不動産「温州派」大再編：安鼎龍華は「ブラックパール」に賭ける、時代瑞鑫は「牌桌」に上がるのは難しい

AIに問い合わせ · 華龍グループの資産が大幅に縮小し、紛争が頻発する背後には何があるのか？

凤凰网風財訊：不動産業界において、温州人は単に不動産投資が得意なだけでなく、温州の不動産企業もかつては百強ランキングに名を連ね、大发地产、中梁地产、新湖中宝、多弗地产など温州のオーナーが設立した不動産企業が代表的であり、「温州派」は不動産界に多くの席を占めていた。

しかし現在、大发地产は解散を疑似的に発表し、中梁地产のオーナーは長期間内地に不在であり、新湖中宝は国有資産に売却され「衢州信安」と改名され、多弗地产は「金主」である锦州银行の運営停止により危機に陥っている……温州の民間不動産企業は「大洗牌」状態と言える。

特筆すべきは、今年の2月27日、温州市都市建設発展グループ株式会社の元党委書記、董事長の林世南が重大な違反行為を疑われ、自ら出頭し、現在調査を受けているということだ。

温州の地元関係者によれば、この人物は昨年に問題を起こしていたが、今になって報道されているとのこと。温州の都市建設システムにおける国有不動産企業も、変革の兆しを感じさせている。

実際、現在の温州不動産界の主流は、全国規模の大手不動産企業と地元の国有企業である。この点は、今年の温州不動産年次盛典の出席企業や順位からも明らかである。

変革の中で、依然として「在座」している民間企業は安鼎置地、華龍グループ、温州時代グループ、瑞鑫地产などだけであり、これらは名の知られていないか、一角に偏った存在で、かつての温州の不動産オーナーたちの「愛折腾」の気概は失われているようだ。

安鼎置地：黒真珠のために生まれた

小さな県の「アジア豪邸」論争

今年の1-2月に発表された不動産企業の操盤販売ランキングでは、安鼎置地が100強に進出し、86位、54億元と、雅居楽や万達グループを上回り、多くの人々を驚かせた。

この企業は2024年9月に設立され、同年10月30日に土地を取得し、現在までに唯一のプロジェクトを開発している不動産企業であり、温州瑞安の純別荘豪邸「黒真珠景苑（プロモーション名：華龍·黒真珠）」を華龍控股グループと共同開発し、2025年12月5日に販売許可証を取得、2027年9月の引き渡しが予定されている。

一見「初出茅庐」だが、野心は大きい。1年以上の建設を経て、開発者はすでにこのプロジェクトでアジア十大豪邸、製品力金級認証、優良住宅金級認証などの「肩書」を獲得しており、「わずか66席、温州不動産業界20年来の初のアジア級名誉」といった大規模なマーケティングを展開しており、高く評価されている。

ただし、ネットユーザーの造語能力も非常に高く、「小さな県のアジア豪邸」、「菜地景観住宅が天価で販売」、「周辺の中古住宅が売れない中でどうやって衝撃を与えるのか」といった評価が次々と現れている。

天眼査によれば、安鼎置地の登録資本は1000万元、法定代表者は黄祥花、株主は瑞安の地元民間企業である開鸿貿易（李愛蓮が70％、何小慧が30％、法人は黄祥花）と連勝科技（頂味食品の法人夏小華が80％、孫作勇が20％）で構成されている。

見て取れるように、安鼎置地はほぼ完全に「黒真珠景苑」という単一プロジェクトに結びついている。したがって、もし企業が「土地取得-開発-清算-解散」のルートを辿った場合、将来的に紛争が生じた際、消費者は誰に権利を主張するのか、疑問が残るかもしれない。

華龍グループ：5人が持株する老舗不動産企業

頻発する紛争、豪邸の縮小

「黒真珠」プロジェクトの開発者として名を冠する華龍グループは、瑞安の比較的古い民間不動産企業である。

華龍グループの前身は2003年に設立された瑞安市永達不動産開発有限公司で、2010年に華龍控股グループに改名された。現在は謝松妹（持株28％）、呉秀琴（26％）、林小云（18％）など5人の自然人株主が共同持株し、2024年9月に法定代表者が李振華から李雪亮に変更された。

天眼査によれば、華龍グループは164件の司法事件に関与しており、2025年9月には法的義務を履行しなかったために失信被執行人リストに掲載され、株主の持株が何度も司法的に凍結されている。これらの司法紛争の大多数は、購買者との契約紛争や、供給者との協力紛争である。

特に、華龍グループの瑞祥新区における最初の商品住宅プロジェクト「華龍一品」は近年価格が激しく変動し、一部の資産が大幅に縮小して議論を呼んでいる。報道によると、この小区は2010-2012年に開盤した高層の均価が29900元/平であったが、現在ベイクックの掲載均価は25238元/平であり、昨年法拍された1件の取引単価は16692元/平で、下落幅は44％を超えている。

温州時代グループ：拡大から「拡大できず」へ

盧錦行ファミリー「転向」

温州の老舗民間不動産企業について言えば、1995年に設立された温州時代グループ（傘下に時代大地控股）が避けて通れない存在である。

温州時代グループは盧游、盧瑶、季愛萍がそれぞれ75％、15％、10％を持株している。しかし、グループの真の中核人物は盧錦行である。

天眼査によれば、盧錦行は温州安得利不動産グループ有限公司（時代大地控股を控股し、温州時代グループの投資・融資主体）、温州漢森鞋業有限公司、温州羅濱達鞋業有限公司などの董事長を務めている。確かに、盧錦行は単に家を売るだけでなく、靴も売っていた。公式情報によれば、同社の靴製品はブラジル、チェコ、英仏意米などの国々に広く輸出されている。盧錦行はこのため、中国国籍をブラジル国籍に変更した。

30年以上の発展を経て、温州時代グループは地元から全国各地に展開し、時代広場、時代華庭花園、時代滨江臻品などのプロジェクトを開発し、2024年の権益販売額は26.33億元に達した。

不動産事業が拡大する中、2017年に温州時代グループは本社を杭州に移転し、その年に滨江西興と萧山市北西で2つの宅地を取得し、プレミアム率と床面積価格は非常に高かった。しかし、萧山の土地は滨江不動産との協力を求め、滨江が主に操盤し、管理費を受け取る形で、温州時代グループは財務諸表を合併した。

その後、両社はさらに多くのプロジェクトで協力し、また温州時代グループは開元不動産、華鸿嘉信、万科、碧桂園、新城控股など浙江内外の企業と提携し、「協力」のモデルを通じて浙江不動産界に迅速に立脚してきた。しかし、ほとんどが協力プロジェクトであり、リスクも少なくない。例えば、温州時代と華鸿嘉信が開発した鸿盛景園は、引き渡しから1年余りで消防の危険性や公共建築・施設の品質問題が暴露された。

温州から浙江省全体へ急速に拡張できたのは、温州時代が金融機関との緊密な協力を欠かせなかったからである。例えば、2019年に温州時代と関連企業は杭州金投傘下の子会社（杭州汇石投資、杭州金投創投）と共同出資で杭州富陽锦谷株式投資合伙企業（有限合伙）を設立し、産業投資の面での協力関係を形成した。その後、温州時代および関連子会社は浙商資産に対して大額の株式質権を設定し、質権対象は昆山時代不動産の株式で、質権額は合計約2億元であった。しかし、現在の温州時代グループはすでにペースを緩めており、そのスタイルは盧錦行本人のスタイルにますます近づいているようで、極めて控えめである。

瑞鑫地产：「金氏」が一隅で深耕

合弁プロジェクトがトップに

外に拡大する温州時代グループとは対照的に、瑞鑫地产は温州楽清に深く根ざした地元の不動産企業であり、ほとんどの住宅や商業プロジェクトは楽清一地に集中している。

天眼査によれば、瑞鑫地产は2013年に設立され、法定代表者は金余培である。会社の大株主は瑞鑫グループ（持株55％）で、金志伟が43％、金志友が35％を持株している。瑞鑫グループは1995年に設立され、瑞鑫電気から改名され、不動産、新エネルギー、情報など多くの分野に関与している。

温州市下に位置する県級市に深く根ざしているため、瑞鑫地产の自営プロジェクトはほとんど抵当融資を受けておらず、基本的にグループの資金調達、自社資金、およびプロジェクトの販売回収に依存して成長しているという。

2025年、瑞鑫地产と绿城が共同開発した「凤栖悦鸣」は、楽清市単独の販売額が17億元を超え、温州権益販売ランキングの首位に立ち、大いに話題になった。

このような地域密着型の民間不動産企業の「小さくて美しい」業績は、ある程度、「親の力」（株主の背景）や「資金」（資金コスト）を競い合う時代の不動産業界に新たな活力と希望を与えている。

（出典｜凤凰网不動産風財訊 編集｜王婷婷）

出典：風財訊