政策金融の二重支援により、京沪深の不動産市場に温かさが広がる

本紙记者 李冰 熊悦

春潮がうねり、ぬくもりが次第に伝わる。

一線の不動産市場の「追い風」が吹き、市場が安定していく兆しはますます明確になっている。「第15次・第5次5カ年（15々五）」計画にある「不動産の高品質な発展を推進する」という戦略的な方向性に軸足を置き、2026年の政府活動報告で示された「不動産市場の安定に力を入れる」という手配に照準を合わせるとともに、政策誘導と金融実務が同じ方向に力を発揮し、一線市場を継続的に活性化し、不動産業界の健全な循環を後押ししている。

2026年2月25日、上海市の住宅・都市農村建設管理委員会など5つの部門が「本市の不動産政策をさらに最適化・調整する通知」（以下「通知」）を発表した。3月25日までに、この新政策は導入からちょうど1カ月が経過している。上海Lianjia研究院のデータによると、2026年3月1日から3月23日までに上海市の中古住宅の成約は2.24万戸で、成約量は2025年同期比で11%増となった。上海だけでなく、現在では北京、上海、深圳の3都市でも個人向け住宅ローン金利と頭金比率がすでに同時に引き下げられており、3都市は「都市ごとの事情に応じた」施策で最適化措置を全面的に実行し、関連政策はすでに安定的な観察段階に入っている。

『証券日報』の記者は、京・沪・深の3都市にわざわざ赴いて現地調査を実施した。現場では、金融機関の従事者、不動産仲介業者、購入者となる住民、売主（住宅オーナー）など、複数の市場主体と対面で対話し、一線市場の実態をあらゆる面から把握した。調査を総合すると、3都市の中核エリアの不動産市場はすでに安定化の局面が見えており、ローン購入による「必要（必需）需要」および「改善（グレードアップ）型需要」が、現在の市場取引の中核的な主力となっている。

政策、金融の“両輪での発力”

置業コストを実質的に引き下げ

マクロ政策の枠組みの下で、京・沪・深の3都市はいずれも「地域に応じた」不動産市場の緩和政策を打ち出しており、購入制限の緩和から商業ローンの政策最適化、住宅公積金による支援の拡大まで、住民の合理的な住居需要を的確に支援し、政策の相乗効果を形成している。

前述の「通知」は、住宅購入制限、公積金ローン、個人向け住宅の不動産税など7つの方面の政策を最適化・調整すると示している。これを土台に、現地の商業用不動産の信用（信貸）政策もさらに最適化された。3月16日から、上海市の商業用不動産（「商住兼用住宅」を含む）の購入ローンの最低頭金比率は30%未満でないことに調整されている。

上海Lianjia研究院の責任者である李根氏は『証券日報』記者の取材に対し、「現在、上海Lianjiaの平均日次の案内（内見）件数は、不動産新政策の前から30%増加し、平均日次の新規顧客数は新政策前から51%増加した。顧客の入場（購入）への信心は新政策前と比べて明確に高まり、案内および成約はいずれも非常に活発だ」と述べた。

北京では、2025年に不動産関連の政策をさらに最適化・調整する通知が相次いで2本発表された。2025年8月8日には、五輪環外（5つの環状道路の外側）での購入制限を緩和し、五輪環外で商品住宅（新築商品住宅と中古住宅を含む）を購入する場合、戸数制限を設けないとした。2025年12月24日には、北京市の住宅・都市農村建設管理委員会などが再び不動産新政を発表し、戸籍が本市にない住民家庭が五輪環内・五輪環外のそれぞれ商品住宅を購入する際に納付する社会保険料または個人所得税の年限を調整したほか、金利の価格設定メカニズムの手配においては、初回住宅と2回目住宅を区別しないこととした。

複数の国有大手銀行から得た情報によれば、現在の北京の商業用住宅ローンは、5年物以上のLPR（3.50%）を価格設定の基準としており、多くの銀行が実際に適用している金利は概ね3.05%だという。記者の試算では、五輪環内の2戸目住宅を購入する例として、ローン100万元、均等元本で30年返済とすると、2025年12月24日以前に適用されていた3.45%の金利と比べて、新政後の月々返済額は100元以上減り、累計返済総額は数万元の節約が見込める。

深圳市は、2025年9月6日から不動産政策の最適化・調整の施策を実施しており、個人向け住宅ローンの信用政策などを含む。ここでは、商業ローン金利は初回住宅と2回目住宅を区別しなくなった。

「昨年以来、一線都市では頭金比率の引き下げ、ローン金利の引き下げ、購入制限・ローン制限の最適化などの調整措置が相次いで打ち出され、住民の住宅購入のハードルは実効的に下がり、強力な金融支援の“組み合わせの一撃”が形成された。その結果、市場のセンチメントは限界的に修復される効果が出ている」と、中指研究院の指数研究部の総経理である曹晶晶氏は『証券日報』記者に語った。理由をひもとくと、ひとつは新政の効果が顕在化し、潜在的な住宅購入需要の放出を有効にけん引したこと。もうひとつは、主要都市の質の高いエリアの価格がすでに徐々に合理的な水準に近づいていることだ。現在、市場には明確な構造的な分化の特徴が見られ、中核地区の質の高いプロジェクトほど取引の活発度が高い一方、郊外エリアでは在庫圧力がなお残っている。

一連の政策“組み合わせの一撃”に加えて、金融の賦能が重なり、一線都市の不動産市場の取引の活発度は継続的に高まっている。3月16日、国家統計局が2月の70の中核都市・大都市における新築住宅の販売価格変動状況を発表したデータによると、70都市の新築商品住宅の販売価格の前月比の下落幅は、縮小し続けている。

国家統計局のデータによると、2月の一線都市の新築商品住宅の販売価格は前月比で、先月の-0.3%から横ばいに転じた。うち、北京と上海はいずれも+0.2%で、広州は横ばい、深圳は-0.3%だった。一線都市の中古住宅の販売価格は前月比で-0.1%となり、下落幅は前月より0.4ポイント縮小した。そのうち北京は+0.3%、上海は+0.2%だった。

「客観データを見ると、一線都市の不動産市場はすでに前向きな表れを見せている。とりわけ、住宅価格の調整と政策効果の放出が、非常に良い総合的な波及効果を発揮している」と上海易居不動産研究院の副院長である严跃进氏は『証券日報』記者に述べた。上海の不動産市場に関して言えば、今回の市場での成約の“量の放出（ボリューム拡大）”は単一要因によるものではなく、多くの良い材料が重なった結果だという。第一に、政策の恩恵が継続的に放出され、金融の賦能が精密に“点滴灌漑”のように行われ、市場に強い原動力が注がれたこと。第二に、価格調整が適切に行われ、信頼が段階的に修復されていること。第三に、潜在需要が客観的に存在していること。

仲介が“忙しくなる”

一線不動産市場のぬくもりを見届ける

「陽の当たる花や木は春にいちばんふさわしい」。一線の不動産売買の仲介担当者は、不動産市場の“暖意”を最も鋭敏に察知できる。新政の後押しのもとで、京・沪・深の不動産市場の取引の活発度は顕著に向上している。

「朝7時に卵を3個食べて、そのまま夜8時半ごろまでずっと忙しかった」。北京の新築販売担当である李凯（仮名）の実体験が、新政導入後の市場の熱気を生き生きと示している。同氏は認めた。「週の土曜1日だけで7件の契約をまとめてこなしたので、昼ご飯ですら前もって予約が必要だった」。李凯の状況は特別な例ではなく、京・沪・深の3都市の不動産仲介担当者に広く見られる現象だ。

夜の帳が下りると、北京市西城区のある不動産仲介店舗は相変わらず明かりが灯り、3つの契約室は席が埋まっていた。壁には売主と購入者が送ったたくさんの記念の旗（感謝状）が掛けられ、印刷エリアでは住宅取引契約書が絶えず出力されるなど、至る所に“忙しさ”の気配がにじんでいる。北京の中古住宅仲介担当の張丽（仮名）は取材の場で、問い合わせの電話や内見の電話が次々と入ると語った。「最近は、顧客の内見予約、売主の物件の売り出し（掲出）、政策に関する問い合わせのニーズが明らかに増えています。店舗の中では成約の“お知らせ”が頻繁に流れてきます。3月14日当日のみで、地域の成約件数は170件を超え、うち4つの大区で各5件以上、9つの大区で各4件でした」と述べた。

はるか遠く離れた上海でも、不動産仲介は同様に忙しい。仲介担当の陈俊（仮名）は夜9時になっても、顧客からの内見相談への返信を続けているという。同氏は、「年初以降、市場のリズムが明らかに加速し、問い合わせと内見の件数が継続的に増えています」と説明した。「『通知』が出た当日、業界関係者はすぐに解釈と整理を行い、理解した内容をまとめて共有・宣伝しました。顧客の問い合わせ件数はさらに増え、中環内（市内中心環状道路内）の高いコストパフォーマンスを持つ物件の成約が特に活発でした」。

ある不動産取引プラットフォームの仲介担当者が『証券日報』記者に提供したデータによれば、3月14日当日だけで、同プラットフォームの上海の中古住宅成約件数は1400戸を超えた。

こうした“忙しさ”の背後には、中介業界の主体的な変化への取り組みがある。記者が複数の不動産仲介店舗を訪ねると、多くの不動産仲介店舗が政策研修を強化し、仲介担当者が最新政策を正確に把握し、頭金比率、住宅ローン金利の調整などのコア内容を熟練して理解・運用できるようにしていることが分かった。不動産仲介担当者が忙しく動く姿は、現在の不動産市場の回復を最も直感的に示す生きた証拠となっている。

取引の両端それぞれに考慮点あり

産業チェーンの健全な発展を後押し

不動産新政のコアとなる恩恵は、購入者だけでなく、不動産市場の生態系全体により深く及び、業界の健全な循環へ強い原動力を注入している。政策側はきめ細かい施策で、地域ごとに力を入れて安定の土台を固める。金融側は精密に“点滴灌漑”し、主体的な作為を通じて相乗効果を形成し、業界を着実に高品質な発展へと前進させ、不動産市場の生態系における前向きなクローズドループの実現へつなげている。

必需購入者の体感は、「手が届く」住宅が増えたということだ。北京で働く李辉は2025年の初めから物件を見て回っていたが、予算の制約がありずっと迷っていた。元々は1LDK程度しか手が届かなかったが、新政の後は今、小さめの2LDKが買えるようになり、最近購入を決める準備をしている。

上海市闵行区に住む会社員の刘宏も、「周りの非上海籍の同僚や友人が最近、家の話題をすることが増えました。“今は政策が追い風で、友人も少しずつ様子見しながら、合う物件を見ています”」と率直に語った。

改善型の層は政策の追い風を活用して住環境を最適化する。住み替え需要の放出は、在庫物件の“目詰まりを解く（流動化する）”だけでなく、市場の流通性を高め、「古い住まいを売って新しい住まいを買う」という健全な循環の形成を後押しする。深圳の王宗旭は中古住宅の購入を計画しており、「現時点ではまだ様子見です。主に改善需要が理由で、中核エリアの物件へ住み替えたい。私にとっては、これは堅実な資産配置の一部といえます」と述べた。

購入者が前向きに市場へ入っていくことと呼応するように、売却側のマインドも新政の影響で微妙に変化している。住み替え需要のある売主の中には、新政に積極的に反応する人がいる。市場の熱が高まっている間に、自ら進んで物件を掲載し、適度に値引きしてでもできるだけ早く売却し、住み替えを完了させたいと考えている。一方で、売却側の一部は、現金化して市場から離れるためだけに掲載し、市場供給の層の厚みを増やすことを狙っている。

『証券日報』の記者は、かつて購入者の張俊と、意向のある中古住宅1件の商談に同席した。当該物件の売り出し価格は528万元で、商談前に仲介は「売主の心理的な価格設定に従えば、成約価格は500万元以下まで下がる可能性がある」と明かしていた。しかし商談の途中で、売主の態度は明確に変わった。いわゆる「売り惜しみ（惜售）」の心理がうかがえ、価格が500万元未満なら売らないとはっきり表明した。今回の商談は1時間に満たなかったが、成約には至らなかった。ただし、このような一部の売主の“売り惜しみ”の感情は、別の側面から、現在の市場の信頼が徐々に修復されつつあることを示す一端にもなっている。

張丽は記者に対し、「自分が担当するエリアの成約量には確かに回復が見られますが、住宅価格は一斉に全面高になるような動きは出ておらず、限られた一部の中核エリアの良質な物件では価格が小幅に上がっている程度です」と述べた。

全体を見れば、新政の実施後、京・沪・深の不動産市場の活発度は継続的に高まっている。住み替え、現金化、あるいは様子見のいずれであっても、市場主体は自分自身の需要に基づいて最適解を探している。このような多元的な市場行動が、健全で秩序ある不動産市場の生態を共に構成し、活発度の向上と取引の理性回帰が加わって、さらなる形で不動産市場が安定化している局面を固めている。

曹晶晶の見方では、今回の政策最適化は「都市ごとに施策を講じ、精密に点滴灌漑する」という特徴を示しており、購入資格の段階的な緩和と資金調達コストの引き下げが協調して発力し、住民の置業（住宅購入）におけるハードルを実際に下げている。

さらに重要なのは、不動産市場の安定・回復を牽引する重要な支点として、一線不動産の安定修復は市場が継続的に前向きなシグナルを放出することにつながり、全体として不動産市場の土台を固めるのを後押しすることだ。

「現在、一線不動産市場の安定は産業チェーンの上下流にも前向きな影響をもたらしている。上海の中古住宅を例に挙げると、中核エリアの中古住宅の取引が引き続き活発で、内装工事、家具、家電などの後続消費の事業が急成長することを直接にけん引している」と严跃进氏は述べた。不動産市場が良い方向に進み、企業の資金状況が改善し、加えて人々の高品質な住まいへの需要が高まることによって、AIやロボットなどの新興分野にも、より多くの市場需要が生まれていく。

蘇商銀行研究院の上級研究員である杜娟氏は、「不動産の産業チェーンは長い。建築資材から始まり、装飾、家電までで、複数の業種を覆っている。不動産市場が安定することは、市場取引の回復であるだけでなく、産業チェーン全体の復活と消費のけん引でもある。このような多次元の前向きなフィードバックは、不動産市場の生態を絶えず改善し、“市場が安定し、産業チェーンが復活し、消費がアップグレードされ、生態が最適化される”という良性の循環を形成している」と述べた。

購入者に対し、杜娟氏は次のように助言する。第一に、居住需要を満たすこと。第二に、購入力を考慮することが重要で、自分の力量に応じ、権利保護の意識を強めること。第三に、付随する支出に注目することで、資金を総合的に取りまとめる必要がある。第四に、新政を適時に確認し、関連支援を得るようにすることだ。

政策と金融の双方向の発力は、住民の住宅購入におけるハードルを引き下げるだけでなく、デベロッパーの流動性に対する圧力の緩和、不動産の上下流産業チェーンの復活のけん引などにおいても重要な役割を果たしており、不動産の生態における健全な循環と高品質な発展を実現するための持続的な原動力を注いでいる。

(編集：文静)

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