代建業界は淘汰の時期に入り、業界関係者はわずか40社だけが生き残ると予測している

AIに聞く·なぜ代建市場規模の成長で生き残れる企業は40社だけなのか？

4年の急成長を経て、代建業界は成熟段階に向かっています。

第三者研究機関クレアリが発表したデータによると、2025年には、代建新規開発規模の上位10社の集中度が70％を超え、総合能力ランキングの変動幅が明らかに縮小します。全体として、企業競争の構図は相対的に安定した段階に入ります。業界では、2026年にマタイ効果がさらに強化されると予測されています。

これは市場競争の強度が弱まることを意味しません。2025年以降、業界は引き続き料金の低下や同質化競争などの困難に直面しています。また、新築住宅市場の販売の影響を受け、多くの企業が回収の問題にも直面しています。

中指研究院の企業研究総監劉水氏は、今後の厳しい業界競争に直面する中で、代建企業は全産業チェーンの資源を調整・統合し、自社の産業チェーンに依存して、設計から販売、運営管理までの全産業チェーン資源を効率的に動員し、「代建+」の統合ソリューションを提供する必要があると考えています。

「残る」企業は40社を超えない

代建市場規模はまだ拡大を続けています。クレアリの監視によれば、2025年には代建市場の新規開発面積が2.45億平方メートルに達し、前年比14％の成長を記録し、2024年の成長率が1ポイント上昇し、全体の規模は歴史的な新高を更新します。

各企業の新規開発面積の状況を詳しく見ると、このような成長は普遍的には存在しないことがわかります。上述の機関のデータによると、2025年には代建新規開発規模の上位10社の集中度が77％に達し、2024年より6ポイント増加しました。上位5社の新規開発面積の割合は45％に達しています。

実際、過去2年間で代建企業の総合能力ランキングの変動幅は縮小しています。『2025年中国不動産企業代建総合能力TOP30』によれば、総合能力上位10社を見た場合、2024年、2023年と比較して、2025年のトップ5社はほぼ前二年と重なっています。緑城管理、藍城グループ、潤地管理、金地管理の4社は3年連続でTOP5にランクインしています。総合能力ランキング11-20位の企業の変動率も縮小しており、2025年は2024年に比べて約30％の変動率となっています。

上述の機関は、企業の総合能力ランキングの変動幅が縮小し、重複度が高まっているのは、一方で多くの不動産企業が代建業務に参入しているものの、実際に市場に定着し、継続的に展開できる企業の数は限られており、40社を超えないからだと指摘しています。もう一方で、1年以上の洗牌と調整を経て、現在の代建業界の「トップ」と「ミドル」の構図は相対的に安定した段階に入っています。

注目すべきは、2025年以降、代建に参入する企業の数は増加していないことです。クレアリは、スケールの魅力や企業主体の積極性から見て、今後新たに代建業務に参入する企業の可能性は低いと述べています。参入企業は飽和状態に近いです。しかし、この過程において、市場競争は依然として激しく、企業は市場シェアを奪うために頭をひねっています。重要な施策の一つは、料金を引き下げることです。価格競争は2025年にも続いています。

億翰智庫が発表したデータによれば、利益空間の観点から見ても、商業代建管理費の料金は継続的に圧力を受けており、料金が2％未満のプロジェクトの割合は45％に達し、2％-3％の料金のプロジェクトの割合は36％を超え、両者の合計は80％を超えています。従来の利益モデルは厳しい試練に直面しています。

このような状況下でも、トップ企業も同様に利益圧力に直面しています。緑城管理が最近発表した利益警告では、同社は2025年の株主帰属純利益が前年比で約40％から50％減少することを予測しており、「減少は代建業界の競争の激化、プロジェクト収入の減少、及び人件費の硬直性による粗利の減少が主な原因です」と述べています。

注目すべきは、あるトップ代建企業の関係者が記者に対し、新規プロジェクトのパフォーマンスは良好だが、新築住宅の販売不振の影響で、昨年下半期の回収が難しくなり、相応にサプライヤーへの支払いの期間も延び、経営圧力が増していることを明らかにしたことです。クレアリは、今後価格競争が続く場合、業界は「規模成長、利益下落」の困難に陥ると指摘しており、大量の中小プレーヤーが赤字で退出するリスクに直面することになります。

企業の総合能力の選別

代建業界の市場容量について、業界内では比較的楽観的な見通しが維持されています。クレアリは、地方の城投プラットフォーム開発需要が継続的に解放され、保障住宅の建設がピークに達し、ストック更新や不良資産の活用需要が拡大することで、市場規模は依然として安定的に拡大するだろうと考えています。

しかし、如何にして不動産市場の調整期間における苦痛、プロジェクトの操盤難易度が上がり、許容度が低下し、部分的な潜在委託者の市場参入意欲が低下する背景の中で、困難を突破し市場シェアを奪取するのか？異なるタイプの企業は異なる対応策を持っています。

クレアリは、トップ代建企業にとっての核心は、ブランドと製品力の優位性を継続的に強化し、高付加価値の市場化プロジェクトをロックし、規模の優位性を維持し、同時にデジタル管理と産業チェーン資源の統合を通じてコスト削減と効率化を図り、料金低下圧力に対抗することだと考えています。

実際、企業は市場競争の中での重点が総合能力の体系的な選別にシフトしています。龍湖龍智造の関係者は、2025年以降、委託者の核心的な要求がブランドの背書や管理の提供から、全過程での可視化された価値の実現へと移行していることに気づいています。すなわち、実際にプロジェクトの去化、コスト管理、納品の保障、リスク管理を実現できるかどうかです。

製品力は価値実現の核心的な支柱の一つといえます。現在、不動産市場が底打ちしている中で、正確に市場需要に合致する「良い家」が市場を活性化させる鍵です。

ある代建企業の華東地域の市場責任者は、企業がカスタマイズサービスの専門家となる必要があると指摘しています。異なる地域市場において、異なるプロジェクトや異なる委託者に応じて、それぞれの特徴に基づいて、一つ一つの対策を実施し、異なるタイプの「良い家」を提供する必要があります。

例えば、大都市ではオープンスペースの要求が高まっており、老板電器のイノベーション研究院の調査によれば、一線都市のオープンキッチンの形態全体の占有率は56.4％に達し、160平方メートル以上の住居では7割に達しています。一方、西南地域では、地元に家族の大集まりの習慣があり、それに応じて、より広いリビングルームを設計した製品が用意されています。

中指院の監視によると、2025年には、多くの代建企業が製品をアップグレードし、地域初の特色プロジェクト（四代宅など）を創造し、市場の空白を占め、「首盤効果」を形成しています。競合製品が不足している状況でも、低エネルギー都市においても、価格戦略において大きな優位性を発揮し、迅速な去化を実現しています。例えば、福建省浦城では、建発更新が地元初の「良い家」政策に合致した四代宅プロジェクトを代建し、開盤当月に70戸を去化し、闽北で第一位となりました。

さらに、成熟したコスト管理能力は、プロジェクトの初期から超過支出リスクを回避し、料金空間が狭まる背景の中で、プロジェクトの利益を保障するのに役立ちます。龍湖龍智造の関係者によると、龍湖グループが長年にわたり蓄積してきたサプライチェーンシステムと集約購買の優位性を基に、自社開発のデジタルツールと組み合わせることで、プロジェクトの開始段階で全口径のコスト計画とリスクの固定を実現し、実施過程において動的に監視・警告を行っています。「浙江のあるプロジェクトは優れたコスト管理により、委託者から1000万元を超えるインセンティブを得ました」。

ミドル企業にとって、劉水氏は、ブランドや規模においてトップ企業との正面競争を避け、「地域深耕と差別化された細分化トレンド」を構築することが突囲の核心であると考えています。属地化の人脈資源、政策理解、サプライチェーンコストの優位性を活用して、トップ企業が下位市場や中小不動産プロジェクトに沈むことを避け、また商業複合体などの細分化されたトレンドに展開し、限られた資源を特定の専門能力の磨きに投入する必要があります。

上述の代建企業の華東地域の市場責任者は、市場と委託者がまだ不確定な状況において、代建企業が所在都市に対する熟知度、市場や顧客の理解力、専門的な操盤能力、経営課題解決能力、製品力、サービス力などが、プロジェクトを承接する不確実性の中で最も確実な基盤であると考えています。

（この記事は第一財経からの転載です）