AIに質問 · 万科の債務リスクの下、独立の道が直面する懸念は何か？
“
万物云にとって、業界の共通の圧力に加え、最大の関連会社である万科からの債務が最も制御不能なリスクポイントとなっている。かつては安定したビジネス供給者であったが、今や財務リスクの伝播源となっている。
中房新聞記者 许倩丨北京報道
不動産業界の調整の波が上下流を巻き込む中、かつて母会社に依存して急成長を遂げた不動産企業系のプロパティ企業は、集団的に痛みを迎えている。
3月19日の夜、万科傘下のプロパティ企業のリーダーである万物云は、2025年の業績報告を提出した。営業収入は前年比微増の2.7%で372.7億元に達したが、純利益は38%の大幅減少で、わずか7.72億元に留まった。
利益の急落の背後には、万科に対する関連債務の7.43億元の減損計上という避けられない事情があり、また、プロパティ業界が一般的に直面しているプロパティ費用の回収困難や新たに引き渡された住宅地の空室率の高騰による経営圧力を反映している。より重要なのは、万物云が数年間推進してきた「万科からの脱却」プロセスが深い水域に突入していることだ。
株主への手紙の中で、万物云の会長である朱保全は、現在の住宅市場が良くないことを率直に認め、新たに引き渡された住宅の30%以上が未販売である可能性があると述べた。販売済みの部分のオーナーの未入居による空室率も低くなく、支払い負担がさらに増している。売掛金を減少させるために、同社は不動産企業の債務を物件で相殺するアレンジメントに参加せざるを得ないが、相殺される資産はしばしば減損リスクに直面する。
「10年前、私たちは深圳であるトップ不動産企業が開発したプロジェクトを引き受けた。その時、私は驚いた。彼らの下のプロパティが関連不動産企業の開発プロジェクトを放棄することができるとは思わなかった。2025年、私たちは天津で初めて関連企業が開発したプロジェクトから撤退した。これは歴史的な内部の赤線を突破することだ」と朱保全は述べた。
業績発表後、万物云の株価は圧力を受けた。3月20日に5.79%下落し、3月23日にさらに5.98%下落し、16.51香港ドル/株で取引を終えた。市場の信頼を安定させるために、同社は3月20日に27万株を買い戻し、473.46万香港ドルを費やし、経営陣が会社の長期的な価値を認識し、護持の意図を示した。
サービス面から見ると、プロパティサービス業界は長期的な規制の隙間から、さまざまな乱収入、サービスの著しい縮小、公共の収益の行方が不明、違法な徴収、強制的なサービスの束縛などの乱象が、多くの人々の悩みの種となっている。昨年、中央纪委はプロパティサービス業界のさまざまな乱象に注目し、全国規模のプロパティ分野の基層反腐敗の嵐が幕を開けた。
━━━━
利益の低下
2025年の万物云の業績報告は、非常に対照的な「分裂」特性を示している。営業収入は微小な正成長を維持し、営業キャッシュフローの純額は16.9億元、貨幣資金は120.9億元で、有利子負債はないため、財務の基本面は安定している。しかし、純利益は大幅に低下し、収益性は深刻な打撃を受けている。
核心の問題は、万科との間の債権危機と関連業務の負担に直接指摘される。財務報告によると、2025年の万物云の信用減損損失は前年比で大幅に増加し5.67億元であり、その大部分は万科およびその関連会社に対する債権の減損計上から来ている（前年比で4.83億元増加）。2025年末時点で、万物云の万科に対する関連債権は20.64億元に達し、2024年末の24.46億元からは減少したものの、全体の債権の中での割合は依然として高い。
不動産業界の流動性が持続的に圧迫される中、万科自身も開発業務の減速や資金回収の圧力に直面しており、これが直接的に万物云の関連会社の回収に支障をきたし、大量の資金が占有され、減損計上によってリスクを消化せざるを得ず、結果として同社の純利益を飲み込んでいる。
この問題は万物云だけのケースではなく、万物云は母会社の影響をより顕著に受けている。データによると、2025年の全国のプロパティ500強企業の平均プロパティ費用回収率は71%にまで低下しており、空室の増加、オーナーの支払い意欲の低下、開発業者の債務遅延などの問題が、プロパティ企業の収益空間を圧迫している。
万物云の最高運営責任者である何曙華は、万物云自身の新規プロジェクトの空室率は約30%で、開発業者の残りの物件やオーナーが未入居の物件を含んでおり、料金の徴収が難しく、割引の可能性もあると述べている。さらに、不動産市場の価格要因がオーナーの支払い意欲に影響を及ぼし、不動産業界のパフォーマンスがプロパティ側に持続的に伝播している。
万物云にとって、業界の共通の圧力に加え、最大の関連会社である万科からの債務が最も制御不能なリスクポイントとなっている。かつては安定したビジネス供給者であったが、今や財務リスクの伝播源となっている。これが万物云が「万科からの脱却」を加速する決意の核心的な引き金でもある。
より深いレベルの圧力は、関連業務の縮小と利益の低下から来ている。過去数年間、万科の新築物件の引き渡し、現場サービス、不動産関連のプロパティが万物云に安定したビジネス基盤を提供し、初期の急速な拡張の核心的な強みとなっていた。しかし、万科の開発業務が失速し、新規プロジェクトが大幅に減少する中、万物云が高リスクの関連業務を積極的に削減することにより、万科からの収入が持続的に減少している。
収入構造から見ると、2025年、万物云傘下の循環型ビジネスの収入（住宅、商業および都市統合空間のプロパティサービスおよび関連技術解決策サービスなど）は334.02億元で、前年比8.5%増加し、グループ全体の収入の89.7%を占めている。一方、関連取引の収入はわずか22.39億元で、前年比11.97億元減少し、総収益に占める比率は5年前の20%超、2024年の9.5%から大幅に6%に減少している。
「万科からの脱却」は可能か
「これは会社の自主的な管理の結果であり、短期的には確かに圧力をもたらす。関連業務の縮小により、収入と粗利益が相応に減少する。しかし、長期的には、これは収入構造の最適化、経営品質の向上、ビジネスの独立性を強化するための必然的な道である」と万物云の財務責任者である王緒斌は業績会議で説明した。
注目すべきは、開発業者の業務と減損損失の影響を除外すると、万物云の2025年のコア純利益は前年比11.1%増加することだ。
万物云の「万科からの脱却」は突発的な行動ではなく、数年にわたる受動的な対応から能動的な計画への漸進的な改革である。上場当初、万物云は市場化、独立化の発展方向を確立したが、不動産業界の持続的な低迷により、このプロセスは加速せざるを得なかった。ビジネスの多様化から関連リスクの完全な切断まで、どのステップも痛みを伴っている。
ビジネス構造の面では、万物云は「母会社への依存」から「市場主導型」への転換を完了した。2025年末時点で、同社の非開発者業務の収入は347.2億元で、前年比8.4%増加し、総営業収入の94%に近づいている。住宅プロパティの中で、第三者独立開発者プロジェクトの割合は62.7%に達し、商業サービス分野の第三者プロジェクトの割合はさらに86%を超えている。
経営判断の面では、万物云は「万科プロジェクトを優先的に受け入れる」という従来のモデルを完全に打破し、利益性と回収能力を核心基準としてビジネスを選別するように転換し、さらにはリスクの高い関連プロジェクトから積極的に撤退することもある。
万物云の経営陣によると、2025年には初めて万科関連企業が開発したプロジェクトから撤退し、経営の赤線を明確に定義した。すなわち、明確な回収経路がないプロジェクトは慎重に受け入れ、空室率が20%を超えるプロジェクトは慎重に受け入れ、回収サイクルが2ヶ月を超える既存業務は厳格に管理する。
関連取引が縮小する一方で、空いている市場の拡張能力がその隙間を埋める。2025年、万物云はストック市場で247の住宅プロジェクトを取得し、新しい契約年収は14.22億元で前年比21.1%増加した。その中で「弾力的価格設定」モデルを通じて51のプロジェクトを取得し、ストック市場で70%の入札成功率を維持した。
同時に、テクノロジーによる支援が行われ、コスト削減と効率向上が図られた。2025年、万物云は1400以上のAIエージェントを立ち上げ、9名のAI社員を正式に導入し、デジタル手法を通じて人材配置を最適化し、行政経費を圧縮した。年間の行政経費は前年比で1.98億元減少し、費用率は前年比で0.7ポイント低下した。また、「蝶城」戦略を継続的に進めており、2025年末までに690のストリートレベルの蝶城をカバーし、地域集中運営と労働力の再利用を通じてサービス効率を向上させ、単一プロジェクトの運営コストを削減している。
万物云の「万科からの脱却」は孤立した事例ではなく、全体の不動産企業系プロパティの共通の運命である。碧桂園サービス、緑城サービスから保利プロパティ、華潤万象生活に至るまで、トップ不動産企業系プロパティはそれぞれ異なる程度で「母体からの脱却」を進め、第三者市場を拡張している。
朱保全は、不動産業界はすでに「戦国時代」に全面的に突入しており、優れた標的の競争が白熱化していると考えている。2025年、万物云は280回の入札に参加し、196回の入札に成功した。入札に成功しなかったプロジェクトの半数以上は、地域の小規模なプロパティや地方国営企業に敗れている。万物云にとって、「万科からの脱却」後にはこの激しい競争に直面しなければならない。しかし、朱保全は、今後持ちこたえる企業は数倍の成長を得ることができると考えており、市場の構図は10万社レベルから1万社レベルに変化していると述べている。未来の核心的な競争力は、関連プロジェクトの多さではなく、市場拡張能力、精密なサービス能力、コスト管理能力となるだろう。
2026年の業績動向について、万物云の経営陣も明確な判断を示している。取締役会の秘書である黄旻は業績会議で、外部環境の変動が依然として存在し、空室問題が短期的に完全に解決されることは難しいため、2026年中期の業績は一定の波動があるかもしれないが、年間の核心目標は明確で、全体の安定を目指すと述べた。
万物云の経営陣の発言に対して、プロパティサービスの「衣食父母」であるオーナーには異なる見解がある。3月13日、安徽省芜湖市鸠江区の住宅都市建設交通運輸局は最近、南京万科プロパティ管理有限公司芜湖分公司に対して通報し、いくつかの罰則決定を下した。
2025年12月22日、安徽省安全生産督導チームは鸠江区万科城（北区）小区に対して「ダブルランダム」検査を行い、現場で消防通路や管道井に雑物が堆積していること、管道井の煙感知器の防塵カバーが外されていないこと、地下1階の消防ファンが起動できないこと、防火シャッターの故障、消防ポンプ室の湿式警報弁の圧力計に圧力がないことなど、多数の重大な消防安全リスクが発見された。これらの問題は、そのプロジェクトのプロパティサービス企業が安全意識が薄く、主体責任が曖昧で、日常の巡回が不足しており、施設の維持管理が無効になっていることを露呈しており、住民の生命財産安全に重大な脅威を与えているもので、性質が重大で影響も悪化している。
一方で、プロパティ企業は利益を追求し続けているが、オーナーはプロパティ企業のサービスの質と価格が一致しないことに長い間不満を抱いている。万物云も同様の問いに直面している。断臂の求生の後、万物云の真の独立成長の道はまだ始まったばかりであり、商業の脚本の中で、資本の野蛮な成長の後には、しばしば清算と再生が伴う。数年前、不動産の「三高」時代にプロパティ企業が狂ったように上場し、成長曲線はサービス品質や商業信用と完全には一致していなかった。
これは、すべてのプロパティ企業に直面する課題であり、万物云も例外ではない。
当番編集委員：苏志勇
**編集者：马琳 温红妹 **
338.05K 人気度
65.27K 人気度
20K 人気度
342.33K 人気度
810.64K 人気度
純利益が約4割減少！万物云、「万科離れ」後の展望は？丨財務報告観察
AIに質問 · 万科の債務リスクの下、独立の道が直面する懸念は何か？
“
万物云にとって、業界の共通の圧力に加え、最大の関連会社である万科からの債務が最も制御不能なリスクポイントとなっている。かつては安定したビジネス供給者であったが、今や財務リスクの伝播源となっている。
中房新聞記者 许倩丨北京報道
不動産業界の調整の波が上下流を巻き込む中、かつて母会社に依存して急成長を遂げた不動産企業系のプロパティ企業は、集団的に痛みを迎えている。
3月19日の夜、万科傘下のプロパティ企業のリーダーである万物云は、2025年の業績報告を提出した。営業収入は前年比微増の2.7%で372.7億元に達したが、純利益は38%の大幅減少で、わずか7.72億元に留まった。
利益の急落の背後には、万科に対する関連債務の7.43億元の減損計上という避けられない事情があり、また、プロパティ業界が一般的に直面しているプロパティ費用の回収困難や新たに引き渡された住宅地の空室率の高騰による経営圧力を反映している。より重要なのは、万物云が数年間推進してきた「万科からの脱却」プロセスが深い水域に突入していることだ。
株主への手紙の中で、万物云の会長である朱保全は、現在の住宅市場が良くないことを率直に認め、新たに引き渡された住宅の30%以上が未販売である可能性があると述べた。販売済みの部分のオーナーの未入居による空室率も低くなく、支払い負担がさらに増している。売掛金を減少させるために、同社は不動産企業の債務を物件で相殺するアレンジメントに参加せざるを得ないが、相殺される資産はしばしば減損リスクに直面する。
「10年前、私たちは深圳であるトップ不動産企業が開発したプロジェクトを引き受けた。その時、私は驚いた。彼らの下のプロパティが関連不動産企業の開発プロジェクトを放棄することができるとは思わなかった。2025年、私たちは天津で初めて関連企業が開発したプロジェクトから撤退した。これは歴史的な内部の赤線を突破することだ」と朱保全は述べた。
業績発表後、万物云の株価は圧力を受けた。3月20日に5.79%下落し、3月23日にさらに5.98%下落し、16.51香港ドル/株で取引を終えた。市場の信頼を安定させるために、同社は3月20日に27万株を買い戻し、473.46万香港ドルを費やし、経営陣が会社の長期的な価値を認識し、護持の意図を示した。
サービス面から見ると、プロパティサービス業界は長期的な規制の隙間から、さまざまな乱収入、サービスの著しい縮小、公共の収益の行方が不明、違法な徴収、強制的なサービスの束縛などの乱象が、多くの人々の悩みの種となっている。昨年、中央纪委はプロパティサービス業界のさまざまな乱象に注目し、全国規模のプロパティ分野の基層反腐敗の嵐が幕を開けた。
━━━━
利益の低下
2025年の万物云の業績報告は、非常に対照的な「分裂」特性を示している。営業収入は微小な正成長を維持し、営業キャッシュフローの純額は16.9億元、貨幣資金は120.9億元で、有利子負債はないため、財務の基本面は安定している。しかし、純利益は大幅に低下し、収益性は深刻な打撃を受けている。
核心の問題は、万科との間の債権危機と関連業務の負担に直接指摘される。財務報告によると、2025年の万物云の信用減損損失は前年比で大幅に増加し5.67億元であり、その大部分は万科およびその関連会社に対する債権の減損計上から来ている（前年比で4.83億元増加）。2025年末時点で、万物云の万科に対する関連債権は20.64億元に達し、2024年末の24.46億元からは減少したものの、全体の債権の中での割合は依然として高い。
不動産業界の流動性が持続的に圧迫される中、万科自身も開発業務の減速や資金回収の圧力に直面しており、これが直接的に万物云の関連会社の回収に支障をきたし、大量の資金が占有され、減損計上によってリスクを消化せざるを得ず、結果として同社の純利益を飲み込んでいる。
この問題は万物云だけのケースではなく、万物云は母会社の影響をより顕著に受けている。データによると、2025年の全国のプロパティ500強企業の平均プロパティ費用回収率は71%にまで低下しており、空室の増加、オーナーの支払い意欲の低下、開発業者の債務遅延などの問題が、プロパティ企業の収益空間を圧迫している。
万物云の最高運営責任者である何曙華は、万物云自身の新規プロジェクトの空室率は約30%で、開発業者の残りの物件やオーナーが未入居の物件を含んでおり、料金の徴収が難しく、割引の可能性もあると述べている。さらに、不動産市場の価格要因がオーナーの支払い意欲に影響を及ぼし、不動産業界のパフォーマンスがプロパティ側に持続的に伝播している。
万物云にとって、業界の共通の圧力に加え、最大の関連会社である万科からの債務が最も制御不能なリスクポイントとなっている。かつては安定したビジネス供給者であったが、今や財務リスクの伝播源となっている。これが万物云が「万科からの脱却」を加速する決意の核心的な引き金でもある。
より深いレベルの圧力は、関連業務の縮小と利益の低下から来ている。過去数年間、万科の新築物件の引き渡し、現場サービス、不動産関連のプロパティが万物云に安定したビジネス基盤を提供し、初期の急速な拡張の核心的な強みとなっていた。しかし、万科の開発業務が失速し、新規プロジェクトが大幅に減少する中、万物云が高リスクの関連業務を積極的に削減することにより、万科からの収入が持続的に減少している。
収入構造から見ると、2025年、万物云傘下の循環型ビジネスの収入（住宅、商業および都市統合空間のプロパティサービスおよび関連技術解決策サービスなど）は334.02億元で、前年比8.5%増加し、グループ全体の収入の89.7%を占めている。一方、関連取引の収入はわずか22.39億元で、前年比11.97億元減少し、総収益に占める比率は5年前の20%超、2024年の9.5%から大幅に6%に減少している。
━━━━
「万科からの脱却」は可能か
「これは会社の自主的な管理の結果であり、短期的には確かに圧力をもたらす。関連業務の縮小により、収入と粗利益が相応に減少する。しかし、長期的には、これは収入構造の最適化、経営品質の向上、ビジネスの独立性を強化するための必然的な道である」と万物云の財務責任者である王緒斌は業績会議で説明した。
注目すべきは、開発業者の業務と減損損失の影響を除外すると、万物云の2025年のコア純利益は前年比11.1%増加することだ。
万物云の「万科からの脱却」は突発的な行動ではなく、数年にわたる受動的な対応から能動的な計画への漸進的な改革である。上場当初、万物云は市場化、独立化の発展方向を確立したが、不動産業界の持続的な低迷により、このプロセスは加速せざるを得なかった。ビジネスの多様化から関連リスクの完全な切断まで、どのステップも痛みを伴っている。
ビジネス構造の面では、万物云は「母会社への依存」から「市場主導型」への転換を完了した。2025年末時点で、同社の非開発者業務の収入は347.2億元で、前年比8.4%増加し、総営業収入の94%に近づいている。住宅プロパティの中で、第三者独立開発者プロジェクトの割合は62.7%に達し、商業サービス分野の第三者プロジェクトの割合はさらに86%を超えている。
経営判断の面では、万物云は「万科プロジェクトを優先的に受け入れる」という従来のモデルを完全に打破し、利益性と回収能力を核心基準としてビジネスを選別するように転換し、さらにはリスクの高い関連プロジェクトから積極的に撤退することもある。
万物云の経営陣によると、2025年には初めて万科関連企業が開発したプロジェクトから撤退し、経営の赤線を明確に定義した。すなわち、明確な回収経路がないプロジェクトは慎重に受け入れ、空室率が20%を超えるプロジェクトは慎重に受け入れ、回収サイクルが2ヶ月を超える既存業務は厳格に管理する。
関連取引が縮小する一方で、空いている市場の拡張能力がその隙間を埋める。2025年、万物云はストック市場で247の住宅プロジェクトを取得し、新しい契約年収は14.22億元で前年比21.1%増加した。その中で「弾力的価格設定」モデルを通じて51のプロジェクトを取得し、ストック市場で70%の入札成功率を維持した。
同時に、テクノロジーによる支援が行われ、コスト削減と効率向上が図られた。2025年、万物云は1400以上のAIエージェントを立ち上げ、9名のAI社員を正式に導入し、デジタル手法を通じて人材配置を最適化し、行政経費を圧縮した。年間の行政経費は前年比で1.98億元減少し、費用率は前年比で0.7ポイント低下した。また、「蝶城」戦略を継続的に進めており、2025年末までに690のストリートレベルの蝶城をカバーし、地域集中運営と労働力の再利用を通じてサービス効率を向上させ、単一プロジェクトの運営コストを削減している。
万物云の「万科からの脱却」は孤立した事例ではなく、全体の不動産企業系プロパティの共通の運命である。碧桂園サービス、緑城サービスから保利プロパティ、華潤万象生活に至るまで、トップ不動産企業系プロパティはそれぞれ異なる程度で「母体からの脱却」を進め、第三者市場を拡張している。
朱保全は、不動産業界はすでに「戦国時代」に全面的に突入しており、優れた標的の競争が白熱化していると考えている。2025年、万物云は280回の入札に参加し、196回の入札に成功した。入札に成功しなかったプロジェクトの半数以上は、地域の小規模なプロパティや地方国営企業に敗れている。万物云にとって、「万科からの脱却」後にはこの激しい競争に直面しなければならない。しかし、朱保全は、今後持ちこたえる企業は数倍の成長を得ることができると考えており、市場の構図は10万社レベルから1万社レベルに変化していると述べている。未来の核心的な競争力は、関連プロジェクトの多さではなく、市場拡張能力、精密なサービス能力、コスト管理能力となるだろう。
2026年の業績動向について、万物云の経営陣も明確な判断を示している。取締役会の秘書である黄旻は業績会議で、外部環境の変動が依然として存在し、空室問題が短期的に完全に解決されることは難しいため、2026年中期の業績は一定の波動があるかもしれないが、年間の核心目標は明確で、全体の安定を目指すと述べた。
万物云の経営陣の発言に対して、プロパティサービスの「衣食父母」であるオーナーには異なる見解がある。3月13日、安徽省芜湖市鸠江区の住宅都市建設交通運輸局は最近、南京万科プロパティ管理有限公司芜湖分公司に対して通報し、いくつかの罰則決定を下した。
2025年12月22日、安徽省安全生産督導チームは鸠江区万科城（北区）小区に対して「ダブルランダム」検査を行い、現場で消防通路や管道井に雑物が堆積していること、管道井の煙感知器の防塵カバーが外されていないこと、地下1階の消防ファンが起動できないこと、防火シャッターの故障、消防ポンプ室の湿式警報弁の圧力計に圧力がないことなど、多数の重大な消防安全リスクが発見された。これらの問題は、そのプロジェクトのプロパティサービス企業が安全意識が薄く、主体責任が曖昧で、日常の巡回が不足しており、施設の維持管理が無効になっていることを露呈しており、住民の生命財産安全に重大な脅威を与えているもので、性質が重大で影響も悪化している。
一方で、プロパティ企業は利益を追求し続けているが、オーナーはプロパティ企業のサービスの質と価格が一致しないことに長い間不満を抱いている。万物云も同様の問いに直面している。断臂の求生の後、万物云の真の独立成長の道はまだ始まったばかりであり、商業の脚本の中で、資本の野蛮な成長の後には、しばしば清算と再生が伴う。数年前、不動産の「三高」時代にプロパティ企業が狂ったように上場し、成長曲線はサービス品質や商業信用と完全には一致していなかった。
これは、すべてのプロパティ企業に直面する課題であり、万物云も例外ではない。
当番編集委員：苏志勇
**編集者：马琳 温红妹 **