中金：維持保利物業跑贏行業評級 下調目標價至36.3港元

中金はリサーチレポートで、保利物件（06049）の利益予測を基本的に据え置き、2026〜27年の親会社帰属純利益は前年同期比でそれぞれ5%と3%増の16.3億元および16.8億元になると見込んでいる。業界を上回るとの格付けを維持し、目標株価を15%引き下げて36.3港元とする（2026年の目標PERが11倍に相当し、上昇余地が16%）。主に、利益成長の不確実性の増加および市場のリスク選好の調整を考慮したものである。同社の現在の取引は、2026年のPERが9.5倍。

中金の主な見解は以下のとおり：

2025年度業績は市場予想に合致

同社は2025年の業績を公表：売上高171.3億元で前年比+5%；親会社帰属純利益15.5億元で前年比+5%、市場予想に合致している。同社は1株当たり配当1.401元を予定し、配当性向は50%、配当利回りは5.0%に相当する。

基礎的な物件管理（物管）部門が収入の堅調な成長を支える

2025年末時点で、同社の管理面積は前年比+6%で8.55億平方メートルまで拡大し、基礎的な物件管理部門の収入を13%成長させた。一方で通年の、オーナー外およびコミュニティ向け付加価値サービスの収入は前年比で下押しされ、それぞれ-17%と-14%となった。総利益率は前年比-0.8pptで、そのうち基礎的な物件管理事業の粗利率は前年比-0.9ppt。主な要因は、非住宅の粗利率における構造的影響や市場競争の激化などによるもの。会社は中後方（中台・後台）費用の継続的な圧縮を進めており、販売管理費率は-1.0ppt低下し、親会社帰属の純利益率は概ね横ばいを支えている。

外拓は継続して中核都市に注力し、売掛金の管理には圧力

2025年に同社が新たに獲得した第三者プロジェクトの年換算契約額は29.3億元で、拡大規模は引き続き業界内で上位に位置する。うち中核50都市の占有比率は80%超で、年間で千万元以上の契約比率は56%に達する。物件費（管理費）の回収については、景気環境の影響で回収率が前年比で2ポイント低下した。貿易債権の残高は前年比+24%で、収入の伸びを上回っている。このうち1年以内の売掛金が占める割合は89%で、債権の経過年数（バケット）構成は比較的健全な状態を維持している。

「第十五次五カ年計画」（“十五五”）の目標：総合力は業界で先行を維持

「第十四次五カ年計画」（“十四五”）期間中、同社は大規模な物件管理（大物業）戦略により、規模と能力の急速な発展を実現した。“十五五”を展望すると、同社の戦略上の位置づけは「都市の全域統合ガバナンスのトップ運営事業者」であり、総合力は業界内で先行を維持。2026年の見通しでは、同社の目標収入および純利益は引き続き5%成長を維持し、堅実で持続可能な配当政策を継続する。同社は引き続き、規模、成長の質、キャッシュの回収においてバランスを保ち、質のある発展傾向を継続すると同行は予想している。

リスクの提示：第三者の外拓競争の激化リスク、物件費回収率および売掛金のパフォーマンスが予想を下回るリスク、コスト管理の効果が予想を下回るリスク。

（編集者：賀翀）

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