上海の中古住宅の月間取引数が5年ぶりに3万件に回復！複数の新築物件の販売計画が段階的に割引縮小へ

5年ぶりに、上海の中古住宅の月間成約が単月3万戸の関門を再び突破し、不動産市場の「金三」相場が力強く実現しています。

中古住宅の月間成約が3万戸超、成約価格は前年差比で微増

上海の不動産取引公式サイト「オンライン不動産」のデータによると、3月、上海の中古住宅（商業用含む）の累計ネットサイン件数は31,215戸で、2021年3月以来、約5年ぶりの最高記録を一挙に更新しました。

上海の不動産調査機関「鏈家研究院」の責任者である李根氏は、3月の上海中古住宅市場は「小陽春」の様相を呈し、成約データが市場の信頼回復を証明していると述べました。市全体の中古住宅の成約量は、前年同月比で6％増、さらに今年1月と比べて37％の大幅な増加を示しています。

成約の推移を見ると、新たに発表された「沪七条」施策後、3月の上海中古住宅市場は週ごとに上昇傾向を示しました。3月2日〜8日には週次ネットサインが5,709戸となり、春節休暇後に市場が徐々に正常化してきたことがうかがえます。3月9日〜15日には週次成約が7,233戸に跳ね上がり、市場の回復速度が明らかに加速しました。わずか1週間後の3月16日〜22日には、週次成約が過去最高の7,488戸に達し、3月23日〜29日には7,732戸まで増加し、4週連続の増加を記録しています。

日次の成約も好調で、3月中に13日間、1,000戸を超える日次ネットサインがあり、そのうち7日間は1,300戸を超えました。3月28日には1,585戸の記録を打ち立て、過去5年のピークとなりました。調査機関のモニタリングによると、この高水準の成約密度は2021年以来初めてのことです。

58安居客研究院の院長、張波氏は、3月の上海中古住宅の成約が3万戸を突破し、3月28日の1,585戸の単日成約が新記録となったことが、今回の不動産市況回復の重要な指標になっていると指摘します。58安居客研究院の調査によると、「沪七条」施策が実施されてから30日間で、上海の中古住宅の平均日次成約は961戸となり、2024年の政策（前回の政策）後と比べて22.9％増加しています。政策のインパクトは明らかに強まり、熱気の持続性もこれまでを大きく上回っています。週次成約は常に高水準を維持しています。

価格面でも、底打ちと回復の兆しが見られ、前向きなシグナルを放っています。中指研究院のデータによると、3月の中古住宅の平均価格は55,075元/平方メートルで、前月比0.08％の微増にとどまり、33か月続いた下落局面が終了しました。さらに、鏈家のデータでは、先行指標である内覧数は1月と比べて28％増加しており、今後の成約を後押ししています。

中指研究院の上海分析担当、張翔氏は、今回の上海不動産市況の回復は、政策と需給の二重の推進によるものだと考えています。2月25日に上海は「沪七条」を打ち出し、住宅購入需要を的確に放出し、さらに2月初めに浦東区、徐匯区、静安区の3地区で中古住宅の買い取り試験を行い、「老破小」などの資産に明確な退出ルートと価格の基準を提供し、市場の期待を安定させました。

需給構造の継続的な最適化も、市況回復の土台となっています。中指研究院の調査によると、上海の中古住宅は2025年8月から在庫解消の段階に入り、2026年2月時点で在庫はピーク時と比べて25.7％減少しており、需給関係は引き続き改善しています。

需要構造を見ると、実需（マスト）向けの物件が引き続き市場の中心的支えとなっています。上海中原不動産のデータによると、総価格300万元以内の入門レベルの物件が特に人気で、3月の成約比率は70％を超えつつあります。

上海易居不動産研究院の副院長、厳躍進氏は、上海の中古住宅の3万戸成約は、全体として歴史的にやや高い水準にあると見ています。昨年末と今年第1四半期の取引量と合わせて考えると、市場はほぼ安定し、今後の住み替え需要も多く蓄積されていると指摘します。第2四半期の取引データが高水準を維持し、月2.5万戸程度を保てれば、市場の活発さがさらに示されるでしょう。

複数の新築住宅プロジェクトは4月に段階的に値引きを縮小予定

中古住宅市場の好調は、新築市場にも徐々に波及しています。中原地産のデータによると、3月の上海の新規販売住宅の成約面積は56.3万平方メートルで、前月比251.6％増と急激に反発し、その反発力は前例のないものです。

地域別の動きでは、臨港地区の集中供給により、浦東区の成約が非常に顕著で、成約面積は22.96万平方メートルに達し、市全体の約半分を占めています。さらに、宝山区や嘉定区などの実需や初めての改善需要に焦点を当てたエリアでは、成約面積がいずれも5万平方メートルを超え、新築の成約爆発を支える重要なエリアとなっています。

中原地産の市場分析担当、呂文曦氏は、3月の新築成約は前年同期を上回っていないものの、来客数や内覧数などの前線指標は非常に良好で、市場の熱は高水準を維持していると述べています。供給ペースが遅く、単回の供給量が不足していることが、成約のさらなる拡大を妨げている主な要因だと指摘します。新たな「沪七条」の効果も、実需層や初めての改善層に対して顕著です。

市場の状況を見ると、新政の後押しにより、上海の複数の新築プロジェクトで客流と成約が明らかに改善しています。例として、松江区洞泾の華発海上都荟では、3月の来訪者は2,400組に達し、成約は76戸、成約金額は約3.5億元です。ほかにも、閔行区颛橋の保利・都汇和煦では、施策開始初月に来訪が2,280組超、成約は101戸、成約率は20％となり、上海の新政施行後最初の「百単位」販売となっています。

また、改善型の物件も好調です。情報によると、楊浦区の新江湾城にある建発海宸は、3月の来訪者が1,500組超、成約は39戸で、楊浦区の3月および第1四半期の成約ランキングトップです。現在、建築面積約230平方メートルの海派叠墅（タウンハウス）や、約105平方メートルの洋房も好調に販売中です。

さらに、市場の回復に伴い、新築の価格優遇策が縮小し、価格が安定し始める兆しも見えています。例えば、保利・都汇和煦は、3月9日以降、洋房の販売価格を全ラインで0.5％引き上げると公式に発表し、その後も割引を縮小しています。金海雲墅や華発海上都荟、壹江臻邸なども、4月に向けて段階的に値引きを縮小する計画です。

中指研究院の上海分析担当、張翔氏は、現在の上海不動産市場は依然として構造的な差異が顕著であり、質の高い新築物件は認知度が高く、早期に売り切れる一方、郊外の一部エリアでは依然として在庫処理の圧力が続いていると指摘します。

また、主要不動産企業の販売データによると、今年第1四半期に上海のTOP30企業は合計で769.1億元の売上高と110.1万平方メートルの販売面積を記録しました。トップは華潤置地で、売上高は115.7億元、次いで招商蛇口や保利発展が続きます。

呂文曦氏は、3月の中古住宅の活発な成約が、多くの潜在的な新築住宅購入者を育てたと述べています。中古住宅の売り手は、その後の大半が新築を購入する見込みであり、4月の取引を強力に支えると予測しています。供給も引き続き安定的に行われることで、市場の取引はさらに拡大し、熱気は3月を超えるでしょう。

中指研究院の上海企業担当、常務副総経理の程宇氏は、3月の市場動向から、政策はすでに市場の需要を初期段階で喚起し、中古住宅の先行回復とともに新築の成約も顕著に持ち直していると分析しています。今後もこの勢いが続けば、上海は「小陽春」相場の中で高い活発さを維持できる見込みです。ただし、市場の安定は段階的なプロセスであり、その持続性は住民の所得見通しや住宅価格の期待の実質的な回復に依存します。

この記事の出典：澎湃新聞

リスク提示および免責事項

        市場にはリスクがあります。投資は慎重に行ってください。この記事は個別の投資助言を意図したものではなく、特定の投資目的や財務状況を考慮していません。内容の適合性は自己責任で判断してください。