政策金融の二重支援により、京沪深の不動産市場に温かさが広がる

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上記の画像は北京市のある販売事務所で撮影されたもの　李　氷　熊　悦/撮影

本報記者　李　氷　熊　悦

春の潮流が押し寄せ、暖かさが広がっています。

一線の不動産市場

「暖流」が押し寄せ、市場の安定の兆しがますます明確になっています。「第十五次五カ年計画」の中で「不動産の高品質発展を推進する」という戦略的方向に密着し、2026年の政府の工作報告において「不動産市場の安定に努める」という配備を明確にし、政策の指導と金融の実践が同じ方向で力を合わせ、一線の市場を持続的に活性化し、不動産業界の良性循環を推進しています。

2026年2月25日、上海市住宅・都市農村建設管理委員会など5つの部門は「本市の不動産政策のさらなる最適化調整に関する通知」（以下「通知」といいます）を発表しました。3月25日までに、この新政策は実施されてから1ヶ月が経過しました。上海の連鎖研究院のデータによると、2026年3月1日から3月23日までに、上海市の二手房（中古住宅）取引は2.24万件で、取引量は2025年同時期と比べて11％増加しています。上海だけでなく、現在北京、上海、深圳の3都市は個人住宅ローン金利と頭金比率を同時に引き下げており、3都市は都市ごとの政策を最適化する措置が全面的に実施され、関連政策は安定した観察期間に入っています。

《証券日報》の記者は特別に京、沪、深の3都市を訪れ、金融機関の従業員、不動産仲介業者、購入者、販売者など多様な市場主体と対面で対話し、一線の市場の実情を全方位で調査しました。調査の結果、3都市の核心地域の不動産市場は安定の兆しを示しており、ローンでの住宅購入を希望する人々の需要が現在の市場取引の中心的な力となっています。

政策と金融の二重発力

実質的に購入コストを引き下げる

マクロ政策の枠組みの下で、京、沪、深の3都市はそれぞれ地域に応じた不動産市場の緩和政策を導入し、購入制限の緩和、商業ローン政策の最適化、住宅公積金の支援拡大などを通じて、住民の合理的な住宅需要を的確に支援し、政策の総合的な力を形成しています。

前述の「通知」によると、住宅購入制限、公積金ローン、個人住宅不動産税など7つの政策が最適化・調整されました。この基盤の上で、地元の商業用不動産の信貸政策もさらに最適化されました。3月16日から、上海市の商業用不動産（「商住両用物件」を含む）購入ローンの最低頭金比率は30％以上に調整されました。

上海の連鎖研究院の責任者である李根は《証券日報》の記者のインタビューに応じて、「現在、上海の連鎖の日平均見学件数は不動産市場の新政策前と比べて30％増加しており、日平均新規顧客数は新政策前と比べて51％増加しており、顧客の市場への信頼感は新政策前と比べて明らかに向上し、見学と取引は非常に活発です。」と述べました。

北京では2025年に不動産関連政策の最適化調整に関する通知が2回発表されました。2025年8月8日、政策は五環外の購入制限を緩和し、五環外での住宅（新築・中古）購入に制限はありませんでした。2025年12月24日、北京市住宅・都市農村建設委員会などの部門は再度不動産市場の新政策を発表し、非本市の住民家庭が五環内および五環外の住宅を購入する際の社会保険または個人所得税の納付年数を調整し、金利の価格設定メカニズムにおいて初回購入と二回目購入の区別をなくしました。

記者が複数の国有銀行から得た情報によると、現在北京の商業住宅ローンは5年超のLPR（3.50％）を基準としており、多くの銀行の実行金利は一般的に3.05％です。記者の試算によれば、五環内の二回目住宅を購入する場合、100万のローンを30年で均等元本返済する場合、2025年12月24日以前の3.45％の金利と比較して、新政策後は月々の支払いが100元以上減少し、累計返済総額が数万元節約できることがわかりました。

深圳市は2025年9月6日から不動産政策の見直しを実施し、個人住宅ローン政策の最適化調整などを含んでいます。その中で、商業ローンの金利は初回住宅と二回目住宅の区別をしなくなりました。

「昨年以降、一線都市では頭金比率の引き下げ、金利の引き下げ、購入制限の緩和などの調整措置が相次いで導入され、住民の住宅購入のハードルが実質的に低下し、強力な金融支援の組み合わせが形成され、市場の感情を徐々に回復させました。」中指研究院指数研究部の総経理である曹晶晶は《証券日報》の記者に対して、原因は一方では新政策の効果が現れ、潜在的な購入需要が解放されたこと、もう一方では核心都市の優良エリアの価格が合理的な水準に徐々に近づいていることだと述べました。現在、市場には明らかな構造的な分化が見られ、核心市街地の優良プロジェクトの取引活発度は高い一方で、遠郊地域の在庫圧力は依然として存在しています。

一連の政策の組み合わせに金融の力が加わり、一線都市の不動産市場の取引活発度は持続的に向上しています。3月16日、国家統計局は2月の70の大中都市の商業住宅販売価格の変動状況を発表し、70都市の商業住宅販売価格の前月比の下落幅が持続的に縮小しています。

国家統計局のデータによると、2月の一線都市の新築商業住宅販売価格は前月比で0.3％の下落から横ばいに転じました。その中で、北京と上海はそれぞれ0.2％の上昇、広州は横ばい、深圳は0.3％の下落でした；一線都市の二手住宅販売価格は前月比で0.1％の下落で、下落幅は前月より0.4ポイント縮小しました。その中で、北京と上海はそれぞれ0.3％と0.2％の上昇を示しました。

「客観的なデータから見ると、一線都市の不動産市場にはすでに積極的な動きが見られ、特に住宅価格の調整と政策効果の解放が非常に良い総合効果を発揮しています。」上海易居不動産研究院の副院長である严跃进は《証券日報》の記者に対して、上海の不動産市場に関しては、この一連の市場取引の増加は単一の要因によって駆動されているのではなく、多重の好材料が作用しあった結果であると語りました。すなわち、政策の恩恵が持続的に解放され、金融の力が的確に注入され、市場に強力な動力を注入しています；価格の調整が適切に行われ、信頼が徐々に回復しています；潜在的な需要が客観的に存在しています。

仲介業者が「忙しくなる」

一線都市の不動産市場の暖かさを目撃する

「向陽の花は春を待つ」とは、一線の不動産売買仲介人が最も市場の暖かさを敏感に感じ取れる存在です。新政策の影響で、京、沪、深の不動産市場の取引活発度は明らかに向上しています。

「朝7時に3つの卵を食べて、夜8時過ぎまでずっと忙しかった。」北京の新築住宅販売員である李凯（仮名）の体験は、新政策の施行後の市場の熱気を生き生きと示しています。彼は、土曜日だけで7件の契約を締結し、昼食も前もって予約しなければならなかったと認めました。李凯の状況は例外ではなく、京、沪、深の不動産仲介人の中では一般的な現象です。

夜になると、北京市西城区のある不動産仲介店は依然として明るく照らされており、3つの契約室は満席でした。壁にはオーナーと購入者から贈られた横断幕が掛けられ、印刷エリアでは住宅取引契約が次々と出力され、忙しい雰囲気が漂っています。北京の二手住宅仲介人である张丽（仮名）はインタビューに応じて、問い合わせや見学の電話が途切れないと話しました。彼女は最近、顧客の見学予約、オーナーの掲載、政策に関する問い合わせの需要が明らかに増加しており、店内の取引成功報告が頻繁に流れていると述べました。3月14日だけで、地域の取引量は170件を超え、その中で4つの大区は5件以上の取引を行い、9つの大区は4件の取引を行いました。

千里離れた上海でも、不動産仲介業者は同様に忙しくしています。仲介業者の陈俊（仮名）は、夜9時になってもなお顧客の見学の問い合わせに応じています。彼は、年初以来、市場のペースが明らかに加速しており、問い合わせや見学の件数が継続的に増加していると述べました。「通知」が施行された当日、業界の同業者は迅速に解釈し、転送し、プロモーションを行い、顧客の問い合わせがさらに増加しました。環状内の高コストパフォーマンスの物件の取引が特に活発です。

ある不動産取引プラットフォームの仲介業者が《証券日報》の記者に提供したデータによると、3月14日だけで、このプラットフォームの上海の二手住宅取引量は1400件を突破しました。

この忙しさの背後には、不動産仲介業界の積極的な変革があります。記者の調査によると、多くの不動産仲介店は政策研修を強化し、仲介業者が最新の政策を正確に把握し、頭金比率、住宅ローン金利の調整などの核心内容を熟知することを確保しています。不動産仲介業者の忙しい姿は、現在の不動産市場の回復を最も直感的に示す生きた証拠となっています。

取引の両端にはそれぞれ考慮事項がある

産業チェーンの健全な発展を助ける

不動産市場の新政策の核心的な恩恵は、購入者だけでなく、全体の不動産市場の生態系にも深く恩恵を与え、業界の良性循環に強力な動力を注入しています。政策側は的確に施策を講じ、都市ごとに力を入れ、安定した基盤を築き、金融側は的確に注入し、積極的に行動することで連携し、業界を高品質な発展に向けて着実に推進し、不動産市場の生態系の正の閉じ込めを実現しています。

購入希望者の実感は、「手が届く」住宅が増えたということです。北京で働く李辉は2025年初頭から住宅を探し始め、予算の制約からずっと決断を迷っていました。もともとは1LDKしか購入できなかったのですが、新政策の施行後、現在は小さな2LDKを購入できるようになり、最近購入を検討しています。

上海市闵行区に住むサラリーマンの刘宏も、周囲の非上海籍の同僚や友人が最近住宅の話題を増やしていることを認めています。「今、政策が良いので、友達も徐々に様子を見ています。適切な物件を見つけようとしています。」

改善を希望する人々は政策の追い風を利用して、居住条件を改善しています。置換需要の解放は、在庫住宅を活性化させるだけでなく、市場の流動性を向上させ、「古いものを売って新しいものを買う」という良性の循環を形成しています。深圳の王宗旭は一軒の二手住宅を購入する計画を立てており、「現在は様子を見ていますが、主に改善の需要があり、核心地域の住宅を交換したいと思っています。私にとってこれは安定した資産配分の一環です。」と述べています。

購入者が積極的に市場に入っているのに対し、売り手の心情も新政策の影響で微妙に変化しています。交換需要のある売り手は新政策に積極的に応じており、市場の熱気を利用して、積極的に物件を掲載し、適度に譲歩し、迅速に物件を売却して交換を完了しようとしています。また、一部の売り手は現金化のために物件を掲載しており、市場の供給層を豊かにしています。

《証券日報》の記者は、購入者の张俊と共に一件の意向のある二手住宅の交渉に臨みました。該物件の掲載価格は528万元で、交渉前に仲介業者が以前のオーナーの心理価格に基づき、成約価格は500万元以下に下がる見込みだと伝えていました。しかし、交渉の過程で、オーナーの態度は明らかに変わり、「惜売」の心情を示し、500万元以下では売却しないと明言しました。この交渉は1時間に満たず、取引には至りませんでした。しかし、このような一部のオーナーの惜売感情は、逆に現在の市場信頼が徐々に回復していることを示しています。

张丽は記者に対し、自身が担当する地域の取引量は確かに回復しているが、住宅価格は全体的に上昇する傾向はなく、核心区域の優良物件の価格のみがわずかに上昇していると述べました。

全体として、新政策が施行された後、京、沪、深の不動産市場の活発度は持続的に向上しています。交換、現金化、または様子見にかかわらず、市場主体は自身のニーズに基づいて最適な解決策を模索しています。この多様な市場行動は健康で秩序ある不動産市場の生態を形成しており、活発度の向上と取引の理性的な回帰はさらに不動産市場の安定した傾向を強化しています。

曹晶晶は、本回の政策最適化が「都市ごとの施策、的確な注入」の特性を示しており、購入資格の段階的緩和と融資コストの引き下げが協力して行われ、住民の住宅取得のハードルを実質的に引き下げたと考えています。

さらに重要なのは、全体の不動産市場の安定回復を促す重要な支点として、一線都市の市場安定と修復は市場に持続的に積極的な信号を発信し、全体の不動産市場の基盤を固めるのに寄与することです。

「現在、一線都市の市場の安定は産業チェーンの上下流に対して積極的な影響をもたらしています。例えば、上海の二手住宅の場合、核心地域の二手住宅取引が持続的に活発で、家装、家具、家電などの後続消費業務の急速な成長を直接促しています。」严跃进は述べ、住宅市場が好転し、企業の資金状況が改善されるとともに、人々の高品質な居住需要の向上が重なり、AIやロボットなどの新興分野にさらなる市場需要をもたらすことになると予測しています。

苏商銀行研究院のシニア研究員である杜娟は、「不動産業は長いチェーンであり、建材から装飾家電まで、複数のカテゴリをカバーしています。不動産市場の安定は、単に市場取引の回復だけでなく、全体の産業チェーンの復活と消費の促進を意味します。このような多次元の正のフィードバックは不動産市場の生態を絶えず改善し、「市場の安定、産業チェーンの復活、消費のアップグレード、生態系の最適化」という良性循環を形成します。」と述べています。

購入者に対して、杜娟は、まず居住ニーズを満たすことが重要であり、次に購入力を考慮し、自身の能力に応じて行動すること、権利の保護意識を高めること、さらに追加支出に注意を払い、資金を総合的に計画すること、新政策を迅速に把握し、関連の支援を得ることが必要だと提案しています。

政策と金融が二方向から発力し、住民の住宅購入のハードルを実質的に低下させるだけでなく、不動産企業の流動性圧力を緩和し、不動産の上下流産業チェーンの復活を促すなど、重要な役割を果たしています。不動産生態の良性循環と高品質な発展に持続的な動力を注入しています。

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編集者：高佳