17億円の損失、瑞安房地产は過去5年で初の赤字に。ロ・カンジュイ：市場調整はまだ終わっておらず、都市再生が今後の発展の重点となる

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「過去1年、不動産の運営環境は容易ではなく、非常に大きなプレッシャーがあります。消費市場の成長も非常に鈍いです。デベロッパーとしても、資金調達市場がとても難しく、流動性には特に注目する必要があると感じています。」ロ・カンリは感慨を述べた。

3月26日夜、老舗の香港系不動産企業・瑞安不動産（00272.HK、以下「瑞房」）が2025年の業績発表会を開催した。瑞房の会長であるロ・カンリ、副会長のロ・ボーユー、財務総裁兼投資総裁のスン・ハイハオ、行政総裁のワン・イン、そして瑞房の子会社・瑞安新天地有限公司の行政総裁である張斌など、経営陣が会議に出席した。

当日午後に発表された業績報告によると、2025年の瑞房の売上高は40.93億元で、前年同期比で49.92%減少した。株主帰属の純利益は-17.82億元で、過去5年で初めて赤字となった。

これについて、財務総裁兼投資総裁のスン・ハイハオは、今回の赤字は主に、同社の賃貸物件の評価損の減損と在庫の減損引当によるものであり、実際の損失ではないと説明した。両者の影響を除けば、瑞房は2025年にコア利益として3.97億元を計上し、前年同期比で12%減少した。

今後の見通しについて、ロ・カンリは、不動産市場の調整はまだ完了しておらず、今後も2〜3年続くだろうとし、底打ち局面も引き続き維持されるとの見方を示した。ただし、市場にはクオリティの高い不動産への需要があるとも指摘した。都市更新と城中村改造（チャイナの都市内村落の改造）が今後の重点分野になるという。

昨年の物件販売の売上高は5億しかなく、帳簿上は172億の販売額が繰越待ち

財報を確認すると、瑞房の2025年の収入がほぼ半減した「主犯」は、物件販売の売上規模が明らかに縮小したことにある。

2025年、瑞房が収益として認識された物件販売額はわずか4.99億元で、2024年の43.56億元から38.57億元減少した。これには、2025年に瑞房が新たな住宅プロジェクトの竣工がなかったことがある。

繰越による収入は少ないものの、新築住宅の販売面では瑞房の表現は良好だった。2025年、瑞房は契約ベースの物件販売額で79.16億元を実現し、そのうち住宅販売額は72.46億元、商業物件販売額は6.7億元だった。

瑞房の行政総裁ワン・インによると、昨年の瑞安の契約販売の主な源泉は、上海の「翠湖天地・六和」と「武漢天地・云逸」の2つのプロジェクトだという。

そのうち「翠湖天地・六和」は、風貌別荘およびタウンハウス製品で、その希少性と独自のライフスタイルを担うことから、改めて高所得層の顧客から大きな注目を集め、多くの購入意向が寄せられている。販売事前許可を取得済みの別荘およびタウンハウスはすべて完売しており、その他の販売待ちの別荘も販売事前許可が承認され次第、契約を完了できる。一方、「武漢天地・云逸」は武漢新天地の住宅の締めくくりとして、入場後の販売の勢いも非常に強い。2025年末時点で販売消化率はすでに72%を超えており、同エリア内の他の高級住宅プロジェクトを大きく上回っている。現在、同プロジェクトは清算（在庫一掃）に近づいている。

ワン・インは、2025年末時点で、瑞房は正式な収益として認識される予定の販売額をすでに172.31億元にまで確定しており、これを2026年およびそれ以降の引き渡しで、さらにその後の業績で認識すると明かした。

商業家賃が3年連続で増加

物件販売と比べると、瑞房のもう一つの主要事業である商業家賃収入のほうが、より目立つ。

同社によれば、2025年の全国のオフィスビル市場および小売物件市場はいずれも厳しい競争下にある。上海の例で言えば、ジョーンズ・ラング・ラサールのデータでは、当年の上海のオフィスビルの家賃は1日あたり1平方メートル当たり5.2元で、前年同期比で11.6%減少した。小売物件では、上海の主要立地の商業施設の家賃と非主要立地の家賃がそれぞれ前年同期比で4.3%、6.4%下落している。

財報によると、2025年に瑞房は（ジョイントベンチャー会社および関連会社を含む）家賃および関連収入を36.25億元計上し、前年同期比で2%増、3年連続で増加を維持している。そのうち、大本営である上海にある物件の家賃および関連収入は28.26億元に達し、総家賃収入の78%を占め、前年同期比で3%増となった。

多数のプロジェクトの中でも、2023年9月末に開業した鸿寿坊の家賃および関連収入は前年同期比49%の増加となった。主な要因はオフィスビルの複合（オフィスの複数区画）での賃貸稼働率の上昇によるものだという。一方、上海新天地の家賃および関連収入は前年同期比14%の増加で、主に新天地の東台里が開業したことの恩恵による。また、蟠龙天地の家賃および関連収入は前年同期比7%の増加だった。

しかし、激しい市場競争の環境下では、瑞房もその影響から逃れられなかった。同社は財報の中で、2025年には同社の小売物件およびオフィスビルの更新時の賃貸家賃はいずれも下落したと指摘している。

瑞安新天地の2026年の商業セクターの運営戦略について、張斌は、小売セクターは多元的な革新の手法で売上高や来客数などの基礎指標を継続的に引き上げ、テナントの双方にとってウィンウィンを実現すると述べた。上海の例で言えば、外部からの来客流を活用して小売の差別化優位性を構築できるほか、新天地の特色に合致したカルチャー体験系コンテンツを継続して打ち出し、テナントの組み合わせを引き上げるとする。オフィスセクターについては、貸出率の引き上げを最優先のタスクとし、柔軟な賃貸戦略やカスタマイズされた内装、サステナブルなオフィスなどの高品質サービスで競争力を強化し、さらにスペースの外側へと付加価値サービスを絶えず拡張していく。

軽資産で都市更新を強化

過去の財報を見返すと、近年、瑞房の大本営である上海における土地保有（用地ストック）が急速に減少していることが分かる。2025年末時点で、瑞房の傘下にある上海の開発中および今後開発予定の、賃貸可能および販売可能の総延床面積は16.9万平方米であり、2020年末時点では208万平方米だった。過去5年間で190万平方米超が減少した。

プロジェクト拡大の面では、「軽資産戦略」が瑞房の選択となっている。今回の業績発表会でも、経営陣は現在の市場環境のもとで、軽資産戦略は瑞房の資金・資本面での投入をバランスさせつつ、規模面での健全な拡張も維持できると率直に述べた。

2025年には、瑞房の軽資産による拡大の取り組みも評価できるものだった。同期間に、瑞房は軽資産プロジェクトを2つ新たに追加することに成功した。いずれも、上海新天地コミュニティ内の高級住宅プロジェクト「永新里」と、上海浦東新区の城中村改造プロジェクト「上海三林」だ。前者での実質持分は15%、後者では13.26%となっている。

ワン・インによると、永新里は翠湖天地のブランドで開発・運営される。現在、プロジェクトの移転・立ち退きの安置業務はすでに完全に完了しており、今年上半期に正式に着工する予定で、2031年に全体が竣工する見込みだという。一方、三林プロジェクトは2035年に建設完了の見込み。

最新の財報によると、2025年末時点で、瑞房の軽資産ストックのプロジェクト総数は4件に増加し、総工事中および建設待ち規模は住宅が122万平方米、商業が29.1万平方米となっている。

同社によれば、瑞安が展開する4つの軽資産プロジェクトは、都市更新と城中村改造によるものだ。これについて、瑞房の行政総裁ワン・インは、近年、政府が城中村の改造をより強力に推進しており、2025年には上海市も新たな3年にわたる都市更新計画を発表し、2026年に城中村の全面改造計画を開始して都市の質の高い発展を加速させることを明確にした、と説明した。このような背景のもとで、城中村改造は都市更新の重点となっている。

「蟠龙天地は、皆さんにとってよく知られている上海の城中村改造の成功事例の一つです。地域の環境を改善しただけでなく、地域経済の繁栄を効果的に促進してもいます。このプロジェクトの成功は、瑞安が城中村改造の分野で卓越した能力を持っていることを十分に裏付けており、また三林新天地、召楼新天地など同種のプロジェクトの将来性に対して、私たちは大きな自信を持っています。」ワン・インはそう述べた。

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