出典：21世紀経済報道 著者：張敏3月16日、中国人民銀行上海本部は通知を発表し、上海市の商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないことを調整しました。この措置は、商業・オフィス不動産市場の在庫削減を促進し、市場取引の活性化をさらに後押しすることを目的としています。今年1月15日、中国人民銀行の広報担当副行長の邹澜は、金融監督管理局と協力し、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％に引き下げ、在庫削減を支援すると表明しました。2日後、両部門は共同で「商業用不動産の住宅ローン最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないことを明確にしました。それ以前は、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率は50％でした。実際の運用では、一部の銀行は60％以上を設定している場合もあります。したがって、この措置は商業用不動産の在庫削減に向けた重要なシグナルと見なされています。21世紀経済報道の記者の非完全な統計によると、これまでに22の省レベルの行政区が商業用不動産の最低頭金比率を引き下げています。一部の省や都市では、他の措置も導入され、商業不動産の在庫削減を推進しています。さまざまな動きは、商業不動産の在庫削減のペースが加速していることを示しています。住宅よりも在庫処理に時間がかかる商業用不動産とは、オフィスビルや店舗などの商業的所有権を持つ不動産を指します。住宅と異なり、商業用不動産の所有権は通常40年または50年であり、その税負担も一般的に住宅より高いです。さまざまな要因により、現在中国の商業用不動産の在庫規模は大きいです。国家統計局のデータによると、今年2月末時点で、国内の商品住宅の未販売面積は約8億平方メートルで、そのうちオフィスビルと商業営業用不動産の未販売面積は1.9億平方メートル、全体の約23.9％を占めています。同時に、約7.1億平方メートルのオフィスビルと商業営業用不動産が建設中です。規制措置が住宅よりも多いため、商業用不動産の購入ハードルは高く、在庫処理に時間がかかります。過去12か月の平均販売速度に基づくと、現在のオフィスビル（2月末時点の未販売面積を基準）の在庫処理期間は約28か月、商業営業用不動産は30か月以上と推定されます。一方、住宅の在庫処理期間は約7か月です。不動産サービス企業の世邦魏理仕の統計によると、今年全国10都市のオフィスビルの新規供給量は約470万平方メートルと予測されており、前年比7％の微増です。2027年と2028年にはそれぞれ420万平方メートルと350万平方メートルに徐々に減少すると見込まれています。小売不動産については、今後2年間で全国主要8都市の高品質小売物件の新規供給はそれぞれ439万平方メートルと356万平方メートルと予測されており、供給は引き続き十分です。上海、広州、杭州、南京、天津では、供給面積が過去2年より増加する見込みです。近年、政策強化や商業不動産の在庫削減を促す声が絶えず上がっています。今年の全国人民代表大会（全人代）期間中、全国政協委員であり、新希望集団の董事長の劉永好は、計画の最適化と新規商業用地の割合の削減を提案しました。既存の商办資産の活性化や、「商改住」政策の最適化、入学や戸籍登録などの面での公寓の制限緩和も支持しています。劉永好は、人口構造の変化やオンラインショッピングの普及により、オフラインの商業の役割が弱まっていると指摘しています。彼は、既存資産の消化に向けたさまざまな措置に加え、「新しい計画は経済形態の変化を考慮し、適切に修正すべきだ」と述べています。政策の好意的な動きが次々と表明今回の最低頭金比率調整以前にも、商業不動産の在庫削減に関する政策が次々と打ち出されています。2025年9月、国務院は「体育消費潜力の解放と体育産業の高品質発展を推進する意見」を発表し、工場、商業用不動産、倉庫などを利用したスポーツ空間の整備を奨励しました。2025年11月28日、証券監督管理委員会は商業不動産投資信託（REITs）の試験導入に関する意見募集を開始しました。これにより、商業不動産の権益融資のチャネルを開放し、既存資産の活性化に向けた標準化された金融ソリューションを提供します。今年に入り、積極的な動きが引き続き見られます。3月5日、自然資源部と国家林業・草原局は、「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」を発表し、新たな建設用地は重要プロジェクトや民生事業のために優先的に確保され、原則として商業用不動産の開発には使われないとしています。今月発表された「第十四次五カ年計画」では、既に供給された未開発土地や建設中のプロジェクトの分類処理を推進し、既存の商品住宅や遊休商業・オフィス用不動産の活用を促進するとしています。「第十四次五カ年計画」には、工業・商業用地の使用権の更新を法に則って慎重に進めることも記載されています。専門家は、これは供給側の調整だけでなく、遊休商業用不動産の活用促進も期待されると見ています。地方政府レベルでも、多くの都市が最近さまざまな支援政策を打ち出し、商办市場の在庫削減を推進しています。例えば、上海では、商業ビルにホテル、研究開発、文化・スポーツ、医療、教育、賃貸住宅（人材向けアパート含む）などの機能を併用可能としています。杭州では、商業・工業用地改革に関する政策を打ち出し、既存スペースの効率的な活用を促進し、一時的に用途変更を認めています。補助金の支給も行われており、武漢では新築の商办物件購入者に対し、契税の実支払額の50％を補助。南寧では、100平方メートル超の商办物件購入者に1万元の補助金を支給しています。中指研究院は、遊休商業用不動産の活用策の模索が今年の重要政策の焦点になると指摘し、各地での試みが増えると予測しています。最低頭金比率の大幅引き下げについては、同研究院は短期的には商办在庫圧力の緩和や不動産企業のキャッシュフロー改善に役立つとし、中長期的には資産の金融活性化を支援するとしています。ただし、同研究院は、この措置は市場の全面的な反転の兆候ではないとも指摘しています。住宅ローンに比べて、商業用不動産の融資条件（融資比率、金利、期間）は依然として明らかに異なり、銀行は顧客のリスク状況に応じて慎重に頭金比率を決定します。さらに、商業不動産の取引活性度は、根本的には実体経済の景気に依存しており、「沈黙資産」を動かすには、市場主体の信頼と実体経済の活力の回復が必要です。
在库流動の加速 22の省がオフィスビルの頭金比率を引き下げ
出典：21世紀経済報道 著者：張敏
3月16日、中国人民銀行上海本部は通知を発表し、上海市の商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないことを調整しました。この措置は、商業・オフィス不動産市場の在庫削減を促進し、市場取引の活性化をさらに後押しすることを目的としています。
今年1月15日、中国人民銀行の広報担当副行長の邹澜は、金融監督管理局と協力し、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％に引き下げ、在庫削減を支援すると表明しました。2日後、両部門は共同で「商業用不動産の住宅ローン最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないことを明確にしました。
それ以前は、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率は50％でした。実際の運用では、一部の銀行は60％以上を設定している場合もあります。したがって、この措置は商業用不動産の在庫削減に向けた重要なシグナルと見なされています。
21世紀経済報道の記者の非完全な統計によると、これまでに22の省レベルの行政区が商業用不動産の最低頭金比率を引き下げています。一部の省や都市では、他の措置も導入され、商業不動産の在庫削減を推進しています。
さまざまな動きは、商業不動産の在庫削減のペースが加速していることを示しています。
住宅よりも在庫処理に時間がかかる
商業用不動産とは、オフィスビルや店舗などの商業的所有権を持つ不動産を指します。住宅と異なり、商業用不動産の所有権は通常40年または50年であり、その税負担も一般的に住宅より高いです。
さまざまな要因により、現在中国の商業用不動産の在庫規模は大きいです。国家統計局のデータによると、今年2月末時点で、国内の商品住宅の未販売面積は約8億平方メートルで、そのうちオフィスビルと商業営業用不動産の未販売面積は1.9億平方メートル、全体の約23.9％を占めています。同時に、約7.1億平方メートルのオフィスビルと商業営業用不動産が建設中です。
規制措置が住宅よりも多いため、商業用不動産の購入ハードルは高く、在庫処理に時間がかかります。過去12か月の平均販売速度に基づくと、現在のオフィスビル（2月末時点の未販売面積を基準）の在庫処理期間は約28か月、商業営業用不動産は30か月以上と推定されます。
一方、住宅の在庫処理期間は約7か月です。
不動産サービス企業の世邦魏理仕の統計によると、今年全国10都市のオフィスビルの新規供給量は約470万平方メートルと予測されており、前年比7％の微増です。2027年と2028年にはそれぞれ420万平方メートルと350万平方メートルに徐々に減少すると見込まれています。小売不動産については、今後2年間で全国主要8都市の高品質小売物件の新規供給はそれぞれ439万平方メートルと356万平方メートルと予測されており、供給は引き続き十分です。上海、広州、杭州、南京、天津では、供給面積が過去2年より増加する見込みです。
近年、政策強化や商業不動産の在庫削減を促す声が絶えず上がっています。
今年の全国人民代表大会（全人代）期間中、全国政協委員であり、新希望集団の董事長の劉永好は、計画の最適化と新規商業用地の割合の削減を提案しました。既存の商办資産の活性化や、「商改住」政策の最適化、入学や戸籍登録などの面での公寓の制限緩和も支持しています。
劉永好は、人口構造の変化やオンラインショッピングの普及により、オフラインの商業の役割が弱まっていると指摘しています。彼は、既存資産の消化に向けたさまざまな措置に加え、「新しい計画は経済形態の変化を考慮し、適切に修正すべきだ」と述べています。
政策の好意的な動きが次々と表明
今回の最低頭金比率調整以前にも、商業不動産の在庫削減に関する政策が次々と打ち出されています。
2025年9月、国務院は「体育消費潜力の解放と体育産業の高品質発展を推進する意見」を発表し、工場、商業用不動産、倉庫などを利用したスポーツ空間の整備を奨励しました。
2025年11月28日、証券監督管理委員会は商業不動産投資信託（REITs）の試験導入に関する意見募集を開始しました。これにより、商業不動産の権益融資のチャネルを開放し、既存資産の活性化に向けた標準化された金融ソリューションを提供します。
今年に入り、積極的な動きが引き続き見られます。
3月5日、自然資源部と国家林業・草原局は、「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」を発表し、新たな建設用地は重要プロジェクトや民生事業のために優先的に確保され、原則として商業用不動産の開発には使われないとしています。
今月発表された「第十四次五カ年計画」では、既に供給された未開発土地や建設中のプロジェクトの分類処理を推進し、既存の商品住宅や遊休商業・オフィス用不動産の活用を促進するとしています。「第十四次五カ年計画」には、工業・商業用地の使用権の更新を法に則って慎重に進めることも記載されています。
専門家は、これは供給側の調整だけでなく、遊休商業用不動産の活用促進も期待されると見ています。
地方政府レベルでも、多くの都市が最近さまざまな支援政策を打ち出し、商办市場の在庫削減を推進しています。
例えば、上海では、商業ビルにホテル、研究開発、文化・スポーツ、医療、教育、賃貸住宅（人材向けアパート含む）などの機能を併用可能としています。杭州では、商業・工業用地改革に関する政策を打ち出し、既存スペースの効率的な活用を促進し、一時的に用途変更を認めています。
補助金の支給も行われており、武漢では新築の商办物件購入者に対し、契税の実支払額の50％を補助。南寧では、100平方メートル超の商办物件購入者に1万元の補助金を支給しています。
中指研究院は、遊休商業用不動産の活用策の模索が今年の重要政策の焦点になると指摘し、各地での試みが増えると予測しています。
最低頭金比率の大幅引き下げについては、同研究院は短期的には商办在庫圧力の緩和や不動産企業のキャッシュフロー改善に役立つとし、中長期的には資産の金融活性化を支援するとしています。
ただし、同研究院は、この措置は市場の全面的な反転の兆候ではないとも指摘しています。住宅ローンに比べて、商業用不動産の融資条件（融資比率、金利、期間）は依然として明らかに異なり、銀行は顧客のリスク状況に応じて慎重に頭金比率を決定します。さらに、商業不動産の取引活性度は、根本的には実体経済の景気に依存しており、「沈黙資産」を動かすには、市場主体の信頼と実体経済の活力の回復が必要です。