证券时报记者 李映泉3月30日晚、碧桂園（02007.HK）の2025年年報が正式に公表された。業界の深い調整を経た後、碧桂園は2025年に売上高1548.9億元、親会社株主に帰属する純利益32.6億元を計上し、システマティックな債務再編をいち早く完了させ、帳簿上の黒字を実現した民営の不動産企業の一つとなった。碧桂園の直近4年間の財務報告書を見ると、2025年もまた最も好調な年だ。2022年、碧桂園は年報の純利益が上場以来初めてマイナスとなり、親会社株主に帰属する純利益は60.52億元の損失となった。その後は2023年、2024年にそれぞれ1784.00億元、328.35億元の損失だった。今回の黒字転換は、財務面で明らかな改善の兆しだ。有利子負債の削減で1000億元規模碧桂園の2025年財報を細かく見ていくと、「債務再編」が最も核心的なキーワードであることは間違いない。碧桂園も公告の中で、本業績が赤字から黒字へ転じた核心的な理由は、碧桂園が債務再編を完了したことで計上した非現金収益であると指摘している。2025年、碧桂園は国内外の債務再編を全力で推進し、そのうち国外では、約177億米ドルの債務再編案が香港高等法院の承認を得ており、2025年12月30日に正式に効力が発生した。新たな債務およびエクイティ・インスツルメントはともに発行が完了している。国内再編も順調に着地し、現金買戻し、株式および一般債権の選択肢を順次開始する予定であり、現在は上限4.5億元の現金買戻し手続きが開始済みで、同社は今年4月に完了する見込みだ。一般的な債務の延長とは異なり、碧桂園の今回の債務再編の核心的な操作は、総額最大約130億米ドルの強制転換社債および最大155億株の資本化株式を発行して既存債務を振り替えることであり、債務総額は大きく圧縮される。2025年末時点で、碧桂園の総負債は7679億元で、2024年末の9846億元と比べて2167億元の大幅減となった。その内、有利子負債の期末値は1480億元で、2024年末の2535億元から1055億元減少しており、下げ幅は42%に達している。「これは非常に前向きなシグナルだ」。上海易居不動産研究院の副院長・嚴躍進氏は、「報告書を見ると、このデータは債務再編がもたらした帳簿上の効果と密接に関連している。再編により、企業は帳簿上の黒字転換を実現し、それは資本市場の運用、日常の経営、そして企業イメージの面でもプラスの作用を持つ」と述べた。ただし、再編収益の影響を除けば、碧桂園は2025年もなお損失を計上している。「主に業界の影響によるもので、会社の開発事業の粗利益水準が圧迫されており、さらにいくつかの資産および不動産プロジェクトについて減損引当を追加で計上したためだ」と碧桂園は述べている。碧桂園は、既存プロジェクトに対応する棚卸資産（土地、建設中プロジェクト）について、通年で約445億元を計上した。さらに、マクロ経済環境、業界環境、ならびに取引パートナーのマイナスの財務状況など複数の不利な要因が重なったことを受けて、碧桂園は金融資産および財務保証についても減損損失を105億元計上している。3年の引き渡し件数は約115万戸引き渡しを確実にすることは、碧桂園にとって重要な業務だ。2025年、同社は累計で約17万戸の住宅を引き渡し、累計引き渡し面積は約1982万平方メートル、204の都市にまたがる。2023年から2025年までの累計引き渡し総量は約115万戸に達し、引き渡し量は引き続き業界トップの座を維持している。過去3年間で、碧桂園はほぼすべてのリソースを「引き渡しを確実にする（保交房）」の任務に集中させてきた。そのため、新規プロジェクトの出荷（販売開始）ペースも、一定程度影響を受けている。年報によると、同社の2025年の持分契約販売金額は約330.1億元、持分販売面積は約402万平方メートルだ。不動産業界全体が依然として圧力を受ける中でも、碧桂園は本拠地である広東省で依然として高い影響力を持っている。たとえば韶関市場では、2025年の全口径データによると、碧桂園は21.46億元の販売額で、現地の不動産企業ランキングの首位となっている。2026年以降、不動産市場全体にも回復の兆しが見られる。克而瑞のデータによると、2026年1〜2月の中国の不動産企業の持分販売額および運営面積ランキングで、碧桂園はいずれもトップ10に入っている。碧桂園の社長・程光煜氏は、今年3〜4月が重要な観察ウィンドウになると述べ、全員が3〜4月の「春雷アクション」の重要な節目を軸に計画を立て、販売業務をシステマティックに推進するよう求めた。中指研究院のシニアアナリスト・孟新增氏は、2026年に入ると政策面で明確な「先行きの安定（安定した期待）を保つ」シグナルが放たれ、年初からすでに複数の具体的措置が実施されていると考えている。具体的には、住み替えの還付税制の延長、ホワイトリスト案件のローン延長および構造的利下げ、都市更新を支援することなどが含まれ、需要側と資金調達側で連携して力を発揮し、市場の信頼を高めることを目的としている。全体として、不動産政策は「期待を安定させ、調整期間を短縮する」ことを目標とする新たな段階に入っている。軽資産ビジネスが回復証券時報の記者は、不動産の主力事業が重資産であり圧力を受けている一方で、碧桂園の傘下にある、代行運営・代行建設（代管代建）や商業管理を代表とする軽資産ビジネスに明らかな回復傾向が見られていることに注目した。不動産業界の「黄金時代」には、投資収益率が相対的に高くない代行運営・代行建設は、比較的周辺的な仕事に過ぎなかった。ところが今や、この事業はむしろ碧桂園の「キャッシュフロー（造血）」の重要な源泉になっている。「2025年12月時点で、凤凰智拓（フェンファン・チートゥオ）は代行運営・代行建設プロジェクトを累計で200件以上受託し、累計の管理面積は約2000万平方メートルに達している。現在、運営中の代行建設プロジェクトは約20件で、運営中の開発面積は約300万平方メートル。在庫販売額（販売価値）は約300億元超で、全国20の都市をカバーしている」と凤凰智拓の関係責任者は説明している。代行運営・代行建設に加えて、碧桂園傘下のもう一つの軽資産である商管（商業運営管理）事業も、ここ1年あまりで前向きな進展を得ている。碧桂園の商管関連責任者によると、2024年から現在までに、碧桂園の商管は新規で管理面積23.1万平方メートルを追加した。そのうち長期賃貸アパートメントのブランド「碧家公寓」では新規物件が2400室超となり、管理規模は約3万室に近づいている。「長期賃貸アパートメントの観点では、現在ほぼすべての単一プロジェクトが黒字の状態だ。今後については、プロジェクトの件数を重視するのではなく、『各プロジェクトを継続的にきちんと良くできるか』をより重視し、体系的な運営能力を着実に引き上げていく」と同責任者は述べた。「二度目の創業」が進行中2025年11月、碧桂園が債務再編の着地を果たした後、董事会の会長・楊惠妍氏は初めて「二度目の創業（二次创业）」というコンセプトを提示した。「再編の実現は債権者が会社の将来を認めたことを意味し、会社が通常の事業運営を回復するための、よりゆとりある環境を得ることにつながる。次はシステマティックに段階移行（転段）を推進する番であり、段階移行は一度の変革であると同時に、碧桂園の『二度目の創業』でもある」と楊惠妍氏は語った。今年3月、碧桂園は月次の経営管理会議を開催し、「転段」という言葉が再び取り上げられた。楊惠妍氏は「2025年3月から外に出て、同業や異業種との交流を通じて、業界の変化の中での新しい発展モデルを深く探求し、かつ引き渡しを最優先に、債務再編を要に、事業体を本に据えることで、2026年の重要な段階移行に向けた準備を整える」と述べた。2026年は、楊惠妍氏が「碧桂園が引き渡しを確実にする段階から、通常の経営へ段階移行する上で最も重要な年」と位置付けた。楊惠妍氏は率直に「2026年の各種業務を着実に実行してこそ、今後3〜5年の質の高い発展のための土台を固め、碧桂園の二度目の成長を実現できる」と語った。先日、碧桂園が「大規模に退職した従業員を呼び戻す」とする市場のうわさがあった。証券時報の記者はこれに先立ち、碧桂園から《離職者の再雇用管理弁法（離職人员返聘管理办法）》は同社の内部で長年存在しており、毎年政策情勢に応じて改訂している。最新の改訂は今年1月に行われたもので、新たに出された政策ではない。さらに記者が把握したところでは、碧桂園は直近では一時的に、大規模または特定の事業部門に集中した採用活動は行っていない。主として通常のポジションの欠員補充が中心だという。嚴躍進氏は、碧桂園のこの動きには指標としての意味があると指摘し、「深い調整を経た後で、経営の重点が実質的に転換したことを示すシグナルであり、既存事業に対して人員の補強を図りつつ、『事業の回復』に向けた再構築の段階へ徐々に入っていくところだ」と述べた。碧桂園の2025年年報によると、2025年末時点で、同社の従業員総数は1.41万人で、2025年中間期の1.79万人から約0.38万人減少している。また、MSCIが公表した調整結果によれば、碧桂園は正式にMSCI中国小型株指数に組み入れられ、2月27日に正式に発効した。さらに3月20日には、碧桂園がFTSEロ素全球株式指数シリーズ（富時ロ素グローバル株式指数シリーズ）に組み入れられ、これも正式に発効した。3月21日時点で、中国本土の投資家による香港株通（港股通）を通じた碧桂園の保有比率は17.7%に上昇しており、2025年末の15.3%から2.4ポイント上がった。
碧桂园債務重組實現扭虧為盈 有息負債降逾1000億元
证券时报记者 李映泉
3月30日晚、碧桂園（02007.HK）の2025年年報が正式に公表された。業界の深い調整を経た後、碧桂園は2025年に売上高1548.9億元、親会社株主に帰属する純利益32.6億元を計上し、システマティックな債務再編をいち早く完了させ、帳簿上の黒字を実現した民営の不動産企業の一つとなった。
碧桂園の直近4年間の財務報告書を見ると、2025年もまた最も好調な年だ。2022年、碧桂園は年報の純利益が上場以来初めてマイナスとなり、親会社株主に帰属する純利益は60.52億元の損失となった。その後は2023年、2024年にそれぞれ1784.00億元、328.35億元の損失だった。今回の黒字転換は、財務面で明らかな改善の兆しだ。
有利子負債の削減で1000億元規模
碧桂園の2025年財報を細かく見ていくと、「債務再編」が最も核心的なキーワードであることは間違いない。
碧桂園も公告の中で、本業績が赤字から黒字へ転じた核心的な理由は、碧桂園が債務再編を完了したことで計上した非現金収益であると指摘している。
2025年、碧桂園は国内外の債務再編を全力で推進し、そのうち国外では、約177億米ドルの債務再編案が香港高等法院の承認を得ており、2025年12月30日に正式に効力が発生した。新たな債務およびエクイティ・インスツルメントはともに発行が完了している。国内再編も順調に着地し、現金買戻し、株式および一般債権の選択肢を順次開始する予定であり、現在は上限4.5億元の現金買戻し手続きが開始済みで、同社は今年4月に完了する見込みだ。
一般的な債務の延長とは異なり、碧桂園の今回の債務再編の核心的な操作は、総額最大約130億米ドルの強制転換社債および最大155億株の資本化株式を発行して既存債務を振り替えることであり、債務総額は大きく圧縮される。
2025年末時点で、碧桂園の総負債は7679億元で、2024年末の9846億元と比べて2167億元の大幅減となった。その内、有利子負債の期末値は1480億元で、2024年末の2535億元から1055億元減少しており、下げ幅は42%に達している。
「これは非常に前向きなシグナルだ」。上海易居不動産研究院の副院長・嚴躍進氏は、「報告書を見ると、このデータは債務再編がもたらした帳簿上の効果と密接に関連している。再編により、企業は帳簿上の黒字転換を実現し、それは資本市場の運用、日常の経営、そして企業イメージの面でもプラスの作用を持つ」と述べた。
ただし、再編収益の影響を除けば、碧桂園は2025年もなお損失を計上している。「主に業界の影響によるもので、会社の開発事業の粗利益水準が圧迫されており、さらにいくつかの資産および不動産プロジェクトについて減損引当を追加で計上したためだ」と碧桂園は述べている。
碧桂園は、既存プロジェクトに対応する棚卸資産（土地、建設中プロジェクト）について、通年で約445億元を計上した。さらに、マクロ経済環境、業界環境、ならびに取引パートナーのマイナスの財務状況など複数の不利な要因が重なったことを受けて、碧桂園は金融資産および財務保証についても減損損失を105億元計上している。
3年の引き渡し件数は約115万戸
引き渡しを確実にすることは、碧桂園にとって重要な業務だ。2025年、同社は累計で約17万戸の住宅を引き渡し、累計引き渡し面積は約1982万平方メートル、204の都市にまたがる。2023年から2025年までの累計引き渡し総量は約115万戸に達し、引き渡し量は引き続き業界トップの座を維持している。
過去3年間で、碧桂園はほぼすべてのリソースを「引き渡しを確実にする（保交房）」の任務に集中させてきた。そのため、新規プロジェクトの出荷（販売開始）ペースも、一定程度影響を受けている。年報によると、同社の2025年の持分契約販売金額は約330.1億元、持分販売面積は約402万平方メートルだ。
不動産業界全体が依然として圧力を受ける中でも、碧桂園は本拠地である広東省で依然として高い影響力を持っている。たとえば韶関市場では、2025年の全口径データによると、碧桂園は21.46億元の販売額で、現地の不動産企業ランキングの首位となっている。
2026年以降、不動産市場全体にも回復の兆しが見られる。克而瑞のデータによると、2026年1〜2月の中国の不動産企業の持分販売額および運営面積ランキングで、碧桂園はいずれもトップ10に入っている。
碧桂園の社長・程光煜氏は、今年3〜4月が重要な観察ウィンドウになると述べ、全員が3〜4月の「春雷アクション」の重要な節目を軸に計画を立て、販売業務をシステマティックに推進するよう求めた。
中指研究院のシニアアナリスト・孟新增氏は、2026年に入ると政策面で明確な「先行きの安定（安定した期待）を保つ」シグナルが放たれ、年初からすでに複数の具体的措置が実施されていると考えている。具体的には、住み替えの還付税制の延長、ホワイトリスト案件のローン延長および構造的利下げ、都市更新を支援することなどが含まれ、需要側と資金調達側で連携して力を発揮し、市場の信頼を高めることを目的としている。全体として、不動産政策は「期待を安定させ、調整期間を短縮する」ことを目標とする新たな段階に入っている。
軽資産ビジネスが回復
証券時報の記者は、不動産の主力事業が重資産であり圧力を受けている一方で、碧桂園の傘下にある、代行運営・代行建設（代管代建）や商業管理を代表とする軽資産ビジネスに明らかな回復傾向が見られていることに注目した。
不動産業界の「黄金時代」には、投資収益率が相対的に高くない代行運営・代行建設は、比較的周辺的な仕事に過ぎなかった。ところが今や、この事業はむしろ碧桂園の「キャッシュフロー（造血）」の重要な源泉になっている。
「2025年12月時点で、凤凰智拓（フェンファン・チートゥオ）は代行運営・代行建設プロジェクトを累計で200件以上受託し、累計の管理面積は約2000万平方メートルに達している。現在、運営中の代行建設プロジェクトは約20件で、運営中の開発面積は約300万平方メートル。在庫販売額（販売価値）は約300億元超で、全国20の都市をカバーしている」と凤凰智拓の関係責任者は説明している。
代行運営・代行建設に加えて、碧桂園傘下のもう一つの軽資産である商管（商業運営管理）事業も、ここ1年あまりで前向きな進展を得ている。
碧桂園の商管関連責任者によると、2024年から現在までに、碧桂園の商管は新規で管理面積23.1万平方メートルを追加した。そのうち長期賃貸アパートメントのブランド「碧家公寓」では新規物件が2400室超となり、管理規模は約3万室に近づいている。
「長期賃貸アパートメントの観点では、現在ほぼすべての単一プロジェクトが黒字の状態だ。今後については、プロジェクトの件数を重視するのではなく、『各プロジェクトを継続的にきちんと良くできるか』をより重視し、体系的な運営能力を着実に引き上げていく」と同責任者は述べた。
「二度目の創業」が進行中
2025年11月、碧桂園が債務再編の着地を果たした後、董事会の会長・楊惠妍氏は初めて「二度目の創業（二次创业）」というコンセプトを提示した。「再編の実現は債権者が会社の将来を認めたことを意味し、会社が通常の事業運営を回復するための、よりゆとりある環境を得ることにつながる。次はシステマティックに段階移行（転段）を推進する番であり、段階移行は一度の変革であると同時に、碧桂園の『二度目の創業』でもある」と楊惠妍氏は語った。
今年3月、碧桂園は月次の経営管理会議を開催し、「転段」という言葉が再び取り上げられた。楊惠妍氏は「2025年3月から外に出て、同業や異業種との交流を通じて、業界の変化の中での新しい発展モデルを深く探求し、かつ引き渡しを最優先に、債務再編を要に、事業体を本に据えることで、2026年の重要な段階移行に向けた準備を整える」と述べた。
2026年は、楊惠妍氏が「碧桂園が引き渡しを確実にする段階から、通常の経営へ段階移行する上で最も重要な年」と位置付けた。楊惠妍氏は率直に「2026年の各種業務を着実に実行してこそ、今後3〜5年の質の高い発展のための土台を固め、碧桂園の二度目の成長を実現できる」と語った。
先日、碧桂園が「大規模に退職した従業員を呼び戻す」とする市場のうわさがあった。証券時報の記者はこれに先立ち、碧桂園から《離職者の再雇用管理弁法（離職人员返聘管理办法）》は同社の内部で長年存在しており、毎年政策情勢に応じて改訂している。最新の改訂は今年1月に行われたもので、新たに出された政策ではない。さらに記者が把握したところでは、碧桂園は直近では一時的に、大規模または特定の事業部門に集中した採用活動は行っていない。主として通常のポジションの欠員補充が中心だという。
嚴躍進氏は、碧桂園のこの動きには指標としての意味があると指摘し、「深い調整を経た後で、経営の重点が実質的に転換したことを示すシグナルであり、既存事業に対して人員の補強を図りつつ、『事業の回復』に向けた再構築の段階へ徐々に入っていくところだ」と述べた。
碧桂園の2025年年報によると、2025年末時点で、同社の従業員総数は1.41万人で、2025年中間期の1.79万人から約0.38万人減少している。
また、MSCIが公表した調整結果によれば、碧桂園は正式にMSCI中国小型株指数に組み入れられ、2月27日に正式に発効した。さらに3月20日には、碧桂園がFTSEロ素全球株式指数シリーズ（富時ロ素グローバル株式指数シリーズ）に組み入れられ、これも正式に発効した。3月21日時点で、中国本土の投資家による香港株通（港股通）を通じた碧桂園の保有比率は17.7%に上昇しており、2025年末の15.3%から2.4ポイント上がった。