タイの富豪、仏系不動産販売

文/上海進深 嚴明会

過会から三ヶ月後、盤古雲曦はついに3月24日に預售証を取得した。

この昨年12月27日に過会したプロジェクトは、48戸の建面約153-200㎡の重層住宅を販売し、過会平均価格は59997元/㎡、主力総価格は930万～1300万元。

3月28日から4月1日までの間に認購を開始し、4月11日に販売を開始する予定。

同時に、第二弾として上市される一梯一戸の高層住宅の情報も公開され始めた。

市況に入る準備を進める中で、青浦新城の市場構造は明らかに変化している。

新しい顔ぶれが次々と登場し、取引の活気が持続的に高まっている。

昨年12月28日、聯発時光新澍が市場に登場し、その日に131戸を販売し、去化率は71％だった。

11月29日、青浦老城区の南厢観寧府が初めて開発され、22戸の連棟住宅と20戸の重層住宅が、64戸の有効認購をもって、2026年1月10日の開店日に公式に完売を発表した。

現在、これら二つのプロジェクトは引き続き販売を拡大している。

それに比べて、盤古雲曦は製品タイプで南厢観寧府の重層住宅と直接競合し、59997元/㎡の過会平均価格も後者の登録平均価格よりも8885元/㎡高い。プロジェクトの市場投入の重要な節目において、このような価格設定は市場に大きな圧力をかけている。

盤古地产の背後には、タイ最大の商業銀行である盤谷銀行の陳智深家族がいる。

この名前はタイの金融界で非常に有名だ。2025年時点で、その家族は107億ドルの資産を持ち、フォーブスのタイ富豪榜で31位に位置している。彼の背後にある盤谷銀行は、タイ最大の商業銀行である。

2007年に上海嘉定に進出して以来、盤古地产が上海で開発した住宅プロジェクトには、盤古天地、盤古嘉德、盤古園府、盤古箐峰華庭などがあり、その数は多くない。

その中で、盤古箐峰華庭プロジェクトでは、公区の地面が降格（宣伝では花崗岩とされているが実際はアスファルト）、外壁の色が宣伝と異なる（米白色が土黄色に変わった）、入居ロビーの内装が簡素であるなどの問題が発生し、住民からの苦情を招いた。

さらに議論を呼ぶのは、盤古製品の長期的な停滞だ。業界内では「一つの図面を十年使う」との評価も早くからあった。2009年の盤古天地から2019年の盤古園府、そしてその後の箐峰華庭まで、主力の間取りのロジックはほとんど変わっていない。

2024年11月27日、盤古は9.15億元の底値で青浦区青浦新城QPC1-0012単元57-01地块を競り落とし、折合の楼板価格は18000元/㎡となった。

土地取得から市況投入まで、16ヶ月の待機期間により、盤古は多くのウィンドウ期を逃してしまった。

このプロジェクトは青浦新城ビジネス区に位置し、17号線青浦新城駅に近く、建設中の示範区線や将来計画の嘉青松金線も利用可能だ。

設計計画によると、10棟の5～18階建て住宅を建設予定で、建面約120㎡の3房、約140㎡の洋房、約150～210㎡の重層住宅を供給する。

昨年9月中旬、販売センターとモデルルームが初めて一般公開された。

最初に販売された重層住宅は、プロジェクトの先頭を切る役割を担った。製品の詳細を見ると、過去の盤古製品と比べて、今回は確かに多くのアップグレードが見られる。

全シリーズが大面幅設計を採用し、すべてのトイレは地下室のトイレを含めて外に面した窓付きの真正の全明設計（採光井に面した窓のトイレではない）、多面採光井の配置により採光と通風効果を高めている。

上下の重層部分はすべて実用的に使用でき、上層には約2.2メートルの高さのロフト（約40㎡）が付与され、1～2のトイレ付き居住空間に改造可能。地下には約40㎡の地下室があり、こちらも全明のトイレが付いている。

また、重層住宅はすべて多入居設計を採用し、下層の入居扉は5つに達し、中層と上層もそれぞれ2つずつあり、各階にはエレベーター直通のアクセスがある。

しかしながら、このプロジェクトが激しい競争の中で青浦新城で成功できるかどうかは、価格設定後の市場の反応とブランド力が消費者の信頼を支えられるかにかかっている。