建築面積が2.5万㎡急減！昌平平西府の宅地「スリム化」して出品、最低入札価格は12.9億元から

北京市 昌平区 徐迪 3月27日、昌平区の平西府1203-0002地塊が事前申請に入った。

受付期間は4月27日午後17:00まで。

取引開始価格は12.905億元で、延床単価は約2万元/平方メートル。

このプロジェクトの敷地面積は3.59ヘクタールで、地上の建築面積は約6.46万平方メートル、容積率は1.8、高さ制限は60メートル。

昨年8月上旬、昌平区は住宅関連の一群の土地に関する計画・総合実施方案を一括で公示しており、その中には平西府0002地塊も含まれていた。

当時、この土地の容積率は2.5で、昨年の第8回の供出予定地リストに入った際も、当該地塊の計画上の地上建築面積は8.98万平方メートルだった。

今回の事前申請により、地上建築面積は2.5万平方メートル減少し、開発の強度は大幅に低下した。

もともと9万平方メートルだった建築面積、つまりおよそ900戸分の住宅ボリューム。

調整後は、全体で600戸前後の中規模コミュニティで、運営・開発のプレッシャーも相対的に小さくなる。

一方で、建築の高さが変わらないにもかかわらず容積率が大幅に引き下げられることは、棟数が直接的に減ることを意味する。

平西府地塊そのものは、地形が南北に細長く、奥行き方向の幅広い面の活用に不利だ。

棟数を減らすことで、建物配置をよりゆったりさせ、緑地景観や公共の活動空間として使える空地をより多く確保でき、住民には、より開けた視界、より良い採光と通風、より静かなコミュニティ環境が提供され、居住体験が向上する。

これは北京の今年の供地方針である「減量提質（量を減らし質を高める）」の方向性に非常に合致している。

地塊は昌平区の北七家鎮にあり、5環から6環の間に位置するため、海淀区および回龍観居住エリアのあふれ需要を受け止められる。

将来の科学城の人材にとって、ここは近距離で住みやすい生活環境の付帯エリアとなり、地域の居住需要のギャップを埋め、区画の人口活力を活性化する。また、プロジェクトは昌平北部の都市更新のモデルにもなり、周辺の計画のグレードアップを牽引する。

地下鉄8号線の平西府駅に隣接しているが、地下鉄駅までには一定の距離があり、徒歩は30分以上かかる。

周辺には北清橡树湾、京投公園悦府などの比較的新しいプロジェクトがあり、中古住宅の掲載価格は5万/㎡以上。

北側には城建龍樾華府があり、そのほかにも回龍観の住宅団地や和谐家园など、比較的古めの小区がある。

全体として居住の雰囲気は良く、生活の生活利便施設も充実しており、首開LONG街、禧乐汇、水城広場、北京積水潭医院（回龍観院区）、畅悦公園、秀水湖公園、未来科学城の生態レジャー公園などがある。

今年1月末、平西府城中村改造プロジェクトの計画・総合実施方案が公示され、本件の事前申請地塊のとなりにあり、総面積は約50.27ヘクタール。そのうち、土地の約6割は緑化や公園などの生態系の付帯整備用地だ。

残りの用地には、居住、商業、オフィス、幼稚園、コミュニティの応接スペースなどが含まれ、コミュニティ機能を充実させて民生を保障し、住みやすい生態系のエリアを構築する。

今年ここまでの時点で、北京の住宅用地の供給は、副中心と平原の多点エリアに集中していることが多い。

すでに成交した地塊では、順義が3件、昌平が1件；通州が1件；亦庄および宋庄の地塊は4月初旬に出讓された。

平西府のこの地塊が活性化されたあと、現在の供地リストには昌平のプロジェクトはもうない。

ただし今年の昌平の不動産市場は依然として非常ににぎやかだ。

昌南三杰が最近相次いで登場し、昨年末に開盤した龍湖凌云颂は販売強化の時期に入っており、南邵にも別荘地塊が1件あって、つい先ごろ出讓が完了した。

加えて、預証を取得してからもうすぐ1年になる国誉燕園二期は、今年はどうしても出てくるはずだ。