AIに問う · 販売サイドが回復するための鍵となる要因は何ですか？
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インクリーンにあたって融創にとって本当の巻き返しのポイントは、決算短信の組み換えによる利益ではなく、販売サイドが持ち直せるかどうかにあります。
中房日報の記者 許倩｜北京報道
1通の決算報告書の公表により、融創中国の実態が明らかになりました。
3月27日、融創中国は正式に2025年度の監査済み業績報告を発表しました。これによると、通年の親会社帰属の純損失は、2024年の257億元から大幅に縮小して123.3億元となり、前年同期比で損失の縮小幅は52%でした。
この変化は主に、債務再編による利益によるものです。2025年度に監査の結果、債務再編利益として329.7億元が認識されました。この一時的な損益（非経常的損益）が、同社の国内外の債務を全プロセスで再編することを可能にし、民間デベロッパーの中でこの突破を最初に達成した事例の代表となりました。
しかし、この利益を除けば、融創の税引前損失額はいまだ高水準であり、主業の損失、資産減損の引当、そして高額な財務費用が利益を食い潰す3つの主要要因です。
債務返済の成功により企業は生死の危機を乗り越えましたが、目の前にあるより現実的な問題は、事業運営面がいつ好転するのかです。
━━━━
329.7億元の収益で負担を軽減
2025年、融創は2年以上をかけて国内外の債務再編を全面的に完了させ、業界で初めて国内外の公開債務について全プロセスの再編を達成した民間デベロッパーとなり、債務不履行と清算という生死の危機から完全に脱しました。
債務再編は企業にも大きな帳簿上の利益をもたらしました。財務データから見ると、国内外の債務再編の完了により、融創の借入元本の金額は635.7億元減少し、2025年度には国内外の債務再編利益329.7億元を計上しました。同社は、全面的な海外債務再編および集友銀行の債務再編の完了により、本社の帰属する持分の合計が441億元増加すると見込んでいます。
2025年12月下旬、融創の約96億米ドル（約6,800億元）の海外債務再編が正式に発効しました。株式への転換、手形の振替、小額現金の支払いなどの複合的な方案により、一度に税引前の再編利益として約650億元を認識しました。国内債務再編も同時に推進され、株式による弁済、債務の返済期限の延長、資産による代物弁済などの方式を通じて、さらに再編利益を放出し、債務の圧力を軽減しました。
債務再編の実現は、帳簿上の数値の改善にとどまらず、融創の財務構造にも根本的な変化をもたらしました。2025年末時点で、融創の有利子負債規模は1,882.6億元にまで減少し、2024年末の2,596.7億元から大幅に約714.1億元減となりました。さらに2021年末の債務ピーク時と比べて、1,334.5億元減少しました。利息支出は大幅に縮小し、短期の返済リスクはほぼ解消されました。
2025年末時点で、融創の現金総額は120.1億元で、そのうち制限のない現金は56.8億元です。2025年に獲得した「保り交楼」専用の特別借入の承認総額は合計約230.2億元です。2022年から2025年にかけて、融創はそれぞれ18.6万戸、31.2万戸、17万戸、5.4万戸を引き渡し、累計で72.2万戸を引き渡しており、基本的に引き渡しの達成目標（保交付）の任務は完了しています。
事業運営上の損失
注目すべきなのは、債務再編利益は融創の財務諸表を改善したものの、真の意味での経営の転換をもたらしていないという点です。
債務再編利益の本質は、債務者と債権者が債務再編の協定に達した後に、元の債務の帳簿上の価値と実際の弁済対価との間の差額であり、その核心的な特徴は、帳簿上の会計上の利益としては扱われるものの、実際のキャッシュインは生まない一方で、当期の純利益に直接影響し、同時に会社の純資産を増厚させることです。
匿名を希望する監査機関関係者は「債務再編が解決するのは歴史的な負担の問題だが、企業が本当に窮境から抜け出せるかどうかの核心は、今後の販売の回収能力と、主業が再び利益を生み出せるかにある」と述べています。
売上面から見ると、融創は通年で営業収入451.2億元を達成しましたが、前年同期比で39%減となり、近年の低水準を記録しました。営業収入の大幅な縮小は例外ではなく、不動産業界の深い調整下での一般的な困難であり、主な原因は3点あります。
一つ目は、業界の販売が継続して低迷し、販売中のプロジェクトの消化（販売進捗）が鈍化していることです。2025年、融創の契約販売額は368.4億元で、前年同期比で21.8%減となりましたが、それでも業界TOP20、民間デベロッパーでは第4位に位置しています。
二つ目は、プロジェクトの引き渡しと収益認識の規模が縮小していることです。融創の2025年通年の物件引き渡し面積は、前年同期比で23.1%減少し、引き渡し量の低下が収入を直接押し下げました。
三つ目は、収益構造が単一で、リスク耐性が弱いことです。融創の総収入451.2億元のうち、物件販売収入330.5億元が占める割合は73.3%で、前年同期比で281.8億元減少しており、これは売上の下落の核心的な押し下げ要因です。物件管理、文旅などの事業は安定した増加を維持しているものの、規模が限られており、2つ合計で114億元で、総収入に占める割合は25.3%にとどまるため、不動産販売の下落を十分に相殺できません。
物件販売収入の下落について、融創側は、物件引き渡し面積と販売平均単価の低下に起因すると説明しています。2025年度、融創の物件引き渡し面積は前年同期比で107万平方メートル減（約23.1%減）となり、プロジェクトの販売平均単価も前年同期比で29.8%低下しました。
利益面から見ると、融創の通年の親会社帰属の純損失は123.3億元で、大幅に改善したように見えますが、主に大きな債務再編利益に支えられており、経営面の収益性はまだ改善していません。
2025年度、融創中国は粗利益の損失として6.4億元を計上し、粗利益率は-1.4%でした。一方で2024年の粗利益は28.9億元です。粗利益の損失は、家を売る収入ではコストを賄えないことを意味し、販売が損失につながるという状態です。
融創は決算報告書の中で、粗利益の減少および粗利益率の低下は主に、本年度の物件販売収入の減少により、高粗利益プロジェクトの構成比が前年差で低下したこと、さらに計上した物件の減損引当が前年度より増加したことによると説明しています。評価による増価調整と物件減損引当の影響を除けば、融創の2025年の粗利益は24.1億元で、対応する粗利益率は5.3%です。
加えて、融創の財務コストは約120億元で、2024年より1.7億元増加しています。そのほかの支出および損失271.2億元には、主に子会社、合弁会社、関連会社の売却による損失89.2億元、長期資産に対する減損引当の計上75.1億元、訴訟およびその他の偶発負債に対する引当39.8億元、投資不動産の公正価値損失の純額38.7億元、各種資産の売却損失11.4億元などが含まれます。
訴訟に巻き込まれ資金面の圧力
融創は決算報告書で、いくつかの取引相手がグループを相手取って訴訟を提起し、未返済の借入、未払いの工事代金、日常の運営に係る支払債務、およびプロジェクトの延期引き渡しなどの事項を解決しようとしていると開示しています。なかでも、単件の金額が人民5000万元を超える訴訟は約511件で、提起額の合計は約1751.8億元です。主に未返済の借入および未払いの工事代金などによるものです。
このデータは、公開債務は再編を完了したとはいえ、融創は事業運営の面でもなお大量の潜在的な追及（追加請求）に直面していることを意味しています。一部の不動産プロジェクトや文旅資産は、処分または競売にかけられるリスクが依然としてあります。
融創は、グループが依然として大きな運営上のプレッシャーに直面していることを認めています。主に、販売規模と価格が下向き圧力を抱えていること、一部プロジェクトに建設資金が不足していること、資金調達ルートがまだ完全に修復されていないこと、関連当事者との間に潜在的または継続的な債務問題および訴訟紛争が残っていることです。
特筆すべきは、融創の手元資産（家底）はまだ比較的厚いという点です。業界が縮小（資産圧縮）を続けるトレンドの中で、2025年に融創は減損を170億元計上し、親会社帰属の純資産はなお341.7億元を維持しています。同時に、同社の総土地保有面積は1.08億平方メートルで、その約7割は中核的な一・二線都市にあります。
2025年、融創は中核的な12の都市の不動産プロジェクトを現金化（盤活）しており、そこから約112億元の資金を得る見込みです。これは、既存のプロジェクトの債務問題の解決や、プロジェクト開発・建設の立ち上げに充てるものです。
融創はすでに現金化して市場に出したプロジェクトも、続々と「現象級」の熱売れを獲得しています。昨年の上海の「壹号院」では累計販売額が220億元を突破し、全国の単一物件の販売ランキングで首位を安定的に維持しました。北京の「融創壹号院」、天津の「梅江壹号院」二期、武漢の「光谷壹号院」など、現金化されたプロジェクトでも販売量が先行しています。
融創を長期に追跡している証券会社のアナリストは「融創の土地保有の質とブランド力は依然として強みであり、すでに清算（出清）を終えたデベロッパーとの最大の違いだ。しかし現状、業界の販売サイドはまだ底打ちしていない。土地保有が有効な資金回収（回款）に転化できるかどうかが、会社の営業キャッシュフローが再び正常軌道に戻れるかを決める」と述べています。
土地保有は切り札ですが、札をうまく切れるかどうかは、回収に転換できるかどうかにかかっています。融創にとって本当の巻き返しのポイントは、決算報告書の再編収益ではなく、販売サイドが下落に歯止めをかけて持ち直せるかどうかにあります。
値班編委：蘇志勇
**责任编辑：馬琳 温紅妹 **
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融創の赤字が半減！孫宏斌に逆転のチャンス到来？丨決算レポート観察
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インクリーンにあたって融創にとって本当の巻き返しのポイントは、決算短信の組み換えによる利益ではなく、販売サイドが持ち直せるかどうかにあります。
中房日報の記者 許倩｜北京報道
1通の決算報告書の公表により、融創中国の実態が明らかになりました。
3月27日、融創中国は正式に2025年度の監査済み業績報告を発表しました。これによると、通年の親会社帰属の純損失は、2024年の257億元から大幅に縮小して123.3億元となり、前年同期比で損失の縮小幅は52%でした。
この変化は主に、債務再編による利益によるものです。2025年度に監査の結果、債務再編利益として329.7億元が認識されました。この一時的な損益（非経常的損益）が、同社の国内外の債務を全プロセスで再編することを可能にし、民間デベロッパーの中でこの突破を最初に達成した事例の代表となりました。
しかし、この利益を除けば、融創の税引前損失額はいまだ高水準であり、主業の損失、資産減損の引当、そして高額な財務費用が利益を食い潰す3つの主要要因です。
債務返済の成功により企業は生死の危機を乗り越えましたが、目の前にあるより現実的な問題は、事業運営面がいつ好転するのかです。
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329.7億元の収益で負担を軽減
2025年、融創は2年以上をかけて国内外の債務再編を全面的に完了させ、業界で初めて国内外の公開債務について全プロセスの再編を達成した民間デベロッパーとなり、債務不履行と清算という生死の危機から完全に脱しました。
債務再編は企業にも大きな帳簿上の利益をもたらしました。財務データから見ると、国内外の債務再編の完了により、融創の借入元本の金額は635.7億元減少し、2025年度には国内外の債務再編利益329.7億元を計上しました。同社は、全面的な海外債務再編および集友銀行の債務再編の完了により、本社の帰属する持分の合計が441億元増加すると見込んでいます。
2025年12月下旬、融創の約96億米ドル（約6,800億元）の海外債務再編が正式に発効しました。株式への転換、手形の振替、小額現金の支払いなどの複合的な方案により、一度に税引前の再編利益として約650億元を認識しました。国内債務再編も同時に推進され、株式による弁済、債務の返済期限の延長、資産による代物弁済などの方式を通じて、さらに再編利益を放出し、債務の圧力を軽減しました。
債務再編の実現は、帳簿上の数値の改善にとどまらず、融創の財務構造にも根本的な変化をもたらしました。2025年末時点で、融創の有利子負債規模は1,882.6億元にまで減少し、2024年末の2,596.7億元から大幅に約714.1億元減となりました。さらに2021年末の債務ピーク時と比べて、1,334.5億元減少しました。利息支出は大幅に縮小し、短期の返済リスクはほぼ解消されました。
2025年末時点で、融創の現金総額は120.1億元で、そのうち制限のない現金は56.8億元です。2025年に獲得した「保り交楼」専用の特別借入の承認総額は合計約230.2億元です。2022年から2025年にかけて、融創はそれぞれ18.6万戸、31.2万戸、17万戸、5.4万戸を引き渡し、累計で72.2万戸を引き渡しており、基本的に引き渡しの達成目標（保交付）の任務は完了しています。
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事業運営上の損失
注目すべきなのは、債務再編利益は融創の財務諸表を改善したものの、真の意味での経営の転換をもたらしていないという点です。
債務再編利益の本質は、債務者と債権者が債務再編の協定に達した後に、元の債務の帳簿上の価値と実際の弁済対価との間の差額であり、その核心的な特徴は、帳簿上の会計上の利益としては扱われるものの、実際のキャッシュインは生まない一方で、当期の純利益に直接影響し、同時に会社の純資産を増厚させることです。
匿名を希望する監査機関関係者は「債務再編が解決するのは歴史的な負担の問題だが、企業が本当に窮境から抜け出せるかどうかの核心は、今後の販売の回収能力と、主業が再び利益を生み出せるかにある」と述べています。
売上面から見ると、融創は通年で営業収入451.2億元を達成しましたが、前年同期比で39%減となり、近年の低水準を記録しました。営業収入の大幅な縮小は例外ではなく、不動産業界の深い調整下での一般的な困難であり、主な原因は3点あります。
一つ目は、業界の販売が継続して低迷し、販売中のプロジェクトの消化（販売進捗）が鈍化していることです。2025年、融創の契約販売額は368.4億元で、前年同期比で21.8%減となりましたが、それでも業界TOP20、民間デベロッパーでは第4位に位置しています。
二つ目は、プロジェクトの引き渡しと収益認識の規模が縮小していることです。融創の2025年通年の物件引き渡し面積は、前年同期比で23.1%減少し、引き渡し量の低下が収入を直接押し下げました。
三つ目は、収益構造が単一で、リスク耐性が弱いことです。融創の総収入451.2億元のうち、物件販売収入330.5億元が占める割合は73.3%で、前年同期比で281.8億元減少しており、これは売上の下落の核心的な押し下げ要因です。物件管理、文旅などの事業は安定した増加を維持しているものの、規模が限られており、2つ合計で114億元で、総収入に占める割合は25.3%にとどまるため、不動産販売の下落を十分に相殺できません。
物件販売収入の下落について、融創側は、物件引き渡し面積と販売平均単価の低下に起因すると説明しています。2025年度、融創の物件引き渡し面積は前年同期比で107万平方メートル減（約23.1%減）となり、プロジェクトの販売平均単価も前年同期比で29.8%低下しました。
利益面から見ると、融創の通年の親会社帰属の純損失は123.3億元で、大幅に改善したように見えますが、主に大きな債務再編利益に支えられており、経営面の収益性はまだ改善していません。
2025年度、融創中国は粗利益の損失として6.4億元を計上し、粗利益率は-1.4%でした。一方で2024年の粗利益は28.9億元です。粗利益の損失は、家を売る収入ではコストを賄えないことを意味し、販売が損失につながるという状態です。
融創は決算報告書の中で、粗利益の減少および粗利益率の低下は主に、本年度の物件販売収入の減少により、高粗利益プロジェクトの構成比が前年差で低下したこと、さらに計上した物件の減損引当が前年度より増加したことによると説明しています。評価による増価調整と物件減損引当の影響を除けば、融創の2025年の粗利益は24.1億元で、対応する粗利益率は5.3%です。
加えて、融創の財務コストは約120億元で、2024年より1.7億元増加しています。そのほかの支出および損失271.2億元には、主に子会社、合弁会社、関連会社の売却による損失89.2億元、長期資産に対する減損引当の計上75.1億元、訴訟およびその他の偶発負債に対する引当39.8億元、投資不動産の公正価値損失の純額38.7億元、各種資産の売却損失11.4億元などが含まれます。
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訴訟に巻き込まれ資金面の圧力
融創は決算報告書で、いくつかの取引相手がグループを相手取って訴訟を提起し、未返済の借入、未払いの工事代金、日常の運営に係る支払債務、およびプロジェクトの延期引き渡しなどの事項を解決しようとしていると開示しています。なかでも、単件の金額が人民5000万元を超える訴訟は約511件で、提起額の合計は約1751.8億元です。主に未返済の借入および未払いの工事代金などによるものです。
このデータは、公開債務は再編を完了したとはいえ、融創は事業運営の面でもなお大量の潜在的な追及（追加請求）に直面していることを意味しています。一部の不動産プロジェクトや文旅資産は、処分または競売にかけられるリスクが依然としてあります。
融創は、グループが依然として大きな運営上のプレッシャーに直面していることを認めています。主に、販売規模と価格が下向き圧力を抱えていること、一部プロジェクトに建設資金が不足していること、資金調達ルートがまだ完全に修復されていないこと、関連当事者との間に潜在的または継続的な債務問題および訴訟紛争が残っていることです。
特筆すべきは、融創の手元資産（家底）はまだ比較的厚いという点です。業界が縮小（資産圧縮）を続けるトレンドの中で、2025年に融創は減損を170億元計上し、親会社帰属の純資産はなお341.7億元を維持しています。同時に、同社の総土地保有面積は1.08億平方メートルで、その約7割は中核的な一・二線都市にあります。
2025年、融創は中核的な12の都市の不動産プロジェクトを現金化（盤活）しており、そこから約112億元の資金を得る見込みです。これは、既存のプロジェクトの債務問題の解決や、プロジェクト開発・建設の立ち上げに充てるものです。
融創はすでに現金化して市場に出したプロジェクトも、続々と「現象級」の熱売れを獲得しています。昨年の上海の「壹号院」では累計販売額が220億元を突破し、全国の単一物件の販売ランキングで首位を安定的に維持しました。北京の「融創壹号院」、天津の「梅江壹号院」二期、武漢の「光谷壹号院」など、現金化されたプロジェクトでも販売量が先行しています。
融創を長期に追跡している証券会社のアナリストは「融創の土地保有の質とブランド力は依然として強みであり、すでに清算（出清）を終えたデベロッパーとの最大の違いだ。しかし現状、業界の販売サイドはまだ底打ちしていない。土地保有が有効な資金回収（回款）に転化できるかどうかが、会社の営業キャッシュフローが再び正常軌道に戻れるかを決める」と述べています。
土地保有は切り札ですが、札をうまく切れるかどうかは、回収に転換できるかどうかにかかっています。融創にとって本当の巻き返しのポイントは、決算報告書の再編収益ではなく、販売サイドが下落に歯止めをかけて持ち直せるかどうかにあります。
値班編委：蘇志勇
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