積極的な兆候が絶えず続く！広州・深センの不動産市場は「小さな春」を準備中、深センの店舗契約数は1年で最高を記録

出所：証券时报ネット　著者：呉家明

早春の3月は、不動産市場がしばしば「金三銀四」のムードの回復局面を迎え、今年の不動産市場の「小陽春」が予定どおり訪れるかが、市場の注目ポイントになっています。

これについて、記者が広州と深圳の市場を訪問したところ、取引データが底打ちし回復している背景には、より多くの購入者が不動産市場に対する見通しを修復し始めており、「小陽春」が醸成されていることがわかりました。

価格の妥当性と製品の充実がカギ

「広州天河の馬場地塊（エリア）の高値での取引が後押しとなり、最近は内見数と成約件数がともに上向いています。先週末には、その物件が約150組の客を迎えました。会社としては『小陽春』に合わせるため、価格で直接値引きを行いました。」広州天河北部エリアのある新築物件の販売担当マネージャーは、記者にこう語りました。さらに、不完全ながらの統計によると、3月上旬だけで、広州全市で30以上の新築物件が新規販売を行う、あるいは追加販売を実施していました。

近日注目を集める天河の馬場地塊は、総額236億元で取引され、越秀グループの全額出資子会社である広州越誠達有限公司が収めました。上乗せ率は26.6%です。馬場地塊の計画が進むにつれ、コアエリアの土地価値は市場によって再評価され続けています。最近、広州の高級住宅市場もまた波乱を呼んでいます。市場情報によれば、保利玥玺湾は延床面積670平方メートルの物件1戸が成約し、成約総額は1.87億元、単価に換算すると1平方メートルあたり約28万元です。記者は複数の不動産開発会社の販売部門担当者にも取材しましたが、各社が広州に持つ大型フラットやヴィラなどの高級住宅商品はいずれも、直近で成約記録があります。

広州中原研究開発部のレポートは、春節休暇後に新規物件が集中的に市場へ投入され、複数の「レッド・ブック物件（売れ行き好調の目印）」に牽引されることで、市場は大半の確率で「開門紅（門出の大当たり）」を迎える見込みだと予測しています。3月から4月にかけて集中オープンの一巡があり、これらの物件の多くは中心市街地に位置し、主力は住み替え・改善ニーズ向けの商品で、一定の市場の呼び込み力があります。成約の回復を後押しする可能性があるとしています。一方で、広州の複数の新築プロジェクトの販売責任者は記者に対し、物件の価格設定はこれまで以上に、市場の実際の成約水準により近づける方針だと述べました。いま必要なのは、価格が合理的で、商品が行き届いていること。そうして初めて、購入者が市場に参入する意欲を持てるのです。

自信がいくらか修復され始めている

深圳では一方で、中古住宅市場は新築よりもさらににぎわっているようです。先週、深圳の楽有家の店舗の中古のサイン（契約）件数は前週比で132%増となり、2025年3月末以来の最高値を更新しました。中古住宅の内見数はさらに、2024年10月中旬以来の最高点に達しています。

さらに、深圳貝殻研究院が発表した最新のモニタリングデータによると、今年2月に同研究院と提携する店舗の中古住宅の売り出し件数は、前年同期比で3.3%減少でした。「一見すると小さなパーセンテージの変化ですが、ある程度、市場の信頼が徐々に強まり、非合理的な投げ売りの現象が減っていることを反映しています。」と、深圳貝殻研究院の院長・肖小平氏は述べています。この変化は、深圳の不動産市場が「供給の最適化—見通しの強化—価格の安定」の良性ルートに入ることを後押しする可能性があります。これは、市場が過去しばらくの間に売り手が急いで現金化して退出したことで生じた「供給過剰」の圧力から、緩やかに解放されつつあることを意味します。売り出し物件はより理性的になり、市場が底を打って持ち上がっていくための、より健全な土台を築くのに役立ちます。加えて、価格面では、成約平均価格が2か月連続で下げ止まり、その後安定に戻ったことに加え、中古住宅のホットエリアの売り出し平均価格も小幅に回復し始めています。

「3月に入ってからは、良質な学区物件の成約の回復が最も目立ち、その次に、総額が低く、賃料の利回りが高い中古住宅の物件です。」深圳福田園嶺エリアのベテラン仲介・陳マネージャーはこう語りました。「現在のところ成約価格の変化は大きくありません。価格で量を取りに行く（値を下げて販売量を確保する）のは依然として主流ですが、ここ数年の下落を経て、今年はより多くの購入者が不動産市場への信頼を少しずつ修復し始めています。たとえば、休み明けに自主的に内見の連絡をしてくる顧客は、例年よりも多いです。」

「旧暦の春節の後、深圳の不動産市場は取引のリズムを素早く取り戻しており、対応速度はここ数年よりも良くなっています。私たちの統計によれば、今年は新築市場での新規供給のスピードが去年より遅く、今年中に販売許可（予售許可）を取得した新築の住宅プロジェクトは9件のみでした。一方、去年の同期間は12件だったため、今年の深圳の新築市場は規模効果を形成しにくいです。中古住宅市場は逆で、物件が十分にあり、価格が割安だという状況を維持しています。そのため、成約の雰囲気は新築市場より明らかに良いです。」美聯物業全国研究センターの総監・何倩茹氏は記者に対して述べました。「また、政策の見通しという観点では、深圳の購入制限政策がさらに緩和されることも大いにあり得ます。」

多方面の共同の力がまだ必要

広東省住房政策研究センターのチーフ研究員・李宇嘉氏は、最近の広深（広州・深圳）不動産市場のパフォーマンスが良いことについて、次のように見ています。「第一に、中古住宅が新築より良い。新築市場のホットスポットは一部のエリアに限られている。第二に、中古住宅の追加の売り出し件数は前月比の増加幅が縮小し、前年同期比では減っており、市場のムードと見通しが改善していることを示しています。第三に、これまで中古住宅市場のパフォーマンスが継続的に良くなってきたことで、ある程度、旧を売って新を買う需要を押し上げ、市場の循環も良くなっています。」

同氏は、3月は伝統的に販売が盛んになる季節であり、春節後の帰郷・入城、結婚、就職、学位といった需要による住宅取引が比較的活発になると予想しています。同時に、デベロッパーは業績の「開門紅」を追求するため、コストパフォーマンスの高い商品を投入するでしょう。地方政府も政策面で動きがあるはずで、たとえば最近は住宅積立金や購入補助などの政策が比較的頻繁に打ち出されており、3月には不動産市場の「小さな山（小高峰）」が形成される見通しです。ただし、成約の構造を見ると、低価格帯のほうが依然として主導的です。

中指研究院は、中国の不動産指数システムの100都市価格指数に基づき、2026年以降、100都市の中古住宅価格の前月比の下落幅が連続して縮小しており、住宅価格の推移には一定の前向きな変化が見られると考えています。今後、より多くの都市が政策の実施をさらに推し進めれば、「小陽春」の相場は期待に値します。

李宇嘉氏は、底値を探って底を固め、ボトムの基礎を固めるには、引き続き多方面が共同で力を発揮する必要があると述べています。業界レベルでは、一・二次の住宅取引の循環を促進し、取引コストを引き続き引き下げ、取引環境と秩序を浄化することなどが含まれます。ファンダメンタルズ面では、雇用、収入、見通しに関する住民の信頼を修復することが含まれます。

（編集：文静）

キーワード：

                                                            楼市