招商蛇口のトップ交代後初の年次報告書：純利益74.6%減丨財務報告観察

AIに問う·新経営陣は、利益急落と戦略転換の課題にどう対応するか？

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新しい経営陣の前に立ちはだかるのは、戦略転換の命題だけではなく、ここ数年で過去最低を記録した成績表でもある。

中国房報記者 付珊珊｜上海報道

「方向は正しい。努力に意味がある。」3月17日午後、招商蛇口の2025年度業績説明会で、就任から半年未満の会長朱文凱がこの言葉で冒頭を飾った。

これは、同社の経営陣の人事調整後、初めての公式な場への登場だ。2025年9月、招商蛇口は中核ポジションの交代を完了し、朱文凱が会長に就任、聶黎明が総経理に就いた。

新チームが引き継いだのは、利益が大きく落ち込んだ年度の成績表だ。年報によると、2025年の招商蛇口は営業収入1547.28億元で、前年同期比13.53％減少した。上場企業の株主に帰属する純利益は10.24億元で、前年同期比74.65％の大幅減少。非経常損益控除後の純利益は1.69億元で、前年同期比93.1％の減少となった。

間違いなく、この新会長と新体制の前に突き付けられているのは、市場の難題だ。

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「高値土地争奪」の後遺症

棚卸資産の減損が利益のブラックホール

利益指標の全面的な下落は、招商蛇口のこの年報で最も目立つ問題だ。

2025年通年で、招商蛇口の株主に帰属する純利益はわずか10.24億元にとどまり、前年同期比74.65％の減少。粗利益率は13.76％に低下し、前年同期比0.85ポイントの下落。純利益率はわずか0.45％にとどまる。

総経理の聶黎明は、投資家の関心に対し、業績悪化の原因を三つ挙げた。一つは、業界の景気循環に伴う調整による数量と価格の同時下落の衝撃。二つ目は、44.1億元の減損損失を計上したこと。三つ目は、原価法で会計処理した投資不動産の減価償却費37億元を計上し、当期の利益を圧迫したことだ。

このうち、招商蛇口は慎重な原則に基づき、合計44.1億元の資産減損引当金を計上し、これが当期利益に直接的な打撃を与えたと説明している。その裏には、過去数年にわたり土地取得に積極的だった姿も浮き彫りになっている。

年報によると、2025年に同社は合計43区画の土地を取得し、2024年から17区画増加。総地価は938億元で、前年同期比93％増、土地取得額はほぼ倍増した。

投資配置を見ると、主要都市は依然として招商蛇口の主な投資先だが、一部のプロジェクトでは土地取得時の坪単価が高すぎた。特に2020年から2022年にかけて取得した主要都市の高値土地は、市場の下落とともに、これらの高値プロジェクトは販売圧力や価格逆転のリスクに直面し、多額の棚卸資産の値下げ引当を余儀なくされ、「利益のブラックホール」となった。

年報によると、2025年の棚卸資産の値下げ引当は32.68億元に達した。そのうち、重庆招商渝天府の一つのプロジェクトだけで8.79億元を計上。2021年に取得したこのプロジェクトは、当時のプレミアム率が約130％だった。厦门湾湖臻境も2025年に4.33億元を計上し、当期の利益に直接影響を与えた。

観察から、値下げ引当が高水準のプロジェクトは必ずしも三・四線都市に集中しているわけではなく、重庆、深圳、厦门などの主要都市の一部プロジェクトでも大きな減損が見られる。これは、高格付け都市でも、プロジェクトの位置づけやコストが高すぎたり、エリア内の競争が激しい場合には、販売圧力や損失リスクに直面することを示している。

さらに注目すべきは、こうした減損を計上した棚卸資産が将来売却され、収益化される際、帳簿上の原価がすでに減損引当で調整されているため、実際に計上される粗利益率は非常に低く（0やマイナスもあり得る）。つまり、これらのプロジェクトの利益は2025年に前倒しで「消化」されており、今後の利益成長には寄与し得ない。

それでも招商蛇口は高値土地取得をやめていない。2025年3月、成都高新区の土地を70％超のプレミアム率で取得し、成都の坪単価記録を更新。深圳では、前海の住宅地を86％のプレミアム率で取得し、深圳の「地王」記録を更新した。

業界全体が販売の遅れと利益圧迫の中、これらの「地王」土地をどう処理し、再び足かせとなるのか――新チームの課題となる。

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品質とブランドのミスマッチ

売上高は前年同期比約10％減

上場不動産企業の財務報告において、営業収入は過去に契約済みのプロジェクトの引き渡し状況を反映している。2025年、招商蛇口の開発事業の営業収入は前年同期比16.33％減少し、過去数年の販売・消化の弱さを裏付けている。

業績説明会で招商蛇口の経営陣は、2025年の全口径販売額で4位に位置し、業界内の順位も上昇したと述べた。しかし、絶対額を見ると、2025年の全口径販売額は約1960億元で、前年同期比10％超の減少だ。

販売圧力の背景には、招商蛇口の製品品質と企業ブランドのズレがある。

招商蛇口の経営陣によると、2025年の上位5都市の全口径販売額はすべて100億元超。上海は500億元超でトップに返り咲き、北京は193億元で初めてトップ5入り。杭州は169億元で歴史的な4位に入り、深圳は150億元超で3位を維持、成都も100億元超でトップ5入りした。

副総経理の吕斌は、業績説明会で「この成績は容易に得られたものではない」と繰り返し強調した。

問題は、顧客が資金を投入して招商蛇口の市場地位を築いた一方で、提供される住宅の品質に関して頻繁にクレームが出ていることだ。

上海の重鎮エリアでは、「招商」時代の売り文句を掲げた販売が、実物と異なるとオーナーから苦情が寄せられた。宣伝された「森系住宅」「公園内の家」が、引き渡し時には緑化が縮小され「平らな飛行場」のようになっていた。約束された「人と車の分離」も実現せず、オーナーは虚偽宣伝ではないかと疑っている。アフターサービスでも、改善要請に長時間応じず、対応も曖昧で、こうした態度が信頼を損ね、ブランドイメージに悪影響を与えている。

杭州では、招商蛇口が開発した「招商翠印府」の洪水リスク評価を行っていなかったと住民から指摘されている。販売過程でも、西側の1.7メートルの高低差や洪水に囲まれた環境についての情報を隠し、意図的に曖昧にしていた疑いもある。さらに、このプロジェクトは品質の模範とされているが、実際の引き渡しは内容と異なり、住宅の品質問題が地元政府の関心も呼んでいる。

2026年の販売見通しについて、吕斌は「『下げ止まり・回復基調』の政策が確立されることで、市場は安定に向かう見込みだが、都市間の格差は引き続き続く」と述べている。同氏は、2026年の全口径販売計画は昨年とほぼ同水準で、「販売に応じて生産を決める」「販売に応じて投資を決める」という慎重な原則を堅持し、規模拡大を追わず、質と回収を重視した成長を目指すとした。

業界が「規模第一」から「製品とサービス」へと転換する流れの中、朱文凱は業績説明会で招商蛇口の「第十五次五カ年計画」の戦略方向を明示した。すなわち、開発の質を高め、運営を強化し、サービスを拡大し、リスク管理を徹底することで、従来のデベロッパーから「デベロッパー＋運営事業者＋サービス事業者」への変革を推進する。今後は、コア戦略に集中し、「良い家」づくりを中核に、製品と引き渡しの品質向上を図ると述べた。

新経営陣にとって、利益指標の回復だけでなく、市場をリードし投資収益を実現することも重要な課題だ。

当直編集委員：苏志勇

編集責任者：李紅梅、温紅妹