阿里やネット有名人だけに注目しているだけではない！ロボットによる「造富」ブームが杭州の不動産市場の“小陽春”を引き起こす？

宇树科技最近提出了IPO申请，但更值得关注的是另一组数字：股权激励覆盖了超过10%的员工。此前，互联网大厂和网红曾将杭州楼市拉动了两轮行情。如今，机器人“新贵”来了，杭州楼市会迎来新变化吗？

文丨金融八卦女特约作者：伍豪

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最近，杭州滨江的一栋写字楼里，480个年轻人还没有意识到，他们的同事身家已经悄悄涨到了千万级别。

宇树科技最近提出了IPO申请。招股说明书显示，营收17亿，净利润6亿。但更值得关注的是另一组数字：股权激励覆盖了超过10%的员工。

这意味着，至少48个人，即将变成千万富翁。虽然最后一轮融资估值127亿，但投资圈普遍预期：上市后市值有望冲击千亿。

这不是造富神话的PPT，这是真金白银的招股说明书。

此前，互联网大厂和网红曾将杭州楼市拉动了两轮行情。如今，机器人“新贵”来了，杭州楼市会迎来新变化吗？

この“机器人新贵”一体どれほどのエネルギーなのかを把握するために、八妹は滨江の仲介業者であるおじさん王さん、钱江世纪城の不動産担当者である小陈さん、複数のハードテック企業に投資している投資家の老张さん、そして高級不動産コンサルを専門とする大Vの老赵さんをそれぞれ個別に約束し、しっかり話を聞いてみました。

/ 大手企業が富を生み、インフルエンサーが買い漁る、

杭州の不動産は二度の“暴力的な急騰” /

物語は、2回にわたるインターネット大手企業と配信者の話から始まります。

最初：2014年、アリが上場。滨江の“エンジニアたちの一斉購入”

私が最初に会いに行ったのは老王さんです。彼は滨江で不動産仲介を10年以上やっており、スマホの連絡先には「アリP7」「アリP8」などのようなメモがいくつも並んでいました。私たちは滨江区政府の近くにあるスターバックスで会いました。彼は窓の外を指して言いました。「この道を見て。南がアリで、北が网易。2014年のあの光景を君は見てないだろうね。」

「アリが上場する前、滨江ってどういうイメージだった？ つまり、川を渡って通勤するだけで偏る感じがあって、家は売れにくい。老王さんは言いました。「当時の滨江の中心エリアで、例えば彩虹城や錢江湾花园みたいなところも、1㎡あたり2万元ちょっとくらいで、しかも売れ行きが悪かった。うちの店が一番ひどかった月は、店全体で賃貸の成約が2件しかなかった。」

「上場のニュースが出た瞬間、まるで爆発したみたいに。老王さんは言いました。「一番すごかったのは『グループ購入（団購）』だよ。私が扱った中で一番強烈だったのは、アリB2B事業部のある部門の同僚で、7〜8人。話がまとまって、いきなりあるビルの2つのユニットを丸ごと押さえた。1戸を買うんじゃない。みんなでお金を出し合って、デベロッパーと団購価格で交渉して、ユニット全体を買ったんだ。」

「そんなに金がどこにあるの？」

「アリが上場したら、一夜で何P7、何P8の資産が数百万元〜数千万元になったわけだ。しかも当時は融資の政策も緩くて、頭金30%でよかった。金利も値引きできた。思い切って借りられるだけ借りて、レバレッジを満タンにする人もいた。」老王さんはそう回想しました。

老王さんの話では、アリP9という人物がいて、当時株を現金化して800万以上。そのまま3套買った。1套は自宅用で、2套は投資用です。「見てよ、今その3套の家。合わせた市場価値は少なくとも5000万元だ。」

老王さんは窓の外のいくつかの住宅地を指さしました。「見てごらん、今の滨江中心区で、値上がりが最も激しいところ。例えば柳岸晓風、滨江金茂府、晓风印月。あの頃はアリの人たちに『掃された』。当時買い込んだ人は、今少なくとも5〜6倍。あの一群のエンジニアたちは、杭州初期世代の『不動産投機王』だ。彼らはまさに真金白銀で、杭州の不動産にルールを作ったんだ。産業がどこにあるか、そして不動産価格の天井もそこに来る、と。」

第二次：インフルエンサーが“買い漁り”に来襲。钱江世纪城の“現金一括神話”

エンジニアたちが“団購”なら、インフルエンサーは“買い漁り（掃货）”。

私は钱江世纪城の不動産担当者、小陈さんを見つけました。彼は2020〜2021年の最も狂った相場を実際に経験しています。私たちは钱江世纪公园の近くの茶館で会いました。彼があの頃の話をすると、言葉にはまだどこか戸惑いが混ざっていました。

「その2年間さ、金はもう金に見えないって感じるよ。」小陈さんは言いました。「特にライブ配信で商品を売る人たち。95后、00后で、ビーチサンダル履いてでも来る。内見？ そんなのない。モデルハウスに入って最初の一言が『この間取りで、どの階にまだ空きある？ 俺が買う。』次が『現金一括で、手続きは最短いつできる？』」

小陈さんによると、彼の以前の顧客にMCN機関のボスがいて、主要な配信者を何人か連れてきた。ある回で一度に8套を買って、スタジオを作るための流れまで一気に通したそうです。現金一括で、2億元以上。まばたきもしなかった。別の例では、女性配信者。あの時まだ23歳で、自分でポルシェ911を運転して来た。30分だけ模型（スケール模型）を見て、大平层の部屋をすぐ決めた。3000万元以上で現金が口座に入った。

「当時あんなに狂った買い方をしたインフルエンサーたち、今も家は残ってる？ 得したの？ それとも損したの？」

小陈さんは苦笑して「早い時期に買った人は儲かった。でも高値のど真ん中に突っ込んだ人も多い。2021年上半期、钱江世纪城の壹号院は最高成約単価が1㎡あたり12万までいった。でも今は同じ間取りの成約価格は8〜9万くらい。」

小陈さんはさらに説明しました。資金コストや税金を考えると、追い高値で入ったこの層は、今もなお損している可能性がある。「インフルエンサーの富は速く来て、速くも去る。ここ2年でライブ配信の“ボーナス”が消えて、一部の人の収入が崖のように急落したそうです。「当時家を買ったインフルエンサーが何人か、今は競売の境界線あたりに家があると聞いたよ。この相場は“本当に”すごかったけど、“虚”も本当に虚なんだ。」

第一波はエンジニア頼み、第二波はインフルエンサー頼み、第三波はロボット。さて次はどんなルートになるのか？

/ ロボットが富を生むが、

なぜより住宅価格を押し上げられるのか？ /

投資家の老张さんは、ハードテック分野に何年も集中して投資してきており、杭州のロボット会社にも何社か投資しています。

私たちは西溪湿地の近くの静かなカフェで会いました。彼は背中にリュックを背負っていて、見た目はとても質素。でも業界の話になると、目の中に光がありました。

「エンジニアの富は給与の積み上げでできる。インフルエンサーの富は流量（トラフィック）を砸いて作られる。ロボットの新貴は技術を煮詰めて作られる。」老张さんは切り出しました。「アリP8と、宇树のコアエンジニア。誰が杭州で“1500万元以上の価値がある家”を買う可能性が高い？」

老张さんの見方では、ロボット新貴の核心的な優位性は：

規模が大きい、富がより“硬い”、需要がより安定している。

彼はスマホを取り出して言いました。宇树の480名の従業員、平均年齢は28〜30歳。この層の多くは浙大、哈工大、上交（上海交通大学）の修士・博士で、本当に技術エリートです。彼らの富の構造は、給与を少しずつ貯めて作るのではなく、技術的な参入障壁によって生まれる持分（株式）価値によって形成されます。この種の富は、エンジニアの給与よりも集中し、インフルエンサーの流量よりも長持ちする。

老张さんは続けて私に計算を見せました。アリが上場して富豪を生み出したのは事実だが、それは巨大なバズのような爆発だった。一方、今の杭州は“群れで突撃する小さな巨人たち”の集団だ。宇树は「杭州六小龍」の一つにすぎず、ほかにも雲深处、強脑科技、程天科技、地芯科技などがある。これらの会社を合わせると従業員総数は3000人を超えます。今後2〜3年で、杭州のハードテック分野では少なくとも3〜5社がIPOする見込みです。つまり、杭州には少なくとも数百、場合によっては千人単位で“千万級”の購買力が新たに生まれる。

「これは一社二社の話じゃない。集団としての台頭だ。」老张さんは言いました。

最後に、彼は私に一つの物語を話しました。

「私は宇树のエンジニアを知っている。90后で、地元は安徽だ。彼は僕に言ったんだ。彼のいちばんの願いは滨江で大きな家を買って、両親を呼び寄せることだって。会社が上場したら、最初にやることは家を買うことだ、と。」 技術エリートたちは本当に“家を構えに来る”のであって、不動産投機をしに来るのではない。

/ 小さな春相場が来て、

ハードテックの新貴が先行して参入中 /

業界で有名な不動産KOLの老赵は、杭州の高級不動産コンサルの責任者です。滨江と未来科技城の2つのエリアについては、目を閉じても地図が描けるほどです。

老赵はまず、今年の杭州の不動産における“小春相場”について私に話してくれました。

「今年の小春相場は、例年より早い。例年は3月か4月に動き出すのに、今年は2月中旬には熱くなり始めた。2月の杭州全市の中古住宅成約は4500件あまりで、前年同期より30%多い。そのうち滨江の中心区の成約は47套で、前年同期より18套多い。」

「いちばん明確な変化は何？」私が聞くと。

「構造が変わった。」老赵さんは言いました。「去年の小春相場は“需要に合う物件（刚需）”が主役で、300万〜400万級の家が一番売れた。今年は違う。総額1000万元以上の高級住宅の成約比率が、去年の30%前後から45%まで上がっている。さらに、これらの高級住宅の買い手には共通点がある――ハードテック企業の人たちだ。」

老赵は、宇树が滨江にあることが最大の地縁的優位だと説明しました。これらのロボット会社の人々の多くは、すでに滨江の生活圏に慣れています。彼らの第一選択は、当然ながら滨江の中心区を見ます。

彼は具体例を話しました。「私の手元に一人の顧客がいる。エンジニアで、90后。手元には会社のオプションがある。最後のラウンドの評価額で計算すると、資産はすでにかなり大きい。上場後にもう一段市価が上がれば、億（1億元）も夢じゃない。」

老赵は「彼は先月、すでに契約してデポジットを入れた。滨江のインフルエンサーディベロッパー物件で169平、総額1650万元。しかも現金一括だ。」と話しました。さらに言います。「私は彼に聞いたんだ。上場してから買わないの？ 彼は一言だけ言った。その言葉、今でも覚えている――『上場したら、みんなが滨江の家を見つめる。そうなれば、この価格では買えない。今買うのは“押し目買い（抄底）”。上場してから買うのは“追い高値（追高）”だ。』」

老赵は、滨江の不動産に関する核心データを一式見せてくれました。

2月の滨江中心区で、総額1000万元以上の物件は、案内（内見）数が1月の2倍。しかもハードテック企業の従業員が40%以上を占める。

老赵の見立てでは、この層が家を買うにはいくつか共通の特徴があります：

第一に、価格に対しては鈍感だが、品質への要求は極めて高い。彼らが求めるのは、滨江中心区で、品質が良く、管理（物业）が良く、コミュニティの層も良いエリアの小区(住宅団地)だ。

第二に、支払い方式が非常に明快。第三に、将来に対する自信があり、月々の返済（家賃返済）を心配していない。

滨江の話を終えた後、私は未来科技城についても聞きました。そこは杭州のひとつ前のインターネット神話の主戦場で、住宅価格はジェットコースターのように上下して、今も低位で推移しています。

「未来科技城の状況は滨江と少し違う。」老赵は言いました。「過去数年で“未科”の価格は半値まで下がった。主要な原因は、インターネットの恩恵が頭打ちになったことだ。でも今年の小春相場では未科にも動きがあって、2月の成約は30套あまりで、前年同期より10套多い。ただし総額1000万元以上は3套だけ。滨江とは比べられない。」

彼はデータを見せてくれました。2021年の高値の時、「未科の三兄弟」は成約価格が8万〜9万まで行っていた。今は4万〜5万まで下がり、すでに2018年の水準に戻っている。同じ時期に、滨江中心区の下落幅はおよそ20%程度にとどまった。なぜか。滨江には産業と人口という“硬い支え”があるが、未科の支えは依然としてインターネットが主力だからです。

では今は、押し目買いのタイミングなのか？

老赵は一つの“本音”を言いました。

「自宅目的の人にとっては、今の未科の価格は確かに大半のバブルを押し出している。ただし考えるべきは、それが将来上向く“賭け”なのか、それとも単に安い家を買いたいだけなのかだ。杭州のハードテックへの転換を信じるなら、今の未科は“窓（チャンスの期間）”になり得る。ただし条件がある。あなたが耐えられること、待てることだ。」

老赵は、普通の人にとっては慎重に、分相応にすべきだと勧めました。

この記事は著者個人の見解のみを表し、投資助言を構成しません。

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