ホットコーナー 自社株選択データセンター相場センター資金フローシミュレーション取引 クライアント 今年に入って以来、A株市場の国有持株上場企業で多発しているのが買収・合併（M&A）案件で、これまでの不動産から他の主要事業へ転換することを企図しています。 A株の年次報告書の開示が集中する時期に入るのに伴い、不動産および不動産関連の多角的企業における資産評価減（減損）のリスクが継続して顕在化しています。3月24日、豫園股份（600655.SH）が2025年年報を公表し、大幅な資産評価減によって、同社は上場33年来で初めて親会社帰属の純利益が赤字になりました。 それに先立つ時期に、招商蛇口（001979.SZ）も、資産評価減の計上が42億元超であることを公告しました。中国中冶（601618.SH）は、棚卸資産、固定資産、投資不動産など各種の資産評価減引当の計上額が260億元超になる見込みだと予告しています。保利発展（600048.SH）は、資産評価減損失および信用評価減損失の合計が約69億元であると計上しました。万科A（000002.SZ）は、2025年の親会社帰属純利益の赤字見込みが約820億元であり、A株上場会社史上最大の単年度赤字を更新すると見込んでおり、主な要因は棚卸資産の評価減計上が450億〜550億元であることです。 不動産業界の調整局面を背景に、こうした企業の評価減事例は例外ではありません。より多くの、不動産資産を抱える上場企業が引き続き評価減の圧力に直面しており、市場は関連リスクの波及に警戒する必要があります。 第一財経の記者がWINDデータをもとに集計したところ、A株の90社余りの不動産開発企業および類似の不動産関連企業について、棚卸資産および投資不動産の期末の帳簿価額の合計は、2023年末で5.18万億元でしたが、2025年の第3四半期末には3.98万億元まで減少し、減少幅は23%でした。販売の消化（販売の進捗）が理由であるほか、資産評価減も重要な要因の一つです。 資産評価減18.89億元を計上、豫園股份は33年ぶりに赤字 豫園股份の2025年年報によると、同社は通年で親会社帰属の純利益が-48.97億元となりました。これは同社が1992年に上場して以来初めての年度赤字であり、核心的な理由は当期に計上した各種資産評価減引当の合計が18.89億元であることです。そのうち、不動産関連資産の評価減が占める割合は60%超で、業績を押し下げた中核要因となっています。 業界背景から見ると、豫園股份の巨額評価減は、業界環境と同社の戦略調整が同時に作用した結果です。1つは、2025年の国内不動産業界が引き続き低迷しており、全国の新築商品住宅の販売面積は前年同期比で8.7%減、販売額は前年同期比で12.6%減となっていることです。業界には販売消化（在庫の整理）の圧力が存在し、豫園股份の当年の不動産販売金額および販売面積はいずれも下落し、下落幅は50%前後、またはそれに近い水準に達しています。複数のプロジェクトがやむを得ず「値下げして数量確保」へと追い込まれ、資産評価減テストを引き起こしました。 もう1つは、同社が積極的な戦略の縮小を推進していることです。これまでの「不動産＋消費」の二本立ての主要事業モデルから、黄金・宝飾の中核事業に焦点を当てる方向へ転換し、不動産部門は中核的な成長ドライバーから非中核部門へ後退しました。同社は、業界調整期に複数の都市にまたがるプロジェクトについて棚卸資産の値下げ準備を計上し、ワンタイムで不動産リスクの負債を清算する選択をしました。 2025年における大幅な評価減の上積みと主業の下振れが重なり、親会社帰属の純利益を直接的に打ち抜き、同社は上場以来初の赤字となりました。 2025年末時点で、同社のジュエリー・ファッション事業の売上高構成比は60%超で、転換の効果は徐々に表れているものの、短期の業績は依然として評価減による押し下げの影響を受けています。 年報シーズンのリスク先読み警戒：評価減はまだ道の途中にある 豫園股份のような不動産関連企業に限らず、主要な不動産企業各社も巨額の資産評価減の圧力に直面しています。 3月17日、招商蛇口は、2025年度に計上する資産評価減引当の合計が42.70億元であり、そのうち棚卸資産の値下げ準備が32.69億元であると発表しました。今回の減損の計上は、同社の2025年度の親会社帰属純利益を直接的に29.18億元減少させます。 さらにさかのぼると、万科Aは2025年の親会社帰属純利益の赤字が約820億元になると予想しており、A株上場会社史上最大の単年度赤字を更新します。主な理由は、棚卸資産の評価減の計上が450億〜550億元であることに加え、投資不動産の公正価値損失および持分法適用関連プロジェクトの損失拡大が重なったためです。 美凱龍（601828.SH）は2025年の赤字見込みを180億〜225億元とし、主に投資不動産の公正価値の変動による損失126億〜215億元、および各種資産評価減引当45億〜57億元によるものとしています。不動産業界の不振や、家具小売需要の下振れが与えるマイナス影響が明確です。これは美凱龍の3年連続の赤字で、しかも赤字幅は年ごとに拡大しており、2025年には2018年の上場以来の累計利益をすべて赤字として食い尽くしました。 緑地控股（600606.SH）は、赤字見込みを160億〜190億元とし、リスクのある棚卸資産に対する評価減の計上、不動産・インフラ事業の売上高の下落、財務費用の増加など複数の要因によるものとしています。 華僑城A（000069.SZ）は、赤字見込みを130億〜155億元としており、文旅（文化・旅行）と不動産の二つの事業セグメントにおける評価減を含んでいます。テーマパーク、商業複合施設、住宅プロジェクトはいずれも、バリュエーション（評価額）の下落圧力に直面しています。 建発股份（600153.SH）は多角的な主要事業の企業として、不動産部門が2025年に52億〜100億元の赤字見込みです。建発股份は上場28年来で初めて年度赤字となります。主な理由は、棚卸資産の評価減、および美凱龍（建発股份が保有する同社株式の持分29.95%）によるマイナス影響によるものです。これには、株価下落による評価損だけでなく、紅星美凱龍の経営上の損失も負担する必要があるという点が含まれます。 中国中冶は年報の予告では黒字を見込む一方で、不動産事業は赤字であり、同時に棚卸資産、固定資産、投資不動産など各種資産の評価減引当を計上する予定額が260億元超になる見込みであると公告しています。 保利発展は、資産評価減損失および信用評価減損失の合計が約69億元であり、2025年度における親会社株主に帰属する純利益を約42億元減少させます。 こうした企業は評価減の圧力が大きい 業界関係者は、現在不動産業界が深い調整局面に直面していることから、以下のタイプの企業は不動産評価減リスクに直面する可能性があると提案しています。 第一類：従来型の多角化グループ。消費系、製造系、総合系の各グループが不動産に参入しており、不動産部門はかつて重要な利益源または成長の牽引役でした。 第二類：国有企業の改革における資産再編の企業。国有持株上場会社の買収・再編は継続的にスピードを上げています。第一財経の記者によると、今年に入ってからA株市場の国有持株上場会社では複数のM&A案件が発生しています。その中で「主業に集中」が中核的な方向性となっています。すなわち、一部の企業は評価減を通じて不動産リスクを清算し、一部の企業は買収・再編を通じて事業領域（走るレーン）を切り替えています。いずれも、国有企業の「スリム化と健康化、そして中核に集中する」改革方針に資するものです。 第三類：不動産から他の主要事業へ転換する企業でも、大額の評価減を計上して「軽装で臨む」必要があります。 記者がA株の99社の不動産開発企業および類似の不動産企業の、棚卸資産および投資不動産の期末における帳簿価額の合計の変化を集計しました。これは、業界の資産規模が縮小している勢いを直感的に反映しています。 データによると、2023年末のこの種の企業の棚卸資産および投資不動産の合計帳簿価額は5.18万億元でしたが、2025年の第3四半期末には3.98万億元まで低下し、減少幅は23%に達しています。この変化は一方で、不動産業界が低迷し続ける中でのプロジェクトの販売消化によってもたらされています。また他方で、企業が大規模に資産評価減を計上していることとも密接に関連しています。2025年の年報の全ての開示が完了すれば、この数値はさらに下がる見込みです。 大量の情報、精密な解釈はSina財経アプリで 責任者：石秀珍 SF183
豫园股份上場33年以来初の赤字：不動産関連企業が減損リスクを解放、「軽装で臨む」
ホットコーナー
自社株選択 データセンター 相場センター 資金フロー シミュレーション取引
今年に入って以来、A株市場の国有持株上場企業で多発しているのが買収・合併（M&A）案件で、これまでの不動産から他の主要事業へ転換することを企図しています。
A株の年次報告書の開示が集中する時期に入るのに伴い、不動産および不動産関連の多角的企業における資産評価減（減損）のリスクが継続して顕在化しています。3月24日、豫園股份（600655.SH）が2025年年報を公表し、大幅な資産評価減によって、同社は上場33年来で初めて親会社帰属の純利益が赤字になりました。
それに先立つ時期に、招商蛇口（001979.SZ）も、資産評価減の計上が42億元超であることを公告しました。中国中冶（601618.SH）は、棚卸資産、固定資産、投資不動産など各種の資産評価減引当の計上額が260億元超になる見込みだと予告しています。保利発展（600048.SH）は、資産評価減損失および信用評価減損失の合計が約69億元であると計上しました。万科A（000002.SZ）は、2025年の親会社帰属純利益の赤字見込みが約820億元であり、A株上場会社史上最大の単年度赤字を更新すると見込んでおり、主な要因は棚卸資産の評価減計上が450億〜550億元であることです。
不動産業界の調整局面を背景に、こうした企業の評価減事例は例外ではありません。より多くの、不動産資産を抱える上場企業が引き続き評価減の圧力に直面しており、市場は関連リスクの波及に警戒する必要があります。
第一財経の記者がWINDデータをもとに集計したところ、A株の90社余りの不動産開発企業および類似の不動産関連企業について、棚卸資産および投資不動産の期末の帳簿価額の合計は、2023年末で5.18万億元でしたが、2025年の第3四半期末には3.98万億元まで減少し、減少幅は23%でした。販売の消化（販売の進捗）が理由であるほか、資産評価減も重要な要因の一つです。
資産評価減18.89億元を計上、豫園股份は33年ぶりに赤字
豫園股份の2025年年報によると、同社は通年で親会社帰属の純利益が-48.97億元となりました。これは同社が1992年に上場して以来初めての年度赤字であり、核心的な理由は当期に計上した各種資産評価減引当の合計が18.89億元であることです。そのうち、不動産関連資産の評価減が占める割合は60%超で、業績を押し下げた中核要因となっています。
業界背景から見ると、豫園股份の巨額評価減は、業界環境と同社の戦略調整が同時に作用した結果です。1つは、2025年の国内不動産業界が引き続き低迷しており、全国の新築商品住宅の販売面積は前年同期比で8.7%減、販売額は前年同期比で12.6%減となっていることです。業界には販売消化（在庫の整理）の圧力が存在し、豫園股份の当年の不動産販売金額および販売面積はいずれも下落し、下落幅は50%前後、またはそれに近い水準に達しています。複数のプロジェクトがやむを得ず「値下げして数量確保」へと追い込まれ、資産評価減テストを引き起こしました。
もう1つは、同社が積極的な戦略の縮小を推進していることです。これまでの「不動産＋消費」の二本立ての主要事業モデルから、黄金・宝飾の中核事業に焦点を当てる方向へ転換し、不動産部門は中核的な成長ドライバーから非中核部門へ後退しました。同社は、業界調整期に複数の都市にまたがるプロジェクトについて棚卸資産の値下げ準備を計上し、ワンタイムで不動産リスクの負債を清算する選択をしました。
2025年における大幅な評価減の上積みと主業の下振れが重なり、親会社帰属の純利益を直接的に打ち抜き、同社は上場以来初の赤字となりました。
2025年末時点で、同社のジュエリー・ファッション事業の売上高構成比は60%超で、転換の効果は徐々に表れているものの、短期の業績は依然として評価減による押し下げの影響を受けています。
年報シーズンのリスク先読み警戒：評価減はまだ道の途中にある
豫園股份のような不動産関連企業に限らず、主要な不動産企業各社も巨額の資産評価減の圧力に直面しています。
3月17日、招商蛇口は、2025年度に計上する資産評価減引当の合計が42.70億元であり、そのうち棚卸資産の値下げ準備が32.69億元であると発表しました。今回の減損の計上は、同社の2025年度の親会社帰属純利益を直接的に29.18億元減少させます。
さらにさかのぼると、万科Aは2025年の親会社帰属純利益の赤字が約820億元になると予想しており、A株上場会社史上最大の単年度赤字を更新します。主な理由は、棚卸資産の評価減の計上が450億〜550億元であることに加え、投資不動産の公正価値損失および持分法適用関連プロジェクトの損失拡大が重なったためです。
美凱龍（601828.SH）は2025年の赤字見込みを180億〜225億元とし、主に投資不動産の公正価値の変動による損失126億〜215億元、および各種資産評価減引当45億〜57億元によるものとしています。不動産業界の不振や、家具小売需要の下振れが与えるマイナス影響が明確です。これは美凱龍の3年連続の赤字で、しかも赤字幅は年ごとに拡大しており、2025年には2018年の上場以来の累計利益をすべて赤字として食い尽くしました。
緑地控股（600606.SH）は、赤字見込みを160億〜190億元とし、リスクのある棚卸資産に対する評価減の計上、不動産・インフラ事業の売上高の下落、財務費用の増加など複数の要因によるものとしています。
華僑城A（000069.SZ）は、赤字見込みを130億〜155億元としており、文旅（文化・旅行）と不動産の二つの事業セグメントにおける評価減を含んでいます。テーマパーク、商業複合施設、住宅プロジェクトはいずれも、バリュエーション（評価額）の下落圧力に直面しています。
建発股份（600153.SH）は多角的な主要事業の企業として、不動産部門が2025年に52億〜100億元の赤字見込みです。建発股份は上場28年来で初めて年度赤字となります。主な理由は、棚卸資産の評価減、および美凱龍（建発股份が保有する同社株式の持分29.95%）によるマイナス影響によるものです。これには、株価下落による評価損だけでなく、紅星美凱龍の経営上の損失も負担する必要があるという点が含まれます。
中国中冶は年報の予告では黒字を見込む一方で、不動産事業は赤字であり、同時に棚卸資産、固定資産、投資不動産など各種資産の評価減引当を計上する予定額が260億元超になる見込みであると公告しています。
保利発展は、資産評価減損失および信用評価減損失の合計が約69億元であり、2025年度における親会社株主に帰属する純利益を約42億元減少させます。
こうした企業は評価減の圧力が大きい
業界関係者は、現在不動産業界が深い調整局面に直面していることから、以下のタイプの企業は不動産評価減リスクに直面する可能性があると提案しています。
第一類：従来型の多角化グループ。消費系、製造系、総合系の各グループが不動産に参入しており、不動産部門はかつて重要な利益源または成長の牽引役でした。
第二類：国有企業の改革における資産再編の企業。国有持株上場会社の買収・再編は継続的にスピードを上げています。第一財経の記者によると、今年に入ってからA株市場の国有持株上場会社では複数のM&A案件が発生しています。その中で「主業に集中」が中核的な方向性となっています。すなわち、一部の企業は評価減を通じて不動産リスクを清算し、一部の企業は買収・再編を通じて事業領域（走るレーン）を切り替えています。いずれも、国有企業の「スリム化と健康化、そして中核に集中する」改革方針に資するものです。
第三類：不動産から他の主要事業へ転換する企業でも、大額の評価減を計上して「軽装で臨む」必要があります。
記者がA株の99社の不動産開発企業および類似の不動産企業の、棚卸資産および投資不動産の期末における帳簿価額の合計の変化を集計しました。これは、業界の資産規模が縮小している勢いを直感的に反映しています。
データによると、2023年末のこの種の企業の棚卸資産および投資不動産の合計帳簿価額は5.18万億元でしたが、2025年の第3四半期末には3.98万億元まで低下し、減少幅は23%に達しています。この変化は一方で、不動産業界が低迷し続ける中でのプロジェクトの販売消化によってもたらされています。また他方で、企業が大規模に資産評価減を計上していることとも密接に関連しています。2025年の年報の全ての開示が完了すれば、この数値はさらに下がる見込みです。
大量の情報、精密な解釈はSina財経アプリで
責任者：石秀珍 SF183