問AI・資金調達改革は、担保依存からキャッシュフロー評価へどう転換するのか？2026年は「第15次5カ年計画」の初年度であり、不動産業界の転換は重要局面に入っている。資金調達制度の改革は、業界の質の高い発展を後押しする重要な手段となっている。今年の政府活動報告では、2025年の業務の回顧として次のように指摘している。住宅市場を安定させるために引き続き力を入れ、新たな不動産用地の供給を合理的に抑制し、都市ごとの状況に応じた施策で制限措置を減らし、個人向け住宅積立金ローン金利を引き下げ、「引き渡し保証」任務を全面的に完了させた。今年の重点では、政府活動報告は不動産関連の内容を「重点分野のリスク防止・化解と安全能力の建設を強化する」部分に位置づけ、「不動産市場を安定させることに力を入れる」という全体方針を明確にし、さらに「引き渡し保証」のホワイトリスト制度の役割を一層発揮して、債務不履行リスクの予防を図る」。3月16日、金融監督管理総局の党委員会は拡大会議を開き、「引き渡し保証」のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮し、不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度の構築を加速することを強調した。申万宏源証券の固定収益資金調達本部党委書記兼総経理の范為（はん い）氏は、「金融機関は、リスクをカバーするために資産価格の継続的な上昇に依存するのが習いである。金融監督管理総局が『不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度の構築を加速する』と強調したのは、金融のリスク管理に新たな論理を作り上げることを意図している」と述べた。**「ホワイトリスト」の二重の任務**不動産プロジェクトのホワイトリストは、住宅・都市農村建設部と金融監督管理総局が2024年1月に共同で推進して設けた、融資支援のためのリストであり、建設中の不動産プロジェクト（企業主体ではないもの）を対象とする。都市の不動産資金調達の協調メカニズムにより、プロジェクトの合理的な融資需要を保障し、「引き渡し保証」の推進を図る。選定プロジェクトは、建設中の状態、担保との適合、閉鎖管理、予約販売資金のコンプライアンスなどの条件を満たす必要があるが、最終的な融資の判断権は依然として金融機関にある。「引き渡し保証」のホワイトリスト制度は、不動産市場の安定維持にどのような効能と役割を発揮しているのか？申万宏源証券の固定収益資金調達本部党委書記兼総経理の范為氏は、「引き渡し保証」のホワイトリスト制度の核心的役割は、的確な資金支援、リスク防止、そして市場の先行きの安定（予想の安定）という重要な機能を発揮することであり、不動産リスクの化解と業界転換をつなぐ重要な手段になっている」と述べた。まず第一に、的確に「資金の潤沢な流れ」を送る。コンプライアンスがありコントロール可能で、引き渡しが現実的に可能なプロジェクトを厳格に選別することで、金融機関に対し、信用枠を単独で設定させ、審査手続きを簡素化し、グリーン通路を開設し、資金を効率よく的確に着地させることを促進する。在工プロジェクトの円滑な継続建設と期限どおりの引き渡しを全力で保障し、購入者の合法的権益を確実に守り、民生の底辺を固める。第二に、金融と業界という二重のリスクを防止・化解する。資金の閉鎖管理を実施し、プロジェクトのリスクと不動産開発企業（房企）グループの負債を効果的に切り分けることで、資金を「専用にして、的確に注ぎ込む」ことを実現し、業界リスクを秩序立って清算へ導く。さらに、政・官・金融機関・企業の効率的なコミュニケーションの架け橋を構築し、プロジェクトの資金調達における行き詰まりや難点を的確に解きほぐし、資金の流用などの潜在的リスクを防ぐ。第三に、不動産市場の見通し（予想）を安定させる。「引き渡し保証」の業務を、緊急の突破・攻勢段階から、常態化・規範化された運用段階へ移行させることを後押しし、購入者の消費に対する信頼を継続的に修復する。同時に、徐々に不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度を構築するための基盤を固め、業界が規模拡大から質の高い発展への円滑な転換へ向かうよう導く。「引き渡し保証」のホワイトリスト制度から「不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度」へ。2026年に金融機関はどのような新たな責務を担う必要があるのか？范為氏は、「『不動産開発の新たなモデル』の核心は、従来の『高レバレッジ、高回転』による規模拡張から、『既存の質の向上・モード再構築』という高品質発展の段階へ移行することにある。具体的には、都市ごとの状況に応じてインクリメントを抑制し、在庫を減らすこと。保障住宅の供給を最適化すること。グリーンでスマートな『良い家（好房子）』の建設を推進すること。「引き渡し保証」のリスクの後ろ盾（保証）を強化することなどが含まれる。こうした新たな発展モデルに適応した資金調達制度には、金融システムが歩調を合わせて三つの転換を実現することが求められる。第一に、融資対象の転換である。従来は用地取得と建設を支援する各種の不動産開発企業に向けていたのを、重点的に「引き渡し保証」のホワイトリスト内の優良プロジェクトや堅実な不動産開発企業を支援する方向へ切り替え、プロジェクトの円滑な引き渡しを確実にし、民生の底線を守る。第二に、融資用途の転換である。新たな土地の取得や開発建設を支援することから、既存資産の活用、保障住宅の買い取り・改修、グリーン建築の普及、住宅の品質向上といった分野に焦点を当てる方向へ切り替える。第三に、資金調達のリスク管理（風控）の転換である。過度に担保や規模の拡大に依存することから、プロジェクトのキャッシュフローの安定性、不動産開発企業の財務の健全性、実質的なリスク管理をより重視する方向へ切り替え、債務不履行リスクの拡散・連鎖を防ぐ。「金融システムの転換は加速させる必要がある。つまり、不動産業界の健全な発展を支えるだけでなく、関連リスクを効果的に防止しなければならない」范為氏はそう語った。**不動産の転換**金融機関の転換と同時に、加速して進むのが、不動産業界における「インクリメント開発」から「ストック運用」への深い調整だ。「長期的な発展の観点から、金融制度の変革は不動産市場の再構築に対して、深遠な戦略的意義を持つ」范為氏は述べた。2026年において、金融制度の転換が不動産業界に与える影響は主に三つの側面に現れる。第一に、金融リスクの防火壁を構築する。主幹銀行制度とプロジェクトの閉鎖管理メカニズムに依拠することで、リスクを不動産開発企業グループから単体プロジェクトへの物理的な隔離と分散的管理として実現し、出どころからシステム的リスクの感染経路を断ち切ることで、「システム的な金融リスクを発生させない」という底線をしっかりと守る。第二に、民生に対する信頼の土台を固める。「引き渡し保証」のホワイトリスト政策が的確に力を発揮し、コンプライアンスに適合したプロジェクトの融資を重点的に支援することで、オーナーの権益が期限どおりに確実に実現されるのを保障し、市場の見通しを効果的に修復する。これは、市場全体の安定を支える「いかり石」だ。第三に、業界を高品質へ転換させる。革新的に、資金調達制度を「良い家（好房子）」の建設基準と深く結びつけ、金融資源をグリーン、スマート、高品質な住宅へ集約させる。市場化の手段で、業界を「規模競争」から「プロダクト力が王者になる」内包型成長の新段階へと促し、方向づける。3月16日に開かれた金融監督管理総局党委の拡大会議は、2026年に不動産が引き続き深い転換を推進することの明確なシグナルと見なされている。范為氏は、今回の金融監督管理総局党委の拡大会議は「第15次5カ年計画」初年度に当たって開催されたものであり、その核心的な狙いは、全国両会の精神の徹底・実行にあること、そして監督当局が不動産分野におけるリスク化解と業界転換を統一的に推進するという明確な指向性をはっきり示すことだと指摘した。同時に会議では、不動産金融政策を「重点分野のリスクを慎重に化解する」核心的な任務の範囲に組み入れ、「『引き渡し保証』のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮する」ことを明確に強調し、「不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度を加速して確立する」ことを配置した。具体的に言えば、上記の表現には、前を受け次を開く特徴的な意味合いがある。范為氏は、この表現が金融改革における二つの実質的ステップを示していると分析した。第一に、現在の金融業務の核心的な底線は、引き続きシステム的リスクを発生させないことであるという点を明確にし、不動産分野におけるリスク化解は重要な環節であり、依然として監督当局の力の入れどころである。第二に、不動産金融の支援体系が、従来の「高レバレッジ・高回転」の業界旧来モデルに奉仕するものから、「既存の質の向上・モード再構築」の高品質発展新段階に奉仕するものへと、システム的に転換したことを示している。こうした配置は、これまでの不動産金融支援政策の継続的深化であると同時に、資金調達制度が長期的で、より規範的な転換へ向かうことを示す正式なシグナルでもある。核心的な目標は、より安全で、的確で、持続可能な不動産金融エコシステムを構築し、「第15次5カ年計画」期の不動産業界が規模拡張から高品質発展への転換という核心方向に、正確に合致させることにある。「会議の精神と直近の政策配置に基づき、現時点の不動産業務の重点は、民生保障、資金調達の最適化、リスク防止、業界転換といった方向に集中している」范為氏は述べた。范為氏はさらに、会議の配置された任務を完了するには、四つの面で引き続き力を入れる必要があると指摘した。第一に、民生の底線を守り続けること。「引き渡し保証」ホワイトリスト制度の効能を継続的に解放し、コンプライアンスに適合したプロジェクト向けのローン審査と実行（投下）を強化し、債務不履行リスクを厳重に予防して、購入者の合法的権益を確実に保障し、民生保障の防衛線を固める。第二に、融資体系を整備し、不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度の構築を加速し、金融資源の最適な配分を的確に導き、重点的に既存資産の活用、保障住宅の建設といった重要分野へと資金の向きをシフトして、業界発展のための金融支援を強化する。第三に、供給構造を最適化し、都市ごとの状況に応じた施策、分類に基づく指導を堅持し、「インクリメントを抑制し、在庫を減らし、良い供給を行う」という方針を厳格に実行する。複数のチャンネルで既存の商業住宅を活用し、保障住宅に転用することを積極的に探り、「良い家（好房子）」の建設を秩序立って推進し、住宅の品質と物件サービス水準を継続的に高める。第四に、リスクを的確に防止・管理する。住宅開発企業およびプロジェクトのレベルでキャッシュフローのクローズドループ管理を強化し、リスクのインクリメント増を断固として抑え、既存のリスクを秩序立って解消し、住宅積立金制度改革を深化させ、初婚初育や多子女家庭に対する合理的な住居需要を的確に支援し、システム的リスクが発生しないという底線を堅持し、業界の高品質発展への円滑な転換を推進する。（著者 李晓丹）
范为： 「質屋の思考」から「プロジェクト信用」へ、融資改革が不動産の変革を促進
問AI・資金調達改革は、担保依存からキャッシュフロー評価へどう転換するのか？
2026年は「第15次5カ年計画」の初年度であり、不動産業界の転換は重要局面に入っている。資金調達制度の改革は、業界の質の高い発展を後押しする重要な手段となっている。
今年の政府活動報告では、2025年の業務の回顧として次のように指摘している。住宅市場を安定させるために引き続き力を入れ、新たな不動産用地の供給を合理的に抑制し、都市ごとの状況に応じた施策で制限措置を減らし、個人向け住宅積立金ローン金利を引き下げ、「引き渡し保証」任務を全面的に完了させた。今年の重点では、政府活動報告は不動産関連の内容を「重点分野のリスク防止・化解と安全能力の建設を強化する」部分に位置づけ、「不動産市場を安定させることに力を入れる」という全体方針を明確にし、さらに「引き渡し保証」のホワイトリスト制度の役割を一層発揮して、債務不履行リスクの予防を図る」。
3月16日、金融監督管理総局の党委員会は拡大会議を開き、「引き渡し保証」のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮し、不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度の構築を加速することを強調した。
申万宏源証券の固定収益資金調達本部党委書記兼総経理の范為（はん い）氏は、「金融機関は、リスクをカバーするために資産価格の継続的な上昇に依存するのが習いである。金融監督管理総局が『不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度の構築を加速する』と強調したのは、金融のリスク管理に新たな論理を作り上げることを意図している」と述べた。
「ホワイトリスト」の二重の任務
不動産プロジェクトのホワイトリストは、住宅・都市農村建設部と金融監督管理総局が2024年1月に共同で推進して設けた、融資支援のためのリストであり、建設中の不動産プロジェクト（企業主体ではないもの）を対象とする。都市の不動産資金調達の協調メカニズムにより、プロジェクトの合理的な融資需要を保障し、「引き渡し保証」の推進を図る。選定プロジェクトは、建設中の状態、担保との適合、閉鎖管理、予約販売資金のコンプライアンスなどの条件を満たす必要があるが、最終的な融資の判断権は依然として金融機関にある。
「引き渡し保証」のホワイトリスト制度は、不動産市場の安定維持にどのような効能と役割を発揮しているのか？
申万宏源証券の固定収益資金調達本部党委書記兼総経理の范為氏は、「引き渡し保証」のホワイトリスト制度の核心的役割は、的確な資金支援、リスク防止、そして市場の先行きの安定（予想の安定）という重要な機能を発揮することであり、不動産リスクの化解と業界転換をつなぐ重要な手段になっている」と述べた。
まず第一に、的確に「資金の潤沢な流れ」を送る。コンプライアンスがありコントロール可能で、引き渡しが現実的に可能なプロジェクトを厳格に選別することで、金融機関に対し、信用枠を単独で設定させ、審査手続きを簡素化し、グリーン通路を開設し、資金を効率よく的確に着地させることを促進する。在工プロジェクトの円滑な継続建設と期限どおりの引き渡しを全力で保障し、購入者の合法的権益を確実に守り、民生の底辺を固める。
第二に、金融と業界という二重のリスクを防止・化解する。資金の閉鎖管理を実施し、プロジェクトのリスクと不動産開発企業（房企）グループの負債を効果的に切り分けることで、資金を「専用にして、的確に注ぎ込む」ことを実現し、業界リスクを秩序立って清算へ導く。さらに、政・官・金融機関・企業の効率的なコミュニケーションの架け橋を構築し、プロジェクトの資金調達における行き詰まりや難点を的確に解きほぐし、資金の流用などの潜在的リスクを防ぐ。
第三に、不動産市場の見通し（予想）を安定させる。「引き渡し保証」の業務を、緊急の突破・攻勢段階から、常態化・規範化された運用段階へ移行させることを後押しし、購入者の消費に対する信頼を継続的に修復する。同時に、徐々に不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度を構築するための基盤を固め、業界が規模拡大から質の高い発展への円滑な転換へ向かうよう導く。
「引き渡し保証」のホワイトリスト制度から「不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度」へ。2026年に金融機関はどのような新たな責務を担う必要があるのか？
范為氏は、「『不動産開発の新たなモデル』の核心は、従来の『高レバレッジ、高回転』による規模拡張から、『既存の質の向上・モード再構築』という高品質発展の段階へ移行することにある。具体的には、都市ごとの状況に応じてインクリメントを抑制し、在庫を減らすこと。保障住宅の供給を最適化すること。グリーンでスマートな『良い家（好房子）』の建設を推進すること。「引き渡し保証」のリスクの後ろ盾（保証）を強化することなどが含まれる。こうした新たな発展モデルに適応した資金調達制度には、金融システムが歩調を合わせて三つの転換を実現することが求められる。
第一に、融資対象の転換である。従来は用地取得と建設を支援する各種の不動産開発企業に向けていたのを、重点的に「引き渡し保証」のホワイトリスト内の優良プロジェクトや堅実な不動産開発企業を支援する方向へ切り替え、プロジェクトの円滑な引き渡しを確実にし、民生の底線を守る。
第二に、融資用途の転換である。新たな土地の取得や開発建設を支援することから、既存資産の活用、保障住宅の買い取り・改修、グリーン建築の普及、住宅の品質向上といった分野に焦点を当てる方向へ切り替える。
第三に、資金調達のリスク管理（風控）の転換である。過度に担保や規模の拡大に依存することから、プロジェクトのキャッシュフローの安定性、不動産開発企業の財務の健全性、実質的なリスク管理をより重視する方向へ切り替え、債務不履行リスクの拡散・連鎖を防ぐ。
「金融システムの転換は加速させる必要がある。つまり、不動産業界の健全な発展を支えるだけでなく、関連リスクを効果的に防止しなければならない」范為氏はそう語った。
不動産の転換
金融機関の転換と同時に、加速して進むのが、不動産業界における「インクリメント開発」から「ストック運用」への深い調整だ。
「長期的な発展の観点から、金融制度の変革は不動産市場の再構築に対して、深遠な戦略的意義を持つ」范為氏は述べた。2026年において、金融制度の転換が不動産業界に与える影響は主に三つの側面に現れる。
第一に、金融リスクの防火壁を構築する。主幹銀行制度とプロジェクトの閉鎖管理メカニズムに依拠することで、リスクを不動産開発企業グループから単体プロジェクトへの物理的な隔離と分散的管理として実現し、出どころからシステム的リスクの感染経路を断ち切ることで、「システム的な金融リスクを発生させない」という底線をしっかりと守る。
第二に、民生に対する信頼の土台を固める。「引き渡し保証」のホワイトリスト政策が的確に力を発揮し、コンプライアンスに適合したプロジェクトの融資を重点的に支援することで、オーナーの権益が期限どおりに確実に実現されるのを保障し、市場の見通しを効果的に修復する。これは、市場全体の安定を支える「いかり石」だ。
第三に、業界を高品質へ転換させる。革新的に、資金調達制度を「良い家（好房子）」の建設基準と深く結びつけ、金融資源をグリーン、スマート、高品質な住宅へ集約させる。市場化の手段で、業界を「規模競争」から「プロダクト力が王者になる」内包型成長の新段階へと促し、方向づける。
3月16日に開かれた金融監督管理総局党委の拡大会議は、2026年に不動産が引き続き深い転換を推進することの明確なシグナルと見なされている。
范為氏は、今回の金融監督管理総局党委の拡大会議は「第15次5カ年計画」初年度に当たって開催されたものであり、その核心的な狙いは、全国両会の精神の徹底・実行にあること、そして監督当局が不動産分野におけるリスク化解と業界転換を統一的に推進するという明確な指向性をはっきり示すことだと指摘した。同時に会議では、不動産金融政策を「重点分野のリスクを慎重に化解する」核心的な任務の範囲に組み入れ、「『引き渡し保証』のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮する」ことを明確に強調し、「不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度を加速して確立する」ことを配置した。
具体的に言えば、上記の表現には、前を受け次を開く特徴的な意味合いがある。范為氏は、この表現が金融改革における二つの実質的ステップを示していると分析した。第一に、現在の金融業務の核心的な底線は、引き続きシステム的リスクを発生させないことであるという点を明確にし、不動産分野におけるリスク化解は重要な環節であり、依然として監督当局の力の入れどころである。第二に、不動産金融の支援体系が、従来の「高レバレッジ・高回転」の業界旧来モデルに奉仕するものから、「既存の質の向上・モード再構築」の高品質発展新段階に奉仕するものへと、システム的に転換したことを示している。こうした配置は、これまでの不動産金融支援政策の継続的深化であると同時に、資金調達制度が長期的で、より規範的な転換へ向かうことを示す正式なシグナルでもある。核心的な目標は、より安全で、的確で、持続可能な不動産金融エコシステムを構築し、「第15次5カ年計画」期の不動産業界が規模拡張から高品質発展への転換という核心方向に、正確に合致させることにある。
「会議の精神と直近の政策配置に基づき、現時点の不動産業務の重点は、民生保障、資金調達の最適化、リスク防止、業界転換といった方向に集中している」范為氏は述べた。
范為氏はさらに、会議の配置された任務を完了するには、四つの面で引き続き力を入れる必要があると指摘した。
第一に、民生の底線を守り続けること。「引き渡し保証」ホワイトリスト制度の効能を継続的に解放し、コンプライアンスに適合したプロジェクト向けのローン審査と実行（投下）を強化し、債務不履行リスクを厳重に予防して、購入者の合法的権益を確実に保障し、民生保障の防衛線を固める。第二に、融資体系を整備し、不動産開発の新たなモデルに適応した資金調達制度の構築を加速し、金融資源の最適な配分を的確に導き、重点的に既存資産の活用、保障住宅の建設といった重要分野へと資金の向きをシフトして、業界発展のための金融支援を強化する。第三に、供給構造を最適化し、都市ごとの状況に応じた施策、分類に基づく指導を堅持し、「インクリメントを抑制し、在庫を減らし、良い供給を行う」という方針を厳格に実行する。複数のチャンネルで既存の商業住宅を活用し、保障住宅に転用することを積極的に探り、「良い家（好房子）」の建設を秩序立って推進し、住宅の品質と物件サービス水準を継続的に高める。第四に、リスクを的確に防止・管理する。住宅開発企業およびプロジェクトのレベルでキャッシュフローのクローズドループ管理を強化し、リスクのインクリメント増を断固として抑え、既存のリスクを秩序立って解消し、住宅積立金制度改革を深化させ、初婚初育や多子女家庭に対する合理的な住居需要を的確に支援し、システム的リスクが発生しないという底線を堅持し、業界の高品質発展への円滑な転換を推進する。
（著者 李晓丹）