満室運営と資金調達拡大の効果：京東REITの資産の基盤

**观点网 **REITsは、重資産の「投融管退」による資本循環をつなぐ重要な段階である。

今年初め、すでに上場しているREITsが相次いで2025年の資産運営状況を開示した。物流・倉庫セクターでは、賃貸稼働率が段階的に安定していることが確認でき、プロジェクトの運営状況はなお分化しているものの、関連テナントおよびトップクラスの運営事業者のプロジェクトは運営上の粘り強さを示している。

賃貸稼働率に表れているように、関連当事者であるテナントの比率が高いプロジェクトは強い安定性を維持している。例えば京東REIT、順豊REIT、中外運REITでは、四半期末の賃貸稼働率がそれぞれ100%、95.9%、97.8%となっている。

これまで倉庫施設は、物流のビジネス形態の中で流通にサービスを提供する基盤インフラとして存在してきた。過去数年においては、良質な資産ポートフォリオと、京東産発による専門的なマーケット化された運営・管理に基づき、京東REITの業績は安定して好調であり、投資家に対して高い比率の、かつ高頻度のキャッシュ・ディストリビューション（現金分配）リターンを継続的にもたらしている。

満室プロジェクト 年次の2回目拡募に関する公告

開示された2025年の第4四半期データから見ると、京東REITの運営は堅調に推移している。

公告によれば、第4四半期の京東REITは収入2703.51万元を記録し、分配可能額は1434.92万元、実際の分配額は2002.5万元、年換算のキャッシュフロー分派率は4.03%だ。

京東REITは、特別計画を通じて倉庫物流の不動産プロジェクト会社3社の100%株式を保有している。プロジェクトはいずれも重慶、武漢、廊坊の3つの物流拠点都市に位置し、合計の延床面積は約35.1万平方メートル、合計の賃貸可能面積は約34.13万平方メートルである。レポート期間末時点で、3つの物流倉庫プロジェクトはいずれも賃貸稼働率100%を維持している。

注目すべき点として、3月27日、京東REITは二次拡募業務を正式に開始すると発表した。京東産発傘下の北京、昆明、广州の3つの成熟した物流パークを購入する予定であり、さらにファンドの資産ポートフォリオを最適化する。これは2025年7月以来、京東REITが1年以内に2回目の拡募公告を出すものである。

今回の2回目拡募公告は3か所の資産を対象とし、それぞれ次のとおり：北京市大興区の大興空港プロジェクト（以下「北京プロジェクト」）、昆明市官渡区の昆明空港プロジェクト（以下「昆明プロジェクト」）、および広州市花都区の广州花都空港プロジェクト（以下「广州プロジェクト」）。

2回目の拡募は、既存資産および1回目拡募資産と戦略的に補完し合い、「コア-ハブ-ゲート」の連動による全国物流ネットワークの配置をさらに整える。

倉庫施設は実体の産業経済における重要な流通の結節点であり、立地選定は効率を決める基礎である。京東REITの2回目拡募プロジェクトはいずれもコアとなるサプライチェーンの拠点都市に所在する。中でも北京大興プロジェクトは首都国際航空ハブの中核エリアに位置し、国家のハブ級航空ネットワークおよび京津冀経済圏を背景に、華北市場とグローバル・サプライチェーンの高効率な連動を実現する。广州花都プロジェクトは粤港澳大湾区の国際航空ハブにあり、白雲空港の空港ハブおよび成熟したモーダルシフト型の複合一貫輸送ネットワークにより、珠江デルタの製造業と消費市場を深くカバーできる。昆明空港プロジェクトは「一帯一路」の重要な結節点に立脚し、航空港のハブ機能を十分に発揮して、華南西南地域の空港物流ネットワークをさらに強化し、地域の臨空産業（空港近接産業）の発展に堅固な支えを提供する。

これより前の1回目拡募資産も同様に、コアとなる交通結節点に照準を合わせていた。合肥は国務院により長江デルタの重要な中心都市、国家レベルの総合交通ハブとして認定されており、中部の先進製造拠点、地域のイノベーションの高地、そして国際航空貨物センターの機能も兼ね備え、全国へと広がり世界へつながる立体的な交通ネットワークが構築されている。西安はさらに、西北の5つの省にとって代替不可能な物流のハブであり、全国初の内陸型「4ハブ1基地」国家物流ハブである（陸港型/空港型/生産サービス型/商贸サービス型＋幹線冷蔵物流基地）。

「京津冀-長江デルタ-長江中流-成渝-西南」の5つの多元的なコア経済圏ネットワークを構築することで、京東REITは国家の主要な地域発展戦略と「一帯一路」建設の大局に十分に組み込まれる。底層資産が全国のコア経済ベルトおよび国際協力に及ぶカバー密度を顕著に高め、「点-線-面」の連動による物流ネットワークを形成し、サプライチェーンの安定性と輻射（カバー）能力を強化する。これは、すでに保有しているインフラ・プロジェクトのカバー範囲に対する力強い補完となる。

そのほかにも、拡募後はファンドの総資産と純資産の規模が同時に増加し、購入予定のインフラ・プロジェクトがファンドに対して追加の分配可能収入の源泉を提供することで、リスク耐性はさらに強化される。

2回の拡募が順調に完了すれば、京東REITの倉庫運用規模は87万平方メートル超に引き上げられる。現時点の運営状況から見て、購入予定のインフラ・プロジェクトの全体的な運営状況は良好で、キャッシュフローは安定している。

当該ファンドは今回の拡募について、ファンドの投資戦略に合致しており、すでに保有しているインフラ・プロジェクトのカバー範囲を補完するもので、資産ポートフォリオのリスクを効果的に分散できると指摘した。さらに、ファンドが保有する倉庫物流パークの資産ポートフォリオを拡張するのに有利であり、このファンドは安定したキャッシュフローを得ると同時に成長性も備える。「常態化された拡募は、京東産発による公募REITsプラットフォームへの長期的なレイアウトと継続的な投資に基づく。会社は十分な良質な資産の備蓄を有しており、今後も継続して資産ポートフォリオを最適化し、運営・管理水準を引き上げる。安定した資産基盤に依拠し、投資家に対してより継続的で安定したリターンを提供することを目指す。」

「投融管退」をつなぐ

産城園区の評論によれば、京東REITの過去のプロジェクトでのリニューアル（継続賃貸）プロセスの間に、空室期間は一切発生していない。賃料の継続性は非常に良好だ。同時に、サービスを提供するテナントである京東物流は業界のトップ企業であり、事業の健全な財務基盤と安定した信頼性、優れた履行能力を有しているため、テナントの業務が不安定になることによって生じる賃料回収リスクを大幅に低減できている。

2回目の拡募事項が発表された同日、京東REITは対外的に廊坊プロジェクトの主要テナントの継続賃貸状況を開示した。2026年5月以降、廊坊プロジェクト会社と主要テナントである北京京訊递（北京京訊递）との継続賃貸について、初年度の開始時の純実効賃料は27.68元/平方メートル/月であり、賃貸契約更新後の賃貸期間内の平均純実効賃料は29.87元/平方メートル/月となっている。

廊坊プロジェクトの継続賃貸の後、京東REITの2026年の第1四半期末時点の加重平均残存賃貸期間も1102日から1773日に引き上げられる。

過去数年、業界全体では空室が増加し、賃料が下押しされる調整期間がみられた。世邦魏理仕は、2026年に各市場のハイグレード倉庫の賃料動向の分化はさらに明確になると予測している。東中国（華東）および華北での新規供給量が大幅に減少するにつれ、地域内の大部分の市場での賃料下落幅は顕著に縮小する。空室率が一桁台の範囲まで下がると見込まれる武漢、重慶、成都、青島では、賃料の下げ止まりと回復が期待できる。一方で、供給が引き続き需要を満たせない状況が続く寧波では、賃料の伸びはさらに加速する。

上場以来、京東REITの底層資産の運営・管理に関する各指標もまた堅調に推移している。これは、原始的権益者かつ外部管理機関である優れた運営・管理能力に基づくものだ。

全体的に見ると、良好な産業的な「遺伝子」に依拠し、市場が相対的に弱い景気循環局面にあっても、京東産発傘下の物流・倉庫プロジェクトは、比較的強い内生的な粘り強さを備えている。資産の質と収益性の向上に注力し、市場トレンドを鋭敏に捉え、顧客のニーズに合致する高水準のインフラを提供している。その結果、全国範囲で資産が90%以上の高い賃貸稼働率を維持できている。

このような深い資産管理能力により、京東産発の倉庫スペースは、単なる空間の器から、サプライチェーン効率を高め、総合コストを引き下げるためのインフラへと転換し、底層資産が安定したキャッシュフローと成長の潜在力を持つことを保証するものとなっている。

こうした運営能力こそが、公募REITsが安定した収益を実現するための基礎でもある。現時点では、REITsは重要な金融手段として、重資産の「解き方」の一種になっている。

現代物流業は国民経済と密接に融合した基礎的な現代サービス業であり、倉庫は物流にとって必要不可欠な実体であり、実体経済を支える重要な基盤インフラである。しかし物流資産は重資産の属性を持つため、しばしば多額の資金投入が必要で、投資回収の周期も長い。そのため、プロジェクトの出口（売却・撤退）は非常に難しいことが多い。

「投融管退」の各段階は軽重を問わない。資本化がつながるならば、運営ロジックはクローズドループになり、長期の資金圧力は緩和される。

したがって、この種の資産の保有者にとっては、REITsによって重資産の不動産価値を活性化し、前期の投資資金の回流と収益の実現を加速させ、会社の投資・ファイナンス・撤退の循環を促進し、会社の継続的な投資能力を強化できる。

持分型の資金調達手段として、REITsは会社の資金調達チャネルを拡げ、会社の流動性を改善し、有利子負債の比率（資産負債率）を引き下げ、長期の資本構造を最適化することで、長期的に安定した発展に資する。

京東産発は2023年にすでにこのモデルの探索を開始しており、倉庫物流の公募REITsとしては初の発行となる民間企業でもある。

これは投資家にとっても有益である。すなわち公募REITsの底層資産の事業モデルは明確で、収益の安定性が高く、かつ強制的な分配（強制分紅）条項がある。こうした資産は、中長期の配分ニーズと、低金利環境下で機関投資家が良質で高利回りの資産を求めるニーズを満たすことができる。

近年、債券の利回りは低金利時代に入っており、REITsのように安定した分配特性を持つ安全資産は投資家からの人気が高い。京東産発REITを例に挙げると、当該ファンドは2025年に4回の分配を実施し、発行以来の累計分配額は2.09億元で、分配比率は100%に近い。

中国市場での内需の景気刺激と産業高度化というマクロの大勢のもとで、倉庫物流の賃貸市場は需要の回復に向けて迎える可能性がある。データによれば、全国の40以上の地域市場において、2025年通年の純吸収面積は1600万平方メートルで、前年同期比で2割超の増加となっている。

この背景のもとで、京東REITは今後「堅実な運営＋業界の成長」という二重の担い手として、業界の模範・リーダーとしての引き示し効果を発揮することが期待される。

免責事項：この記事の内容とデータは观点により公開情報をもとに整理したものであり、投資助言を構成するものではない。使用の前に必ず確認してください。