積極的な断捨離と坪効率の30％増加、鑫苑サービスの内生的成長丨年次報告の風雲⑥

記事／レジデンス財経　厳明会

増分が頭打ちになり、規制が厳しくなり、上流の不動産開発が引き続き低迷していることに加え、コストの硬直的な上昇と、管理費の「上限価格」政策による二重の圧迫……こうした一連のマクロ背景が、2025年のプロパティマネジメント（物件管理）サービス企業に対するプレッシャーテストを構成している。

この大試練の中で、誰が痛みを伴いながらも歩調をつかみ、「強い筋肉と骨」――すなわち内生的な成長を実現できるのか？

3月31日、鑫苑サービス（01895.HK）が公表した2025年の業績レポートが、非常に差別化された一つの事例を示している。

業界全体として増収するも増益につながらない、規模の成長スピードが鈍化するという困難に直面するなか、鑫苑サービスは揺るぎない「基盤を固め、質を高め、効率を上げる」という戦略によって、「売上はわずかに増、構造は最適化、効率は向上」という高品質な回答を提示しただけでなく、フルスタック型のAIテクノロジー展開により、従来の物件管理業界において「労働集約型」から「技術集約型」へと跳躍する実現可能な道筋を探り当てた。

構造の変化　主体的な「断・捨・離」

財報によると、2025年12月31日までに、鑫苑サービスの総収入は初めて9億元の大台を突破し、9.05億元に達し、前年同期比4.1%増となった。

収入の伸び率は一見すると「微増」だが、実際には含みの価値が非常に大きい。最も際立つのは、収入構造が根本的に改善した点だ。

具体的には、中核となる基礎事業であるプロパティサービス収入が6.37億元で前年同期比11.6%増となり、堅調な成長基調を維持している。「第二の成長曲線」であるコミュニティ向け付加価値サービスが売上2.07億元をもたらし、前年同期比1.4%増。さらに、住宅向け生活サービスの収入は7612万元で、前年同期比で大幅に15.5%上昇した。

同社の公式プラットフォームの開示によれば、「第二の成長曲線」の事業は、ビジネスモデルとエコシステムの構築において、確かにかなりの内功を積んでいる。賃貸・売買、美居（ミージー）、純水、デリバリー・家事代行、リテール（小売）、無人など6つの主要事業に焦点を当て、「プロパティサービス＋生活サービス」という新しいエコシステムの深化した構築を継続。賃貸・売買サービスはマーケティング・インテリジェントエージェントを基盤にリード獲得と成約効率を二段で高め、美居サービスは標準化された製品の実装に注力し、業務のオンライン化を全面的に推進。リテール事業は「幅広く網を張る」から「深く耕す」への戦略的アップグレードを完了。デリバリー・家事代行サービスは「インテリジェント・ドリブン　無人によるエンパワーメント」という新たなサービスの枠組みを構築。商業分野は「投融建管退（投資・融資・建設・管理・撤退）」までをカバーする全産業チェーンの能力に依拠し、精緻な運営によって資産の付加価値を実現し、2025年度の「リーディング商業新エコシステム」モデル企業の称号を獲得した。

もう一方では、鑫苑サービスは関連当事者の事業を継続して主体的に縮小している。レポート期間中のコンサル・協同（コンサルティング／協議推進）収入の構成比は0.7%から0.1%へ低下し、工事施工収入の構成比も6.5%から1.7%へと下がった。

このような構造最適化の成果は、利益能力の向上に直結している。

2025年、鑫苑サービスの純利益は前年同期比12.2%増の9943万元となり、純利益率は前年同期比で0.8ポイント改善して11%となった。業界が「増収不増利（増収しても増益にならない）」という呪いに絡め取られる深い調整局面の中で、利益能力が逆風下でも増加したのだ。

同期間、鑫苑サービスの総粗利率は28.2%から31.2%へ引き上がった。そのうち、プロパティサービスの粗利率は29.3%から30.7%へ、付加価値サービスの粗利率はさらに32.2%から40%へ大きく跳ね上がり、7.8ポイント分の大幅な押し上げとなった。

粗利率の大幅な改善は、鑫苑サービスの「質の向上」戦略が、帳票上の数字にとどまらず、実際の事業成果へと転換されたことを裏付けている。

効率の変化　坪効率（坪あたり収益）こそ王者

収入構造の最適化が「質の向上」を示すのだとすれば、運営効率の引き上げは「効率の向上」の鍵だ。

管理面積の成長速度は、物件管理企業の拡張力を測る最も核心的な指標だった。2025年、鑫苑サービスの管理面積（在管面積）の前年同期比の伸びはわずか1%で、4048万平方メートルにとどまった。一方、契約面積（合約面積）は前年同期比で11.2%増となり、7177万平方メートルに達した。

この「契約は増えるが、管理は伸びない」という分化の背景には、鑫苑サービスがプロジェクト構成を主体的に最適化するという戦略的な選択がある。

2024年以来、鑫苑サービスはプロジェクトの参入（受託獲得）メカニズムを立ち上げ、立案の評価を強化し、坪効率が低いプロジェクトを主体的に最適化してきた。この「引き算をする」勇気が、坪効率指標の顕著な改善につながったのだ。

データによると、2025年の鑫苑サービスの全体の坪効率は21.7元/平方メートルから22.4元/平方メートルへと引き上がった。その中でも第三者プロジェクトの坪効率の改善が特に目立ち、8.48元/平方メートルから10.88元/平方メートルへ跳ね上がり、増幅は約30%だった。

さらに象徴的な意義があるのは、市場化能力の質的変化だ。

2025年12月31日までに、鑫苑サービスの契約面積に占める第三者の比率は70%に達し、管理面積に占める第三者の比率は59.3%に達した。これは、河南から始まったこの物件管理企業が、関連当事者の不動産プロジェクトへの依存を完全に脱し、完全に独立した市場化で生き残る能力を備えていることを意味している。

2025年、鑫苑サービスの第三者からの収入構成比は35.2%から41.0%へ上昇し、非住宅プロジェクトの収入構成比は21%から25%へと引き上がり、事業形態の多元化がその抗周期能力をさらに強化した。

同期間、管理契約比（合約面積／在管面積）は1.61から1.77へ改善しており、今後2〜3年のうちにも変換を待つ十分な見込み案件の備えがあることを示唆している。「手元に穀物があり、心配がない」という状態は、鑫苑サービスの持続可能な発展に対し、堅固な規模のベースを提供している。

テクノロジーの変化　AIが生産関係を再構築

2025年の物件管理業界では、AIはもはや新しい言葉ではない。しかし、AIを概念から生産力へ落とし込み、さらにシステム的なビジネスのクローズドループを形成するまで実現できた例は多くない。鑫苑サービスはその先行者である。

2025年上半期、鑫苑サービスは業界内で初めて「カスタマーサービス・インテリジェントエージェント」と「コンシェルジュ（管理者）インテリジェントエージェント」を発表し、物件管理AIの新たな旅をスタートさせた。これは単なる技術面でのブレークスルーではなく、物件管理業界の従来の「人海戦術」モデルを根本から再構築することでもあった。

2025年10月の第4回河南省物件管理業界の高品質発展フォーラムで、鑫苑サービスは初めて対外的に「物件インテリジェントエージェント進化の四段階」を開示した。人が汎用AIツールを使う段階から、業務ワークフローのインテリジェントエージェントの構築へ、さらに自律的な計画を行うスマートエージェントへと進み、最終的には複数エージェントの規模協働を実現した。この進化ルートは実際の運用においてすでに初期の成果が見えている。

例えば400のカスタマーサービス・インテリジェントエージェントは、日報、月報、引き継ぎ勤務レポート、品質検査、インテリジェントなトークスクリプト支援などの業務をすでに引き継いでいる。トークスクリプト支援は、理性的な物件知識によるガイダンスだけでなく、顧客の感情を察知して、感性的なコミュニケーションのサポートも提供できる。毎月、カスタマーサービスチームの44人時の工数を節約している。

コンシェルジュ（管理者）インテリジェントエージェントは、コンシェルジュの日常業務――料金徴収、巡回点検、チケット処理（作業依頼の処理）など――をインテリジェントに配置し、コンシェルジュの時間と働き方を最大限に最適化することで、コンシェルジュが反復的で機械的な仕事から解放され、オーナーに寄り添う時間や実際の問題解決により多くの時間を使えるようにしている。さらにサービス対応もよりタイムリーになっている。

注目すべきは、鑫苑サービスが自社でエージェントの製造工場となるプラットフォームを構築しているだけでなく、フルスタック型のテクノロジーサービス能力によって、中小の物件管理企業へのデジタルなエンパワーメントを実現していることだ。現在までに累計で800社以上の同業企業にサービスを提供しており、テクノロジー能力を出力可能な製品・サービスへと転換している。これにより「コストセンター」から「利益センター」へと立場を変えたのだ。

結語

資本市場の文脈において、企業の究極価値は最終的に株主への還元にこそ現れる。

2025年、鑫苑サービスはこの点で満足のいく回答を提示した。同社の年間の中間配当は1株当たり2.77香港仙、期末配当は1株当たり1.91香港仙で、年間の1株当たり配当利回りは10%を超えた。

現在、物件管理株は概ねバリュエーション（株価評価）が圧迫され、多くの企業が「冬の備蓄」として選択する背景のもとで、このように継続的かつ安定した株主還元は、経営陣が将来の発展に対して抱いている信頼と、同社のキャッシュフローの質に対する裏付けを示している。

業界の冷たい風が吹き荒れる2025年に、鑫苑サービスは難しいがより正しい道を選んだ――無闇な拡大ではなく内側からの探求を行い、テクノロジーで効率を再構築し、重点を置いて「筋肉と骨」を強化したのだ。

よりマクロな視点から見ると、鑫苑サービスのこの業績もまた、物件管理業界の価値評価体系が持つ深い変化を映し出している。これまで資本市場は、評価ロジックが規模や売上成長率といった指標に大きく依存していた。いま投資家は、収入構造の健全度、坪効率の向上能力、そしてテクノロジーによるエンパワーメントの実際の成果をより重視するようになっている。

潮が引いたとき、本当の価値は誰がかつて最も速く泳いだかではなく、誰が最初に荒波をしのげるだけの頑丈な「筋肉と骨」を育てたかにある。

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