出典：上海証券報 作者：張良上海「沪七条」の不動産新政が施行されてからほぼ「満月」になった。最近、上海証券記者が調査したところ、中古住宅の取引量が増加し、多くの指標が過去最高を記録し、新築市場も穏やかに回復しつつあり、いくつかのプロジェクトが値上げを発表し、市場の動向に対する楽観的な見通しを示している。さまざまな兆候は、「沪七条」新政の的確な支援の下、上海の不動産市場は「取引量増加・価格安定」の傾向を示しており、3月の「小春」相場がますます明確になってきている。市場の熱気が著しく高まる3月21日、上海市浦東新区御橋駅付近の不動産仲介業者は記者に対し、最近の取引状況は非常に良好で、過去一週間で御橋エリアの地杰国際城の物件が3戸売れ、本人も一件の成約を成立させ、すでに顧客は手付金を支払ったと述べた。「新政後、取引は確かに活発になった。挂牌してわずか3日で売れた物件もあり、中古住宅の値下げ交渉の余地が狭まり、売主の売りづらさに対する不安もかなり和らいだ。」同日、上海市浦東新区の不動産取引センターは人であふれていた。午前11時までに、浦東新区の不動産登記・取引受付の大画面には、窓口は55箇所あり、番号発行数は671件、現在受付中は541件だった。スタッフは記者に、「土日祝はすべての窓口をフル稼働させており、一日あたり約1300件の番号を処理できる」と語った。新政後、外環線外の取引はほぼ解放され、人々の動きが非常に活発になった。3、4月はもともと不動産取引のピークシーズンであり、多くの人が集まるのは自然なことだ。3月以降、上海の中古住宅市場の取引熱度は急上昇し、多くの指標が過去最高を記録している。オンライン不動産データによると、2026年3月9日から15日までの間に、上海の中古住宅の累計取引数は7233戸で、前週の5709戸から26.69％増加し、2021年以来の週次取引量の最高記録を更新した。その中で、3月14日（土曜日）の取引は1472戸で、2025年3月15日の1473戸にわずか1戸差だった。さらに、3月15日（日曜日）の取引は1390戸で、週末2日間の合計は2862戸となり、過去5年の上海中古住宅週末取引のピークを更新した。58安居客研究院の張波院長は、この上海の中古住宅取引量の急増は、トレンド的な回復の兆しと理解できると述べている。安居客のオンラインユーザー行動データによると、新政施行の当週、ユーザーが微聊（チャット）を開始する回数は前週比144.7％増、発信ユーザー数は133.7％増、リード電（問い合わせ）ユーザー数は251.8％増加し、微聊とリード電の比率も50.5％向上している。この上昇傾向は3月中旬にも続いている。記者は最近、上海市閔行区の不動産取引センターを訪れたところ、スタッフは「不動産新政の施行後、市民の相談や所有権移転の手続きに来る人が明らかに増えた。時には土日でも空きスペースがほとんどない」と語った。「3月の上海中古住宅市場の取引増加は、スピードが速く、勢いが強く、範囲も広い特徴があり、市場の熱気が著しく高まったのは、政策の恩恵が継続的に発揮され、価格調整が適切に行われ、信頼感が徐々に回復し、供給と需要の構図が逆転したなど、多くの好材料が重なった結果です」と上海易居不動産研究院の严跃进副院長は述べている。中古市場の「爆発的な増量」に比べて、新築市場はやや穏やかだが、積極的な兆候も見られる。記者は最近、普陀区、嘉定区、閔行区の一部新築販売センターを訪れたところ、平日でも一部の購買者が見学に来ていた。普陀区の中海・環宇玖章の販売員は、「週末だけで150組近くの顧客を案内し、販売員は忙殺されている。顧客と詳細に話す時間もほとんどない」と語った。嘉定区の時代之城の販売員は、「新政後、プロジェクトの成約数は1月と比べて倍増した」と述べた。閔行区の颛桥エリアの保利・都汇と煦（しょく）プロジェクトの販売員は、「3月21日に1日で16戸の成約があり、新政後、これまでに85戸の販売実績がある。3月23日からは第二次値上げを開始する」と明かした。中指研究院の統計によると、2026年3月9日から15日までの間に、上海の新築商品住宅の取引面積は22万平方メートルで、前週比62％増、2026年以来の週次最高を記録した。上海中原不動産の市場分析師、卢文曦は、「『沪七条』は、住宅購入制限の緩和、公積金ローンの最適化、個人住宅にかかる税制の整備など、多角的な施策によって、市場の潜在的な需要を効果的に刺激した。中古住宅の取引増は、前期の需給圧縮の集中解放とともに、政策による市場信頼感の大きな向上を反映している。一方、新築市場の着実な回復と一部プロジェクトの値上げ行動は、市場の期待改善をさらに裏付けており、購買意欲の増加とともに、開発業者も今後の動向により確信を持ち始めている」と述べている。需要層の主導は「新規需要」注目すべきは、最近の上海の不動産市場の回復は、主に「刚性需要」の集中解放によるものであり、中古住宅の取引構造には低価格帯への偏りが見られることだ。調査によると、多くの不動産仲介業者は、現在の市場の熱気の高まりは、総額300万元程度の小型住宅の中古住宅の取引速度が明らかに速くなっていることを示している。価格が近い物件は比較的売れやすい。記者は最近、上海市閔行区の紅松路にある不動産仲介店を訪れたところ、店長の羅洋洋は、「新政が施行されてから数日で、すでに一件の成約を成立させた。顧客は2月初めから物件を見始め、最終的に総額186万元の1LDKを決めた」と語った。「私たちのエリアでは、小型住宅が最も人気だ」と羅洋洋は分析する。「一つは、小型住宅の総額が比較的低く、刚性需要の予算に合っていること。もう一つは、小型住宅の成約後、売主は資金と動機を得て、より大きな物件に買い換えることができるため、改善型の物件の流通を促進する。」中指研究院の統計によると、2026年1月から2月までに、上海の300万元以下の中古住宅の成約は約1.7万戸で、前年同期比25.2％増、2025年と比べて6ポイント増加し、全取引の56.1％を占めている。この構造的変化は、前期の価格調整により、多くの物件が低価格帯に入り、中古住宅のコストパフォーマンスが向上したことを示している。政策の恩恵が解放されるにつれ、前期に様子見していた刚性需要層の入市意欲が高まり、低価格帯の物件の取引が増加している。この傾向は3月も続いている。上海链家のモニタリングによると、2026年の春節後から3月19日までに、総額300万元以下の中古住宅の取引比率は60％超で、春節前より4ポイント増加した。張波は、「上海の取引データを見ると、刚性需要が依然として主要な支えとなっており、改善需要は価格に対してより明確な牽引力を持つ」と述べている。地域別では、中心城区の改善物件への関心が高く、郊外の刚性需要物件には政策の恩恵がより顕著に現れている。中心城区では、徐汇、静安、長寧などのエリアで144平方メートル以上の高級改善物件が中高端の改善需要を引きつけている。一方、郊外の宝山、松江、閔行などのエリアでは、90平方メートル以下の刚性需要物件に大量の外部需要が流入しており、外環外エリアへの刺激効果は特に顕著であり、春節前の半月よりも市場の熱気は17％以上高まっている。「現在の上海の中古住宅取引のホットスポットは、外環外と中外環の間の刚需と改善需要の物件に集中している。今後も市場の持続性を見る必要があるが、特に500万元から800万元の物件の取引状況次第だ」と严跃进は述べている。置換の連鎖の運行原理から、刚性需要の活発化は改善需要の「売り替え・買い替え」の前提を作り、最近の価格上昇のニュースが増えることで、置換需要の様子見ムードも和らいでいる。3月下旬以降、より高価格帯の改善需要や高級住宅市場の取引も期待され、市場の熱気は拡大・伝播していく見込みだ。
中古住宅3日で「閃電」成約 新規プロジェクトが値上げを発表 上海の不動産市場「小陽春」状況がますます鮮明に
出典：上海証券報 作者：張良
上海「沪七条」の不動産新政が施行されてからほぼ「満月」になった。最近、上海証券記者が調査したところ、中古住宅の取引量が増加し、多くの指標が過去最高を記録し、新築市場も穏やかに回復しつつあり、いくつかのプロジェクトが値上げを発表し、市場の動向に対する楽観的な見通しを示している。さまざまな兆候は、「沪七条」新政の的確な支援の下、上海の不動産市場は「取引量増加・価格安定」の傾向を示しており、3月の「小春」相場がますます明確になってきている。
市場の熱気が著しく高まる
3月21日、上海市浦東新区御橋駅付近の不動産仲介業者は記者に対し、最近の取引状況は非常に良好で、過去一週間で御橋エリアの地杰国際城の物件が3戸売れ、本人も一件の成約を成立させ、すでに顧客は手付金を支払ったと述べた。「新政後、取引は確かに活発になった。挂牌してわずか3日で売れた物件もあり、中古住宅の値下げ交渉の余地が狭まり、売主の売りづらさに対する不安もかなり和らいだ。」
同日、上海市浦東新区の不動産取引センターは人であふれていた。午前11時までに、浦東新区の不動産登記・取引受付の大画面には、窓口は55箇所あり、番号発行数は671件、現在受付中は541件だった。スタッフは記者に、「土日祝はすべての窓口をフル稼働させており、一日あたり約1300件の番号を処理できる」と語った。新政後、外環線外の取引はほぼ解放され、人々の動きが非常に活発になった。3、4月はもともと不動産取引のピークシーズンであり、多くの人が集まるのは自然なことだ。
3月以降、上海の中古住宅市場の取引熱度は急上昇し、多くの指標が過去最高を記録している。オンライン不動産データによると、2026年3月9日から15日までの間に、上海の中古住宅の累計取引数は7233戸で、前週の5709戸から26.69％増加し、2021年以来の週次取引量の最高記録を更新した。その中で、3月14日（土曜日）の取引は1472戸で、2025年3月15日の1473戸にわずか1戸差だった。さらに、3月15日（日曜日）の取引は1390戸で、週末2日間の合計は2862戸となり、過去5年の上海中古住宅週末取引のピークを更新した。
58安居客研究院の張波院長は、この上海の中古住宅取引量の急増は、トレンド的な回復の兆しと理解できると述べている。安居客のオンラインユーザー行動データによると、新政施行の当週、ユーザーが微聊（チャット）を開始する回数は前週比144.7％増、発信ユーザー数は133.7％増、リード電（問い合わせ）ユーザー数は251.8％増加し、微聊とリード電の比率も50.5％向上している。この上昇傾向は3月中旬にも続いている。
記者は最近、上海市閔行区の不動産取引センターを訪れたところ、スタッフは「不動産新政の施行後、市民の相談や所有権移転の手続きに来る人が明らかに増えた。時には土日でも空きスペースがほとんどない」と語った。
「3月の上海中古住宅市場の取引増加は、スピードが速く、勢いが強く、範囲も広い特徴があり、市場の熱気が著しく高まったのは、政策の恩恵が継続的に発揮され、価格調整が適切に行われ、信頼感が徐々に回復し、供給と需要の構図が逆転したなど、多くの好材料が重なった結果です」と上海易居不動産研究院の严跃进副院長は述べている。
中古市場の「爆発的な増量」に比べて、新築市場はやや穏やかだが、積極的な兆候も見られる。
記者は最近、普陀区、嘉定区、閔行区の一部新築販売センターを訪れたところ、平日でも一部の購買者が見学に来ていた。普陀区の中海・環宇玖章の販売員は、「週末だけで150組近くの顧客を案内し、販売員は忙殺されている。顧客と詳細に話す時間もほとんどない」と語った。嘉定区の時代之城の販売員は、「新政後、プロジェクトの成約数は1月と比べて倍増した」と述べた。閔行区の颛桥エリアの保利・都汇と煦（しょく）プロジェクトの販売員は、「3月21日に1日で16戸の成約があり、新政後、これまでに85戸の販売実績がある。3月23日からは第二次値上げを開始する」と明かした。
中指研究院の統計によると、2026年3月9日から15日までの間に、上海の新築商品住宅の取引面積は22万平方メートルで、前週比62％増、2026年以来の週次最高を記録した。
上海中原不動産の市場分析師、卢文曦は、「『沪七条』は、住宅購入制限の緩和、公積金ローンの最適化、個人住宅にかかる税制の整備など、多角的な施策によって、市場の潜在的な需要を効果的に刺激した。中古住宅の取引増は、前期の需給圧縮の集中解放とともに、政策による市場信頼感の大きな向上を反映している。一方、新築市場の着実な回復と一部プロジェクトの値上げ行動は、市場の期待改善をさらに裏付けており、購買意欲の増加とともに、開発業者も今後の動向により確信を持ち始めている」と述べている。
需要層の主導は「新規需要」
注目すべきは、最近の上海の不動産市場の回復は、主に「刚性需要」の集中解放によるものであり、中古住宅の取引構造には低価格帯への偏りが見られることだ。調査によると、多くの不動産仲介業者は、現在の市場の熱気の高まりは、総額300万元程度の小型住宅の中古住宅の取引速度が明らかに速くなっていることを示している。価格が近い物件は比較的売れやすい。
記者は最近、上海市閔行区の紅松路にある不動産仲介店を訪れたところ、店長の羅洋洋は、「新政が施行されてから数日で、すでに一件の成約を成立させた。顧客は2月初めから物件を見始め、最終的に総額186万元の1LDKを決めた」と語った。「私たちのエリアでは、小型住宅が最も人気だ」と羅洋洋は分析する。「一つは、小型住宅の総額が比較的低く、刚性需要の予算に合っていること。もう一つは、小型住宅の成約後、売主は資金と動機を得て、より大きな物件に買い換えることができるため、改善型の物件の流通を促進する。」
中指研究院の統計によると、2026年1月から2月までに、上海の300万元以下の中古住宅の成約は約1.7万戸で、前年同期比25.2％増、2025年と比べて6ポイント増加し、全取引の56.1％を占めている。この構造的変化は、前期の価格調整により、多くの物件が低価格帯に入り、中古住宅のコストパフォーマンスが向上したことを示している。政策の恩恵が解放されるにつれ、前期に様子見していた刚性需要層の入市意欲が高まり、低価格帯の物件の取引が増加している。
この傾向は3月も続いている。上海链家のモニタリングによると、2026年の春節後から3月19日までに、総額300万元以下の中古住宅の取引比率は60％超で、春節前より4ポイント増加した。
張波は、「上海の取引データを見ると、刚性需要が依然として主要な支えとなっており、改善需要は価格に対してより明確な牽引力を持つ」と述べている。地域別では、中心城区の改善物件への関心が高く、郊外の刚性需要物件には政策の恩恵がより顕著に現れている。中心城区では、徐汇、静安、長寧などのエリアで144平方メートル以上の高級改善物件が中高端の改善需要を引きつけている。一方、郊外の宝山、松江、閔行などのエリアでは、90平方メートル以下の刚性需要物件に大量の外部需要が流入しており、外環外エリアへの刺激効果は特に顕著であり、春節前の半月よりも市場の熱気は17％以上高まっている。
「現在の上海の中古住宅取引のホットスポットは、外環外と中外環の間の刚需と改善需要の物件に集中している。今後も市場の持続性を見る必要があるが、特に500万元から800万元の物件の取引状況次第だ」と严跃进は述べている。置換の連鎖の運行原理から、刚性需要の活発化は改善需要の「売り替え・買い替え」の前提を作り、最近の価格上昇のニュースが増えることで、置換需要の様子見ムードも和らいでいる。3月下旬以降、より高価格帯の改善需要や高級住宅市場の取引も期待され、市場の熱気は拡大・伝播していく見込みだ。