この記事の出典：時代財経 著者：陳澤旋 図の出典：龍湖集団 不動産開発は、民間の不動産デベロッパー大手である龍湖にとって、もはや最大の収益源ではなくなるかもしれない。3月27日、龍湖集団（00960.HK）は2025年の通期業績説明会を開催した。2025年通期で、龍湖の営業収入は973.1億元となり、前年同期比約23.7%減少した。会社の所有者に帰属する利益は10.2億元を計上したが、投資不動産およびその他の派生金融商品の公正価値変動の影響を除外すると、会社の所有者に帰属するコア損失は17.0億元であり、これは龍湖の上場以来初めての赤字となった。損失の主な理由について、龍湖集団の経営陣は業績説明会で「ここ数年、不動産開発市場の取引量と価格がいずれも継続的に下向きに推移しており、当社の開発事業の売上総利益率は明らかに圧迫されている。この圧力は2025年および2026年の清算（決算）サイクルの中で表れてくる。これは業界全体が共同で直面している問題でもある」と述べた。2021年下半期以降、不動産業界は深い調整局面に入っており、榮冠（クラアリ）による昨年9月に公表された「不動産開発企業の収益力レポート」では、業界の典型的な上場不動産企業は2021年から売上総利益が下がり続ける傾向を維持していること、また、売上規模の縮小、資産の減損など多くの要因により、2022年以降、業界の典型的な上場不動産企業の純利益が大幅な赤字となっていることが指摘された。不動産事業もまた、龍湖集団の総合的な業績に影響を与えるセグメントである。業績報告によれば、2025年において龍湖集団の不動産開発事業は契約販売額631.6億元を実現し、そのうち一・二線都市の販売比率は約90%、販売単価は12179元/平方メートルだった。不動産開発事業のセグメント収入は705.4億元で、セグメント利益は81.4億元の損失となり、2024年の当該セグメント利益は13.2億元だった。不動産開発事業については、「今年の当社の打ち手は、在庫の販売促進（在庫の消化）、既存の土地の在庫（仕込み済み土地）の事後活性化、そして少数の『優良な案件を選んで優先的に投資する』ための増分投資に引き続き集中します」。龍湖集団の経営陣はこのように語った。業績報告によると、2025年通年で、龍湖集団は新たに7件の土地を買収し、総建築面積は37.7万平方メートル、持分面積は26.5万平方メートルとなった。2025年12月31日時点で、龍湖集団の土地保有残高の合計は2235万平方メートル、持分面積は1732万平方メートルである。さらに、2025年12月31日までに、龍湖は販売済みだが未決済の契約販売額が991億元、面積は約806万平方メートルに上る。開発事業は外部環境の影響で下振れしたものの、賃料収入や物件管理などを代表とする運営（フィー収入型）事業は引き続き堅調を維持している。2025年、龍湖集団傘下の、賃料収入と不動産価値の上昇（バリューアップ）を主とする運営事業はセグメント収入141.86億元、セグメント利益は88.4億元を実現し、2024年同期は88億元だった。サービス事業（物件管理および代行建設事業を含む）はセグメント収入171.5億元、セグメント利益48.9億元で、2024年同期は52.7億元だった。これら2つの主要事業も、龍湖集団の今後の転換（シフト）の方向性となる。2025年、龍湖集団は新たに商業施設13棟を追加で運営対象とし、そのうち5棟は軽資産型（ライトアセット）だった。当期末までに、龍湖の商業施設は累計で99棟を運営しており、期末のテナント稼働率は97%を維持している。年間の賃料収入は前年同期比4%増の112.1億元。2026年には、商業施設を新規に9棟程度開業する計画だ。物件サービスについては、龍湖智創生活が通年で収入112.3億元を実現し、期末の管理面積は約3.6億平方メートルとなった。龍湖集団の経営陣の見通しによれば、遅くとも2028年までに、龍湖集団の運営およびサービス事業の収入が不動産開発を上回る。つまり、龍湖集団の主力収入はもはや不動産開発ではなく、継続可能な運営サービス収入になるという意味だ。「モデルは非常に安定しており、明確です。すなわち、不動産開発事業は段階的に損失を縮小し、運営およびサービス事業は二桁成長を維持することです」。経営陣は、龍湖集団は2025年から2026年にかけて底を打ち、2027年からは会社全体の成長が回復すると見込んでいる。さらに経営陣によれば、2025年に龍湖集団は、国内の債券で総額135億元、香港ドル建ての海外シンジケートローンで92億元を、すべて安全に期日通り償還することができた。2026年の残存する満期債務は約61億元、2027年の満期は約62億元である。2025年12月31日時点で、龍湖の有利子負債は235億元減の1528億元となった。平均借入期間は10.27年から12年以上へと延び、平均調達コストは4.00%から3.51%へと引き下がった。
一年で賃料収入100億元超え、ロンフーが転換を宣言：最遅で2028年までに、主な収入源は不動産開発ではなくなる
この記事の出典：時代財経 著者：陳澤旋
図の出典：龍湖集団
不動産開発は、民間の不動産デベロッパー大手である龍湖にとって、もはや最大の収益源ではなくなるかもしれない。
3月27日、龍湖集団（00960.HK）は2025年の通期業績説明会を開催した。2025年通期で、龍湖の営業収入は973.1億元となり、前年同期比約23.7%減少した。会社の所有者に帰属する利益は10.2億元を計上したが、投資不動産およびその他の派生金融商品の公正価値変動の影響を除外すると、会社の所有者に帰属するコア損失は17.0億元であり、これは龍湖の上場以来初めての赤字となった。
損失の主な理由について、龍湖集団の経営陣は業績説明会で「ここ数年、不動産開発市場の取引量と価格がいずれも継続的に下向きに推移しており、当社の開発事業の売上総利益率は明らかに圧迫されている。この圧力は2025年および2026年の清算（決算）サイクルの中で表れてくる。これは業界全体が共同で直面している問題でもある」と述べた。
2021年下半期以降、不動産業界は深い調整局面に入っており、榮冠（クラアリ）による昨年9月に公表された「不動産開発企業の収益力レポート」では、業界の典型的な上場不動産企業は2021年から売上総利益が下がり続ける傾向を維持していること、また、売上規模の縮小、資産の減損など多くの要因により、2022年以降、業界の典型的な上場不動産企業の純利益が大幅な赤字となっていることが指摘された。
不動産事業もまた、龍湖集団の総合的な業績に影響を与えるセグメントである。業績報告によれば、2025年において龍湖集団の不動産開発事業は契約販売額631.6億元を実現し、そのうち一・二線都市の販売比率は約90%、販売単価は12179元/平方メートルだった。不動産開発事業のセグメント収入は705.4億元で、セグメント利益は81.4億元の損失となり、2024年の当該セグメント利益は13.2億元だった。
不動産開発事業については、「今年の当社の打ち手は、在庫の販売促進（在庫の消化）、既存の土地の在庫（仕込み済み土地）の事後活性化、そして少数の『優良な案件を選んで優先的に投資する』ための増分投資に引き続き集中します」。龍湖集団の経営陣はこのように語った。
業績報告によると、2025年通年で、龍湖集団は新たに7件の土地を買収し、総建築面積は37.7万平方メートル、持分面積は26.5万平方メートルとなった。2025年12月31日時点で、龍湖集団の土地保有残高の合計は2235万平方メートル、持分面積は1732万平方メートルである。さらに、2025年12月31日までに、龍湖は販売済みだが未決済の契約販売額が991億元、面積は約806万平方メートルに上る。
開発事業は外部環境の影響で下振れしたものの、賃料収入や物件管理などを代表とする運営（フィー収入型）事業は引き続き堅調を維持している。
2025年、龍湖集団傘下の、賃料収入と不動産価値の上昇（バリューアップ）を主とする運営事業はセグメント収入141.86億元、セグメント利益は88.4億元を実現し、2024年同期は88億元だった。サービス事業（物件管理および代行建設事業を含む）はセグメント収入171.5億元、セグメント利益48.9億元で、2024年同期は52.7億元だった。
これら2つの主要事業も、龍湖集団の今後の転換（シフト）の方向性となる。2025年、龍湖集団は新たに商業施設13棟を追加で運営対象とし、そのうち5棟は軽資産型（ライトアセット）だった。当期末までに、龍湖の商業施設は累計で99棟を運営しており、期末のテナント稼働率は97%を維持している。年間の賃料収入は前年同期比4%増の112.1億元。2026年には、商業施設を新規に9棟程度開業する計画だ。物件サービスについては、龍湖智創生活が通年で収入112.3億元を実現し、期末の管理面積は約3.6億平方メートルとなった。
龍湖集団の経営陣の見通しによれば、遅くとも2028年までに、龍湖集団の運営およびサービス事業の収入が不動産開発を上回る。つまり、龍湖集団の主力収入はもはや不動産開発ではなく、継続可能な運営サービス収入になるという意味だ。
「モデルは非常に安定しており、明確です。すなわち、不動産開発事業は段階的に損失を縮小し、運営およびサービス事業は二桁成長を維持することです」。経営陣は、龍湖集団は2025年から2026年にかけて底を打ち、2027年からは会社全体の成長が回復すると見込んでいる。
さらに経営陣によれば、2025年に龍湖集団は、国内の債券で総額135億元、香港ドル建ての海外シンジケートローンで92億元を、すべて安全に期日通り償還することができた。2026年の残存する満期債務は約61億元、2027年の満期は約62億元である。2025年12月31日時点で、龍湖の有利子負債は235億元減の1528億元となった。平均借入期間は10.27年から12年以上へと延び、平均調達コストは4.00%から3.51%へと引き下がった。