出所：上海証券報 著者：張良上海の「滬七条」不動産政策が実施されて、まもなく「満月」を迎える。先日、上海証券報の記者が現地を訪れて調査したところ、中古住宅市場で取引が急増し、複数の指標が段階的な最高値を更新していた。新築住宅市場も穏やかな回復を迎え、あるプロジェクトでは、追随して値上げを発表するものもあり、実際の行動によって市場の見通しに対する楽観的な期待を示した。こうしたさまざまな兆候から、「滬七条」新政策の精密な後押しによって、上海の不動産市場は「量が増えて価格は安定」という局面を呈しており、3月の「小さな春（春到来のような好調な相場）」の相場はますます鮮明になってきている。市場の熱は顕著に上昇3月21日、上海市浦東新区の御橋地下鉄駅付近で、不動産仲介業者が記者に対し、最近の市場の取引状況はとても良いと語った。過去1週間の間に、御橋エリアのジエ・インターナショナルシティ（地杰国际城）団地の物件が3戸成約しており、自分も1件の成約を取りまとめた。さらに、顧客はすでに手付金を入れているという。こう述べた。「新政策の後、成約は確かに活発になりました。ある物件は売り出してから3日で売れてしまいました。中古物件の値引き交渉の余地が小さくなり、大家が物件を売るのが難しいのではという不安も、かなり和らいでいます。」同日、上海市浦東新区の不動産取引センターの人の流れは非常に多かった。午前11時時点で、浦東新区の不動産登記取引ホールの大型ディスプレイには、窓口数55、すでに発行された番号671件、現在受理541件と表示されていた。スタッフによると、土日には取引センターの全窓口がすべてフル稼働し、1日で約1300件の番号処理ができるという。新政策後、外環線の外では売買がほぼ開放され、人が一気に非常に増えた。加えて3、4月は元々不動産取引の繁忙期であるため、人が多いのも当然だ。3月に入ってから、上海の中古住宅市場の取引の熱は急速に高まっており、複数の指標が段階的な最高値を更新した。オンライン不動産のデータによると、2026年3月9日から15日までの上海の中古住宅の累計成約件数は7233戸で、直前の週の5709戸から26.69%増加している。同時に、2021年以来の週次成約量としても新高値になった。その内訳では、3月14日（土）の成約は1472戸で、2025年3月15日の単日成約1473戸との差はわずか1戸だった。さらに、2026年3月15日（日）の成約が1390戸で、週末2日合計の成約は2862戸となり、直近5年の上海の中古住宅の週末成約のピーク値を更新した。58安居客の研究院院長である張波（ジャン・ボー）は、この今回の上海中古住宅成約量の上振れは、トレンドとしての回復の兆しとして理解できると見ている。安居客のオンラインユーザー行動データによれば、新政策が実施された当週、ユーザーが主導して「ウィーチャット（微聊）」を開始した回数の週次比は144.7%増、開始したユーザー数の週次比は133.7%増、留電ユーザー数はさらに251.8%増加した。「微聊」の留電率は50.5%上昇し、そして上昇傾向は3月中旬にもある程度続いていた。記者は近日、上海市闵行区の不動産取引センターを訪問した。あるスタッフによると、不動産市場の新政策が発表された後、問い合わせや名義変更手続きを行いに来る市民が明らかに増えた。時には土日でもほとんど座れる空席が見つからないことがあるという。「3月の上海中古住宅市場の成約の増加は、スピードが速い、勢いが強い、カバー範囲が広いといった特徴を備えている。市場の熱が顕著に高まったのは、政策による恩恵が継続的に放出され、価格調整が行き届き、市場への信頼が徐々に修復されたこと、需給の構造が逆転したことなどの複合的な好材料の作用の結果です。」上海易居不動産研究院 副院長の厳躍進（イェン・ユエージン）はこう述べた。中古住宅市場の「爆発的な量」と比べると、新築住宅市場はやや穏やかだが、それでも前向きなシグナルが現れている。記者は近日、普陀区、嘉定区、闵行区の一部の新規分譲物件の販売拠点で、平日でも見学に来る購入希望者がいるのを確認した。普陀区の中海・環宇玖章プロジェクトの販売担当者は記者に対し、週末の1日あたりの順訪（まずは来場・紹介）だけでも顧客が150組に近く、販売担当者は対応に追われており、顧客と詳しく話し合う時間さえ十分ではないほどだという。嘉定区の時代之城プロジェクトの販売担当者は記者に対し、新政策後、プロジェクトの成約は1月同時期比で2倍に増えたと述べた。闵行区の頛橋エリアの保利・都汇煦プロジェクトの販売担当者は、3月21日のプロジェクトの当日成約が16戸で、新政策後、同プロジェクトはすでに累計85戸を成約していること、そして3月23日から第2ラウンドの値上げを開始すると明かした。中指研究院の統計によると、2026年3月9日から15日までの上海の新築商品住宅の成約面積は22万平方メートルで、前週比で62%増加し、2026年以来の週次としても最高値となった。上海中原地産の市場アナリスト、盧文曦は、「滬七条」は、住居購入の購入制限（限購）政策の削減、公的積立金の住宅ローン政策の最適化、個人の住宅に対する不動産税政策の整備など、複数の側面から精密に施策を講じることで、市場に潜在する需要を効果的に喚起した。中古住宅市場の成約の大幅増は、これまで滞留していた需要の集中放出であると同時に、政策が市場の信頼を大きく押し上げたことも反映している。新築住宅市場の安定した回復と、一部プロジェクトでの値上げ行動は、さらに市場見通しの改善を裏づけている。つまり、購入者の市場参入意欲が高まり、デベロッパーも今後の方向性に対してより確信を持つようになっているということだ。必要需要の顧客層が主導注目すべきは、最近の上海の不動産市場の回暖は、主として「必須（必要）な住宅購入」需要の集中放出によるものだという点である。中古住宅の成約構成は、低額総額に偏るという明確な特徴が見られる。現地調査では多くの不動産仲介業者が記者に対し、現在は市場の熱が上がっており、総額300万元前後の小規模住宅の中古の成約スピードが明らかに速まっていると語っていた。同じ団地内で直近に成約した中古物件の価格に近い水準であれば、比較的成約しやすいという。記者は先日、上海市闵行区紅松路にあるある不動産仲介店を訪問した。店長の羅洋洋（ルオ・ヤンヤン）は記者に対し、「新政策が実施されて数日で、すでに成約を1件成功させました。顧客は2月の初めから物件を見始め、最終的に総額186万元の1LDK（ワンルームではなく一居室）に決めました」と述べた。「このエリアで見ると、小規模物件がいちばん人気です。」羅洋洋は分析する。理由は一方では、小規模物件の総額が比較的低く、必須需要の購入者の予算に合っているからだ。もう一方で、小規模物件が成約した後になって初めて、元の所有者が資金と動機を得て、より広い物件へ住み替えるための取り換え（置換）を行い、それによって改善型の物件市場の流通が促進されるからだ。中指研究院の統計によると、2026年1月から2月までに上海で300万元以下の中古住宅が成約した件数は約1.7万戸で、前年同期比で25.2%増加し、同期間の中古住宅成約総量の56.1%を占め、2025年からは6ポイント増となった。この構造的な変化は、前期の価格の下落が続いたことで、より多くの物件が低総額帯に入ったことを示している。中古住宅のコストパフォーマンスの優位性が徐々に表れてきたこと、政策による好材料が放出されるにつれて、前期に様子見していた必須需要の購入者の参入意欲が強まり、低総額物件の成約が増えていることも反映している。この傾向は3月にも引き継がれた。上海の鏈家（Lianjia）がモニタリングしたデータによると、2026年春節後から3月19日まで、総額300万元以下の中古住宅成約比率は60%を超え、春節前から4ポイント上昇していた。張波は記者に対し、上海の成約データから見ると、必須需要は依然として中核的な支えであり、改善型の需要は価格への押し上げ効果がよりはっきりしていると述べた。地域別では、中心市街地の改善案件への注目度が高く、郊外寄りの必須需要物件では政策による好材料の影響がより明確に現れている。中心市街地の中では、徐匯（シューイー）、静安（ジンアン）、長寧（チャンニン）などの144平方メートル以上の高級な改善物件が、より多くの中高級な改善需要を受け止めている。郊外エリアでは、宝山（バオシャン）、松江（ソンジャン）、闵行（ミンハン）などの90平方メートル以下の必須需要物件が、大量の流入需要を受け止めている。政策による外環線より外側のエリアへの刺激効果は特に際立っており、物件探しの熱は春節前の半月より17%超も上昇している。「現在、上海の中古住宅の取引ホットスポットは依然として主に外環線の外側および中外環の間の、必須需要および“必須＋改善（刚改）”案件に集中しています。市場の熱が今後も持続できるかどうかは、次に総額500万元から800万元の物件の取引状況を見て判断する必要があります。」厳躍進はこう述べた。住み替え（置換）連鎖の運用規則によれば、必須需要の活発さは改善型需要に対して「旧を売って新を買う（売旧換新）」を可能にする前提を作る。特に最近、住宅価格が小幅に上がるという情報が増えており、住み替え需要の様子見の感情も弱まっている。3月下旬以降の時期には、中高級の改善型需要やハイエンド住宅市場の成約も押し上げられる見込みであり、市場の熱は拡大し、波及していくことが期待される。 （編集：文静） キーワード： 上海の不動産市場
中古住宅3日で「閃電」成約 新規プロジェクトが値上げを発表 上海の不動産市場「小陽春」状況がますます鮮明に
出所：上海証券報 著者：張良
上海の「滬七条」不動産政策が実施されて、まもなく「満月」を迎える。先日、上海証券報の記者が現地を訪れて調査したところ、中古住宅市場で取引が急増し、複数の指標が段階的な最高値を更新していた。新築住宅市場も穏やかな回復を迎え、あるプロジェクトでは、追随して値上げを発表するものもあり、実際の行動によって市場の見通しに対する楽観的な期待を示した。こうしたさまざまな兆候から、「滬七条」新政策の精密な後押しによって、上海の不動産市場は「量が増えて価格は安定」という局面を呈しており、3月の「小さな春（春到来のような好調な相場）」の相場はますます鮮明になってきている。
市場の熱は顕著に上昇
3月21日、上海市浦東新区の御橋地下鉄駅付近で、不動産仲介業者が記者に対し、最近の市場の取引状況はとても良いと語った。過去1週間の間に、御橋エリアのジエ・インターナショナルシティ（地杰国际城）団地の物件が3戸成約しており、自分も1件の成約を取りまとめた。さらに、顧客はすでに手付金を入れているという。こう述べた。「新政策の後、成約は確かに活発になりました。ある物件は売り出してから3日で売れてしまいました。中古物件の値引き交渉の余地が小さくなり、大家が物件を売るのが難しいのではという不安も、かなり和らいでいます。」
同日、上海市浦東新区の不動産取引センターの人の流れは非常に多かった。午前11時時点で、浦東新区の不動産登記取引ホールの大型ディスプレイには、窓口数55、すでに発行された番号671件、現在受理541件と表示されていた。スタッフによると、土日には取引センターの全窓口がすべてフル稼働し、1日で約1300件の番号処理ができるという。新政策後、外環線の外では売買がほぼ開放され、人が一気に非常に増えた。加えて3、4月は元々不動産取引の繁忙期であるため、人が多いのも当然だ。
3月に入ってから、上海の中古住宅市場の取引の熱は急速に高まっており、複数の指標が段階的な最高値を更新した。オンライン不動産のデータによると、2026年3月9日から15日までの上海の中古住宅の累計成約件数は7233戸で、直前の週の5709戸から26.69%増加している。同時に、2021年以来の週次成約量としても新高値になった。その内訳では、3月14日（土）の成約は1472戸で、2025年3月15日の単日成約1473戸との差はわずか1戸だった。さらに、2026年3月15日（日）の成約が1390戸で、週末2日合計の成約は2862戸となり、直近5年の上海の中古住宅の週末成約のピーク値を更新した。
58安居客の研究院院長である張波（ジャン・ボー）は、この今回の上海中古住宅成約量の上振れは、トレンドとしての回復の兆しとして理解できると見ている。安居客のオンラインユーザー行動データによれば、新政策が実施された当週、ユーザーが主導して「ウィーチャット（微聊）」を開始した回数の週次比は144.7%増、開始したユーザー数の週次比は133.7%増、留電ユーザー数はさらに251.8%増加した。「微聊」の留電率は50.5%上昇し、そして上昇傾向は3月中旬にもある程度続いていた。
記者は近日、上海市闵行区の不動産取引センターを訪問した。あるスタッフによると、不動産市場の新政策が発表された後、問い合わせや名義変更手続きを行いに来る市民が明らかに増えた。時には土日でもほとんど座れる空席が見つからないことがあるという。
「3月の上海中古住宅市場の成約の増加は、スピードが速い、勢いが強い、カバー範囲が広いといった特徴を備えている。市場の熱が顕著に高まったのは、政策による恩恵が継続的に放出され、価格調整が行き届き、市場への信頼が徐々に修復されたこと、需給の構造が逆転したことなどの複合的な好材料の作用の結果です。」上海易居不動産研究院 副院長の厳躍進（イェン・ユエージン）はこう述べた。
中古住宅市場の「爆発的な量」と比べると、新築住宅市場はやや穏やかだが、それでも前向きなシグナルが現れている。
記者は近日、普陀区、嘉定区、闵行区の一部の新規分譲物件の販売拠点で、平日でも見学に来る購入希望者がいるのを確認した。普陀区の中海・環宇玖章プロジェクトの販売担当者は記者に対し、週末の1日あたりの順訪（まずは来場・紹介）だけでも顧客が150組に近く、販売担当者は対応に追われており、顧客と詳しく話し合う時間さえ十分ではないほどだという。嘉定区の時代之城プロジェクトの販売担当者は記者に対し、新政策後、プロジェクトの成約は1月同時期比で2倍に増えたと述べた。闵行区の頛橋エリアの保利・都汇煦プロジェクトの販売担当者は、3月21日のプロジェクトの当日成約が16戸で、新政策後、同プロジェクトはすでに累計85戸を成約していること、そして3月23日から第2ラウンドの値上げを開始すると明かした。
中指研究院の統計によると、2026年3月9日から15日までの上海の新築商品住宅の成約面積は22万平方メートルで、前週比で62%増加し、2026年以来の週次としても最高値となった。
上海中原地産の市場アナリスト、盧文曦は、「滬七条」は、住居購入の購入制限（限購）政策の削減、公的積立金の住宅ローン政策の最適化、個人の住宅に対する不動産税政策の整備など、複数の側面から精密に施策を講じることで、市場に潜在する需要を効果的に喚起した。中古住宅市場の成約の大幅増は、これまで滞留していた需要の集中放出であると同時に、政策が市場の信頼を大きく押し上げたことも反映している。新築住宅市場の安定した回復と、一部プロジェクトでの値上げ行動は、さらに市場見通しの改善を裏づけている。つまり、購入者の市場参入意欲が高まり、デベロッパーも今後の方向性に対してより確信を持つようになっているということだ。
必要需要の顧客層が主導
注目すべきは、最近の上海の不動産市場の回暖は、主として「必須（必要）な住宅購入」需要の集中放出によるものだという点である。中古住宅の成約構成は、低額総額に偏るという明確な特徴が見られる。現地調査では多くの不動産仲介業者が記者に対し、現在は市場の熱が上がっており、総額300万元前後の小規模住宅の中古の成約スピードが明らかに速まっていると語っていた。同じ団地内で直近に成約した中古物件の価格に近い水準であれば、比較的成約しやすいという。
記者は先日、上海市闵行区紅松路にあるある不動産仲介店を訪問した。店長の羅洋洋（ルオ・ヤンヤン）は記者に対し、「新政策が実施されて数日で、すでに成約を1件成功させました。顧客は2月の初めから物件を見始め、最終的に総額186万元の1LDK（ワンルームではなく一居室）に決めました」と述べた。
「このエリアで見ると、小規模物件がいちばん人気です。」羅洋洋は分析する。理由は一方では、小規模物件の総額が比較的低く、必須需要の購入者の予算に合っているからだ。もう一方で、小規模物件が成約した後になって初めて、元の所有者が資金と動機を得て、より広い物件へ住み替えるための取り換え（置換）を行い、それによって改善型の物件市場の流通が促進されるからだ。
中指研究院の統計によると、2026年1月から2月までに上海で300万元以下の中古住宅が成約した件数は約1.7万戸で、前年同期比で25.2%増加し、同期間の中古住宅成約総量の56.1%を占め、2025年からは6ポイント増となった。この構造的な変化は、前期の価格の下落が続いたことで、より多くの物件が低総額帯に入ったことを示している。中古住宅のコストパフォーマンスの優位性が徐々に表れてきたこと、政策による好材料が放出されるにつれて、前期に様子見していた必須需要の購入者の参入意欲が強まり、低総額物件の成約が増えていることも反映している。
この傾向は3月にも引き継がれた。上海の鏈家（Lianjia）がモニタリングしたデータによると、2026年春節後から3月19日まで、総額300万元以下の中古住宅成約比率は60%を超え、春節前から4ポイント上昇していた。
張波は記者に対し、上海の成約データから見ると、必須需要は依然として中核的な支えであり、改善型の需要は価格への押し上げ効果がよりはっきりしていると述べた。地域別では、中心市街地の改善案件への注目度が高く、郊外寄りの必須需要物件では政策による好材料の影響がより明確に現れている。中心市街地の中では、徐匯（シューイー）、静安（ジンアン）、長寧（チャンニン）などの144平方メートル以上の高級な改善物件が、より多くの中高級な改善需要を受け止めている。郊外エリアでは、宝山（バオシャン）、松江（ソンジャン）、闵行（ミンハン）などの90平方メートル以下の必須需要物件が、大量の流入需要を受け止めている。政策による外環線より外側のエリアへの刺激効果は特に際立っており、物件探しの熱は春節前の半月より17%超も上昇している。
「現在、上海の中古住宅の取引ホットスポットは依然として主に外環線の外側および中外環の間の、必須需要および“必須＋改善（刚改）”案件に集中しています。市場の熱が今後も持続できるかどうかは、次に総額500万元から800万元の物件の取引状況を見て判断する必要があります。」厳躍進はこう述べた。住み替え（置換）連鎖の運用規則によれば、必須需要の活発さは改善型需要に対して「旧を売って新を買う（売旧換新）」を可能にする前提を作る。特に最近、住宅価格が小幅に上がるという情報が増えており、住み替え需要の様子見の感情も弱まっている。3月下旬以降の時期には、中高級の改善型需要やハイエンド住宅市場の成約も押し上げられる見込みであり、市場の熱は拡大し、波及していくことが期待される。
（編集：文静）
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