“沪七条”満月：新旧住宅取引2.57万件、業界は「金三確立、銀四期待」

界面新闻记者｜王婷婷

「沪七条」の新政策が発表されて以来、上海の不動産市場には春のような追い風が吹いている。

3月27日、界面新闻は上海市の住宅・不動産管理局から、 新「沪七条」が実施されて1か月で、上海の新築・中古住宅の累計成約面積は217万平方メートル（2.57万戸）に達し、昨年の春節後の同時期に比べて11%増となったと報じた。

まずは中古住宅市場で、取引量が増え価格は安定。新「沪七条」の発表により、春節後の市場回復期間が大幅に短縮され、中古住宅の成約件数は週ごとに上昇する傾向を示した。新政の1か月間で、上海の中古住宅の成約は192万平方メートル（2.37万戸）で、昨年の春節後の同時期に比べて19%増となった。

価格指数の前月比はマイナスからプラスへ。2月の当市の中古住宅価格指数の前月比は+0.2%で、昨年5月から前月比で9か月連続下落したのち、マイナスからプラスに転じた。

新築市場の活性度も同様に高まっている。新「沪七条」が発表された後、上海では20のプロジェクトが一斉に販売開始・申込を受け付け、 一部のエリアのプロジェクトは熱が高く、たとえば徐匯の楓林エリアの滨江安澜庭（Binjiang Anlan Ting）、虹口の北外灘エリアの潮鸣江邸（Chao Ming Jiang Di）、宝山の上大エリアの星皓名邸（Xing Hao Ming Di）などで、いずれも申込倍率が1を上回っており、そのうち星皓名邸プロジェクトは販売開始時点でほぼ完売となっている。

業界関係者は、一・二次（新築・中古）住宅市場が同時ににぎわいを見せており、 今年の「小陽春」市場の出来が期待できるとみている。「新政の効果ははっきりしており、市場の復調の流れも明確だ。金三（3月）で土台が固まり、銀四（4月）に期待できると言える。」

デベロッパーが不動産の「小陽春」を売り切りにかける

「沪七条」の新政策によって、上海の多数のプロジェクトでは、来訪量と成約量がそろって上昇し、市場は量と質がともに引き上がる運営状態を示している。 不動産企業は好機の窓をつかみ、販売促進と在庫消化に積極的に取り組み、不動産の「小陽春」に懸命に戦っている。

「案場（販売会場）のデータから見ると、新政後のプロジェクトでは2つの主要なブレークスルーが実現しています。1つ目は来訪量の急増、2つ目は成約量の突破です。」中海地産上海公司のマーケティング総監である陆溢华（ルー・イーファ）は、安澜上海（Anlan Shang Hai）の例を挙げ、「新政後の最初の週末、単週の来訪量は10倍の伸びとなり、熱売れ（ヒートアップした売れ行き）は約6.3億元を記録した」と述べた。

陆溢华はさらに、「総額が千万級の市場では、普陀の中海环宇玖章（Zhonghai Huan Yu Jiu Zhang）や、杨浦の中海云邸玖章（Zhonghai Yun Di Jiu Zhang）も同様に非常に好調だ」と説明した。その中で、普陀の真如（Zhenru）の中海・环宇玖章（Zhonghai Huan Yu Jiu Zhang）は、新政後に第2回の追加販売に勢いが乗り、今月の来訪量はさらに過去最高を更新し、1300組の突破が期待される。杨浦の中海・云邸玖章（Zhonghai Yun Di Jiu Zhang）は、新政の発表後に客流と成約が二重に爆発し、来訪は2月比で前月比+500%、成約は前月比+254%となった。

「安澜上海から双玖系のレッドボード（赤字盤）まで、中海の複数プロジェクトで示されたデータは、政策による市場への信頼回復の効果が継続してはっきりと表れていることを十分に証明しています。購入者の市場参入への意欲が著しく高まり、上海の不動産市場は安定した良い局面へと新たな段階に入ってきています。」陆溢华は、「『沪七条』の新政策の実施は、市場の熱を呼び戻すだけでなく、今後の市場見通しに対しても明確な安定効果をもたらした」と述べた。

中央企業のデベロッパーである保利发展（Poly Development）も収穫期を迎えている。保利发展的関係者は、「当社プロジェクトのデータを見ると、新たな来訪数は1～2月に比べ74%増、成約は新政前から3割増です。活発度は2025年3月以降の、ほぼ1年ぶりの高水準へと戻っており、全体の回復スピードも非常に明確です」とした。

新政後、保利发展は上海の複数プロジェクトで目立つ成果を収めている。閔行の颛桥エリアにある保利・都汇和煦（Poly Dehui Hexu）は、新政後20日で来訪が1380組超に達し、72戸を申込み、成約金額は4.87億元に達した。単日最高成約量は16戸へと継続的に更新され、単日の成約転換率は最大20%で、今月の販売は100戸超になる見込み。

保利世博天悦（Poly Expo Tianyue）プロジェクトは、新政前に比べ来訪の伸び率が約25%。週平均の来訪は約110組で、成約戸の総額（価格）が上がった。5000万元の製品の流通スピードは50%向上し、成約戸の総額の伸び率は12.5%だった。

新政の効果が引き続き放出され、中建壹品（China Construction One）では「外灘元境（Waitan Yuanjing）および复兴里（Fuxingli）プロジェクトの販売・在庫消化と、顧客サービス業務を全力で加速し、I10-01プロジェクトの開発建設と販売開始を着実に推進する」としている。

新政の実施から4週間以来、中建壹品・外滩元境プロジェクトの市場からのフィードバックは比較的前向きだ。中建壹品華東事業部の副総经理（副総経理）张锟（ジャン・クン）によると、顧客の来訪量は連休前（節前）に比べて47%増加し、販売期間中の申込量は112%増となった。

中建壹品・外滩元境の一次モニタリングデータによると、新政によって促された成約顧客のうち、 市場の見通し改善と信頼回復の影響を受けた割合が最も高く54%で、成約を押し上げる最も主要な要因となっている。次に、公的積立金ローン政策の後押し、中古住宅の住み替え効率の向上、非沪籍（沪以外の戸籍）による合理的な住宅需要の解放がそれぞれ23%、15%、8%を占めた。

界面新闻によれば、厦门国资の不動産企業である建发房产（Jianfa Properties）も「沪七条」新政の恩恵を受けており、傘下の上海の複数プロジェクトで来訪・成約が同時に高まっており、全体の販売実績は良好だという。

「金山区の新城にある瑞湖（Ruihu）プロジェクトでは、連結（タウンハウス）商品は来訪が前月比で+12%。杨浦の新江湾（Xinjiangwan）にある海宸（Hǎichén）プロジェクトでは、販売センターの週末の1日平均の有効な来客数が、さらに120組を超えるなど、政策が出る前のちょうど2倍になっている。」建发房产上海事业部（上海事業部）の副総经理である陈凤（チェン・フォン）は、「これは『沪七条』の発表が不動産市場における潜在需要を効果的に活性化させ、より多くの購入者が不動産に改めて目を向けるようになったことを示しています」と考えている。

陈凤によると、新政が実施された後、実需（必需）需要の顧客の購買マインドはより安定的になった。青浦の印象青城（Yinxiang Qingcheng）や金山の朗玥（Langyue）などのプロジェクトでは、3月の成約の動きが特に良く、昨年4四半期（第4四半期）以来の新記録を作る可能性がある。「60%超が初めての住み替え（初回購入）の顧客で、政策が出たことで、それまで抱えていた住宅価格の変動への懸念がなくなり、今はより積極的に手を出して購入したいと言っています。」

上海の複数区で不動産市場が底打ちし、回復に転じる

政策の誘導、企業の販売（プランの投入）と市場需要の呼応がそろう中で、上海の各エリアの不動産市場はどこも見栄えのする成績表を提出している。

界面新闻は徐汇区の住宅・不動産管理局から、「『沪七条』が出てから3週間で、徐汇区の新築成約の面積帯と総額帯の構造が継続的に上に移っている。150～300平方メートル、総額2500万元以上の高品質の改善型商品への需要の解放が、明らかに加速している」と伝えた。

中古住宅市場の状況については、新政が発表されて以来、購入者の市場参入意欲が著しく高まり、売り手の売却リスティング（挂牌）への心理もより前向きになった。在庫としての物件が消化されるスピードが速まり、市場の底を絶えず強固にしている。

データによると、新政の実施初週には、徐汇区内の中古住宅の成約戸数は週あたりで約22.5%増加し、成約総面積は中心市街地の中で2位に位置した。リスティングデータから見ると、最近の徐汇区の链家（Lianjia）の中古住宅のリスティング戸数は前月比で-4.2%となったが、なかでも老朽化した団地（古い小区）のリスティング戸数の縮小が相対的により明確だ。 同時に、リスティングの平均価格は下げ止まり安定し、前月比+0.6%となった。

徐汇区の住宅・不動産管理局は、政策が出て以来、市場の見通しが着実に改善しており、これまで積み上げられてきた実需および改善型の住宅需要が、政策ウィンドウ期間に秩序立って解放され、 市場が底打ちして安定する傾向がさらに固まったとしている。

「政策の実施から約1か月、新区（新エリア）の住宅市場の反応はかなり良い。多くの購入者が様子見から行動へ移り、物件見学の人数が増え、それによって新・中古住宅の成約量の増加につながっている。」

浦东新区の住宅・不動産管理局も、新政後は新築物件の販売熱が明らかに上がり、販売センターでの来訪者数も増加が速いと指摘した。新政前の1日平均の来訪者数は約230人だったが、新政後は323人となり、40%増。事前予約の成約戸数も明確に増え、新政前の事前予約の1日平均は26戸だったのに対し、新政後は37戸で、42%増となった。

中古住宅市場の回復も比較的はっきりしている。2月26日から3月22日までに、浦东新区の中古住宅の成約は4751戸、成約面積は38.75万平方メートルで、新政前（2026年1月）に比べて25%増となった。

関係者は、新「沪七条」の実施によってすでに一定の効果が見え始めており、今後数か月で政策効果がさらに表れていくと見込んでいる。

杨浦区の不動産市場の「小陽春」もまさに熱い。杨浦区の住宅・不動産管理局によると、新政後は新築住宅市場での在庫消化の進捗が速まり、たとえば中建三局（China Construction Third Engineering）の開発・建設による大桥街道90街坊風貌旧改用地（Daqiao Subdistrict 90 Block Facade Renewal Land）「明德兴里（明徳興里／Mingde Xingli）」プロジェクトでは、第1期136戸の住戸がすべて完売。3月12日に第2期として88戸が上市され、3日での在庫消化率は60%に達した。

また、3月25日にちょうど申込受付が終了した保利发展「珺湾雅园（Junwan Yayiwan）」プロジェクトは、今年の第1回販売（初回販売）プロジェクトの申込記録を更新し、申込率は129%に達した。顧客の来訪量は約5000組に近い。

中古住宅市場は活発な状態を示している。3月の市場ではリスティング件数と成約件数がともに上向きに上がり、追加リスティングの総量は2月の月平均日次に比べて前月比で+144%。最近は週末の中古住宅市場の熱が高まり、3月の最新の週日平均の成約量は前月比で+17.7%、価格指数は前月比で+1.8%となった。

金山区の住宅・不動産管理局によると、新政後、この区の中古住宅市場は先行して回復しており、3月1日から3月22日までに金山区全域で成約715戸、1日平均のネット署名量（网签）は32.5戸となった。2月の1日平均のネット署名13.18戸と比べると前月比で+146.6%増、1月の1日平均23.06戸と比べると+40.9%増となった。

「新築面では、基本的に安定を保っている。今後も品質の高いプロジェクトが次々と上市されていくため、さらに引き上げられる可能性もある。」

業界では一致して、「『沪七条』の発表は上海市政府の優れた業界に対する調整・コントロール能力を体現しており、業界の安定した健全な発展に強い追い風を注ぐものだ。合理的な住宅需要を刺激し、購入者にとって『信頼（信心）は黄金よりも貴重だ』ということを実感させている」と考えている。

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編集責任者：韦子蓉