**記事/上海進深 嚴明会**2026年の2回目の土地入札は1区画のみだが、その熱を新たな最高点まで押し上げた。金茂、保利発展、華潤＆新長寧の3者がそろって参戦した。入札の過程で、華潤＆新長寧と金茂は40ラウンドにわたって継続的に値上げを行った。保利発展は最後の一手で即落札した。総額592175万元、成約の延床（建築）単価は77697元/㎡、プレミアム率は6.43%。今回の長寧区内環の純住宅地はE1-17とE1-21の2つのサブ区画で構成され、総出讓面積は約2.9万㎡、計画建築面積は約7.62万㎡。入札開始総額は55.6億元、開始の延床単価は約7.3万元/㎡。具体的には：E1-21区画：用地面積24508.81㎡、容積率2.67、最高高さ80メートル、4000㎡のコミュニティ公共サービス施設を含む；E1-17区画：用地面積4490.52㎡、容積率2.4、最高高さ50メートル、500㎡のコミュニティの文体施設を含む。1000㎡の商業および3000㎡の文体・ヘルス施設を差し引いた後、販売可能な住宅面積は約7.2万㎡。算出すると実際の開始延床単価はすでに8万元/㎡を超えている。プレミアム率を加味すると、最終的な販売可能な延床単価は8.76万元/㎡前後。販売見込み価格は13-14万元/㎡。長寧では、このような純住宅地区画はほぼ絶版だ。内環エリアではここ約17年、純住宅地の供給がほとんどない。中山公園エリアの新築物件もなお非常に少ない。前回、長寧が公開した住宅用地の一般競売は、2024年12月に招商＆越秀の連合体が獲得した「和樾長寧」の所在地区画で、成約の延床単価は約8.85万元/㎡だった。さらにその前の長寧内環での住宅関連用地の出讓は、2009年の朗詩虹橋グリーン・ジュン（朗詩虹桥绿郡）プロジェクトまでさかのぼる。このように時間的な隔たりが大きいため、今年のこの住宅地は格別に価値が高く見える。今回競争された地块は、2025年5月に規制（控规）局が行った一部調整で新たに追加されたものだ。そのうちE1-21区画は、当初3つの地块に分けられており、E1-10Bは都市の準備用地、E1-20は商業・オフィス、そして住宅用地はE1-19だけだった。調整後、上記3区画は住宅用地に統合され、最終的に出讓のスケジュール入りとなった。その後、複数のデベロッパーが地块を調査に訪れたが、最終的には競争参加したのは3社だけで、市場の信頼感は一般的で、競争も想像ほど激しくはなかった。立地条件を見ると、地块の優位性は明らかだ。西側は蘇州河に隣接し、北側は中山公園がそう遠くない。軌道交通11号線の隆徳路駅まで直線距離で約500メートル、2号線/11号線の江蘇路駅まで約900メートル。周辺にはバス路線も十数本ある。地块周辺の商業密度は非常に高く、長寧来福士、竜之夢（龍之梦）ショッピングセンター、KING88、889広場など複数の商業施設があり、日常生活から高級消費まで幅広いニーズを満たす。教育面では、地块の近くに江蘇路第五小学校、上海市延安中学附属省吾学校などがあり、長寧区内では質の高い資源に属する。不足点は、地块の片側が古いタワー建築で、もう片側が老朽化した低層・小規模建物（老破小）であること。都市景観のインターフェースが一般的で、眺望面も制限され、設計方案に難度がある。通勤であれば、地下鉄の出入口まで歩いては行けるが、やや遠い。場所は長寧と普陀の境目の交差点で、周辺には学校や密集した居住用の建物があり、施工上の制約が多く、今後の施工難度も高まるため、施工期間は相対的にコントロールしにくくなる。デベロッパーがより逡巡したのは、たとえゼロのプレミアムでも、採算を取るには単価を12万元にしなければならず、もしプレミアムが高くなれば、120㎡を基準にしてプロジェクトの単価がより高い14-15万元/㎡になり、その価格帯では長寧ローカルの改善（より良い住まいへの買い替え）客を引き付けるのが難しくなる一方で、地縁の外から来る顧客の選択肢はさらに増えるという点だ。保利発展のこの地への関心は、入札開始前からすでに明白だった。保利発展傘下の上海保利建霖房地产有限公司が、長寧区C040101単元のE1-17、E1-21地块の入札公告を公表しており、プロジェクトの総投資額は100億元、加えて建設・据付費は92961万元。長寧の現在の新築市場を見ると、供給在庫が不足していることが、なおさらこの土地の重要性を際立たせている。現時点で、エリア内で販売中の新しい物件は和樾長寧と西郊云庐の2つしかない。先ごろ、和樾長寧は3回目の認籤（事前申込）を迎えた。48戸の小高層は最終的に20組の有効顧客しか集まらなかった。ところがデベロッパーは現場で、クリエイティブな抽選による選房イベントを行った。意向志願を記入し、卓球の抽選で選房するというものだ。最初の2回のオープンでは、それぞれ48戸、22戸の販売を打ち出し、公式発表では1回目は完売、2回目の申込はほぼ150%に達した。オンライン不動産の表示では、現在のネット署名は31戸。西郊云庐は去年10月と12月の2回に分けて開業し、それぞれ61戸、52戸の物件を提供した。オンライン不動産の表示では、現在すでにネット署名は28戸、12戸。ちょうど過ぎた3月28日、3回目として37戸の物件がオープンした。関連企業：保利発展sh600048
ポリ・ファンド、あまりにも楽勝だ
記事/上海進深 嚴明会
2026年の2回目の土地入札は1区画のみだが、その熱を新たな最高点まで押し上げた。金茂、保利発展、華潤＆新長寧の3者がそろって参戦した。
入札の過程で、華潤＆新長寧と金茂は40ラウンドにわたって継続的に値上げを行った。保利発展は最後の一手で即落札した。
総額592175万元、成約の延床（建築）単価は77697元/㎡、プレミアム率は6.43%。
今回の長寧区内環の純住宅地はE1-17とE1-21の2つのサブ区画で構成され、総出讓面積は約2.9万㎡、計画建築面積は約7.62万㎡。入札開始総額は55.6億元、開始の延床単価は約7.3万元/㎡。
具体的には：
E1-21区画：用地面積24508.81㎡、容積率2.67、最高高さ80メートル、4000㎡のコミュニティ公共サービス施設を含む；
E1-17区画：用地面積4490.52㎡、容積率2.4、最高高さ50メートル、500㎡のコミュニティの文体施設を含む。
1000㎡の商業および3000㎡の文体・ヘルス施設を差し引いた後、販売可能な住宅面積は約7.2万㎡。算出すると実際の開始延床単価はすでに8万元/㎡を超えている。
プレミアム率を加味すると、最終的な販売可能な延床単価は8.76万元/㎡前後。販売見込み価格は13-14万元/㎡。
長寧では、このような純住宅地区画はほぼ絶版だ。
内環エリアではここ約17年、純住宅地の供給がほとんどない。中山公園エリアの新築物件もなお非常に少ない。前回、長寧が公開した住宅用地の一般競売は、2024年12月に招商＆越秀の連合体が獲得した「和樾長寧」の所在地区画で、成約の延床単価は約8.85万元/㎡だった。
さらにその前の長寧内環での住宅関連用地の出讓は、2009年の朗詩虹橋グリーン・ジュン（朗詩虹桥绿郡）プロジェクトまでさかのぼる。
このように時間的な隔たりが大きいため、今年のこの住宅地は格別に価値が高く見える。
今回競争された地块は、2025年5月に規制（控规）局が行った一部調整で新たに追加されたものだ。
そのうちE1-21区画は、当初3つの地块に分けられており、E1-10Bは都市の準備用地、E1-20は商業・オフィス、そして住宅用地はE1-19だけだった。調整後、上記3区画は住宅用地に統合され、最終的に出讓のスケジュール入りとなった。
その後、複数のデベロッパーが地块を調査に訪れたが、最終的には競争参加したのは3社だけで、市場の信頼感は一般的で、競争も想像ほど激しくはなかった。
立地条件を見ると、地块の優位性は明らかだ。
西側は蘇州河に隣接し、北側は中山公園がそう遠くない。
軌道交通11号線の隆徳路駅まで直線距離で約500メートル、2号線/11号線の江蘇路駅まで約900メートル。周辺にはバス路線も十数本ある。
地块周辺の商業密度は非常に高く、長寧来福士、竜之夢（龍之梦）ショッピングセンター、KING88、889広場など複数の商業施設があり、日常生活から高級消費まで幅広いニーズを満たす。
教育面では、地块の近くに江蘇路第五小学校、上海市延安中学附属省吾学校などがあり、長寧区内では質の高い資源に属する。
不足点は、地块の片側が古いタワー建築で、もう片側が老朽化した低層・小規模建物（老破小）であること。都市景観のインターフェースが一般的で、眺望面も制限され、設計方案に難度がある。通勤であれば、地下鉄の出入口まで歩いては行けるが、やや遠い。
場所は長寧と普陀の境目の交差点で、周辺には学校や密集した居住用の建物があり、施工上の制約が多く、今後の施工難度も高まるため、施工期間は相対的にコントロールしにくくなる。
デベロッパーがより逡巡したのは、たとえゼロのプレミアムでも、採算を取るには単価を12万元にしなければならず、もしプレミアムが高くなれば、120㎡を基準にしてプロジェクトの単価がより高い14-15万元/㎡になり、その価格帯では長寧ローカルの改善（より良い住まいへの買い替え）客を引き付けるのが難しくなる一方で、地縁の外から来る顧客の選択肢はさらに増えるという点だ。
保利発展のこの地への関心は、入札開始前からすでに明白だった。
保利発展傘下の上海保利建霖房地产有限公司が、長寧区C040101単元のE1-17、E1-21地块の入札公告を公表しており、プロジェクトの総投資額は100億元、加えて建設・据付費は92961万元。
長寧の現在の新築市場を見ると、供給在庫が不足していることが、なおさらこの土地の重要性を際立たせている。
現時点で、エリア内で販売中の新しい物件は和樾長寧と西郊云庐の2つしかない。
先ごろ、和樾長寧は3回目の認籤（事前申込）を迎えた。48戸の小高層は最終的に20組の有効顧客しか集まらなかった。ところがデベロッパーは現場で、クリエイティブな抽選による選房イベントを行った。意向志願を記入し、卓球の抽選で選房するというものだ。
最初の2回のオープンでは、それぞれ48戸、22戸の販売を打ち出し、公式発表では1回目は完売、2回目の申込はほぼ150%に達した。オンライン不動産の表示では、現在のネット署名は31戸。
西郊云庐は去年10月と12月の2回に分けて開業し、それぞれ61戸、52戸の物件を提供した。オンライン不動産の表示では、現在すでにネット署名は28戸、12戸。ちょうど過ぎた3月28日、3回目として37戸の物件がオープンした。
関連企業：保利発展sh600048