AIに聞く・家賃保証型賃貸住宅（保租房）の値下げは郊外の賃貸市場にどう影響する？？国有企業の家主が、値下げを始めています。最近、西安市の住居・都市農村建設局が通知を出し、出稼ぎ労働者向けの家賃保証型賃貸住宅の優遇プロジェクトでは、家賃が10%から50%減免され、最大で家賃を半額にできると明確にしました。注目すべきは、過去には多くの地方の大都市で、保租房は大学卒業生などの「新市民」を主な対象としており、学歴や社会保険など、一定の申請条件（門槛）があったことです。しかし今回の西安では、出稼ぎ労働者の保租房の賃借を大々的に後押しするだけでなく、家賃面でも大きな優遇を行っています。西安以外にも、市場価格より大幅に安い家賃で提供する保租房を打ち出す大都市が増えています。たとえば深圳の「6割（6折）保租房」です。保租房プロジェクトの増加は、賃貸市場にどのような影響をもたらすのでしょうか？集合住宅（小区）プロジェクト 図／視覚中国**値下げと条件の緩和**「社会保険の記録はいらない。西安に戸籍がないだけでいい」「西安に住居がないことが必要で、西安戸籍でなくてもいい」「賃貸期間は最短3か月で、いつでも入居（起租）できる」……中国ニュースウィークリーが、西安にある出稼ぎ労働者向けの保租房プロジェクト数件に問い合わせたところ、こうした回答が得られました。実際、西安は「出稼ぎ労働者の賃貸保障型賃貸住宅（保租房）に関する事項についての通知」を発表し、出稼ぎ労働者が保租房優遇プロジェクトを利用すれば10%から50%の家賃減免が受けられると明確にしたうえで、直後に出稼ぎ労働者向けの保租房優遇申請活動の第1弾を公表しました。これらのプロジェクトの当初の家賃は、すでに備える（届出）価格より下がっており、たとえば臨潼区や長安区などの保租房プロジェクトでは、備える価格に比べて50%引き下げられています。関係者によると、今回西安が出稼ぎ労働者向けに打ち出した保租房では「先に入居してから審査（先住後审）」も実施され、現地での本人確認を行った後、暫定の協議書を締結して入居でき、1か月以内に正式な審査を完了するとのことです。では、現在の西安における出稼ぎ労働者向け保租房の賃貸の全体的な状況はどうなっているのでしょうか。中国ニュースウィークリーが把握したところでは、市区に比較的近い一部のプロジェクトは入居状況が良いものの、やや遠い郊外にある一部プロジェクトでは入居状況が一般的で、さらに多くの空室が残っているところもあります。西安だけではありません。最近は珠海の万山海洋開発実験区や金湾区も相次いで保租房の価格設定を調整し、家賃の基準を市場価格の70%まで引き下げ、以前より下げ幅はかなり大きいです。これらのプロジェクトの対象となる部屋は、現時点では基本的にすでに満室（賃貸完売）になっています。一般に、仮に値下げがなくても、保租房の市場価格は市場価格より普遍的に低い傾向があります。値下げに加えて、近頃は多くの都市が保租房の申請条件も次々と緩和しています。たとえば深圳では、申請の限定条件が継続的に緩められています。直近数か月で、深圳の保租房の配租対象は、主に企業・事業単位（特定の配租）に向けたものから、より大きな割合の部屋を個人や家庭に向けた直接配租として提供する方向へ転換しています。中小企業・零細企業の従業員やフリーランサーなど、過去には機会が乏しかった層も申請できるようになりました。部分的なバッチの社会保険の門槛（たとえば2026年の市レベル第1弾）も「正常に納付していればよい」まで緩和され、深汕合作区ではそもそも社会保険の要件が設けられておらず、労働契約または戸籍証明があれば申請可能となっています。広東省の城規院（城計画・都市計画研究機関）住宅政策研究センターの主任・李宇嘉氏によれば、保租房が大規模に供給されて市場に出回るにつれ、賃貸率（稼働率）を高める圧力に直面することになると見ています。同時に、近年ホットな都市以外では、2・3・4線都市も、既存資産の活用や商品住宅の在庫解消、産業と都市の融合を進めるといった考慮から、保租房の調達を大規模に行い始めており、その結果として一部の都市が優遇政策を打ち出して賃貸率を引き上げています。重要なのは、克而瑞のデータによれば、2025年の国有企業系企業の住宅賃貸市場におけるシェアは前年比で5.41%の伸びとなっていることです。2025年末時点で住宅賃貸市場に占める割合は20%を超えています。**影響はどの程度？**住宅・都市農村建設部の関連開示によれば、「第14次五か年計画（十四五）」期間中に全国で保障性賃貸住宅（保租房）を870万戸（戸数・間数）調達・建設する計画です。多くの業界関係者は、時間が経つにつれてこれらの物件が次々と市場に出て、配分（分配）が始まっていくと認めています。さらに、多くの大都市が「余剰化した既存住宅（ストック不動産）」の買い取り・保有（收储）にも取り組み、すでに始めている、または加速しているところもあります。ただし現状、多くの都市での保租房の供給は、郊外や産業団地周辺に集中していることが多く、都市中心部の供給量は全体として小さめです。たとえば今回、西安が出稼ぎ労働者向けに供給する保租房は主に長安区、臨潼区、高陵区などの非中核市区に集中しています。「保租房が郊外の賃貸市場に与える影響は、より顕著です。たとえば上海では、五つの新城や産業新城で最近多くの保租房プロジェクトが出ており、嘉定、閔行、金山などのエリアでは、もともとの賃貸市場にすでに小さくない影響が出ています。これらのエリアは上海のほかのエリアと比べて、家賃の下落幅がより大きいです」と李宇嘉氏は述べています。一方、上海易居不動産研究院の副院長・严跃进氏は、最近数年で保租房が順次市場に投入され、潜在的な供給量が継続的に増え、家賃が下がっているため、客観的に新市民の賃貸居住コストを引き下げ、保租房の高いコストパフォーマンスの価値を本当に発揮できていると見ています。家賃が下がった後は、人を介して市場の資源や産業の資源を集める効果も、よりうまく発揮できるようになります。郊外の不動産賃貸価格に大きく影響するだけでなく、集合型の（集中式の）サービスアパート（集中式公寓）も同様に、影響をより強く受ける領域です。克而瑞の統計によると、今年1月時点で、半数近くの都市で家賃が同月比・前月比ともに下がっています。重点モニタリングしているコア8都市（北京、上海、深圳、広州、杭州、南京、成都、武漢）における集中式公寓の家賃は、全体として前月比で0.8%下落し、前年同期比では2.5%下落しました。これまで集中建設されてきた保租房の集合住宅は、多くが都市の郊外にありました。しかし最近では、ますます多くの都市が、二次流通の中古住宅を保租房の物件源として買い取り始めており、その中には都市中心部の「古い劣化した小規模物件（老破小）」も含まれています。たとえば今年2月2日、上海が中古住宅を買い取って保租房を実質的に始動させ、浦東新区、静安区、徐匯区が最初の試験（試点）となりました。では、将来的に保租房はさらに賃貸市場に影響を与えるのでしょうか？严跃进氏の見解では、いま市中心部の「老破小」や旧式の分譲公営住宅（老公房）を買い取って保租房にすることで、現在の保租房は構造面で一定の変化をもたらせます。しかし、保租房の建設については、各都市で差があり得ます。より多くの場所では、保租房の建設は当該地域の産業と密接に結びつけられ、賃貸市場への影響は相対的に弱くなるでしょう。李宇嘉氏は、保租房は家賃が低いこと、そして保障という属性があることから、主に家賃支払い能力が十分でない若者や新市民を対象としていると考えています。保租房は家賃が低い一方で、短所もあります。コストと標準化の要求に制約されるため、間取りが単一になりやすく、内装のスタイルも「千の部屋が同じ顔つき（千房一面）」になりがちで、個別性や品質感に欠けることが多いのです。保租房が提供するのは基本的な保障であり、市場化された賃貸需要との間には、なお需要の分化があります。将来、各地の政府がより多くの保租房を建設する際も、より大いに可能性があるのは、やはり地域の産業と結びつけることです。つまり、産業と都市の融合、産業コミュニティづくりといったコンセプトに基づき、新しい保租房を建設し、主に産業パークで働く人々を対象とします。記者：赵越編集：孙晓波
「ナショナルチーム」が動き、最大50％の値下げを実施
AIに聞く・家賃保証型賃貸住宅（保租房）の値下げは郊外の賃貸市場にどう影響する？？
国有企業の家主が、値下げを始めています。
最近、西安市の住居・都市農村建設局が通知を出し、出稼ぎ労働者向けの家賃保証型賃貸住宅の優遇プロジェクトでは、家賃が10%から50%減免され、最大で家賃を半額にできると明確にしました。
注目すべきは、過去には多くの地方の大都市で、保租房は大学卒業生などの「新市民」を主な対象としており、学歴や社会保険など、一定の申請条件（門槛）があったことです。しかし今回の西安では、出稼ぎ労働者の保租房の賃借を大々的に後押しするだけでなく、家賃面でも大きな優遇を行っています。
西安以外にも、市場価格より大幅に安い家賃で提供する保租房を打ち出す大都市が増えています。たとえば深圳の「6割（6折）保租房」です。
保租房プロジェクトの増加は、賃貸市場にどのような影響をもたらすのでしょうか？
集合住宅（小区）プロジェクト 図／視覚中国
値下げと条件の緩和
「社会保険の記録はいらない。西安に戸籍がないだけでいい」「西安に住居がないことが必要で、西安戸籍でなくてもいい」「賃貸期間は最短3か月で、いつでも入居（起租）できる」……中国ニュースウィークリーが、西安にある出稼ぎ労働者向けの保租房プロジェクト数件に問い合わせたところ、こうした回答が得られました。
実際、西安は「出稼ぎ労働者の賃貸保障型賃貸住宅（保租房）に関する事項についての通知」を発表し、出稼ぎ労働者が保租房優遇プロジェクトを利用すれば10%から50%の家賃減免が受けられると明確にしたうえで、直後に出稼ぎ労働者向けの保租房優遇申請活動の第1弾を公表しました。これらのプロジェクトの当初の家賃は、すでに備える（届出）価格より下がっており、たとえば臨潼区や長安区などの保租房プロジェクトでは、備える価格に比べて50%引き下げられています。
関係者によると、今回西安が出稼ぎ労働者向けに打ち出した保租房では「先に入居してから審査（先住後审）」も実施され、現地での本人確認を行った後、暫定の協議書を締結して入居でき、1か月以内に正式な審査を完了するとのことです。
では、現在の西安における出稼ぎ労働者向け保租房の賃貸の全体的な状況はどうなっているのでしょうか。中国ニュースウィークリーが把握したところでは、市区に比較的近い一部のプロジェクトは入居状況が良いものの、やや遠い郊外にある一部プロジェクトでは入居状況が一般的で、さらに多くの空室が残っているところもあります。
西安だけではありません。最近は珠海の万山海洋開発実験区や金湾区も相次いで保租房の価格設定を調整し、家賃の基準を市場価格の70%まで引き下げ、以前より下げ幅はかなり大きいです。これらのプロジェクトの対象となる部屋は、現時点では基本的にすでに満室（賃貸完売）になっています。
一般に、仮に値下げがなくても、保租房の市場価格は市場価格より普遍的に低い傾向があります。値下げに加えて、近頃は多くの都市が保租房の申請条件も次々と緩和しています。
たとえば深圳では、申請の限定条件が継続的に緩められています。直近数か月で、深圳の保租房の配租対象は、主に企業・事業単位（特定の配租）に向けたものから、より大きな割合の部屋を個人や家庭に向けた直接配租として提供する方向へ転換しています。中小企業・零細企業の従業員やフリーランサーなど、過去には機会が乏しかった層も申請できるようになりました。部分的なバッチの社会保険の門槛（たとえば2026年の市レベル第1弾）も「正常に納付していればよい」まで緩和され、深汕合作区ではそもそも社会保険の要件が設けられておらず、労働契約または戸籍証明があれば申請可能となっています。
広東省の城規院（城計画・都市計画研究機関）住宅政策研究センターの主任・李宇嘉氏によれば、保租房が大規模に供給されて市場に出回るにつれ、賃貸率（稼働率）を高める圧力に直面することになると見ています。同時に、近年ホットな都市以外では、2・3・4線都市も、既存資産の活用や商品住宅の在庫解消、産業と都市の融合を進めるといった考慮から、保租房の調達を大規模に行い始めており、その結果として一部の都市が優遇政策を打ち出して賃貸率を引き上げています。
重要なのは、克而瑞のデータによれば、2025年の国有企業系企業の住宅賃貸市場におけるシェアは前年比で5.41%の伸びとなっていることです。2025年末時点で住宅賃貸市場に占める割合は20%を超えています。
影響はどの程度？
住宅・都市農村建設部の関連開示によれば、「第14次五か年計画（十四五）」期間中に全国で保障性賃貸住宅（保租房）を870万戸（戸数・間数）調達・建設する計画です。多くの業界関係者は、時間が経つにつれてこれらの物件が次々と市場に出て、配分（分配）が始まっていくと認めています。さらに、多くの大都市が「余剰化した既存住宅（ストック不動産）」の買い取り・保有（收储）にも取り組み、すでに始めている、または加速しているところもあります。
ただし現状、多くの都市での保租房の供給は、郊外や産業団地周辺に集中していることが多く、都市中心部の供給量は全体として小さめです。たとえば今回、西安が出稼ぎ労働者向けに供給する保租房は主に長安区、臨潼区、高陵区などの非中核市区に集中しています。
「保租房が郊外の賃貸市場に与える影響は、より顕著です。たとえば上海では、五つの新城や産業新城で最近多くの保租房プロジェクトが出ており、嘉定、閔行、金山などのエリアでは、もともとの賃貸市場にすでに小さくない影響が出ています。これらのエリアは上海のほかのエリアと比べて、家賃の下落幅がより大きいです」と李宇嘉氏は述べています。
一方、上海易居不動産研究院の副院長・严跃进氏は、最近数年で保租房が順次市場に投入され、潜在的な供給量が継続的に増え、家賃が下がっているため、客観的に新市民の賃貸居住コストを引き下げ、保租房の高いコストパフォーマンスの価値を本当に発揮できていると見ています。家賃が下がった後は、人を介して市場の資源や産業の資源を集める効果も、よりうまく発揮できるようになります。
郊外の不動産賃貸価格に大きく影響するだけでなく、集合型の（集中式の）サービスアパート（集中式公寓）も同様に、影響をより強く受ける領域です。克而瑞の統計によると、今年1月時点で、半数近くの都市で家賃が同月比・前月比ともに下がっています。重点モニタリングしているコア8都市（北京、上海、深圳、広州、杭州、南京、成都、武漢）における集中式公寓の家賃は、全体として前月比で0.8%下落し、前年同期比では2.5%下落しました。
これまで集中建設されてきた保租房の集合住宅は、多くが都市の郊外にありました。しかし最近では、ますます多くの都市が、二次流通の中古住宅を保租房の物件源として買い取り始めており、その中には都市中心部の「古い劣化した小規模物件（老破小）」も含まれています。たとえば今年2月2日、上海が中古住宅を買い取って保租房を実質的に始動させ、浦東新区、静安区、徐匯区が最初の試験（試点）となりました。
では、将来的に保租房はさらに賃貸市場に影響を与えるのでしょうか？
严跃进氏の見解では、いま市中心部の「老破小」や旧式の分譲公営住宅（老公房）を買い取って保租房にすることで、現在の保租房は構造面で一定の変化をもたらせます。しかし、保租房の建設については、各都市で差があり得ます。より多くの場所では、保租房の建設は当該地域の産業と密接に結びつけられ、賃貸市場への影響は相対的に弱くなるでしょう。
李宇嘉氏は、保租房は家賃が低いこと、そして保障という属性があることから、主に家賃支払い能力が十分でない若者や新市民を対象としていると考えています。保租房は家賃が低い一方で、短所もあります。コストと標準化の要求に制約されるため、間取りが単一になりやすく、内装のスタイルも「千の部屋が同じ顔つき（千房一面）」になりがちで、個別性や品質感に欠けることが多いのです。保租房が提供するのは基本的な保障であり、市場化された賃貸需要との間には、なお需要の分化があります。将来、各地の政府がより多くの保租房を建設する際も、より大いに可能性があるのは、やはり地域の産業と結びつけることです。つまり、産業と都市の融合、産業コミュニティづくりといったコンセプトに基づき、新しい保租房を建設し、主に産業パークで働く人々を対象とします。
記者：赵越
編集：孙晓波