供給側の調整を強化し、ストックの活性化を不動産市場の重要な突破口とする

証券時報記者 張達

国民経済における重要な産業であり、住民の資産の重要な源でもある不動産の発展方向は、注目を集めている。「第十五次五カ年計画（15五）」の計画綱要を細かく読むと、「既存の資産を活性化（盤活）」が今後5年間の不動産開発の中核となる重要キーワードの一つになっていることが分かる。

「第十五次五カ年計画（15五）」の計画綱要は、用地供給の起点から「既存の住宅ストック、人口の変動などと相協調する」ことを求めるだけでなく、既存の土地、建設中プロジェクト、既存の分譲マンション（商品房）などについても、すでに一連の盤活政策を明確に打ち出している。供給済みだが未開発の土地や建設中プロジェクトは「分類して処理」し、既存の分譲マンションや遊休の商業・オフィス（商辦）は「盤活利用」を推進すると明確にしている。

なぜ「第十五次五カ年計画（15五）」の計画綱要は、不動産のストックを活性化することをこれほど重視するのか。国務院発展研究センターの研究員である王瑞民は、証券時報記者に対し、「都市化が安定的な発展段階に入った後、一部の人口が純流入している都市では、土地開発の強度がすでに30%という国際的な警戒線を超えており、一部の都市ではさらに50%を超えている。こうした状況が、都市が既存の土地ストックで発展することを押し付け、産業および居住の質の高度化につながる余地を確保することになる」と述べた。

国家発展改革委員会（発改委）のマクロ経済研究院研究員である劉琳は、「不動産の高い在庫、販売（消化）が難しいことが、現時点で市場の主な問題だ。2026年2月末時点で、わが国の分譲マンションの販売待ち面積は約8億平方メートルで、過去最高水準に近い。販売待ち面積だけでなく、建設中プロジェクトや供給済み未開発土地の在庫圧力も非常に大きい。さらに、計画上の配分比率が高すぎる等の要因の影響で、商業・オフィスや駐車場（車庫）は長期にわたり供給過剰となっており、商品住宅よりもはるかに大きな販売圧力がある。これらの在庫が不動産会社（房企）に大量の資金を滞留させるだけでなく、流動性を制約し、企業の投資能力にも影響する。そして、継続して財務コストが発生することで、企業の経営リスクがさらに加劇される」と語った。

清華大学恒隆不動産研究センター主任の呉璟は、「不動産の販売消化（去化）の圧力が大きく、需要の回復の見通しも不確実であるため、供給側の調整をもって市場の圧力を解消することが中核的な打ち手として急務だ。第十五次五カ年計画（15五）の計画綱要におけるストック重視は、中央の都市工作会議で示された『都市の発展はストックの質の向上・効率化を主軸に転換する』という方針と一脈相通じている。実行の鍵は、各都市が異なるタイプのストック資産に対して分類別の施策を行い、段階的に推進する過程で、複製可能なモデルを探索することにある」と述べた。

既存の分譲マンション（在庫商品房）については、中央は、収集（買い取り）した既存住宅を保障性住宅に充てることを明確に奨励し、地方政府が特別国債を発行して収集資金を増やすことを支持しており、これは不動産在庫の解消と住宅保障システムの整備における重要な措置となっている。2025年以来、各地で既存住宅の収集・保管（收储）業務が継続して推進されており、不完全ながらの統計では、現在までに全国で60以上の都市が既存住宅の収集を支援することを明確にしている。中指研究院のモニタリングによれば、2025年以来、浙江省、四川省などの省では、保障房向けに既存の分譲商品房を収集するための特別国債が合計で43億元超発行されている。

劉琳は記者に対し、「地方政府の特別国債に加え、収集・保管資金についての支援政策には、住宅賃貸の団体買い取りローン、保障性住宅向けの再貸出（再ローン）も含まれる。各地は既存の不動産を収集する過程で、支援政策を継続的に最適化しており、収集の範囲は、条件を満たす既存の完成済みまたは建設中で未販売の物件、司法処分物件、ストックの中古住宅まで広がっている。収集・保管後の既存住宅の用途も、保障性住宅から、住居手当（安置房）や学生寮・企業寮、人材住宅などへと拡大している」と述べた。

資金は、既存の分譲マンションを収集・保管して実行するための根本的な保障である。中国社会科学院財経戦略研究院研究員で、都市と競争力研究センター主任の倪鹏飛は、「現在は、政府主導で社会が参加する多元的な収集・保管のモデルを構築すべきであり、政府主導による多元的な資金体系も構築すべきだ。これには、特別国債の規模拡大、政策ローンの規模拡大、提携する商業銀行のローン、社会資金の誘致などが含まれる。同時に、収集・保管の業務は新築住宅の改造や都市の質の向上と結びつける必要があり、改善ニーズの解放とも結びつける必要があり、旧住宅の改造とも結びつける必要がある。さらに、合理的なインセンティブ、制約、保障のメカニズムを構築する必要がある」と提案した。

一方、遊休の商業・オフィス用不動産の盤活利用について劉琳は、「過去には各地で取り組みがあり、たとえば税制上の優遇を与えて業態転換を支援するといったものがある。今後は、より多くの盤活ルートを模索する可能性がある」と述べた。

呉璟は、「建設中、さらには直近で完成して未使用のオフィスビルの物件については、用途転換を早めに検討できる。工事を一時停止している、または長期にわたり遊休になっているオフィスビルの物件については、まず用途転換を盤活の手段として優先する。完成済みの分譲住宅の収集・改造の範囲についても、オフィスビルの物件まで拡大する。あわせて、既存のオフィスビルの物件が差別化競争を追求できるよう、ソフト面・ハード面の条件の差別化や産業ポジショニングの差別化を含め、奨励・支援する」と提案した。

既存の遊休土地について、王瑞民は、「主に3種類に分けられる。低効率の工業用地、リスクを抱える不動産会社が保有する土地、地方の城投（地方の投資・開発プラットフォーム）や国有企業が土地入札で取得した区画だ。後者2種類については収集・保管を検討でき、低効率の工業用地についてはシンガポールの『ホワイト・ランド（白地）』制度を参考にし、工改辦（工業から事業運営へ）、工改居（工業から居住へ）、商改居（商業から居住へ）に向けて、異なる土地用途間の転換ルートを模索し、豊富な政策支援を提供できる。ストック土地の盤活を積極的に推進する社会資本や企業に対しては、一定の割合の『白地』区画を設定し、条件を満たす土地利用者が将来の実際の需要に基づいて土地用途を変更できるようにすることで、社会資本が都市のストック更新に積極的に参加できるよう有効なインセンティブを与える」と指摘した。

ただし王瑞民は同時に、「多くの既存土地、既存住宅、建設中プロジェクトが盤活しにくいのは、その背後にある債務関係が複雑で、解きほぐすのが難しいためだ。資産価値が下落した後は、買い取り資金では資産の背後にある債務を十分にカバーできず、関連する利益主体の損失負担に関する意見の相違も大きい」とも述べた。

これに先立ち、中央は同様に、地方政府が特別国債を発行して既存の遊休土地を買い戻すこと（回购）を支援していた。特別国債の自己審査・自己発行の試行地域では、特別国債による土地の買い戻し案件はすでにすべて実施されている。中指研究院の不完全な統計によれば、2026年2月末時点で、全国28の省で公表されている、特別国債を用いて遊休のストック土地を収集・買い戻しする予定の総額は7700億元超となり、特別国債の実際の発行額は3350億元超で、比率は約43%となっている。

中指研究院の関係者は、今後、地方政府が遊休ストック土地の収集・保管のペースを加速させる可能性があり、同時に、土地計画の合理的な調整、換地（換地等）などの方法によって、市場の用地需要により適合するより良い方案を通じて対応するだろうと見込んでいる。この過程で、都市をまたぐ、区域をまたぐ換地を支援・奨励し、土地の計画調整を支える関連の政策も、さらなる改善が必要であり、詰まり（ボトルネック）を解消する必要がある。

「不動産市場の在庫を減らすという政策目標を実現するには、需要側の政策を奨励することに加え、供給側の調整も同じくらい重要だ」と劉琳は述べた。盤活は、在庫圧力の解消を加速し、できるだけ早く市場の立て直し（回稳）を促すうえで積極的な役割を果たす。今後は、不動産の供給側に対する調整の強度がより大きくなることが見込まれ、長中期の制度改革も推進される見通しだ。これは、不動産の発展における新しいモデルの構築に有利であり、市場の長期安定を促し、最終的には不動産の高品質な発展を推進することにつながる。

（編集者：董萍萍）

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