広深楼市の“小陽春”が到来？中古住宅の成約が新築を大きく上回り、いくつかの「笋盘」の成約周期が1週間以内に短縮

3月は例年、住宅市場の伝統的な繁忙期であり、「金三銀四」と呼ばれるこの時期の状況は、年間の市場動向に直接影響します。

2026年の春、広州と深圳は次々と春節休暇後の取引低迷から脱し、見学者数と取引量が同時に回復し、市場の暖かさが次第に広がっています。

《每日経済ニュース》の記者（以下「毎経記者」）が一部の物件を訪問し、不動産仲介店や複数の調査機関と対話した結果、今回の広深の「小陽春」現象は実質的に到来していることが明らかになりました。同時に、市場の論理も大きく変化しています。人気のある小区の「笋盤」（価格が同じ地域・同じタイプの物件より明らかに安く、コストパフォーマンスの高い物件を指す）が徐々に消えつつあり、掲載している売主との値下げ交渉の余地も狭まっています。

その中で、広州と深圳の両方が中古住宅のリードを全面的に担い、この「小陽春」回復の主力となっています。一方、新築市場は全体として深刻な二極化を示しています。今年に入り、深圳の新築供給量は前年と比べて減少しています。広州のコアエリアの高級住宅は好調で、需要のある物件は値引きによる販売促進を続けています。言い換えれば、一・二手市場の構図が逆転し、供給側の構造が再編されていることが、この「小陽春」の最も顕著な特徴です。

深圳宝安区新安地区の販売中の物件の販売所の写真 出典：毎経記者 陳栄浩撮影

中古住宅が「小陽春」の旗を掲げる

今回の広深の「小陽春」現象は、中古住宅が主導権を握る形で進行しており、市場の基本的な論理も書き換えられつつあります。

データから実感まで、中古住宅が回復のリズムを主導しています。

深圳の中古住宅は最初に市場を活性化させ、今回の回復の中心的エンジンとなっています。樂有家の調査によると、春節後の中古住宅の契約数は前月比132％増と、2024年3月末以来の最高値を記録しました。2026年2月時点で、深圳の中古住宅の平均取引価格は6.2万元/平方メートルに回復しています。

画像出典：深圳樂有家研究中心

また、貝殻研究院のデータも直感的です。3月2日から8日にかけて、深圳の中古住宅の契約数は前週比118％増となり、3月8日の1日あたりの取引量は過去1年で最高を記録し、2週間連続で増加しています。

さらに、市場の感情も同時に修復しています。深圳貝殻研究院が発表した最新の調査データによると、今年2月、協力店舗の中古住宅の掲載物件数は前年同期比3.3％減少し、非合理的な売却が明らかに減少しています。市場は徐々に「期待の強化→供給の最適化→価格の安定」へと良い循環に入っています。

画像出典：貝殻研究院

「今、優良な学区物件や低総額で高い賃料収益を得られる物件の回復が最も顕著です。例えば、私たちのエリアの荔園本部学区の物件、園嶺花園の83平方メートルの3LDKは、荔園本部と紅嶺中学に対応しているため、休暇後の相談や取引量が休暇前よりも明らかに増えています」と、3月14日の午後、深圳福田区の園嶺エリアのベテラン仲介業者、劉安颖さんは毎経記者に語りました。

劉安颖さんは、現在の中古住宅の「笋盤」の成約スピードは短期間に圧縮されており、中には出てから1週間も経たずに成約する物件もあると述べています。「福田の翰嶺院の例を挙げると、約108平方メートルの大きな3LDKで、売主の掲示価格は一般的に820万元以上で、単価は約7.74万元/平方メートルです。一部の売主は急いで売りたがっており、掲示価格の755万元であれば、ほぼ1週間以内に成約できる」とのことです。

深圳羅湖区翠竹エリアの一部中古住宅の掲示状況 出典：毎経記者 陳栄浩撮影

実際、同様の現象は深圳羅湖区でも見られます。中古住宅の取引が増加したことで、掲示している売主の心理も安定し、売却を急がなくなり、値下げ交渉の余地も狭まっています。

去年末に訪問した、羅湖翠竹苑の47.84平方メートルの2LDKの例では、以前の掲示価格は245万元でしたが、不動産仲介業者は最低でも230万元まで下げられると予測していました。しかし、今年3月には、仲介者が伝えるには、その物件の最低売却価格は237万元だそうです。

広州の中古住宅市場も力強く反発しています。

貝殻プラットフォームのデータによると、3月8日、広州の中古住宅の1日の取引は247件で、前週比25.4％増加しました。先週（3月2日～8日）の累計取引は849件で、前週比118.8％増です。春節後の都市回帰需要が集中して解放され、不動産仲介店の案内数も引き続き増加しています。広州市不動産仲介協会の3月のマネージャー指数は、前月比43.5ポイント増の71.78となり、業界は「小陽春」に対して楽観的な見方をしています。

广东省住宅政策研究中心の主任研究員、李宇嘉は、「広州と深圳はともに『中古住宅の方が新築より良い』という核心的な特徴を示しており、中古住宅の新規掲載数は前年同期比で減少しています。市場の感情も引き続き改善しており、『古いものを売って新しいものを買う』交換需要も促進され、市場の循環も徐々に円滑になっています」と述べています。

深圳の貝殻研究院長、肖小平も同様の見解を示し、「今回の回復は一時的な政策の反動ではなく、政策の最適化、信頼回復、住み替え需要の集中放出という三重の要因の共振によるものであり、中古住宅の供給は継続的に増加し、新築も同時に上昇している。これにより、『小陽春』の土台がより堅固になっている」と述べています。

新築市場の構造的動向

中古住宅の全面的な活況とは異なり、広州と深圳の新築市場は一律に上昇しているわけではなく、典型的な「構造的動向」を示しています。

例えば、広州では高級住宅市場が連続して取引記録を更新し、周辺の新築市場の見学者数も増加しています。2月には、広州天河の馬場地の土地が236.04億元で高値で落札され、プレミアム率は26.60％、居住用の取引面積単価は約8.55万元/平方メートルとなり、広州の最高値を更新しました。

3月2日には、広州珠江新城の保利玥玺湾の670平方メートルの最上階のメゾネットが1.87億元で落札され、単価は約28万元/平方メートルとなり、地元の一等級高級住宅の最高価格記録を更新しました。3月9日には、星河湾半島の第5号が1日に4戸の超豪華なメゾネットを取引し、総額は7.187億元に達し、コアエリアの高級住宅の熱気はかつてないものとなっています。

一方、豪華物件の連続記録更新に比べて、広州の新規需要向けの新築物件は、明らかに「値下げして販売量を増やす」傾向を示しています。

広州の不動産仲介業者、羅家敏は、「今の広州の多くの需要物件は、割引や特価販売を通じて買い手を引きつけている。値引きしないと売れにくい」と述べています。

「例えば、黄埔の星河湾半山の未完成物件の価格は1.9万元/平方メートルに引き下げられ、未完成、簡装、豪装の三つのプランも提供しています。荔湾の新世界・天馥では、期間限定の割引が8.6折にまで引き下げられ、最低3.8万元/平方メートルとなっています」と羅家敏は言います。今の市場は非常に現実的で、定価や特価物件を出さず、割引を実現しなければ、多くの見学者がいても成約は難しいと指摘しています。

広州中原の調査・開発部のデータによると、2026年2月末時点で、広州の狭義の在庫は1,416.4万平方メートルで、1月より1.3万平方メートル減少しています。2月は主要エリアの新規供給が全体的に減少し、新築市場は在庫の消化を中心に動いており、在庫量は微減し、4か月連続で縮小しています。

一方、深圳の新築市場は2026年以降、「供給ペース」の明らかな鈍化が見られます。メイリアン・プロパティの統計によると、今年に入って深圳では9つの住宅プロジェクトだけが事前販売許可を取得しており、昨年同期の12件を大きく下回っています。

新築の供給ペースが遅いため、大規模な一斉入市の効果が得られず、結果的に新築の取引量は二手住宅に比べて明らかに少なくなり、市場はコアエリアの取引量増と価格安定、需要の集中による価格競争の促進という構造的な回復局面を迎えています。

中原不動産のデータによると、3月12日までに、深圳の商業用住宅の累計取引は964戸、二手住宅の譲渡は1703戸に上っています。

深圳の一部プロジェクトは3月に集中して販売促進のポスターを公開

深圳全体の新築の取引は二手住宅に比べて弱いものの、記者が注目したところ、3月に入り、多くのプロジェクトが次々と熱販売のポスターを出しています。例えば、龍華区の鴻榮源観城は3月7日～8日の2日間で41戸を販売し、遠洋城・城铭家園は先週39戸を契約し、中建鹏宸云筑は1週間で32戸を販売しています。

「2025年に主要都市で優良な土地の入札が徐々に始まり、一部の不動産企業が販売促進を強化していることから、3月の市場需要は徐々に解放される見込みであり、コア都市の『小陽春』の動きは依然として期待できる」と、指標研究院は分析しています。