不動産投資信託（REIT）Uniti Group（UNIT +12.15%）は、通信会社の光ファイバー資産を保有するためにWindstreamからスピンオフされました。2社は今も密接につながっており、Unitiの非常に大きい18%の配当利回りをかなりの程度説明しています。
以下は、2022年の控えめな調整後FFO（FFO）支払率がわずか34%であるにもかかわらず、配当投資家が慎重に歩むべきいくつかの理由です。
配当投資家は、株を見る際にいくつかの重要な要因を考慮しなければなりません。重要な指標の1つが支払率です。この指標は、配当を企業の利益と比較するもので、割合が低いほど配当が安全であることを示唆します。Unitiの調整後FFO（調整後利益の不動産投資信託（REIT）版）の支払率が、2022年に非常に低い34%だったという事実は、REITが1株当たり$0.15の四半期の支払いを維持できる能力に対する自信を後押しするはずです
2023年の第1四半期には、調整後FFOの支払率がわずかに38%へ上昇したため、強いカバーは単なる偶然のようには見えません。
画像出典：Getty Images.
とはいえ、このREITはかなり重い負債を抱えており、負債・資産比率は約100%です。これは、American Tower（AMT 0.01%）や Crown Castle（CCI 0.12%）の携帯電話タワー所有者の数値に近い約60%に比べると大きいです。携帯電話タワーは光ファイバーケーブルではありませんが、人々をデジタルにつなぐという同じ領域にあります。したがってレバレッジはリスクですが、調整後FFOの低い支払率は、配当が危険にさらされる前に耐える余地が実際にあることを示唆しています。
この見方を後押ししているのが、Unitiが昨年、いくつかの負債を借り換えたという事実です。これは本質的にバランスシートをきれいにするわけではありませんが、同社の重要な償還期限を2027年と2028年へと押し出しました。これにより、REITは再び負債のことを心配する必要が生じるまでの時間を得ることになります。
ただし、こうした動きには代償があり、2028年のノートは利率10.5%を要求しています。資金は、利率7.875%の負債の返済に充てられます。つまり、ここでの利息コストは2023年に向けて上昇していきます。これは、利息コストの増加と調整後FFOの低下を見込む同社の2023年ガイダンスによって強調されています。Unitiがこれほど多くの利息を支払わなければならなかったことは、もう少し掘り下げて確認する必要があります。
では、配当を支払うのに十分以上の調整後FFOを生み出しているREITが、借り換えを行うためにそれほど多くを支払う必要があったのはなぜでしょうか。理由の1つはレバレッジですが、それだけでは全体像ではありません。
利息コストの上昇分を織り込んだとしても、同社の2023年の調整後FFOガイダンス（$373百万〜$393百万）は、2022年に支払った$143百万の配当を十分に上回っています。そういう観点では、Unitiはかなり堅実な足場にいるように見えます。
残りの話は、WindstreamがUnitiの売上の約2/3を占めているということです。このリスクの集中度は、WindstreamのバランスシートがMoody’sから投機的等級（ジャンク）のB3を獲得しているという事実によって、さらに悪化しています。つまりUnitiは、賃貸収入の大部分について、1社の財務的に弱いテナントにほぼ依存しているのです。実際、Windstreamは2019年に破産しています。
拡大
Uniti Group
今日の変化
（12.15%）$1.14
現在価格
$10.52
時価総額
$2.2B
本日のレンジ
$9.68 - $11.03
52週レンジ
$5.30 - $11.03
出来高
2.8M
平均出来高
2.1M
売上総利益率
33.70%
しかし問題はここです。Windstreamのリースは2030年まで続き、その時点でリース料は市場レートにリセットされます。Windstreamは、市場レートが現在支払っている額の3分の1未満になると考えているようで、これは会社のプレゼンテーションで公に表明されています。
もしそうだとすると、Unitiの賃料収入（レントロール）は大きく減少する見通しです。UnitiがWindstreamの見方に同意する可能性は低く、その結果として、REITと最大のテナントの間で、ますます対立的な状況が生まれる可能性があります。
一方で、2020年と2022年に2度、Unitiは資産に関連するのれん（グッドウィル）を減らすために一時的な費用を計上しました。これは、Unitiが、光ファイバーケーブルがここ数年で当時の価値ほどはないかもしれないことを十分に理解していることを示唆しています。ガラス半分空っぽという見方をすれば、この事実は、何らかの賃料減額が実現の選択肢として視野に入っている可能性を裏付けるかもしれません。
Windstreamが賃料を払い続ける限り、Unitiが配当を継続して支払うことに大きな問題が起きそうには見えません。とはいえ、Windstreamに関連する懸念は無視できません。関係は2030年までに、あるいはおそらくそれより早く、対処されなければならず、協議はおそらく簡単ではないからです。例外として、Windstreamに何らかのトラブルが起きれば、UnitiがREITの資格を満たせずに失敗するという結果に実際につながり得る点に注意が必要です。これは、多くの投資家がおそらく避けたい複雑要因です。
これは、せいぜい高リスクの特殊な状況（スペシャル・シチュエーション）に賭ける取引です。UnitiとWindstreamの関係の中身を深く掘り下げる用意がある投資家だけが、この高利回り（高リスク）銘柄を見ているべきです。
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ユニティ・グループの配当金がそんなに高い理由は何ですか？
不動産投資信託（REIT）Uniti Group（UNIT +12.15%）は、通信会社の光ファイバー資産を保有するためにWindstreamからスピンオフされました。2社は今も密接につながっており、Unitiの非常に大きい18%の配当利回りをかなりの程度説明しています。
以下は、2022年の控えめな調整後FFO（FFO）支払率がわずか34%であるにもかかわらず、配当投資家が慎重に歩むべきいくつかの理由です。
支払率を超えて考える
配当投資家は、株を見る際にいくつかの重要な要因を考慮しなければなりません。重要な指標の1つが支払率です。この指標は、配当を企業の利益と比較するもので、割合が低いほど配当が安全であることを示唆します。Unitiの調整後FFO（調整後利益の不動産投資信託（REIT）版）の支払率が、2022年に非常に低い34%だったという事実は、REITが1株当たり$0.15の四半期の支払いを維持できる能力に対する自信を後押しするはずです
2023年の第1四半期には、調整後FFOの支払率がわずかに38%へ上昇したため、強いカバーは単なる偶然のようには見えません。
画像出典：Getty Images.
とはいえ、このREITはかなり重い負債を抱えており、負債・資産比率は約100%です。これは、American Tower（AMT 0.01%）や Crown Castle（CCI 0.12%）の携帯電話タワー所有者の数値に近い約60%に比べると大きいです。携帯電話タワーは光ファイバーケーブルではありませんが、人々をデジタルにつなぐという同じ領域にあります。したがってレバレッジはリスクですが、調整後FFOの低い支払率は、配当が危険にさらされる前に耐える余地が実際にあることを示唆しています。
この見方を後押ししているのが、Unitiが昨年、いくつかの負債を借り換えたという事実です。これは本質的にバランスシートをきれいにするわけではありませんが、同社の重要な償還期限を2027年と2028年へと押し出しました。これにより、REITは再び負債のことを心配する必要が生じるまでの時間を得ることになります。
ただし、こうした動きには代償があり、2028年のノートは利率10.5%を要求しています。資金は、利率7.875%の負債の返済に充てられます。つまり、ここでの利息コストは2023年に向けて上昇していきます。これは、利息コストの増加と調整後FFOの低下を見込む同社の2023年ガイダンスによって強調されています。Unitiがこれほど多くの利息を支払わなければならなかったことは、もう少し掘り下げて確認する必要があります。
大きく、問題を抱えた関係
では、配当を支払うのに十分以上の調整後FFOを生み出しているREITが、借り換えを行うためにそれほど多くを支払う必要があったのはなぜでしょうか。理由の1つはレバレッジですが、それだけでは全体像ではありません。
利息コストの上昇分を織り込んだとしても、同社の2023年の調整後FFOガイダンス（$373百万〜$393百万）は、2022年に支払った$143百万の配当を十分に上回っています。そういう観点では、Unitiはかなり堅実な足場にいるように見えます。
残りの話は、WindstreamがUnitiの売上の約2/3を占めているということです。このリスクの集中度は、WindstreamのバランスシートがMoody’sから投機的等級（ジャンク）のB3を獲得しているという事実によって、さらに悪化しています。つまりUnitiは、賃貸収入の大部分について、1社の財務的に弱いテナントにほぼ依存しているのです。実際、Windstreamは2019年に破産しています。
拡大
NASDAQ: UNIT
Uniti Group
今日の変化
（12.15%）$1.14
現在価格
$10.52
主要データ
時価総額
$2.2B
本日のレンジ
$9.68 - $11.03
52週レンジ
$5.30 - $11.03
出来高
2.8M
平均出来高
2.1M
売上総利益率
33.70%
しかし問題はここです。Windstreamのリースは2030年まで続き、その時点でリース料は市場レートにリセットされます。Windstreamは、市場レートが現在支払っている額の3分の1未満になると考えているようで、これは会社のプレゼンテーションで公に表明されています。
もしそうだとすると、Unitiの賃料収入（レントロール）は大きく減少する見通しです。UnitiがWindstreamの見方に同意する可能性は低く、その結果として、REITと最大のテナントの間で、ますます対立的な状況が生まれる可能性があります。
一方で、2020年と2022年に2度、Unitiは資産に関連するのれん（グッドウィル）を減らすために一時的な費用を計上しました。これは、Unitiが、光ファイバーケーブルがここ数年で当時の価値ほどはないかもしれないことを十分に理解していることを示唆しています。ガラス半分空っぽという見方をすれば、この事実は、何らかの賃料減額が実現の選択肢として視野に入っている可能性を裏付けるかもしれません。
リスクが多すぎる
Windstreamが賃料を払い続ける限り、Unitiが配当を継続して支払うことに大きな問題が起きそうには見えません。とはいえ、Windstreamに関連する懸念は無視できません。関係は2030年までに、あるいはおそらくそれより早く、対処されなければならず、協議はおそらく簡単ではないからです。例外として、Windstreamに何らかのトラブルが起きれば、UnitiがREITの資格を満たせずに失敗するという結果に実際につながり得る点に注意が必要です。これは、多くの投資家がおそらく避けたい複雑要因です。
これは、せいぜい高リスクの特殊な状況（スペシャル・シチュエーション）に賭ける取引です。UnitiとWindstreamの関係の中身を深く掘り下げる用意がある投資家だけが、この高利回り（高リスク）銘柄を見ているべきです。