来源：重阳投资 Q：請問重陽投資，如何看待2026年房地產市場“小陽春”行情？ A：春節以來房地產市場“小陽春”行情，呈現出“京滬先暖、二手強於新房、剛需主導、量升價穩”的鮮明特徵。 城市分化：京滬領跑，復甦梯隊逐步成形 從區域表現來看，本輪復甦呈現出清晰的城市能級分化，且頭部城市率先企穩的態勢正在形成。一線城市尤其是京滬兩地表現亮眼，春節後至今二手房成交農曆同比增長28.6%和36.5%，顯著高於全國21.9%的增速。北京、上海的二手房去化周期已分別降至8.6個月和4.1個月，庫存結構持續改善。核心城市的企穩，往往是市場底部形成的先行信號——儘管全國層面2026年1-2月新建商品房銷售面積同比仍下降13.5%，70個大中城市中仍有多數城市二手房價處於下行通道，但“核心城市率先築底、修復能量向外擴散”的歷史規律在本輪中再度得到印證，市場底部區域特徵日趨明顯。 業態分化：二手市場活躍，新房蓄力可期 在業態層面，二手房市場的活躍度明顯優於新房，並在量價兩端均出現積極信號。數據顯示，北京二手房網簽套數是新房的2.07倍，上海為1.46倍。第11周重點20城二手房成交環比增加21.97%、同比增長13.68%，延續了節後以來的良好勢頭；重點14城新房網簽同期環比增長32.32%，雖同比仍有小幅負增，但環比動能已明顯回升。值得關注的是，35城批准上市商品住宅同比降幅超過四成，開發商在供給端的主動收縮，有助於改善新房市場的供需關係。隨著二手房熱度的持續積累，市場人氣向新房傳導的條件正在逐步具備。 需求結構：剛需主導，入市節奏積極 從需求結構看，本輪行情以剛需群體為主導力量，入市意願明顯增強。2026年2月，北京、上海、深圳二手房成交中300萬以下低總價房源占比分別為52%、59%和52%，廣州、成都、杭州200萬以下占比分別達到67%、89%和53%。以上海為例，1-2月300萬以下二手房成交近1.7萬套，同比增長25.2%，占比提升至56.1%，較去年同期增加6個百分點。剛需群體的集中入市，是政策落地效果的直接體現，也是市場回暖最堅實的基礎。改善性需求雖入市節奏相對滯後，但隨著剛需率先消化、價格預期趨穩，改善鏈條的啟動只是時間問題。 量價關係與供給端變化 價格層面呈現“量價趨穩、底部特徵明確”的積極格局。2月份北京、上海二手房價格環比分別微漲0.3%和0.2%，全國環比降幅收窄至0.43%，跌勢明顯趨緩。節後四周挂牌價格走勢顯示，上海已基本持平，核心一線城市的價格底部信號日趨清晰。 供給端同樣出現值得重視的積極變化。節後三周二手房挂牌量增長顯著慢於往年同期，北京、上海分別僅增長1.4%和3.5%，廣州甚至出現-0.5%的負增長。與此同時，一線城市議價空間持續收窄，1月份北京、上海、深圳議價率分別環比下降0.4、1.0和0.4個百分點。挂牌增速放緩、去化周期縮短、議價空間收窄三者疊加，表明賣方預期趨於穩定，市場正從恐慌性拋售向理性博弈轉變，供需兩端的良性互動正在形成。 前瞻的看，房地產市場的止跌回穩的過程可能不會一蹴而就，市場可能繼續呈現出結構性分化的特徵。但是相比過去幾年的情況來說，今年以來的市場變化給了我們更多信心。从更大的範圍來看，隨著資本市場的回暖和社會信心的改善，國內經濟調整最痛苦的階段已經過去了，內生性企穩的跡象越來越多。 ▲向上滑動閱覽【免責聲明】 本材料由上海重陽投資管理股份有限公司（簡稱“重陽投資”）創作並編輯發布，僅限於提供信息和投資者教育的目的。本材料所依据信息和資料來源於公開渠道（例如：萬得、彭博）和內部研究成果，相關信息被認為是可靠的，但重陽投資不對其完整性或準確性作出任何明示或默示的陳述或保證。相關信息僅供參考，不構成廣告、銷售要約，或交易任何證券、基金或投資產品的建議。本材料中引用的任何實體、品牌、商品等僅作為研究分析對象使用，不代表重陽投資的實際操作。因基金產品投資限制、投資組合調整和交易成本等多種因素，重陽投資的實際操作有可能與本材料中得出的結論不同。 本材料並不考慮任何閱讀者的特定投資需求、投資目標或風險承受能力。閱讀者在投資之前，應當仔細閱讀產品法律文件和風險揭示書，充分認識產品的風險收益特徵和產品特性，並充分考慮自身的風險承受能力，理性判斷並謹慎做出投資決策。 本材料版權屬於重陽投資，未經重陽投資授權，任何機構和個人不得以任何形式轉發、轉載、翻版、複製、刊登、發表、修改、仿製或引用本材料內容。 海量資訊、精准解讀，盡在新浪財經APP 责任编辑：石秀珍 SF183
2026年の不動産市場の「小陽春」行情についてどう見るか︱重陽の質問と回答
来源：重阳投资
Q：請問重陽投資，如何看待2026年房地產市場“小陽春”行情？
A：春節以來房地產市場“小陽春”行情，呈現出“京滬先暖、二手強於新房、剛需主導、量升價穩”的鮮明特徵。
城市分化：京滬領跑，復甦梯隊逐步成形
從區域表現來看，本輪復甦呈現出清晰的城市能級分化，且頭部城市率先企穩的態勢正在形成。一線城市尤其是京滬兩地表現亮眼，春節後至今二手房成交農曆同比增長28.6%和36.5%，顯著高於全國21.9%的增速。北京、上海的二手房去化周期已分別降至8.6個月和4.1個月，庫存結構持續改善。核心城市的企穩，往往是市場底部形成的先行信號——儘管全國層面2026年1-2月新建商品房銷售面積同比仍下降13.5%，70個大中城市中仍有多數城市二手房價處於下行通道，但“核心城市率先築底、修復能量向外擴散”的歷史規律在本輪中再度得到印證，市場底部區域特徵日趨明顯。
業態分化：二手市場活躍，新房蓄力可期
在業態層面，二手房市場的活躍度明顯優於新房，並在量價兩端均出現積極信號。數據顯示，北京二手房網簽套數是新房的2.07倍，上海為1.46倍。第11周重點20城二手房成交環比增加21.97%、同比增長13.68%，延續了節後以來的良好勢頭；重點14城新房網簽同期環比增長32.32%，雖同比仍有小幅負增，但環比動能已明顯回升。值得關注的是，35城批准上市商品住宅同比降幅超過四成，開發商在供給端的主動收縮，有助於改善新房市場的供需關係。隨著二手房熱度的持續積累，市場人氣向新房傳導的條件正在逐步具備。
需求結構：剛需主導，入市節奏積極
從需求結構看，本輪行情以剛需群體為主導力量，入市意願明顯增強。2026年2月，北京、上海、深圳二手房成交中300萬以下低總價房源占比分別為52%、59%和52%，廣州、成都、杭州200萬以下占比分別達到67%、89%和53%。以上海為例，1-2月300萬以下二手房成交近1.7萬套，同比增長25.2%，占比提升至56.1%，較去年同期增加6個百分點。剛需群體的集中入市，是政策落地效果的直接體現，也是市場回暖最堅實的基礎。改善性需求雖入市節奏相對滯後，但隨著剛需率先消化、價格預期趨穩，改善鏈條的啟動只是時間問題。
量價關係與供給端變化
價格層面呈現“量價趨穩、底部特徵明確”的積極格局。2月份北京、上海二手房價格環比分別微漲0.3%和0.2%，全國環比降幅收窄至0.43%，跌勢明顯趨緩。節後四周挂牌價格走勢顯示，上海已基本持平，核心一線城市的價格底部信號日趨清晰。
供給端同樣出現值得重視的積極變化。節後三周二手房挂牌量增長顯著慢於往年同期，北京、上海分別僅增長1.4%和3.5%，廣州甚至出現-0.5%的負增長。與此同時，一線城市議價空間持續收窄，1月份北京、上海、深圳議價率分別環比下降0.4、1.0和0.4個百分點。挂牌增速放緩、去化周期縮短、議價空間收窄三者疊加，表明賣方預期趨於穩定，市場正從恐慌性拋售向理性博弈轉變，供需兩端的良性互動正在形成。
前瞻的看，房地產市場的止跌回穩的過程可能不會一蹴而就，市場可能繼續呈現出結構性分化的特徵。但是相比過去幾年的情況來說，今年以來的市場變化給了我們更多信心。从更大的範圍來看，隨著資本市場的回暖和社會信心的改善，國內經濟調整最痛苦的階段已經過去了，內生性企穩的跡象越來越多。
▲向上滑動閱覽【免責聲明】
本材料由上海重陽投資管理股份有限公司（簡稱“重陽投資”）創作並編輯發布，僅限於提供信息和投資者教育的目的。本材料所依据信息和資料來源於公開渠道（例如：萬得、彭博）和內部研究成果，相關信息被認為是可靠的，但重陽投資不對其完整性或準確性作出任何明示或默示的陳述或保證。相關信息僅供參考，不構成廣告、銷售要約，或交易任何證券、基金或投資產品的建議。本材料中引用的任何實體、品牌、商品等僅作為研究分析對象使用，不代表重陽投資的實際操作。因基金產品投資限制、投資組合調整和交易成本等多種因素，重陽投資的實際操作有可能與本材料中得出的結論不同。
本材料並不考慮任何閱讀者的特定投資需求、投資目標或風險承受能力。閱讀者在投資之前，應當仔細閱讀產品法律文件和風險揭示書，充分認識產品的風險收益特徵和產品特性，並充分考慮自身的風險承受能力，理性判斷並謹慎做出投資決策。
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