**北京深いエリア 徐迪** 今年最初の第1回分譲住宅用地が、順次申請（規制）手続きに入ってきています。3月30日、通州区の宋庄鎮の丁各庄など4つの村の城改プロジェクト0703-6002地块の計画設計方案が公示されました。建設用地は約4.85ヘクタール、総建築規模は約13.22万㎡で、そのうち容積対象の地上面積は約8.74万㎡、容積率は1.8です。計画では20棟の住宅棟で、合計約866戸、1戸あたりの建面100㎡+です。 ** 建物配置**20棟は列状（行列式）に配置され、メインは低層住戸（コートヤードタイプ／メゾネット系）で、ただし西側の3棟のみが15F（15階建て）の小高層です。低層住戸は「5列」状に並べられ、棟間隔は30メートル以上です；小高層は南北の棟間隔が50メートル超です。地块の条件の制約により、建物の方位も正確な真南・真北ではなく、低層住戸は東南向きです；3棟の小高層は斜角でやや大きく、南西方向を向いています。分譲（出讓）書類には、建築の段差のある（錯落した）配置、ブロックの点在と板状（ボード状）を組み合わせるといった方法により、空間の階層感や視線の通路を豊かにすることが推奨されていると記載されています。周辺の建築とスケール面で全体としての調和と秩序を保ち、歩行者スケールを基準に、建物のファサードの見え方を区分して扱うべきで、過度に巨大な単体のボリュームの建築は望ましくないとされています。沿道の建築は、建築ボリュームが長すぎたり高すぎたりするのを避け、背の高い閉鎖的な沿道の境界（界面）を形成して、都市の街路に圧迫感を与えないようにします。「高低の錯落」という点では、プロジェクトは非常に良く実現されています。単列の建物は1棟が高く、1棟が低くなっており、隣接する2棟は基本的に高さが異なります。建物のボリュームについては、小区の棟番号は比較的細かく分割されていますが、実際にはいくつかの棟が並んで接続されています。6、7、8#の棟は1組で、全体の正面幅が75メートル以上あります；北側の3組の棟についても、1組あたりの正面幅は60メートル前後、あるいはそれ以上です。 ** 間取りのプレゼント（贈与）**異なる棟ごとに、贈与（プレゼント）される箇所にも比較的大きな差があります。その中でも、**低層住戸**の商品は南向きがすべて、全面幅で封鎖可能なバルコニーで、面積の半分を贈与します。北側には、2段式の設備プラットフォームを贈与している部分がある一方、その他はそのまま連結式（通連式）にしており、いずれも構造外の建築（構造の外側）です。ただし、通州のスケールに照らせば、おそらく室内に取り込むことも可能で、かつ、権利に関わる建面（产权建面）は計算しないと考えられます。**小高層**はそもそも低層住戸より共用面積（公摊面積）が多く、さらに南向きのバルコニーが全面幅タイプではないため、加算後の実得率は低層住戸よりかなり低くなります。ただし、全周戸（四方に面がある）タイプの住戸であるため、北側以外では側面に一部の設備プラットフォームを追加して、贈与分を補います。さらに南向きは弧線の造形を取り入れており、曲面のコーナーに大きな窓による採光と眺望は、かなり見事なものになると予想されます。 ** 共用部（パブリックエリア）設計**東西それぞれに景観の大きな門が1カ所ずつあり、遠く離れて向かい合う配置です。東側は正門で、広くて複雑な門前の景観を設けています。入口の広場に入ると、内側には近隣（隣人）で共有する空間がつながっており、第2進の沈み込み庭（サンクンガーデン）、風雨連廊を抜けて、第3進になってはじめて小区の内部庭園になります。西門から入ると2カ所の架空層があり、それぞれ23#楼和13#棟の1階に位置しています。 北側は歩車分離しない？北側では住宅棟の間に、地上の駐車枠72台分を計画しています。西側には車両出入口があり、消防通路と共用します。そのため、北半分の小区の地上では、人と車が混在して走行する状況になります。小区全体の計画では、1044台の自動車用駐車枠があり、866戸で割ると、車位比率は辛うじて1:1.2にちょうど届く程度です。もしこの70数台の地上駐車枠を除くと、1戸あたりはわずか1.12台の駐車枠しか割り当てられません。 ** 用地取得の振り返り（回顧）**2月3日、通州区宋庄鎮丁各庄など4つの村の城改プロジェクトFZX-0703-6002地块が、分譲（出讓）を完了しました。**北投置業＋北京建工＋新航城の共同体**が15.62億元の底値で取得し、楼面価格は約1.79万元/㎡です。3社はいずれも市管の国有企業で、そのうち：北京北投置業有限公司は2014年7月に設立され、法定代表人、董事は林海燕、マネージャーは屈晨です。同社の登録資本金は2億元で、北京城市副中心投資建設集団有限公司が100%保有しています。北京建工地产有限公司责任公司は2010年4月に設立され、法定代表人、董事長は潘捷、マネージャーは宋鹏です。同社の登録資本金は60億元で、北京建工集団が100%保有しています。北京新航城开发建设有限公司は2016年12月に設立され、法定代表人、董事長は沙钢、マネージャーは王淼です。同社は、北京城市副中心投資建設集団と北京新航城控股有限公司がそれぞれ50%ずつ保有しており、後者は大興区の属する国有企業です。用地取得の1週間後に、プロジェクトの開発主体として北京北投および翼房地产开发有限公司が設立され、登録資本金は5000万元で、北投置業が60%保有し、北京建工地产と新航城がそれぞれ20%ずつ保有します。**劉輝がプロジェクト会社の董事長に就任し、総経理は季林涛です。**宋庄鎮は通州区の北部に位置し、東六環の外れのはるか遠方にあります。北京城市副中心の計画によれば、宋庄の位置づけはアートの小鎮で、周辺の商業はアートギャラリーや美術館が中心です。現在の都市景観は一般的で、大量の荒地の間に村の住宅が残っており、近年は一部の観光資源の開発に伴って、飲食の業態が徐々に発展し、生活の周辺支援施設が相次いで整ってきています。**宋庄では現在も販売中の物件が比較的多く、金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂などが含まれます。**6002地块は、上記プロジェクトの南側に約4キロほどあり、立地としては北京城市副中心により近いです。しかし、通州の旧市街の梨園、八里橋などのエリアに比べて、**地块**は現在**周辺に地下鉄が直通で行ける路線がなく、最寄りの地下鉄6号線の潞城駅までは約5キロです。**周辺には谷德玛特购物广场、華聯购物中心（六合新村店）、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园などの生活配備施設があります。2024年1月、宋庄鎮の一部の村が「城中村改造」計画にリストアップされ、地域の都市化における重要な進展を示しました。昨年9月、宋庄鎮政府は公告を出し、丁各庄など4つの村の城中村改造プロジェクトの立ち退き移転用住宅（梁各庄福运佳园、春和景明、朗芳园、通瑞嘉苑、后北营家园、召里家园）が引き渡し条件を満たしたため、立ち退き移転用住宅の入居に関する各種業務を開始するとしました。その後、丁各庄など4つの村の城中村改造の一帯プロジェクトの計画設計方案が公示され、地上の建面は約13.99万㎡、計画では17棟の7-15F住宅楼です。住宅は、3メートルの階高基準の「良い家（好房子）」設計を採用し、外装は美しく大らかで、段差のある高さ配置になっています。移転対象区域の村民の生活の風貌のニーズと結びつけて、立ち退き移転用住宅は彩度を抑えたクール＆ウォームのグレー系を採用し、主な素材は質感のある模擬石塗装を用います。小区の間取りは多様で、面積は50㎡-135㎡の範囲にあり、丁各庄など4つの村の全村民の回帰・移転のニーズを満たせます。
三大国企連携、この新しい物件は見た目も豪華
北京深いエリア 徐迪 今年最初の第1回分譲住宅用地が、順次申請（規制）手続きに入ってきています。
3月30日、通州区の宋庄鎮の丁各庄など4つの村の城改プロジェクト0703-6002地块の計画設計方案が公示されました。
建設用地は約4.85ヘクタール、総建築規模は約13.22万㎡で、そのうち容積対象の地上面積は約8.74万㎡、容積率は1.8です。
計画では20棟の住宅棟で、合計約866戸、1戸あたりの建面100㎡+です。
** 建物配置**
20棟は列状（行列式）に配置され、メインは低層住戸（コートヤードタイプ／メゾネット系）で、ただし西側の3棟のみが15F（15階建て）の小高層です。
低層住戸は「5列」状に並べられ、棟間隔は30メートル以上です；小高層は南北の棟間隔が50メートル超です。
地块の条件の制約により、建物の方位も正確な真南・真北ではなく、低層住戸は東南向きです；3棟の小高層は斜角でやや大きく、南西方向を向いています。
分譲（出讓）書類には、建築の段差のある（錯落した）配置、ブロックの点在と板状（ボード状）を組み合わせるといった方法により、空間の階層感や視線の通路を豊かにすることが推奨されていると記載されています。
周辺の建築とスケール面で全体としての調和と秩序を保ち、歩行者スケールを基準に、建物のファサードの見え方を区分して扱うべきで、過度に巨大な単体のボリュームの建築は望ましくないとされています。
沿道の建築は、建築ボリュームが長すぎたり高すぎたりするのを避け、背の高い閉鎖的な沿道の境界（界面）を形成して、都市の街路に圧迫感を与えないようにします。
「高低の錯落」という点では、プロジェクトは非常に良く実現されています。単列の建物は1棟が高く、1棟が低くなっており、隣接する2棟は基本的に高さが異なります。
建物のボリュームについては、小区の棟番号は比較的細かく分割されていますが、実際にはいくつかの棟が並んで接続されています。
6、7、8#の棟は1組で、全体の正面幅が75メートル以上あります；北側の3組の棟についても、1組あたりの正面幅は60メートル前後、あるいはそれ以上です。
** 間取りのプレゼント（贈与）**
異なる棟ごとに、贈与（プレゼント）される箇所にも比較的大きな差があります。
その中でも、低層住戸の商品は南向きがすべて、全面幅で封鎖可能なバルコニーで、面積の半分を贈与します。
北側には、2段式の設備プラットフォームを贈与している部分がある一方、その他はそのまま連結式（通連式）にしており、いずれも構造外の建築（構造の外側）です。ただし、通州のスケールに照らせば、おそらく室内に取り込むことも可能で、かつ、権利に関わる建面（产权建面）は計算しないと考えられます。
小高層はそもそも低層住戸より共用面積（公摊面積）が多く、さらに南向きのバルコニーが全面幅タイプではないため、加算後の実得率は低層住戸よりかなり低くなります。
ただし、全周戸（四方に面がある）タイプの住戸であるため、北側以外では側面に一部の設備プラットフォームを追加して、贈与分を補います。
さらに南向きは弧線の造形を取り入れており、曲面のコーナーに大きな窓による採光と眺望は、かなり見事なものになると予想されます。
** 共用部（パブリックエリア）設計**
東西それぞれに景観の大きな門が1カ所ずつあり、遠く離れて向かい合う配置です。
東側は正門で、広くて複雑な門前の景観を設けています。
入口の広場に入ると、内側には近隣（隣人）で共有する空間がつながっており、第2進の沈み込み庭（サンクンガーデン）、風雨連廊を抜けて、第3進になってはじめて小区の内部庭園になります。
西門から入ると2カ所の架空層があり、それぞれ23#楼和13#棟の1階に位置しています。
北側は歩車分離しない？
北側では住宅棟の間に、地上の駐車枠72台分を計画しています。
西側には車両出入口があり、消防通路と共用します。
そのため、北半分の小区の地上では、人と車が混在して走行する状況になります。
小区全体の計画では、1044台の自動車用駐車枠があり、866戸で割ると、車位比率は辛うじて1:1.2にちょうど届く程度です。
もしこの70数台の地上駐車枠を除くと、1戸あたりはわずか1.12台の駐車枠しか割り当てられません。
** 用地取得の振り返り（回顧）**
2月3日、通州区宋庄鎮丁各庄など4つの村の城改プロジェクトFZX-0703-6002地块が、分譲（出讓）を完了しました。
北投置業＋北京建工＋新航城の共同体が15.62億元の底値で取得し、楼面価格は約1.79万元/㎡です。
3社はいずれも市管の国有企業で、そのうち：
北京北投置業有限公司は2014年7月に設立され、法定代表人、董事は林海燕、マネージャーは屈晨です。同社の登録資本金は2億元で、北京城市副中心投資建設集団有限公司が100%保有しています。
北京建工地产有限公司责任公司は2010年4月に設立され、法定代表人、董事長は潘捷、マネージャーは宋鹏です。同社の登録資本金は60億元で、北京建工集団が100%保有しています。
北京新航城开发建设有限公司は2016年12月に設立され、法定代表人、董事長は沙钢、マネージャーは王淼です。同社は、北京城市副中心投資建設集団と北京新航城控股有限公司がそれぞれ50%ずつ保有しており、後者は大興区の属する国有企業です。
用地取得の1週間後に、プロジェクトの開発主体として北京北投および翼房地产开发有限公司が設立され、登録資本金は5000万元で、北投置業が60%保有し、北京建工地产と新航城がそれぞれ20%ずつ保有します。
劉輝がプロジェクト会社の董事長に就任し、総経理は季林涛です。
宋庄鎮は通州区の北部に位置し、東六環の外れのはるか遠方にあります。
北京城市副中心の計画によれば、宋庄の位置づけはアートの小鎮で、周辺の商業はアートギャラリーや美術館が中心です。
現在の都市景観は一般的で、大量の荒地の間に村の住宅が残っており、近年は一部の観光資源の開発に伴って、飲食の業態が徐々に発展し、生活の周辺支援施設が相次いで整ってきています。
宋庄では現在も販売中の物件が比較的多く、金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂などが含まれます。
6002地块は、上記プロジェクトの南側に約4キロほどあり、立地としては北京城市副中心により近いです。
しかし、通州の旧市街の梨園、八里橋などのエリアに比べて、地块は現在周辺に地下鉄が直通で行ける路線がなく、最寄りの地下鉄6号線の潞城駅までは約5キロです。
周辺には谷德玛特购物广场、華聯购物中心（六合新村店）、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园などの生活配備施設があります。
2024年1月、宋庄鎮の一部の村が「城中村改造」計画にリストアップされ、地域の都市化における重要な進展を示しました。
昨年9月、宋庄鎮政府は公告を出し、丁各庄など4つの村の城中村改造プロジェクトの立ち退き移転用住宅（梁各庄福运佳园、春和景明、朗芳园、通瑞嘉苑、后北营家园、召里家园）が引き渡し条件を満たしたため、立ち退き移転用住宅の入居に関する各種業務を開始するとしました。
その後、丁各庄など4つの村の城中村改造の一帯プロジェクトの計画設計方案が公示され、地上の建面は約13.99万㎡、計画では17棟の7-15F住宅楼です。
住宅は、3メートルの階高基準の「良い家（好房子）」設計を採用し、外装は美しく大らかで、段差のある高さ配置になっています。移転対象区域の村民の生活の風貌のニーズと結びつけて、立ち退き移転用住宅は彩度を抑えたクール＆ウォームのグレー系を採用し、主な素材は質感のある模擬石塗装を用います。
小区の間取りは多様で、面積は50㎡-135㎡の範囲にあり、丁各庄など4つの村の全村民の回帰・移転のニーズを満たせます。