3月30日、美凯龙（601828.SH、01528.HK）が2025年の年次報告書を公表した。報告期間中、同社は売上高65.82億元を達成した。不動産業界の下振れ圧力の影響を受け、美凯龙は慎重な原則を堅持し、投資不動産の公正価値に大幅な見積り評価調整を行った。その結果、本年度の上場会社の株主に帰属する純利益は237.22億元の損失となった。注目すべきは、非経営要因の影響を除くと、美凯龙の主力事業が経営の粘り強さと回復の弾力性を示し始めている点だ。新たな5年戦略によるリードと建発股份による深い支援の下で、同社の経営の質は改善している。年次報告書によれば、通期の営業キャッシュフローの純額は8.16億元に達し、2024年の2.16億元から大幅に277.34%増加した。中核となる家具の商業サービス分野の売上総利益率は2ポイント増の61.9%となった。建発があらゆる面で支援し、主力事業の底固めと安定を実現今回の年次報告書から見ると、美凯龙の主業はすでに概ね底固めの段階に入っている。2025年12月31日時点で、同社傘下の直営74の商業施設および委託運営218の商業施設の平均賃貸率は、いずれも2024年より改善している。そのうち、直営商業施設の平均賃貸率は2ポイント増の85.0%となった。同時に、建発集団の成熟した国有資本管理の経験が同社の全方位的なコスト削減と効率向上を後押ししている。2025年において、美凯龙の営業原価、販売費用、管理費用はいずれも18.95%、18.59%、24.22%それぞれ減少しており、いずれの下げ幅も営業収入の減少幅を上回っている。運営効率は実質的に改善した。建発股份の株主背景によってもたらされる資金調達上の優位性も、段階的に具体化しており、総合的な資金調達コスト率は昨年の5.1%から4.4%へと最適化された。これにより、利息費用は25.31億元から21.60億元へと減少した。2025年末時点で、美凯龙の支払手形および支払勘定の合計規模は、前年末に比べて43.79%減少しており、歴史的な負債は着実に清算が進んでいる。報告期間中、両社の事業協業が加速して実装された。美凯龙は建発軽工および建発自動車と連携し、協業を深めながら、3+星エコシステム、人車家などの戦略の実装を継続的に推進している。2025年に、美凯龙の電器館の営業面積は140.5万平方メートルに達し、面積構成比は10.1%にまで上昇した。自動車の営業面積は16万平方メートルから32万平方メートルへと倍増し、全国46の都市をカバーした。建発股份は同時に、美凯龙に新たな顧客獲得チャネルももたらした。第一に、同社はダイヤモンドリーグ、厦門マラソンなどの国際レベルの大会と連動し、ブランドイメージを一段と向上させた。第二に、美凯龙は建発/联发の不動産エコシステムを通じてマーケティングの接点を20都市の76の不動産プロジェクトへと拡張し、累計で1.4万組超の顧客を新規に開拓した。直接的に転換金額として約1.5億元をもたらし、「不動産＋家具」の流通（トラフィック）のクローズドループを構築した。さらに、両社の初の深度協同商業プロジェクトである成都湾悦城も、2025年12月20日に開業した。同プロジェクトは「城南活力家庭悦聚场」をコンセプトとしており、従来の家具商業の境界を打ち破る。スポーツ・アウトドア、親子向けのレジャー、特色ある飲食など、複数の高頻度消費業態を導入し、既存資産の刷新によるアップグレードと、商業価値の効率的な解放を実現している。投資不動産の評価見直しにより、資産品質を強固に過去数年間における中国の不動産業界の深い調整により、商業不動産は概して評価見直しの必要性に直面している。マクロ環境と業界のトレンドに対する慎重な判断に基づき、美凯龙は会計基準に基づいて傘下の投資不動産の公正価値を全面的に再評価した。この措置は帳簿上、約234.42億元の公正価値変動による損失を生み出し、2025年に同社が大幅な赤字となった主因となった。しかし一方で、この評価見直しは同社の資産品質を強化し、資産の帳簿価値を現在の市場の実情により密接に合わせることにつながっている。業界関係者は、この種の会計処理は同社のキャッシュフローに関係せず、また同社の主力事業が実質的に悪化したことを意味するものではないとしている。価値調整を十分に行うことで、美凯龙は将来の資産の継続的な減価に伴う潜在的なリスクを解消し、今後の戦略的な配置により堅固な財務的基盤を築いている。資産評価を合理的な商業価値へと回帰させることを推進すると同時に、美凯龙は経営面でも能動的に動いている。業界需要の縮小や、テナントの営業が困難であるという実際の課題に直面し、同社は家賃の減免などの「テナントを支え商業を安定させる」施策を通じて、テナントの生存空間を全面的に確保し、家具産業チェーンの安定を維持している。これは短期的に収入面で一定の圧力をもたらすが、テナントの集団を安定させ、今後継続的な改善のための土台を固めるものでもある。新たな5年戦略が始動し、高品質な発展を見据える2025年以来、「不動産市場の安定に注力する」という上位レベルの方針のもと、不動産業界には一連の政策面の追い風がもたらされている。2025年12月、証券監督管理委員会は「不動産投資信託基金（REITs）市場の質の高い発展を促進するための関連業務に関する通知」を発表し、商業不動産を試験導入範囲に組み入れ、業界が多様な資金調達チャネルを開拓するのを後押しした。2026年1月1日からは、既存の積立金ローンの金利が全面的に引き下げられ、そのうち5年物以上の初回購入住宅ローン金利は2.6%へ、二回目購入住宅ローンは3.075%へと引き下げられ、住民の住宅購入にかかる負担を継続的に軽減する。2026年3月には、上海が商業用不動産の住宅購入ローンの最低頭金比率を、30%を下回らない水準へと引き下げると発表し、商業不動産の取得・投資のハードルを下げた。同時に、全国の消費財について「古いものを買い替える」政策が引き続き強化され、スマートホーム製品が補助対象に組み入れられ、家具の消費需要の放出を精密に呼び起こしている。政策の一段の強化と、市場自身による長期的な調整・清算が進むにつれ、不動産業界は次第に下落局面から抜け出し、下げ止まりと安定が各方面の共通認識になりつつある。中信証券のリサーチレポートでは、供給の縮小が6年目に入るのに伴い、不動産市場の深い調整はすでに終盤に近づいていると指摘している。克而瑞集団の共同総裁である普睿数智科技の董事長、丁祖昱は、需給関係の動態、在庫、住宅価格調整の幅など6つの観点から分析し、不動産市場が底の確認に向けたプロセスを進めており、「下げ止まりと安定」のサインを伝えていると考えている。業界が下げ止まりから回復へ向かう重要な局面に立って、美凯龙の新たな5年戦略はその流れに乗って始動する。同社は「家具生活の新たな商業運営事業者および家具産業エコシステムのサービス事業者」という位置づけにもとづき、高品質な発展の方向性を見据えている。第一に、美凯龙は家具の主力事業のアップグレードに注力し、コンテンツと運営能力の継続的な強化を通じて家具の商業空間の価値を深く掘り起こし、主業の競争力を固める。加えて、同社はサービス領域を継続的に拡張し、産業チェーン上流に対して能力付与を行い、ブランド工場などの中核となる主体をカバーし、第2の成長曲線を構築していく。分析者によれば、投資用不動産が当面の商業価値へ回帰し、また経営の基礎的な面が底固めされるのに伴い、今後は、不動産市場が次第に回復し、家具の消費需要が継続的に放出されるという大きな背景のもとで、美凯龙は業界の回復による追い風をつかみ、経営成績の継続的な改善と長期的な価値回帰を実現できる見通しだという。 大量の情報、精確な解読は、Sina Finance APPの中へ
メイカイロン2025年年次報告書：主要事業の底堅さと安定、資産計上の会計処理による損失
3月30日、美凯龙（601828.SH、01528.HK）が2025年の年次報告書を公表した。報告期間中、同社は売上高65.82億元を達成した。不動産業界の下振れ圧力の影響を受け、美凯龙は慎重な原則を堅持し、投資不動産の公正価値に大幅な見積り評価調整を行った。その結果、本年度の上場会社の株主に帰属する純利益は237.22億元の損失となった。
注目すべきは、非経営要因の影響を除くと、美凯龙の主力事業が経営の粘り強さと回復の弾力性を示し始めている点だ。新たな5年戦略によるリードと建発股份による深い支援の下で、同社の経営の質は改善している。年次報告書によれば、通期の営業キャッシュフローの純額は8.16億元に達し、2024年の2.16億元から大幅に277.34%増加した。中核となる家具の商業サービス分野の売上総利益率は2ポイント増の61.9%となった。
建発があらゆる面で支援し、主力事業の底固めと安定を実現
今回の年次報告書から見ると、美凯龙の主業はすでに概ね底固めの段階に入っている。2025年12月31日時点で、同社傘下の直営74の商業施設および委託運営218の商業施設の平均賃貸率は、いずれも2024年より改善している。そのうち、直営商業施設の平均賃貸率は2ポイント増の85.0%となった。
同時に、建発集団の成熟した国有資本管理の経験が同社の全方位的なコスト削減と効率向上を後押ししている。2025年において、美凯龙の営業原価、販売費用、管理費用はいずれも18.95%、18.59%、24.22%それぞれ減少しており、いずれの下げ幅も営業収入の減少幅を上回っている。運営効率は実質的に改善した。建発股份の株主背景によってもたらされる資金調達上の優位性も、段階的に具体化しており、総合的な資金調達コスト率は昨年の5.1%から4.4%へと最適化された。これにより、利息費用は25.31億元から21.60億元へと減少した。2025年末時点で、美凯龙の支払手形および支払勘定の合計規模は、前年末に比べて43.79%減少しており、歴史的な負債は着実に清算が進んでいる。
報告期間中、両社の事業協業が加速して実装された。美凯龙は建発軽工および建発自動車と連携し、協業を深めながら、3+星エコシステム、人車家などの戦略の実装を継続的に推進している。2025年に、美凯龙の電器館の営業面積は140.5万平方メートルに達し、面積構成比は10.1%にまで上昇した。自動車の営業面積は16万平方メートルから32万平方メートルへと倍増し、全国46の都市をカバーした。
建発股份は同時に、美凯龙に新たな顧客獲得チャネルももたらした。第一に、同社はダイヤモンドリーグ、厦門マラソンなどの国際レベルの大会と連動し、ブランドイメージを一段と向上させた。第二に、美凯龙は建発/联发の不動産エコシステムを通じてマーケティングの接点を20都市の76の不動産プロジェクトへと拡張し、累計で1.4万組超の顧客を新規に開拓した。直接的に転換金額として約1.5億元をもたらし、「不動産＋家具」の流通（トラフィック）のクローズドループを構築した。
さらに、両社の初の深度協同商業プロジェクトである成都湾悦城も、2025年12月20日に開業した。同プロジェクトは「城南活力家庭悦聚场」をコンセプトとしており、従来の家具商業の境界を打ち破る。スポーツ・アウトドア、親子向けのレジャー、特色ある飲食など、複数の高頻度消費業態を導入し、既存資産の刷新によるアップグレードと、商業価値の効率的な解放を実現している。
投資不動産の評価見直しにより、資産品質を強固に
過去数年間における中国の不動産業界の深い調整により、商業不動産は概して評価見直しの必要性に直面している。マクロ環境と業界のトレンドに対する慎重な判断に基づき、美凯龙は会計基準に基づいて傘下の投資不動産の公正価値を全面的に再評価した。この措置は帳簿上、約234.42億元の公正価値変動による損失を生み出し、2025年に同社が大幅な赤字となった主因となった。しかし一方で、この評価見直しは同社の資産品質を強化し、資産の帳簿価値を現在の市場の実情により密接に合わせることにつながっている。
業界関係者は、この種の会計処理は同社のキャッシュフローに関係せず、また同社の主力事業が実質的に悪化したことを意味するものではないとしている。価値調整を十分に行うことで、美凯龙は将来の資産の継続的な減価に伴う潜在的なリスクを解消し、今後の戦略的な配置により堅固な財務的基盤を築いている。
資産評価を合理的な商業価値へと回帰させることを推進すると同時に、美凯龙は経営面でも能動的に動いている。業界需要の縮小や、テナントの営業が困難であるという実際の課題に直面し、同社は家賃の減免などの「テナントを支え商業を安定させる」施策を通じて、テナントの生存空間を全面的に確保し、家具産業チェーンの安定を維持している。これは短期的に収入面で一定の圧力をもたらすが、テナントの集団を安定させ、今後継続的な改善のための土台を固めるものでもある。
新たな5年戦略が始動し、高品質な発展を見据える
2025年以来、「不動産市場の安定に注力する」という上位レベルの方針のもと、不動産業界には一連の政策面の追い風がもたらされている。2025年12月、証券監督管理委員会は「不動産投資信託基金（REITs）市場の質の高い発展を促進するための関連業務に関する通知」を発表し、商業不動産を試験導入範囲に組み入れ、業界が多様な資金調達チャネルを開拓するのを後押しした。2026年1月1日からは、既存の積立金ローンの金利が全面的に引き下げられ、そのうち5年物以上の初回購入住宅ローン金利は2.6%へ、二回目購入住宅ローンは3.075%へと引き下げられ、住民の住宅購入にかかる負担を継続的に軽減する。2026年3月には、上海が商業用不動産の住宅購入ローンの最低頭金比率を、30%を下回らない水準へと引き下げると発表し、商業不動産の取得・投資のハードルを下げた。同時に、全国の消費財について「古いものを買い替える」政策が引き続き強化され、スマートホーム製品が補助対象に組み入れられ、家具の消費需要の放出を精密に呼び起こしている。
政策の一段の強化と、市場自身による長期的な調整・清算が進むにつれ、不動産業界は次第に下落局面から抜け出し、下げ止まりと安定が各方面の共通認識になりつつある。中信証券のリサーチレポートでは、供給の縮小が6年目に入るのに伴い、不動産市場の深い調整はすでに終盤に近づいていると指摘している。克而瑞集団の共同総裁である普睿数智科技の董事長、丁祖昱は、需給関係の動態、在庫、住宅価格調整の幅など6つの観点から分析し、不動産市場が底の確認に向けたプロセスを進めており、「下げ止まりと安定」のサインを伝えていると考えている。
業界が下げ止まりから回復へ向かう重要な局面に立って、美凯龙の新たな5年戦略はその流れに乗って始動する。同社は「家具生活の新たな商業運営事業者および家具産業エコシステムのサービス事業者」という位置づけにもとづき、高品質な発展の方向性を見据えている。第一に、美凯龙は家具の主力事業のアップグレードに注力し、コンテンツと運営能力の継続的な強化を通じて家具の商業空間の価値を深く掘り起こし、主業の競争力を固める。加えて、同社はサービス領域を継続的に拡張し、産業チェーン上流に対して能力付与を行い、ブランド工場などの中核となる主体をカバーし、第2の成長曲線を構築していく。
分析者によれば、投資用不動産が当面の商業価値へ回帰し、また経営の基礎的な面が底固めされるのに伴い、今後は、不動産市場が次第に回復し、家具の消費需要が継続的に放出されるという大きな背景のもとで、美凯龙は業界の回復による追い風をつかみ、経営成績の継続的な改善と長期的な価値回帰を実現できる見通しだという。
大量の情報、精確な解読は、Sina Finance APPの中へ