政策金融の二重支援により、京沪深の不動産市場に温かさが広がる

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上記の画像は北京市のある販売所で撮影されたもので、李　氷　熊　悦/撮影

本記者　李　氷　熊　悦

春の潮流が押し寄せ、暖かさが広がっています。

一線の不動産市場

「暖流」が押し寄せ、市場の安定した態勢がますます明確になっています。「第十五次五カ年計画」における「不動産の高品質な発展を推進する」という戦略方向に密接に結び付け、2026年の政府工作報告で「不動産市場の安定に取り組む」という配置を定め、政策の指導と金融の実践が同方向に力を入れ、引き続き一線市場を活性化し、不動産業界の良性循環を推進します。

2026年2月25日、上海市住宅と都市建設管理委員会などの五つの部門が「本市の不動産政策のさらなる最適化と調整に関する通知」（以下「通知」といいます）を発表しました。3月25日まで、この新政策は実施されてから1ヶ月が経過しました。上海の連家研究院のデータによると、2026年3月1日から3月23日までに、上海市の中古住宅の取引は2.24万件に達し、取引量は2025年の同時期に比べて11%増加しました。上海だけでなく、現在北京、上海、深圳の三都市は、個人住宅ローン金利と頭金比率を同時に引き下げており、三都市は都市ごとの政策の最適化措置が全面的に実施され、関連政策は安定した観察期間に入っています。

「証券日報」の記者は、特に北京、上海、深圳の三都市に赴き、金融機関の業界関係者、不動産仲介業者、住宅購入者、販売者などの多様な市場主体と対話し、一線市場の実際の状況を全方位で調査しました。調査の結果を総合的に見ると、三都市の核心地域の不動産市場は安定の兆しを見せており、ローンでの住宅購入の強い需要と改善型需要が現在の市場取引の中心的な力となっています。

政策と金融の二重発力

実際に住宅取得コストを低下させる

マクロ政策の枠組みの下で、北京、上海、深圳の三都市は、地域に応じた不動産市場の緩和政策を導入しました。購入制限の緩和、商業ローン政策の最適化、住宅公積金の支援の強化など、住民の合理的な住宅需要を正確に支援し、政策の合力を形成しています。

前述の「通知」は、住宅購入制限、公積金ローン、個人住宅の不動産税など七つの政策を最適化調整することを示しています。この基盤の上で、地元の商業用不動産の信用政策がさらに最適化されました。3月16日以降、上海市の商業用不動産（「商住両用物件」を含む）購入ローンの最低頭金比率は30%未満に調整されました。

上海の連家研究院の責任者である李根は、「現在、上海の連家の日平均見学数は不動産新政前に比べて30%増加し、日平均新規顧客数は新政前と比べて51%増加しており、顧客の市場参入への信心は新政前よりも明らかに高まり、見学と取引が非常に活発です」と「証券日報」の記者に語りました。

北京では2025年に不動産関連政策の最適化調整に関する通知を二回発表しました。2025年8月8日、政策は五環外の購入制限を緩和し、五環外で商品住宅（新築商品住宅と中古住宅を含む）を購入する際に制限なしで購入可能としました。2025年12月24日、北京市の住宅と都市建設委員会などの部門は再度不動産新政を発表し、非北京市籍住民家庭が五環内、五環外の商品住宅を購入する際の社会保険または個人所得税の納付年数を調整し、利率の価格設定メカニズムの取り決めにおいて、最初の住宅と二番目の住宅を区別しないこととしました。

複数の国有大手銀行からの情報によると、現在北京の商業住宅ローンは5年超のLPR（3.50%）を価格基準としており、多くの銀行の実際の適用金利は一般的に3.05%です。記者が計算したところ、五環内の二番目の住宅を購入する場合、100万元のローンを30年で均等元本返済すると、2025年12月24日以前に適用されていた3.45%の金利と比較して、新政後は月々の支払額が百元以上減少し、総返済額も数万元節約できることが分かりました。

深圳市では2025年9月6日から不動産政策の最適化調整措置が施行され、個人住宅の信用政策の最適化調整などが含まれています。その中で、商業ローン金利は最初の住宅と二番目の住宅を区別しないことになりました。

「昨年以降、一線都市は頭金比率の引き下げ、ローン金利の引き下げ、購入制限の緩和などの調整措置を集中的に導入し、住民の住宅購入のハードルを効果的に下げ、強力な金融支援のコンビネーションを形成し、市場の感情を徐々に修復しました」と中指研究院の指数研究部の総経理である曹晶晶は「証券日報」の記者に語りました。その原因は、一方で新政の効果が現れ、潜在的な住宅購入需要を効果的に解放したこと、他方で、核心都市の優良エリアの価格が徐々に合理的な水準に近づいていることです。現在、市場には明らかな構造的分化の特徴があり、核心市街地の優良プロジェクトの取引活発度は高いが、郊外エリアには在庫圧力が依然として存在します。

一連の政策の組み合わせと金融の力が加わり、一線都市の不動産市場の取引活発度は持続的に向上しています。3月16日、国家統計局は2月の70の大中都市における商品住宅の販売価格の変動状況を発表し、70都市の商品住宅の販売価格の前月比の下落幅は持続的に縮小しています。

国家統計局のデータによると、2月の一線都市の新築商品住宅の販売価格は前月の0.3%の下落から横ばいに転じました。その中で、北京と上海はそれぞれ0.2%上昇し、広州は横ばい、深圳は0.3%下落しました。一線都市の中古住宅の販売価格は前月比0.1%下落し、下落幅は前月より0.4ポイント縮小し、その中で北京と上海はそれぞれ0.3%と0.2%上昇しました。

「客観的なデータから見ると、一線都市の不動産市場はすでに積極的な動きが見られ、特に価格の調整と政策効果の発揮が非常に良い総合効果をもたらしています」と上海易居不動産研究院の副院長である嚴跃進は「証券日報」の記者に語りました。上海の不動産市場に関して言えば、今回の市場の取引量の増加は単一の要因によるものではなく、複数の好材料の作用の結果です。第一に、政策の恩恵が持続的に解放され、金融の力が的確に注入され、市場に強力な動力を注入しています。第二に、価格の調整が適切に行われ、信心が徐々に修復されています。第三に、潜在的な需要が客観的に存在しています。

仲介業者が「忙しくなる」

一線の不動産市場の温かさを目撃する

「向陽花木は春になりやすい」、一線の不動産売買仲介業者は市場の温かさを最も敏感に感じ取ります。新政の力を受けて、北京、上海、深圳の不動産市場の取引活発度は著しく向上しています。

「朝の七時に三つの卵を食べ、そのまま夜の八時まで忙しかった。」北京の新築販売員である李凯（仮名）の体験は、新政実施後の市場の熱気を生き生きと示しています。彼は、土曜日だけで7件の契約を完了し、昼食も前もって予約しなければならなかったと認めました。李凯の状況は特異なものではなく、北京、上海、深圳の不動産仲介業者の中では一般的な現象です。

夜が訪れ、北京市西城区のある不動産仲介店舗は依然として明るく照らされており、三つの契約室は満席です。壁にはオーナーと住宅購入者から送られた旗が掛けられ、印刷エリアでは住宅取引契約が次々と出力され、忙しさに満ちた雰囲気が漂っています。北京の中古住宅仲介業者である張麗（仮名）はインタビューの際、相談や見学の電話が途切れることがなく続いていると語りました。彼女は、最近顧客の見学予約やオーナーのリスト、政策に関する相談の需要が明らかに増加しており、店舗内での取引の喜びの報告が頻繁に更新されています。3月14日のその日に、地域の取引量は170件を超え、その中で4つの大区は5件以上の取引を行い、9つの大区は4件の取引を行いました。

千里離れた上海でも、不動産仲介業者は同様に忙しいです。仲介業者の陳俊（仮名）は、夜の9時になってもまだ顧客の見学に関する問い合わせに返信しています。彼は、年初以来、市場のペースが明らかに加速し、相談や見学の数が持続的に増加していると述べました。「通知」が実施された当日、業界内の仲間は迅速に解釈し、再発信し、顧客の問い合わせ数がさらに増加し、中環内の高性価比の物件の取引が特に活発でした。

ある不動産取引プラットフォームの仲介業者が「証券日報」の記者に提供したデータによると、3月14日のその日に、そのプラットフォームの上海の中古住宅の取引量は1400件を突破しました。

この忙しさの裏には、仲介業界の積極的な変化が見られます。記者が訪問したところ、多くの不動産仲介店舗が政策研修を強化し、仲介業者が最新の政策を正確に把握し、頭金比率や住宅ローン金利の調整などの核心内容を熟知していることを確保しています。不動産仲介業者の忙しい姿は、現在の不動産市場の回復を最も直感的に示す生きた注釈となっています。

取引の両端にはそれぞれ考慮すべき点がある

産業チェーンの健全な発展を支える

不動産市場の新政の核心的な恩恵は、住宅購入者だけでなく、全体の不動産市場の生態にも深く影響を与え、業界の良性循環に強い力を注入しています。政策側は正確に施策を打ち出し、地域に応じて力を入れて安定した基盤を築き、金融側は正確に滴灌し、積極的に行動して合力を形成し、業界の安定した高品質な発展へと導き、不動産市場の生態の正の閉じるループを実現しています。

強い需要のある住宅購入者の感覚は、「手が届く」住宅が増えたということです。北京で働く李輝は2025年初頭から住宅を見始めており、予算が限られているためずっと迷っていました。本来は一居室しか負担できなかったのですが、新政が出たことで、今では小さな二居室を購入できるようになり、最近出手する予定です。

上海市閔行区に住むサラリーマンの劉宏も、最近周囲の非上海籍の同僚や友人が家の話をする機会が増えたことを認め、「今は政策が良好で、友人も徐々に様子を見て、適切な物件を探している」と述べました。

改善型の人々は政策の追い風を借りて、居住条件を最適化しています。置換需要の解放は、在庫物件を活性化させるだけでなく、市場の流動性を向上させ、「古いものを売り、新しいものを買う」という良性循環を形成するのを助けています。深圳の王宗旭は中古住宅を購入する予定で、「現在は様子を見ているが、主に改善需要からで、核心区域の住宅を置換したい。私にとってこれは安定した資産の配置だ」と述べました。

住宅購入者が積極的に市場に出てくるのに対し、販売者の心態も新政の影響を受けて微妙に変化しています。置換需要のある販売者は新政に積極的に応じており、市場の熱気を利用して、積極的にリストし、適度に利益を下げ、できるだけ早く物件を売却して置換を完成させることを望んでいます。また、物件を売却することで現金化しようとする販売者もおり、市場供給層の豊かさを増す役割を果たしています。

「証券日報」の記者はかつて住宅購入者の張俊とともに意向のある中古住宅の交渉を行いました。その物件の掲示価格は528万元で、交渉の前に仲介業者は、オーナーの以前の心理価格に基づくと、成約価格は500万元未満に下がる見込みだと伝えていました。しかし交渉の過程で、オーナーの態度が明らかに変わり、「惜売」の心態を示し、500万元未満では売却しないと明言しました。今回の交渉は1時間にも満たず、取引には至りませんでした。しかし、このような一部のオーナーの惜売感情は、逆に現在の市場の信心が徐々に修復されつつあることを反映しています。

張麗は記者に対し、自身が担当するエリアの取引量は確実に回復しているが、価格の普遍的な上昇は見られず、特に一部の核心地域の優良物件の価格が若干上昇しているに過ぎないと述べました。

全体的に見て、新政の実施後、北京、上海、深圳の不動産市場の活発度は持続的に向上しています。置換、現金化、あるいは様子見に関わらず、市場主体はそれぞれのニーズに応じて最適解を探しており、この多様な市場行動が健康で秩序ある不動産市場の生態を構成しています。活発度の向上と取引の理性的な回帰は、不動産市場の安定的な傾向をさらに強化しています。

曹晶晶は、今回の政策の最適化は「地域に応じた施策、正確な滴灌」という特徴を示しており、購入資格の段階的緩和と資金調達コストの引き下げが協調して働きかけ、実際に住民の住宅取得のハードルを下げていると考えています。

さらに重要なのは、全体の不動産市場の安定した回復を引き起こす重要な支点として、一線都市の安定した回復は、市場に持続的に積極的な信号を放ち、全体の不動産市場の基盤を強化するのを助けることです。

「現在、一線都市の安定は産業チェーンの上下流に積極的な影響を与えています。上海の中古住宅を例に挙げると、核心地域の中古住宅の取引が持続的に活発で、家の装飾、家具、家電などの後続の消費業務の急成長を直接促しています」と嚴跃進は述べました。不動産市場が好転し、企業の資金状況が改善され、人々の高品質な居住ニーズが高まることが重なれば、AIやロボットなどの新興分野にもさらなる市場需要が生まれることになるでしょう。

蘇商銀行研究院の上級研究員である杜娟は、「不動産業界はチェーンが長く、建築材料からリフォーム家電まで、さまざまな分野を網羅しています。不動産市場の安定は、単なる市場取引の回復だけでなく、全体の産業チェーンの復活と消費の活性化をも意味し、この多次元的な正のフィードバックが不動産市場の生態を改善し、『市場の安定、産業チェーンの復活、消費のアップグレード、生態の最適化』という良性循環を形成します」と述べています。

住宅購入者に対して、杜娟は、最初に居住のニーズを満たすことが重要であると提案しました。次に、購入力を考慮し、重要なのは自分の能力に応じた行動を取り、権利保護意識を高めることです。第三に、附帯費用に注意を払い、資金を総合的に調整する必要があります。第四に、新政にタイムリーに注目し、関連の支援を得るよう努めるべきです。

政策と金融の二方向からの発力は、住民の住宅購入のハードルを効果的に下げるだけでなく、不動産企業の流動性圧力の緩和や不動産の上下流産業チェーンの復活などにおいても重要な役割を果たし、不動産エコシステムの良性循環と高品質な発展に持続的なエネルギーを注入しています。

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责任编辑：高佳