500億投資落地潮が到来！太古不動産のトップ交代後、どのようにして高級商業の発言権を確保するか？

AIに聞く · 新任CFO施世華はどのように内地事業の拡張を推進するのか？

出品|中訪網

审核|李晓燕

内地の不動産業界が深刻な調整を受け、香港の商業不動産が段階的に圧力を受けている二重の市場環境の中で、太古不動産は最近2025年の全年度業績公告を発表し、収益の増加、利益の向上、財務の最適化、内地の核心事業がリードする安定した結果を示しました。年間収入は160.41億香港ドルで、前年比11%増加しました；株主に帰属する基本利益は86.20億香港ドルで、前年比27%の大幅増加を記録し、業界全体が収縮する周期の中で、港資のトップ不動産企業のサイクルを超える能力を示しました。経営陣の交代と内地の新プロジェクトが集中して実施される中、太古不動産は資産の最適化、核心の深耕、内地へのフォーカスという戦略的な配置を進め、長期的な高品質な発展の基盤を強化しています。

財務報告のデータによると、会社の業績の成長は主に戦略的な非核心資産の処分による一時的な収益によるものです。2025年、太古不動産はマイアミのBrickell City Centreショッピングセンターや香港の青衣工業ビルなどの非核心資産を集中して売却し、売却益は約23.6億香港ドルに達し、2024年同期の2.89億香港ドルから大幅に増加し、全体の利益を直接押し上げました。この一時的な収益を除くと、会社の通常の基本利益は62.60億香港ドルで、前年比3%の小幅減少となり、主に香港のオフィス市場の下落と海外資産の清算の影響を受けました。短期的な経営の変動は会社の全体的な安定した基調を変えることはなく、むしろ資産構造を積極的に最適化し、高リターンの核心地域に焦点を当てる戦略の先見性を示しています。

事業セグメントのパフォーマンスを見ると、香港市場はオフィスビルが圧力を受け、リテールが強い回復力を示す分化した状況を呈しています。香港のオフィスビルは全年の業績の主要な足かせとなり、年間の合併レンタル収入は48.85億香港ドルで、前年比4%減少しました。市場の新規供給の影響と空室率の圧力が重なり、投資不動産の公正価値の損失は77.16億香港ドルに拡大しました。しかし、高品質な核心資産は依然として強力な競争力を保っており、成熟したビルの賃貸率は91%に達し、第4四半期に金融業界の需要が回復し、2026年に満了するリース契約はわずか7.6%で、短期的な再リースの圧力は管理可能です。香港のリテール部門は好調で、太古広場、太古城センター、東荟城名店倉の3つの核心商業施設の売上はそれぞれ6%、3%、2%増加し、賃貸率はすべて100%を維持し、香港全体のリテール市場を上回る成長を見せ、高級商業運営の希少な価値を示しています。

内地のリテール事業は太古不動産の最も核心的な成長エンジンであり、業績の支えとなっており、業界の下落周期の中で逆境からの安定した成長を実現しています。2025年には内地のリテール不動産が占有する賃貸収入は53.53億香港ドルで、前年比2%の増加；控股商業施設の賃貸収入は前年比3%上昇して46.28億香港ドルに達し、核心プロジェクトの賃貸率は高水準を維持しています：北京三里屯太古里99%、広州太古匯100%、成都太古里97%、上海前滩太古里98%、トップの商業ランドマークとしての地位は確固たるものです。

上海の興業太古匯は最も顕著な成果を上げており、ルイ・ヴィトンの「ルイ号」大型フラッグシップスペースが登場し、年間の小売売上が約50%増加し、賃料は正の成長を実現しました。北京三里屯太古里はブランドの迭代とアップグレードを完了し、北区にはディオールハウスやルイ・ヴィトンハウスなどの高級独立店舗が導入され、南区はトレンドスポーツ業態を補完し、年間売上は11%増加し、2026年前の2ヶ月で2桁成長のトレンドを維持しています。上海前滩太古里や北京頤堤港は商圏の育成や周辺工事などの段階的要因の影響を受けて賃料に小幅な変動がありましたが、売上は依然として増加し、賃貸率は高水準を維持し、長期的な成長の潜在力は変わりません。内地の消費回復と高級消費の回流トレンドに伴い、太古不動産は正確なテナント誘致、シーンの革新、ブランド運営を通じて、国内の高級商業市場でリードし続けています。

財務の健全性に関して、太古不動産は資産の最適化を通じて負債構造を持続的に改善し、キャッシュフローの安全マージンを厚くしています。年間の負債純額は437.46億香港ドルから395.4億香港ドルに減少し、減少率は10%；資本負債比率は15.7%から14.6%に最適化され、業界では非常に低い水準にあり、リスク耐性が顕著に強化されています。会社は安定した配当政策を堅持し、年間の1株あたり配当は1.15香港ドルで、前年比5%増加し、今後毎年中の数値で段階的に増加することを約束し、業界全体が配当を削減する背景の中で、長期的な発展への自信と株主への持続的なリターンを示しています。

財務報告と同時に発表された取締役会の変動公告は、太古不動産が核心管理層の円滑な移行を完了し、戦略の実行に新しい動力を注入したことを示しています。現任の常務取締役兼CFOの龍雁儀は5月に退任し、施世華がCFO職に就任します。龍雁儀の任期中に人民元の融資比率を49%に大幅に引き上げ、内地事業の拡張に対する堅実な資金支援を提供しました；新任CFOは豊富な財務管理と多国籍企業の運営経験を持ち、会社の融資構造の最適化を継続的に支援し、内地への投資の配置を推進します。同時に、会社は岑明彦を非常務取締役および監査委員会のメンバーに任命し、ガバナンス構造をさらに改善します。

内地事業の管理層は事前に調整を完了し、一線の運営骨幹が核心的なポジションに昇進し、三里屯太古里の余国安、成都太古里の総支配人伍玉珊がそれぞれ新プロジェクトと全体のリテール事業を担当し、熟練した運営チームが密集した開業の新プロジェクトを引き継ぎ、運営品質と拡張のペースが同時に進行することを保証します。

現在、太古不動産の内地500億香港ドルの投資計画は460億香港ドルの配置が完了し、多くのプロジェクトが施工段階に入っています。2026年には集中開業の実現期を迎えます。北京太古坊は平頂を実現し、太古坊ブランドの内地初登場となります；三亜太古里はリゾート型高級リテールとして位置付けられ、年内に段階的に開業し、中免と手を組んで海棠湾の商業新ランドマークを創出します；広州聚龍湾太古里は2025年12月に開業し、大湾区の太古里業態の空白を埋めます；上海陸家嘴太古源は予約販売が好調で、予約収入は117億元に達しました。西安太古里は順調に建設が進んでおり、2027年に段階的に完成し、京津冀、長江デルタ、大湾区、西南および海南をカバーする全国的な高級商業マップが形成されます。

全体的に見て、2025年は太古不動産にとって戦略的な最適化と蓄積の重要な年です。一時的な資産収益が業績の優れた成長を助け、内地のリテール事業は持続的にリードし、財務構造は持続的に最適化され、管理層の交代は円滑に行われ、新プロジェクトは集中した収穫期に突入します。香港のオフィスビル市場は短期的に依然として圧力を抱えており、通常の利益は小幅に変動していますが、会社の長期的な発展の論理には影響を与えていません。

内地市場に深く根ざした港資の標準不動産企業として、太古不動産は「軽非核心、重核心、稳内地」という戦略的な主線を持ち、トップクラスの商業運営能力、健全な財務状況、密集した高品質プロジェクトのストックを活かして、業界調整期に基本盤を守り、新しい空間を拡張します。消費が引き続き回復し、新プロジェクトが徐々に実施される中で、太古不動産は内地の高級商業市場でのリーダーシップをさらに強化し、長期的な視点でサイクルを超え、業務業績とブランド価値の着実な向上を実現します。