物业費の徴収難度が増し、物管企業の収益に影響を与えています。 不動産開発業務の下落という悪材料が、引き続き物業業界に波及しています。 3月20日、上場物件会社の万物云（02602.SZ）は2025年の業績発表会で、同社は年間総収入372.72億元を実現し、前年同期比で2.7%の増加を記録しました；コア純利益は21.28億元を実現し、前年同期比でわずかに0.8%の増加となりました。開発業者の業務の影響を除外すると、コア純利益は17.08億元で、前年同期比で11.1%の増加となります。 万物云の収入の主要な源である循環型業務の収入は約334.02億元で、前年同期比で8.5%の増加を記録し、総収入に占める比率は89.7%に達しました。この業務セグメントには、住宅物業サービス、物業および施設管理サービス、BPaaSソリューションの3つの主要業務が含まれ、それぞれ205.55億元、98.06億元、13.46億元の収入を実現し、前年同期比で成長を達成しました。 収入規模は増加を維持していますが、各業務セグメントの収益性には波動が見られ、粗利率は前年同期比で0.5ポイント低下し11.6%となりました；基本盤である住宅物業サービスの粗利率は0.7ポイント低下し11.7%となりました。 粗利率の波動について、万物云の執行董事兼最高執行責任者の何曙華は、コスト面の剛性上昇が相殺され、基本的に2024年と同水準であると分析しています；一方で収入面では新規プロジェクトの成長期間や収集率の低下が影響しています。 新プロジェクトの成長期間について、何曙華は、現在の住宅物業の拡張は以前の増加からストック競争に移行していると述べています。「ストック競争である以上、市場に流入するプロジェクトにはさまざまな問題が存在する可能性があり、例えばサービス品質や顧客関係などが影響するため、引き継ぎの初期段階では追加の費用が必要になることがあり、初期プロジェクトの粗利率は低くなる傾向があります。」 万物云の董事長朱保全も、引き継いだプロジェクトが1年経過した際の収集率と粗利率が最低の状態にあることに言及しました。引き継ぎ年限が増すにつれて、粗利率と収集率は年々増加し、引き継ぎ5年後には相対的に合理的な位置に達すると述べました。 物業費の徴収難は、現在全業界が直面している問題です。最近、克而瑞が発表した研究報告によると、2025年の全国物件企業500強の平均収集率は71%に低下し、4年連続で下落傾向を示しています。上場物件企業の平均収集率は78%です。 「内部データ分析から見ると、現在の住宅空室率が高いことが収集率に重要な影響を与えている要因です。」何曙華は述べ、2025年に新たに引き継いだプロジェクトでは、開発業者が売れ残りや引き渡し後にオーナーが受け取らないことにより、約3割の空室率が発生していると説明しました。「この部分の料金徴収は非常に難しく、割引のリスクも存在します。」また、住宅価格の変動の影響を受けて、オーナーの支払い意欲も減少しています。 空室率の問題について、朱保全は「想定を超えた」と表現しました。「現在の住宅はあまり売れません。引き渡された小区では、30%以上の未販売住宅が存在する可能性があります。こういったプロジェクトは引き継ぐべきでしょうか？」 朱保全は、引き渡された小区の70%がすでに販売されている部分があるが、開発業者が支払う必要のある30%の空室住宅の物業費を受け入れざるを得ないと述べました。そして、この部分の未収金はしばしば不良債権となります。未収金を減少させるためには、すべての不動産企業が供給業者に提供する以房抵債に参加する必要がありますが、抵債資産はしばしば減損に直面します。さらに、すでに購入した住宅の空室率も多く、支払いを行うオーナーの負担が増しています。 このような課題に直面して、万物云は一方で蝶城戦略を通じて、労働力の再利用や技術の応用を通じて経営効率を向上させ、コスト上昇の圧力を相殺しようとしています；一方で、傘下の朴邻業務を通じて、開発業者の尾盤を処理し、尾盤の販売金を空室住宅の物業管理費の支払いに優先的に使用することを目指しています。 「今年、私たちは新プロジェクトの受け入れ基準をさらに厳格にし、経営リスクをもたらす可能性のあるプロジェクトが私たちの基本盤に流入するのを防ぎます。」何曙華は紹介し、同時に過去に残された赤字プロジェクトを特別に管理し、弾力的な価格設定の論理をもとに顧客と協議し、質と価格に関する共通認識を形成し、赤字を解消できないプロジェクトについては迅速に退出する旨を述べました。 市場が注目する関連業者との取引について、報告期間中、万物云はその影響を軽減するために引き続き努力しています。 万物云の財務責任者王緒斌は、一方で積極的な管理を行い、関連業者との取引の比率を持続的に減少させ、2025年の関連業者取引収入は22.4億元で、前年同期比約12億元減少し、総収入に占める比率は9.5%から6%に低下したと紹介しました。「この変化は短期的には会社に一定の圧力をもたらします。関連業者の取引の縮小は、収入と粗利に一定の程度の下降をもたらしますが、長期的には、これも会社が収入構造を最適化し、経営の質を向上させ、業務の独立性を強化するための必然的な道です。」 一方で、万物云の基本盤はますます市場化、非開発業者の業務に向かっています。2025年、万物云の非関連開発業者業務収入は347.2億元で、前年同期比8.4%の増加を記録しました。 さらに、ストック関連業者の未収金について、万物云は引き続き回収作業を行い、現金回収や資産抵債などの方法を総合的に活用して解決し、2025年には累計28.5億元の関連業者回収を実現し、年末の未収残高の絶対値は3.8億元減少し、減少率は約15.6%となりました。今年の1〜2月には、さらに4.8億元の款項を回収しました。「全体的に見ると、私たちの関連業者の未収規模は減少しており、リスクエクスポージャーは常に縮小しています。」 しかし、2025年の業績データだけから見ると、関連業者からの影響は依然として存在します。報告期間中、万物云は信用減損損失を7.4億元計上し、前年同期比で約4.8億元の増加となりました。これにより、万物云の年間利益は7.7億元となり、前年同期比で38%の大幅な減少となりました。王緒斌は、2026年には万科との関連取引がさらに減少する見込みであると述べました。 朱保全も、この関連款項の減損計上が年次報告の純利益データをあまり良く見えなくさせていると指摘しました。「2026年上半期は相対的に波動があるが、年間では安定しています。」
万物云関連事業の縮小率は6%に達し、「万科離れ」はほぼ完了
物业費の徴収難度が増し、物管企業の収益に影響を与えています。
不動産開発業務の下落という悪材料が、引き続き物業業界に波及しています。
3月20日、上場物件会社の万物云（02602.SZ）は2025年の業績発表会で、同社は年間総収入372.72億元を実現し、前年同期比で2.7%の増加を記録しました；コア純利益は21.28億元を実現し、前年同期比でわずかに0.8%の増加となりました。開発業者の業務の影響を除外すると、コア純利益は17.08億元で、前年同期比で11.1%の増加となります。
万物云の収入の主要な源である循環型業務の収入は約334.02億元で、前年同期比で8.5%の増加を記録し、総収入に占める比率は89.7%に達しました。この業務セグメントには、住宅物業サービス、物業および施設管理サービス、BPaaSソリューションの3つの主要業務が含まれ、それぞれ205.55億元、98.06億元、13.46億元の収入を実現し、前年同期比で成長を達成しました。
収入規模は増加を維持していますが、各業務セグメントの収益性には波動が見られ、粗利率は前年同期比で0.5ポイント低下し11.6%となりました；基本盤である住宅物業サービスの粗利率は0.7ポイント低下し11.7%となりました。
粗利率の波動について、万物云の執行董事兼最高執行責任者の何曙華は、コスト面の剛性上昇が相殺され、基本的に2024年と同水準であると分析しています；一方で収入面では新規プロジェクトの成長期間や収集率の低下が影響しています。
新プロジェクトの成長期間について、何曙華は、現在の住宅物業の拡張は以前の増加からストック競争に移行していると述べています。「ストック競争である以上、市場に流入するプロジェクトにはさまざまな問題が存在する可能性があり、例えばサービス品質や顧客関係などが影響するため、引き継ぎの初期段階では追加の費用が必要になることがあり、初期プロジェクトの粗利率は低くなる傾向があります。」
万物云の董事長朱保全も、引き継いだプロジェクトが1年経過した際の収集率と粗利率が最低の状態にあることに言及しました。引き継ぎ年限が増すにつれて、粗利率と収集率は年々増加し、引き継ぎ5年後には相対的に合理的な位置に達すると述べました。
物業費の徴収難は、現在全業界が直面している問題です。最近、克而瑞が発表した研究報告によると、2025年の全国物件企業500強の平均収集率は71%に低下し、4年連続で下落傾向を示しています。上場物件企業の平均収集率は78%です。
「内部データ分析から見ると、現在の住宅空室率が高いことが収集率に重要な影響を与えている要因です。」何曙華は述べ、2025年に新たに引き継いだプロジェクトでは、開発業者が売れ残りや引き渡し後にオーナーが受け取らないことにより、約3割の空室率が発生していると説明しました。「この部分の料金徴収は非常に難しく、割引のリスクも存在します。」また、住宅価格の変動の影響を受けて、オーナーの支払い意欲も減少しています。
空室率の問題について、朱保全は「想定を超えた」と表現しました。「現在の住宅はあまり売れません。引き渡された小区では、30%以上の未販売住宅が存在する可能性があります。こういったプロジェクトは引き継ぐべきでしょうか？」
朱保全は、引き渡された小区の70%がすでに販売されている部分があるが、開発業者が支払う必要のある30%の空室住宅の物業費を受け入れざるを得ないと述べました。そして、この部分の未収金はしばしば不良債権となります。未収金を減少させるためには、すべての不動産企業が供給業者に提供する以房抵債に参加する必要がありますが、抵債資産はしばしば減損に直面します。さらに、すでに購入した住宅の空室率も多く、支払いを行うオーナーの負担が増しています。
このような課題に直面して、万物云は一方で蝶城戦略を通じて、労働力の再利用や技術の応用を通じて経営効率を向上させ、コスト上昇の圧力を相殺しようとしています；一方で、傘下の朴邻業務を通じて、開発業者の尾盤を処理し、尾盤の販売金を空室住宅の物業管理費の支払いに優先的に使用することを目指しています。
「今年、私たちは新プロジェクトの受け入れ基準をさらに厳格にし、経営リスクをもたらす可能性のあるプロジェクトが私たちの基本盤に流入するのを防ぎます。」何曙華は紹介し、同時に過去に残された赤字プロジェクトを特別に管理し、弾力的な価格設定の論理をもとに顧客と協議し、質と価格に関する共通認識を形成し、赤字を解消できないプロジェクトについては迅速に退出する旨を述べました。
市場が注目する関連業者との取引について、報告期間中、万物云はその影響を軽減するために引き続き努力しています。
万物云の財務責任者王緒斌は、一方で積極的な管理を行い、関連業者との取引の比率を持続的に減少させ、2025年の関連業者取引収入は22.4億元で、前年同期比約12億元減少し、総収入に占める比率は9.5%から6%に低下したと紹介しました。「この変化は短期的には会社に一定の圧力をもたらします。関連業者の取引の縮小は、収入と粗利に一定の程度の下降をもたらしますが、長期的には、これも会社が収入構造を最適化し、経営の質を向上させ、業務の独立性を強化するための必然的な道です。」
一方で、万物云の基本盤はますます市場化、非開発業者の業務に向かっています。2025年、万物云の非関連開発業者業務収入は347.2億元で、前年同期比8.4%の増加を記録しました。
さらに、ストック関連業者の未収金について、万物云は引き続き回収作業を行い、現金回収や資産抵債などの方法を総合的に活用して解決し、2025年には累計28.5億元の関連業者回収を実現し、年末の未収残高の絶対値は3.8億元減少し、減少率は約15.6%となりました。今年の1〜2月には、さらに4.8億元の款項を回収しました。「全体的に見ると、私たちの関連業者の未収規模は減少しており、リスクエクスポージャーは常に縮小しています。」
しかし、2025年の業績データだけから見ると、関連業者からの影響は依然として存在します。報告期間中、万物云は信用減損損失を7.4億元計上し、前年同期比で約4.8億元の増加となりました。これにより、万物云の年間利益は7.7億元となり、前年同期比で38%の大幅な減少となりました。王緒斌は、2026年には万科との関連取引がさらに減少する見込みであると述べました。
朱保全も、この関連款項の減損計上が年次報告の純利益データをあまり良く見えなくさせていると指摘しました。「2026年上半期は相対的に波動があるが、年間では安定しています。」