三月は例年、不動産市場の伝統的な繁忙期です。「金の三、銀の四（＝3月と4月の好調さ）」の良さが、年間を通じた市場の行方に直結します。
2026年の春先に入ると、広州と深圳はいずれも春節（旧正月）連休後の取引の谷間を越えました。内見数と成約件数がともに回復し、市場の暖かさが絶えず広がっています。
『日経済新聞（毎日経済新聞）』の記者（以下「毎経記者」）が一部の物件を訪問し、不動産仲介店舗や複数の研究機関に話を聞いたところ、今回の広州・深圳の「小陽春（＝小さな春の好景気）」はすでに実質的に到来したことが分かりました。同時に、市場の論理も明確に変化しています。いくつかの人気エリアの「お得物件（笋盘。価格が同一エリア・同種物件の高い費用対効果型の不動産を指す）」が徐々に消えつつあり、売り出し中の持ち主（売主）による値引き交渉の余地も小さくなっています。
その中で、広州と深圳はいずれも中古住宅が全面的に先導し、この「小陽春」の回復の主力になっています。一方で新築住宅市場全体は、深い分化（差別化）を示しています。今年に入って深圳の新築住宅の供給量は、前年同時期に比べてやや減少しています。広州ではコアエリアの高級住宅が熱く、実需向け（需要の核）の物件は依然として値引きで販売量を作っています。つまり、一次（新築）と二次（中古）の市場構図が入れ替わり、供給側の構造が組み替わり、これが今回の「小陽春」の最も鮮明な特徴を形作っています。
深圳宝安新安地区の販売中物件の販売所 画像出所：毎経記者 陳栄浩 撮影
中古住宅が「小陽春」の旗を担ぐ
今回の広深（広州・深圳）不動産市場の「小陽春」は、まさに中古住宅が主力として旗を担いでおり、市場の基層ロジックは書き換えられました。
データから現場の実感に至るまで、中古住宅が回復のリズムを主導しています。
深圳の中古住宅が先に相場を引き火させ、今回の復調の中核エンジンになっています。樂有家の店舗モニタリングによると、春節後の中古住宅の成約（契約）件数は前月比で132%増となり、2024年3月末以来の最高値を更新しました。さらに2026年2月時点で、深圳の中古住宅（住宅）の取引の平均単価は6.2万元/平方メートルまで回復しています。
画像出所：深圳樂有家 研究センター
貝殻研究院（ベイクー・リサーチ・インスティテュート）のデータも同様に直観的です。3月2日〜8日、深圳の中古住宅の成約件数は前月比で118%急増し、3月8日の単日成約件数はほぼ1年ぶりの高水準を記録、さらに2週連続で上昇しています。
加えて、市場心理も同時に修復されています。深圳貝殻研究院が公表した最新のモニタリングデータによれば、今年2月の同社提携店舗における中古住宅の売り出し（挂牌）件数は、前年同期比で3.3%減少し、不合理な投げ売りが明らかに減り、市場は「見通しが強まる—供給が最適化される—価格が落ち着く」という良性のルートに徐々に入っています。
画像出所：貝殻研究院
「今は良質な学区（学区房）物件や、総額が低くて賃貸利回りが高い物件の回復がいちばんはっきりしています。たとえば私たちのエリアの荔園本部の学区房です。園嶺花園（83平方メートルの3LDK）みたいな物件は、荔園本部と紅嶺中学に対応しているので、連休明けの問い合わせ数と成約件数が、連休前より明らかに増えています。」3月14日午後、深圳福田園嶺地区のベテラン仲介・劉安颖氏が毎経記者に共有しました。
劉安颖氏は、現在の中古住宅市場では「お得物件（笋盘）」の成約スピードが、かなり短い期間に圧縮されており、さらには一部の中古「お得物件」は、出してから1週間も経たずに成約に至るケースすらあると述べています。
「たとえば福田にある翰嶺院プロジェクトのケースです。同物件は約108平方メートルの大きめ3LDKですが、売主が出している売り出し総額は概ね820万元以上で、単価にすると約7.74万元/平方メートルです。売主が急いで売りたい場合、755万元での売り出し価格で、基本的には1週間ほどで成約できます。」劉安颖氏はこう言いました。
深圳羅湖翠竹エリアの一部中古住宅の売り出し状況 画像出所：毎経記者 陳栄浩 撮影
実際、深圳の羅湖でも同様の現象が存在します。中古住宅市場で成約が上向いた後は、売り出している持ち主のマインドも安定し始め、急いで売る必要がなくなり、値引き交渉の余地もはっきりと小さくなりました。
記者が昨年末に訪問した、羅湖翠竹苑にある47.84平方メートルの2LDKを例にすると、以前の売り出し価格は245万元で、仲介によれば「最低でも230万元まで下げられる見込み」でした。しかし今年3月になってから、仲介は記者に対し、この物件の売主による最低の売却希望価格は237万元だと伝えたのです。
広州の中古住宅市場もまた、強い反発が出ています。
貝殻プラットフォームのデータによると、3月8日、広州の中古住宅の単日成約は247戸で前週比（前日比ではなく前月比）25.4%増となりました。先週（3月2日〜3月8日）の累計成約は849戸で、前週比118.8%の大幅増です。春節後に集中して戻ってくる需要が一気に放出され、中介店舗の内見（案内）件数も継続的に回復しています。広州市不動産仲介業協会の3月のマネージャー指数は前月比で大きく43.5ポイント上昇し、71.78となり、業界の「小陽春」への自信は十分です。
広東省の住宅政策研究センターのチーフ研究員・李宇嘉氏によれば、広深では「中古が新築より優位である」という中核的な特徴がいずれも見られます。中古の新規売り出し（追加の挂牌）量は前年同期比で減少し、市場心理は引き続き改善しており、それがさらに「古いものを売って新しいものを買う（売旧買新）」ための買い替え需要を押し上げ、市場の循環が徐々に滞りなく回り始めています。
深圳貝殻研究院の院長・肖小平氏も同様の見方を示しており、今回の回暖は政策によるパルス的な短期反発ではなく、政策の最適化、信頼の修復、自住需要の集中放出という3つの要因が同時に噛み合い、中古が継続して販売量を増やし、新築も同時に上がることで、「小陽春」の土台がよりしっかりしたものになっているのだと考えています。
新築住宅市場は構造的な相場を演じる
中古住宅が全面的に熱いのとは対照的に、広深の新築住宅市場は一様に上がる（普遍的な上昇）展開にはならず、典型的な「構造的な相場（セグメント別の動き）」になっています。
たとえば広州では、グレードの高い高級住宅市場が次々と成約記録を更新し、それが周辺の新築市場の内見熱も押し上げています。今年2月、広州の天河馬場地区の土地が236.04億元という高値で落札され、上乗せ率（プレミアム）は26.60%。居住用の成約に換算した建物面積あたりの土地価格は約8.55万元/平方メートルで、広州の建物面積単価として新記録を打ち立てました。
3月2日には、広州の珠江新城保利玥玺湾で670平方メートルの最上階メゾネットが1.87億元で成約し、換算単価は約28万元/平方メートル。現地の一手（新築）トップクラスの高級住宅の単価記録を更新しました。3月9日には、星河湾半島五号で1日あたり4戸の豪奢な复式（メゾネット）トップクラスが成約し、総額は7.187億元。コアエリアの高級住宅の熱気は空前です。
高級住宅市場が連続で新記録を更新するのとは相対的に、広州の実需（需要の核）向け新築市場は、むしろ「値下げして販売量を走らせる」傾向がよりはっきりと見られます。
広州の不動産仲介・羅家敏氏は記者に対し、「今の広州の多くの実需向け物件は、割引や特価物件の形で買い手を引きつけています。値引きしないと、やはりあまり売れません」と述べています。
「たとえば黄埔星河湾半山の未完成（更地ではなく内装なし）タイプの価格を直接1.9万元/平方メートルからに引き下げ、さらに未完成・簡易装修・豪華装修の3つのプランで集客します。荔湾新世界・天馥は、期間限定の割引をそのまま8.6折（＝20%オフよりやや小さい割引）まで出して、3.8万元/平方メートルまで下がります。」羅家敏氏は、「今の市場はかなり現実的で、1本値（口約束でなく、固定の特価）を出さず、割引を実際の数字に落とさないなら、たとえ見に来る人が多くても成約は難しいのです」と言いました。
広州中原研究開発部のデータによると、2026年2月末時点で、広州全市の狭義の在庫は1416.4万平方メートルで、1月から1.3万平方メートル減少しています。2月は主要エリアでの新規供給が全般的に減ったため、新築市場は在庫を消化することが主となっており、在庫量はわずかに減っていますが、すでに4か月連続で下方修正が起きています。
一方、深圳の新築住宅市場は、2026年に入ってから「供給のペース」がやや明確に鈍化しています。美聯（ミリアン）プロパティの統計によれば、今年に入って深圳で住宅プロジェクトの販売（事前販売）許可を取得したのは9つの住宅プロジェクトだけで、前年同期の12プロジェクトを大きく下回ります。
そしてまさに、新築の市場投入のリズムが遅く、まとまって投入される規模効果が作りにくいため、結果として新築全体の成約総量が中古より明らかに下回り、市場は「コア板塊は数量が増えて価格は安定、実需エリアは価格を下げて販売量を作る」という構造的な回復の局面になっています。
中原地産のデータによると、3月12日時点で、深圳全市の商業住宅の累計成約は964戸で、中古住宅の累計の名義移転（所有権移転手続き）は1703戸です。
深圳の一部プロジェクト：3月に集中して販売好調のポスターを公開
深圳では新築の成約が中古より弱いとはいえ、記者は3月に入ってから、多くのプロジェクトが相次いで「販売好調」ポスターを出していることに気づきました。たとえば龍華の鸿荣源観城は3月7日〜8日の2日間で41戸を売り出し、遠洋城・城铭家園は先週に39件の予約（認購）、中建鹏宸云筑は週単位で熱売（販売好調）32戸などです。
「主要都市で2025年に出される良質な土地が徐々に市場投入されることに加え、一部のデベロッパーが販売促進を強化していることから、3月には市場の需要が段階的に放出される見込みであり、主要都市の『小陽春』の相場は引き続き期待に値する」と、中指研究院は分析しています。
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広深楼市の“小陽春”が到来？中古住宅の成約が新築を大きく上回り、いくつかの「笋盘」の成約周期が1週間以内に短縮
三月は例年、不動産市場の伝統的な繁忙期です。「金の三、銀の四（＝3月と4月の好調さ）」の良さが、年間を通じた市場の行方に直結します。
2026年の春先に入ると、広州と深圳はいずれも春節（旧正月）連休後の取引の谷間を越えました。内見数と成約件数がともに回復し、市場の暖かさが絶えず広がっています。
『日経済新聞（毎日経済新聞）』の記者（以下「毎経記者」）が一部の物件を訪問し、不動産仲介店舗や複数の研究機関に話を聞いたところ、今回の広州・深圳の「小陽春（＝小さな春の好景気）」はすでに実質的に到来したことが分かりました。同時に、市場の論理も明確に変化しています。いくつかの人気エリアの「お得物件（笋盘。価格が同一エリア・同種物件の高い費用対効果型の不動産を指す）」が徐々に消えつつあり、売り出し中の持ち主（売主）による値引き交渉の余地も小さくなっています。
その中で、広州と深圳はいずれも中古住宅が全面的に先導し、この「小陽春」の回復の主力になっています。一方で新築住宅市場全体は、深い分化（差別化）を示しています。今年に入って深圳の新築住宅の供給量は、前年同時期に比べてやや減少しています。広州ではコアエリアの高級住宅が熱く、実需向け（需要の核）の物件は依然として値引きで販売量を作っています。つまり、一次（新築）と二次（中古）の市場構図が入れ替わり、供給側の構造が組み替わり、これが今回の「小陽春」の最も鮮明な特徴を形作っています。
中古住宅が「小陽春」の旗を担ぐ
今回の広深（広州・深圳）不動産市場の「小陽春」は、まさに中古住宅が主力として旗を担いでおり、市場の基層ロジックは書き換えられました。
データから現場の実感に至るまで、中古住宅が回復のリズムを主導しています。
深圳の中古住宅が先に相場を引き火させ、今回の復調の中核エンジンになっています。樂有家の店舗モニタリングによると、春節後の中古住宅の成約（契約）件数は前月比で132%増となり、2024年3月末以来の最高値を更新しました。さらに2026年2月時点で、深圳の中古住宅（住宅）の取引の平均単価は6.2万元/平方メートルまで回復しています。
貝殻研究院（ベイクー・リサーチ・インスティテュート）のデータも同様に直観的です。3月2日〜8日、深圳の中古住宅の成約件数は前月比で118%急増し、3月8日の単日成約件数はほぼ1年ぶりの高水準を記録、さらに2週連続で上昇しています。
加えて、市場心理も同時に修復されています。深圳貝殻研究院が公表した最新のモニタリングデータによれば、今年2月の同社提携店舗における中古住宅の売り出し（挂牌）件数は、前年同期比で3.3%減少し、不合理な投げ売りが明らかに減り、市場は「見通しが強まる—供給が最適化される—価格が落ち着く」という良性のルートに徐々に入っています。
「今は良質な学区（学区房）物件や、総額が低くて賃貸利回りが高い物件の回復がいちばんはっきりしています。たとえば私たちのエリアの荔園本部の学区房です。園嶺花園（83平方メートルの3LDK）みたいな物件は、荔園本部と紅嶺中学に対応しているので、連休明けの問い合わせ数と成約件数が、連休前より明らかに増えています。」3月14日午後、深圳福田園嶺地区のベテラン仲介・劉安颖氏が毎経記者に共有しました。
劉安颖氏は、現在の中古住宅市場では「お得物件（笋盘）」の成約スピードが、かなり短い期間に圧縮されており、さらには一部の中古「お得物件」は、出してから1週間も経たずに成約に至るケースすらあると述べています。
「たとえば福田にある翰嶺院プロジェクトのケースです。同物件は約108平方メートルの大きめ3LDKですが、売主が出している売り出し総額は概ね820万元以上で、単価にすると約7.74万元/平方メートルです。売主が急いで売りたい場合、755万元での売り出し価格で、基本的には1週間ほどで成約できます。」劉安颖氏はこう言いました。
実際、深圳の羅湖でも同様の現象が存在します。中古住宅市場で成約が上向いた後は、売り出している持ち主のマインドも安定し始め、急いで売る必要がなくなり、値引き交渉の余地もはっきりと小さくなりました。
記者が昨年末に訪問した、羅湖翠竹苑にある47.84平方メートルの2LDKを例にすると、以前の売り出し価格は245万元で、仲介によれば「最低でも230万元まで下げられる見込み」でした。しかし今年3月になってから、仲介は記者に対し、この物件の売主による最低の売却希望価格は237万元だと伝えたのです。
広州の中古住宅市場もまた、強い反発が出ています。
貝殻プラットフォームのデータによると、3月8日、広州の中古住宅の単日成約は247戸で前週比（前日比ではなく前月比）25.4%増となりました。先週（3月2日〜3月8日）の累計成約は849戸で、前週比118.8%の大幅増です。春節後に集中して戻ってくる需要が一気に放出され、中介店舗の内見（案内）件数も継続的に回復しています。広州市不動産仲介業協会の3月のマネージャー指数は前月比で大きく43.5ポイント上昇し、71.78となり、業界の「小陽春」への自信は十分です。
広東省の住宅政策研究センターのチーフ研究員・李宇嘉氏によれば、広深では「中古が新築より優位である」という中核的な特徴がいずれも見られます。中古の新規売り出し（追加の挂牌）量は前年同期比で減少し、市場心理は引き続き改善しており、それがさらに「古いものを売って新しいものを買う（売旧買新）」ための買い替え需要を押し上げ、市場の循環が徐々に滞りなく回り始めています。
深圳貝殻研究院の院長・肖小平氏も同様の見方を示しており、今回の回暖は政策によるパルス的な短期反発ではなく、政策の最適化、信頼の修復、自住需要の集中放出という3つの要因が同時に噛み合い、中古が継続して販売量を増やし、新築も同時に上がることで、「小陽春」の土台がよりしっかりしたものになっているのだと考えています。
新築住宅市場は構造的な相場を演じる
中古住宅が全面的に熱いのとは対照的に、広深の新築住宅市場は一様に上がる（普遍的な上昇）展開にはならず、典型的な「構造的な相場（セグメント別の動き）」になっています。
たとえば広州では、グレードの高い高級住宅市場が次々と成約記録を更新し、それが周辺の新築市場の内見熱も押し上げています。今年2月、広州の天河馬場地区の土地が236.04億元という高値で落札され、上乗せ率（プレミアム）は26.60%。居住用の成約に換算した建物面積あたりの土地価格は約8.55万元/平方メートルで、広州の建物面積単価として新記録を打ち立てました。
3月2日には、広州の珠江新城保利玥玺湾で670平方メートルの最上階メゾネットが1.87億元で成約し、換算単価は約28万元/平方メートル。現地の一手（新築）トップクラスの高級住宅の単価記録を更新しました。3月9日には、星河湾半島五号で1日あたり4戸の豪奢な复式（メゾネット）トップクラスが成約し、総額は7.187億元。コアエリアの高級住宅の熱気は空前です。
高級住宅市場が連続で新記録を更新するのとは相対的に、広州の実需（需要の核）向け新築市場は、むしろ「値下げして販売量を走らせる」傾向がよりはっきりと見られます。
広州の不動産仲介・羅家敏氏は記者に対し、「今の広州の多くの実需向け物件は、割引や特価物件の形で買い手を引きつけています。値引きしないと、やはりあまり売れません」と述べています。
「たとえば黄埔星河湾半山の未完成（更地ではなく内装なし）タイプの価格を直接1.9万元/平方メートルからに引き下げ、さらに未完成・簡易装修・豪華装修の3つのプランで集客します。荔湾新世界・天馥は、期間限定の割引をそのまま8.6折（＝20%オフよりやや小さい割引）まで出して、3.8万元/平方メートルまで下がります。」羅家敏氏は、「今の市場はかなり現実的で、1本値（口約束でなく、固定の特価）を出さず、割引を実際の数字に落とさないなら、たとえ見に来る人が多くても成約は難しいのです」と言いました。
広州中原研究開発部のデータによると、2026年2月末時点で、広州全市の狭義の在庫は1416.4万平方メートルで、1月から1.3万平方メートル減少しています。2月は主要エリアでの新規供給が全般的に減ったため、新築市場は在庫を消化することが主となっており、在庫量はわずかに減っていますが、すでに4か月連続で下方修正が起きています。
一方、深圳の新築住宅市場は、2026年に入ってから「供給のペース」がやや明確に鈍化しています。美聯（ミリアン）プロパティの統計によれば、今年に入って深圳で住宅プロジェクトの販売（事前販売）許可を取得したのは9つの住宅プロジェクトだけで、前年同期の12プロジェクトを大きく下回ります。
そしてまさに、新築の市場投入のリズムが遅く、まとまって投入される規模効果が作りにくいため、結果として新築全体の成約総量が中古より明らかに下回り、市場は「コア板塊は数量が増えて価格は安定、実需エリアは価格を下げて販売量を作る」という構造的な回復の局面になっています。
中原地産のデータによると、3月12日時点で、深圳全市の商業住宅の累計成約は964戸で、中古住宅の累計の名義移転（所有権移転手続き）は1703戸です。
深圳では新築の成約が中古より弱いとはいえ、記者は3月に入ってから、多くのプロジェクトが相次いで「販売好調」ポスターを出していることに気づきました。たとえば龍華の鸿荣源観城は3月7日〜8日の2日間で41戸を売り出し、遠洋城・城铭家園は先週に39件の予約（認購）、中建鹏宸云筑は週単位で熱売（販売好調）32戸などです。
「主要都市で2025年に出される良質な土地が徐々に市場投入されることに加え、一部のデベロッパーが販売促進を強化していることから、3月には市場の需要が段階的に放出される見込みであり、主要都市の『小陽春』の相場は引き続き期待に値する」と、中指研究院は分析しています。