香港の不動産市場は波乱を経て、2025年に全面的な回復を迎えましたが、富豪の李嘉誠が率いる長実グループ（01113.HK）は、この回復の中で理想的な利益を得ることができませんでした。3月19日、長実グループは2025年の財務報告を発表し、報告期間中の収入は579.35億香港ドルで、前年同期比27.25%増加しました；投資不動産の再評価前の利益は119.6億香港ドル、1株当たりの利益は3.42香港ドルで、前年同期比2.7%の増加でした。投資不動産の再評価による影響を考慮すると、長実の2025年の株主に帰属する利益は108.47億香港ドル、1株当たりの利益は3.1香港ドルで、前年度比20.3%減少しました。具体的に見ると、不動産販売は長実の主力事業であり、2025年には確認された販売収入が204.49億香港ドルで、前年同期比105%の大幅増加を記録しました；収益は27.33億香港ドルで、前年同期比23.7%の増加を達成しました。その中で、香港での販売収入は89.57億香港ドル、内地からの収入は63.06億香港ドル、シンガポールや英国などの海外市場からの貢献は約52億香港ドルで、いずれも前年同期比50%以上の増加を示しました。しかし、収益の面では、香港市場からの収益が減少し、27.3億香港ドルを実現し、7割以上の大幅減少となりました。長実は、これは主に以前の市場が低迷していたために販売促進のために多くの割引を提供し、Blue CoastとBlue Coast IIの販売損失のための引当金を計上したためであると述べています。これら2つのプロジェクトは、長実が2024年にディスカウント価格で販売した物件です。当時のプロジェクトの平均価格は約2.19万香港ドル/平方フィートで、周辺の中古住宅価格と比較すると約30%のディスカウントとなり、コストは約2.8万香港ドル/平方フィートで、22%の減額となりました。当時、この販売戦略は「底値狙い」と呼ばれ、Blue Coastプロジェクトは当時の香港の新築物件の「人気王」となり、迅速な販売を実現しました。現在、長実は大幅な割引を通じて販売促進を行う必要がなくなっています。2025年以降、香港の不動産市場は回復の道を歩み始め、住宅価格も修復されました。この傾向は今に至るまで続いており、モルガン・スタンレーはリサーチレポートを発表し、今年の最初の2ヶ月間に内地のバイヤーが香港で2600ユニットを購入し、前年同期比91%の増加を記録し、総取引額は282億香港ドルで、前年同期比136%の増加を示しました。業界は、今年の香港の住宅価格は引き続き上昇トレンドを維持すると予測しています。今年の香港の不動産市場に対する見解について、長実の経営陣も、香港の経済が安定して回復する中で、2025年の住宅不動産の取引が徐々に回復の動きを見せていると述べました。「政府の不動産印紙税率の引き下げ、低金利の住宅ローン、開発業者の価格調整などの複数の要因が、市民の市場参入への魅力を高め、全体の住宅不動産市場に支持をもたらしています。」このため、長実も今年、新たな物件の市場投入を推進する予定です。ただし、このような市場状況は長実が土地取得に対してより積極的になることはありませんでした。次の会計年度に政府が発表する9つの住宅用地の入札に関心があるかどうかの質問に対して、李嘉誠の長男であり、長江実業の会長兼CEOである李澤鉅は、「合理的なリターンがあれば参加する」と述べました。「土地の入札やあらゆる買収合併取引において、グループは常に『財務規律』を遵守し、『必ず獲得する』という心構えを持たず、決して盲目的に価格を追い上げることはなく、常にリターン率がすべてを決定します。」2025年末までに、長実は開発可能な土地のストックを約6500万平方フィート保有しており（共同開発プロジェクトの開発者の権利を含むが、農地および完成物件は含まれない）、そのうち600万平方フィート、5600万平方フィート、300万平方フィートがそれぞれ香港、内地、海外に位置しています。長実が投資しているイギリス風パブビジネスは、業績の重要な源となっています。報告期間中、このビジネスは262.27億香港ドルの収入を実現し、前年同期比7%の増加を記録しました；年間利益は19.33億香港ドルで、前年同期比9%の増加となりました。しかし、消費の雰囲気が低迷しており、インフレ圧力や高い労働コストなどの影響を受けて、この業界は運営とコストの課題に直面し続けています。長実はイギリス風パブの資産減損を16.2億香港ドル計上し、これにより本年度の資産減損後の利益は3.13億香港ドルとなりました。事業運営においては高低がありますが、「安く買い、高く売る」戦略を貫く長実は資産投資で高値で現金化することができます。今年の2月末、長実を含む3社の長和系上場企業は共同で英国の電力網会社UKPNの100%株式を売却し、取引総額は1100億香港ドルを超えました。「私たちの元々の投資に対して、UKPNの今回の売却価格はほぼ6倍のリターンを得ています。」と李澤鉅は明かしました。2025年末までに、長実は417億香港ドルの手元資金を持っています。上記の取引が完了した後、長実の流動資金はさらに充実することになります。今後の発展計画について尋ねられた際、李澤鉅は、グループは契約精神を尊重し、投資家を保護するための確立された法制度を持つ国や、長期的に安定したキャッシュフローを持つプロジェクトへの投資に引き続き注力すると述べました。「もし質の高い、私たちのIRR要件に合致するプロジェクトがあれば、基本的に興味を持つでしょう。重点は依然としてプロジェクトの利益回収と必要なコストの観点にあります。」(この記事は第一财经からのものです)
割引販売で利益を圧迫、長江実業の昨年の香港不動産販売収益は70%以上減少
香港の不動産市場は波乱を経て、2025年に全面的な回復を迎えましたが、富豪の李嘉誠が率いる長実グループ（01113.HK）は、この回復の中で理想的な利益を得ることができませんでした。
3月19日、長実グループは2025年の財務報告を発表し、報告期間中の収入は579.35億香港ドルで、前年同期比27.25%増加しました；投資不動産の再評価前の利益は119.6億香港ドル、1株当たりの利益は3.42香港ドルで、前年同期比2.7%の増加でした。投資不動産の再評価による影響を考慮すると、長実の2025年の株主に帰属する利益は108.47億香港ドル、1株当たりの利益は3.1香港ドルで、前年度比20.3%減少しました。
具体的に見ると、不動産販売は長実の主力事業であり、2025年には確認された販売収入が204.49億香港ドルで、前年同期比105%の大幅増加を記録しました；収益は27.33億香港ドルで、前年同期比23.7%の増加を達成しました。
その中で、香港での販売収入は89.57億香港ドル、内地からの収入は63.06億香港ドル、シンガポールや英国などの海外市場からの貢献は約52億香港ドルで、いずれも前年同期比50%以上の増加を示しました。
しかし、収益の面では、香港市場からの収益が減少し、27.3億香港ドルを実現し、7割以上の大幅減少となりました。長実は、これは主に以前の市場が低迷していたために販売促進のために多くの割引を提供し、Blue CoastとBlue Coast IIの販売損失のための引当金を計上したためであると述べています。
これら2つのプロジェクトは、長実が2024年にディスカウント価格で販売した物件です。当時のプロジェクトの平均価格は約2.19万香港ドル/平方フィートで、周辺の中古住宅価格と比較すると約30%のディスカウントとなり、コストは約2.8万香港ドル/平方フィートで、22%の減額となりました。当時、この販売戦略は「底値狙い」と呼ばれ、Blue Coastプロジェクトは当時の香港の新築物件の「人気王」となり、迅速な販売を実現しました。
現在、長実は大幅な割引を通じて販売促進を行う必要がなくなっています。2025年以降、香港の不動産市場は回復の道を歩み始め、住宅価格も修復されました。この傾向は今に至るまで続いており、モルガン・スタンレーはリサーチレポートを発表し、今年の最初の2ヶ月間に内地のバイヤーが香港で2600ユニットを購入し、前年同期比91%の増加を記録し、総取引額は282億香港ドルで、前年同期比136%の増加を示しました。業界は、今年の香港の住宅価格は引き続き上昇トレンドを維持すると予測しています。
今年の香港の不動産市場に対する見解について、長実の経営陣も、香港の経済が安定して回復する中で、2025年の住宅不動産の取引が徐々に回復の動きを見せていると述べました。「政府の不動産印紙税率の引き下げ、低金利の住宅ローン、開発業者の価格調整などの複数の要因が、市民の市場参入への魅力を高め、全体の住宅不動産市場に支持をもたらしています。」このため、長実も今年、新たな物件の市場投入を推進する予定です。
ただし、このような市場状況は長実が土地取得に対してより積極的になることはありませんでした。次の会計年度に政府が発表する9つの住宅用地の入札に関心があるかどうかの質問に対して、李嘉誠の長男であり、長江実業の会長兼CEOである李澤鉅は、「合理的なリターンがあれば参加する」と述べました。「土地の入札やあらゆる買収合併取引において、グループは常に『財務規律』を遵守し、『必ず獲得する』という心構えを持たず、決して盲目的に価格を追い上げることはなく、常にリターン率がすべてを決定します。」
2025年末までに、長実は開発可能な土地のストックを約6500万平方フィート保有しており（共同開発プロジェクトの開発者の権利を含むが、農地および完成物件は含まれない）、そのうち600万平方フィート、5600万平方フィート、300万平方フィートがそれぞれ香港、内地、海外に位置しています。
長実が投資しているイギリス風パブビジネスは、業績の重要な源となっています。報告期間中、このビジネスは262.27億香港ドルの収入を実現し、前年同期比7%の増加を記録しました；年間利益は19.33億香港ドルで、前年同期比9%の増加となりました。しかし、消費の雰囲気が低迷しており、インフレ圧力や高い労働コストなどの影響を受けて、この業界は運営とコストの課題に直面し続けています。長実はイギリス風パブの資産減損を16.2億香港ドル計上し、これにより本年度の資産減損後の利益は3.13億香港ドルとなりました。
事業運営においては高低がありますが、「安く買い、高く売る」戦略を貫く長実は資産投資で高値で現金化することができます。今年の2月末、長実を含む3社の長和系上場企業は共同で英国の電力網会社UKPNの100%株式を売却し、取引総額は1100億香港ドルを超えました。「私たちの元々の投資に対して、UKPNの今回の売却価格はほぼ6倍のリターンを得ています。」と李澤鉅は明かしました。
2025年末までに、長実は417億香港ドルの手元資金を持っています。上記の取引が完了した後、長実の流動資金はさらに充実することになります。今後の発展計画について尋ねられた際、李澤鉅は、グループは契約精神を尊重し、投資家を保護するための確立された法制度を持つ国や、長期的に安定したキャッシュフローを持つプロジェクトへの投資に引き続き注力すると述べました。「もし質の高い、私たちのIRR要件に合致するプロジェクトがあれば、基本的に興味を持つでしょう。重点は依然としてプロジェクトの利益回収と必要なコストの観点にあります。」
(この記事は第一财经からのものです)