ロンフ：2025年の収益は973.1億元、2年後に新しいビジネスモデルの基盤を築く予定

3月27日、ロンフーグループは2025年度業績報告を発表しました。報告によると、ロンフーグループの2025年の営業収入は約973.1億元です。

その中で、不動産開発事業の収入は705.4億元、運営およびサービス事業の収入は267.7億元で、グループの営業収入に占める割合は27.5%に達し、歴史的な新高値を記録しました。会社の所有者に帰属する利益は10.2億元で、投資不動産およびその他の派生金融商品公正価値変動の影響を除外した後、親会社のコア損失は17億元です。

ロンフーは2022年から積極的にリズムを調整し、負債を圧縮し、不動産開発事業の割合は継続的に低下しています。2025年には不動産開発事業が初めて利益を出しましたが、運営およびサービス事業はコア権益後の利益が80億元に近づき、不動産開発事業の減少による悪影響を補いました。

ロンフーの取締役会の会長兼CEOである陳序平は、最遅でも2028年までにはロンフーの運営およびサービス事業の収入が不動産開発の収入を上回り、会社の最も主要な収入源になると予想しています。また、不動産企業のビジネス構造は会社の収入、負債構造、キャッシュフローの源泉とリズム、信用体系がすべて深く融合しているため、ビジネス構造と負債構造は相互に因果関係があります。調整後に運営サービス収入を主とする収入構造は、ロンフーが新たな発展モデルの「基盤」構築を完了したことを意味します。

ロンフーの業績発表会

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安全に債務のピークを乗り越える ------------

債務の安全性は、不動産業界の緊縮期における企業の第一のライフラインです。この期間、ロンフーは常に「期限超過せず、延長せず、違約しない」という会社の信用のボトムラインを守ってきました。

ロンフーの年次報告書データによると、2025年末時点で、同社の有利子負債は人民币1528億元に減少し、平均調達コストは3.51%に低下し、平均借入年数は12年以上に延びました。有利子負債の中で、銀行融資の割合は約90%で、2022年末と比較して約15ポイント上昇し、信用債の総量と割合は継続的に減少しています。

ロンフーの最高財務責任者である趙轶は、2025年にはグループレベルで約220億元の債務を償還する予定であり、その中には135億元の国内債券と92億香港ドルの海外借入が含まれています。今年中に残り約60億元の債務が満期を迎え、その中には約25億元の信用債が含まれており、債務のピークを安全に平穏に乗り越えました。

負債総額を減少させる一方で、ロンフーは負債構造を継続的に調整しています。昨年末時点で、ロンフーの国内融資の割合は83%に上昇し、海外信用融資の割合は6%に減少し、サプライチェーンファイナンスはほぼゼロになり、営業用不動産貸付は当年新たに約180億元が追加され、総額は1000億元を超え、割合は66%に上昇しました。

さらに、ロンフーの有利子負債の中で、外貨の負債残高も約150億元に減少し、昨年末時点での割合は約10%でした。

2025年末までに、ロンフーは前受金を除いた後、資産負債比率は55%に低下し、純負債比率は基本的に52%前後で安定し、プレセール監督資金を除いた後のキャッシュ転換率は1倍以上を維持し、財務状況は比較的健全です。

2025年はロンフーの債務償還の最高峰で、満期金額は約220億元で、2026年、2027年には約60億元、69億元に減少します。その後、2029年には再び大幅に減少し、約40億元となります。

趙轶は、今後のロンフーの融資管理戦略は以下の3つの原則を厳守すると明らかにしました：

• 第一に、信用を厳守し、銀行融資は期限を超えず、延長せず、公的市場の債務は違約しないこと；
• 第二に、運営資産のNPIを継続的に向上させ、資産の評価を高め、営業用不動産貸付の余地を掘り起こし、融資構造を最適化し、支払い期間を延ばし、特に短期債務と外貨債務を適切に管理すること；
• 第三に、融資と現金管理のメカニズムを強化し、アカウントレベルの管理体系を構築し、満期債務のピークを事前に削減すること。

過去数年、業界の深刻な調整と決算プロジェクトの構造的影響を受けて、ロンフーグループの粗利益率は継続的に低下していますが、会社の管理層は2025年、2026年の2年間で底を打った後、負債総量と金利の同時低下、運営およびサービス事業の収入割合の継続的な向上、開発事業の決算リズムによる段階的な損失の減少に伴い、同社の粗利益率が回復すると予測しています。

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新旧モデルの転換が間もなく完了 --------------

ロンフーグループの事業収入構造から、会社が運営およびサービス事業に対する依存度がますます強まっていることがわかります。

陳序平は、近年ロンフーの不動産開発事業は引き続き既存在庫の消化に焦点を当て、在庫を削り取る硬い骨を噛み砕くことに注力し、規模に対して意図的に重視しないと述べています。同社の業績の成長と安定は主に営業事業によって達成されます。

データから見ると、ロンフーの開発事業の収入は2025年に初めて千億元を下回り、運営およびサービス事業の収入は新たな高値を記録しました。

ロンフーの2025年収入構造

2025年、ロンフーは土地取得に対して依然として比較的「保守的」です。年間で新たに7つのプロジェクトを取得し、総建築面積は約38万平方メートル、権益建築面積は約26万平方メートル、新たな貨物価値は約82億元です。631.6億元の契約販売額と比較して、土地取得販売比率は約5.5%に過ぎません。

ロンフーの執行取締役兼不動産開発航道の総支配人である張旭忠は、ロンフーの戦略は財務の安全を第一に置き、履行保証の優先順位が新たな投資よりも高いと述べています。現在ロンフーの土地保有は約2200万平方メートルで、全体の未販売貨物価値は2000億元を超え、販売に基づいて支出を定め、在庫を活性化することが基本戦略であり、新規プロジェクトの要件は1つの（プロジェクト）を取得し、1つを成功させることです。

開発事業の「保守的」戦略とは対照的に、商業などの航道事業は成長に対してより積極的な姿勢を示しています。2025年、ロンフーは新たに13のショッピングセンターを開設し、そのうち8つは自持の重資産プロジェクト、5つは軽資産運営プロジェクトです。

ショッピングモールの賃料収入は2025年に112.1億元に上昇し、前年比4%増で、全体の稼働率は96.8%です。

期末時点で、ロンフーは99のショッピングモールを運営しており、すでに開業している総建築面積は約1050万平方メートルで、25の重点都市をカバーし、総売上高は820億元を超え、車両販売を除いた全体の売上高は17%の増加、同店の売上は6%の増加です。日平均来客数は約380万人で、全体の成長は16%、同店の成長は7%です。

2026年には、ロンフーはさらに約9つのショッピングセンターを開設する予定です。管理層が提唱した航道運営目標は、今年同店前年比で5%以上の成長を実現することです。

他のいくつかの航道の中で、ロンフーのサービス事業は2025年に全体で125.8億元の収入を実現し、その中で不動産サービス収入は112.3億元、管理面積は3.6億平方メートルです；資産管理収入は29.8億元で、その中で長期賃貸物件の収入は約24.8億元、全体の稼働率は94.1%です；ロン智造の収入は13億元です。

陳序平は、業界の調整はすでに5年間続いており、着工量は7割減少し、調整幅は非常に大きいが、この期間中にロンフーは市場の下落圧力に耐えながら負債を削減し、運営サービスの核心資産を一切売却または希薄化することなく、会社の最も核心的な資産を守り、将来の成長空間を確保するための最も有利な条件を提供しました。

陳序平は、ロンフーは運営およびサービス事業の利益を今年約10%成長させ、早期に100億元規模に達することを望んでいます。ロンフーの利益を支えて安定を保ち、営業用キャッシュフローで成長を促進しつつ、これを基盤として営業用不動産貸付で会社の短期融資を置き換え、負債圧力をさらに低下させることを目指しています。

ロンフーの管理層は、2027年には同社の利益が底を打って回復し、2028年には運営およびサービス事業の収入が開発事業を上回り、この一連の戦略的転換を完全に完了すると予測しています。

負債の最高圧力を経た年の後、ロンフーは依然として負債削減、安全確保、投資の監視を続けており、業界の変化に対応するための余裕を確保しています。

最近、UBSはロンフーグループに対して「中立」評価を維持する調査報告を発表しました。同社は、不動産開発事業の損失が資産削減の圧力をもたらしているが、ショッピングモールなどのより高い評価潜在性を持つ資産がロンフーに基本的な改善の可能性を提供していると指摘しました。