売られ過ぎたREIT3銘柄と堅実なファンダメンタルズ

2026-04-01 02:40:47

市場で最大の懸念が商業用不動産（CRE）だった時期がありました。特に、現在では大半のスタッフが在宅勤務しているオフィスや職場を保有する企業にとってはそうです。おそらく、CREの懸念がもはや金融の見出しを主導することはないでしょうが、それは必ずしも状況が改善したからではありません（いろいろなことが起きています！）。REITはこの1か月、残りの市場とともに依然として引きずられて下落しており、商業資産は投資家の関心を集め続けています。ただし、特定のテクニカル指標で「売られ過ぎ（Oversold）」と叫ぶようなREITがいくつかあり、さらに私たちはそのうち3つがファンダメンタル面の追い風も併せ持つことを確認しました。

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2026年に向けてREITが力強い成長の素地を持ちうる理由

REITは過去5年間、投資対象として最も退屈な資産クラスの一つでした。配当以外にほとんど値上がりがありませんでした。市場で最も大規模な幅広い指数連動型のREITの一つであるバンガード・リアルエステートETF NYSEARCA: VNQは、資産が330億ドル超とされていますが、過去5年間で5.5%下落しています。もっとも、その多くは直近1か月に起きており、下落幅は8%です。イラン戦争が勃発するまでは、REIT投資家はかろうじて水面上でしたが、リターンの主な形は配当でした。

しかし、2026年に向けてREITに強気になれる理由はいくつかあります。これらのファンドの多くが、極端な「売られ過ぎ」水準に到達しており、テクニカルトレーダーはリバウンドを見込んでいるでしょう。そして、現在の金利環境が「高止まり（higher for longer）」に傾いているとしても、2026年はこの資産クラスにとって良い年になると見込まれています。

JPMorganのリサーチは、今年の当該セクターにおける重要指標の資金運用（Funds From Operations：FFO）について、総成長率が6%になると予測しています。FFOは、減価償却および償却を純利益に加え、次に非経常の不動産売却による利益を差し引くことで、ファンドのキャッシュフローを測定します。この指標は、純利益単体よりもキャッシュフローをより正確に把握でき、配当の持続可能性を見極めるのに役立ちます。REITは保守的な投資セクターであることが多いため、株価リターンよりも持続可能な配当成長のほうが重要になることがよくあります。

この3つのREITは強いファンダメンタルズと、点滅する「売られ過ぎ」のシグナルを持っています

売られ過ぎの株を探す際には、シグナルを確認するためにいくつかのテクニカル指標を使うことが重要です。相対力指数（RSI）は、単純なヒューリスティックと信頼性の高さから人気の選択肢ですが、決して単独で使うべきではありません。これら3銘柄では、RSIに加えて、移動平均収束拡散（MACD）指標のような他のツールも用います。

サイモン・プロパティ・グループ：豊富な顧客基盤により安定

サイモン・プロパティ・グループ社（Simon Property Group Inc.）NYSE: SPG は、かつてはモールのREITとして知られていましたが、富裕層の顧客にとっての「目的地（destination）」を提供する事業者へとポジショニングし直しました。多くの従来型モールが衰退する一方で、SPGはハイエンドのモールに注力し、高級ブランド向けに優良な小売不動産を取得しました。この方針が功を奏しています。2025年Q4において、経営陣は年換算の記録的FFOを48億ドル（1株当たり12.73ドル）と報告し、2026年FFOは13ドルから13.25の範囲になるとガイダンスしました。さらに同社は、総額20億ドルの自己株買いを発表しました。これは時価総額のほぼ3%で、ポートフォリオ稼働率は96%超、リーシング・パイプラインの15%（前年比：YOY）の増加です。

サイモンのファンダメンタルズには深刻さの兆候がほとんど見られません。最近の株の弱さは、会社固有の問題というよりも、より広い市場の後退を反映している可能性があります。株はRSIが売られ過ぎに到達したのと同じタイミングで、200日移動平均で下支えを見つけました。もし株価が200日移動平均を上回って維持できるなら、魅力的なエントリーポイントになり得ます。

レックスフォード・インダストリアル・リアルティ：カリフォルニアの工業地帯での機会

南カリフォルニアは最大のインフィル（内陸部への補完）型の工業用不動産市場を擁しており、18億平方フィート超があります。しかし、ゾーニングや規制がしばしば供給を制限し、高い参入障壁を生みます。自然な流れとして賃料も押し上げられ、レックスフォード・インダストリアル・リアルティ社（Rexford Industrial Realty Inc.）NYSE: REXRのような既存の不動産所有者にとって追い風になります。同社は同市場で400件超の物件を保有しています。株は過去5年間で長期の敗者でしたが、レックスフォードは現在、移行局面にあります。元COOのローラ・クラークが新しいCEOに任命され、同社は新たに5億ドルの株式買い戻しを承認しています。

4月15日に進行する触媒（カタリスト）があります。つまり、2026年Q1の決算を発表することで、株価の下落に歯止めをかけるうえで重要になる可能性があります。株価はYTDで約16%下落しており、直近1か月だけでも14%下落しています。しかし今、株価は2025年4月の安値に接近しています。そしてRSIとMACDは、下向きのモメンタムが鈍化していることを示しています。決算発表に近づくにつれて強気のMACDクロスを探し、潜在的なモメンタム転換のシグナルにしましょう。

ボルノバ・リアルティ・トラスト：ニューヨーク不動産への逆張り（コントラリアン）案件

ボルノバ・リアルティ・トラスト（Vornado Realty Trust）NYSE: VNOへの投資は、気の弱い人向けではありません。ええ、私たちが話しているのはニューヨークのCREであり、COVID-19パンデミックの間に死んだものとして放置され、回復に苦戦してきました。ですが、ボルノバの経営陣は2025年にマンハッタンでのリース面積460万平方フィート（業界トップ水準）を報告しており、とりわけPENN 1地区とPENN 2地区で強い勢いが見られたとしています。さらに経営陣は2025年Q4の結果として、第5アベニューとイースト54thストリートでのハイエンド物件の取得も報告しました。2026年FFOは2025年の数値に概ね合わせるとガイダンスしており、控えめな見通しではあるものの、上振れの余地は十分にあります。

VNOの株はREXRと似たチャートで、リバウンドが進行している兆候があります。RSIは過去2か月の大半で売られ過ぎの領域にとどまっており、2025年春の安値付近です。重要なのは、MACDがそのシグナルラインを上回ってクロスしていることで、売りのモメンタムが止まりつつあり、買い手が戻ってきている可能性を示しています。

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MarketBeatは、ウォール街のトップ評価を受けている調査アナリストと、彼らが日々クライアントに推奨している銘柄を追跡しています。MarketBeatは、より広い市場が追いつく前に、トップアナリストがいまクライアントへこっそり買いを勧めている5銘柄を特定しました。そして、ボルノバ・リアルティ・トラストはそのリストに入っていませんでした。

ボルノバ・リアルティ・トラストは現在アナリストの間で「ホールド（Hold）」評価となっていますが、評価の高いアナリストたちは、この5銘柄のほうがより良い買いだと考えています。

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