2023年3月17日、招商蛇口（001979.SZ）董事長朱文凱は、2025年度の業績説明会で、同社は従来のデベロッパーから「デベロッパー＋オペレーター＋サービス提供者」へと本格的に転換していく必要があると述べました。招商蛇口の2025年の年次報告書によると、2025年の営業収入は約1547.27億元で、前年同期比で13.53％減少しました。上場会社の株主に帰属する純利益は約10.23億元で、前年同期比で74.65％減少しました。非経常利益を除く株主帰属純利益は約1.69億元で、前年同期比で93.1％減少しました。営業活動によるキャッシュフローの純額は約96.93億元で、前年同期比で69.67％減少しました。業績変動について、招商蛇口の財務最高責任者（CFO）である余志良は、業績は業界サイクルと市場環境の変化を十分に反映しており、主に慎重な資産減損の計上、決済規模の周期的な縮小、連結子会社や合弁企業への投資収益および株式売却益の減少によるものだと述べました。招商蛇口は、業界の動向に積極的に対応し、キャッシュフロー管理体制を正確に最適化し、資金の安全性を堅守し、「販売に基づく投資・販売に基づく生産」戦略を堅持し続け、資金の効率的な運用を絶えず向上させています。年間を通じて営業活動によるキャッシュフローの純額は96.93億元に達し、期末の貨幣資金残高は861.27億元となっています。報告期間末時点で、前受金を除いた資産負債率は64.17％、純負債比率は72.46％、現金短期負債比率は1.19です。同社は、不動産融資の新モデルの要件を積極的に実施し、シンプルで効率的かつ安全な融資原則を堅持し、年内に120億元の既存永続債を完全に清算し、運営用不動産ローンを141億元実行しました。2025年には、公開市場からの新規資金調達額は179.4億元となり、金利は同期業界内最低水準に位置しています。年末の総資金コストは2.74％で、年初比で25BP低下しました。開発事業については、2025年において、同社は累計で契約販売面積716.12万平方メートル、契約販売金額1960.09億元を達成しました。上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通の10都市で全口径の販売金額が上位3位に入り、全国の重点30都市のうち、現地のTOP5に入る都市は合計15都市にのぼります。土地取得については、2025年において、合計43区画の土地を取得し、総容積建築面積は約440万平方メートル、総地価は約938億元となり、支払う地価は約543億元です。報告期間中、同社の「コア10都市」への投資比率は約90％に近づき、そのうち一線都市への投資は全投資額の63％を占め、前年よりさらに増加しました。上海で5区画、深圳・北京・成都・杭州で各3区画、西安で2区画の優良土地を取得しました。今後の招商蛇口の投資について、同社副総経理の伍斌は、明確な比率を設定するのは難しいとし、2026年も引き続き重点地域・重点都市において販売に基づく投資と厳選した投資原則を維持し、資源の効果的な投入を確保すると述べました。新規取得の土地プロジェクトは、回転速度と収益の実現により焦点を当て、三道紅線（規制ライン）を満たすだけでなく、規模と利益のバランスも取る必要があるとしています。同社の董事総経理である聶黎明は、現行のプロジェクト配列に基づき、2026年の総販売可能価値は3400億元に達すると予測しています。業態比率を見ると、住宅が83％を占め、都市のレベルでは、「6+10」コア都市が81％、「強心30都市」が94％を占めています。供給ペースについては、主に上半期に集中し、下半期には今年新たに取得した土地の供給が追加される見込みです。請負建設業務については、招商建管は年間で80の新規請負プロジェクト（コンサルティング含む）を追加し、契約面積は1139万平方メートル、契約収入は80億元超となりました。過去の累計請負件数は620以上で、規模は3500万平方メートルを突破しています。報告期間中、同社が管理範囲内で保有する物件の総収入は76.3億元で、前年同期比で2.2％増加しました。新たに市場に投入されたプロジェクトは29件、総建築面積は177万平方メートルで、コア都市の主要業態に集中しています。その中には、アパートメント12件、商業施設8件、産業園3件があります。軽資産管理の新規面積は約82.8万平方メートルで、上海、杭州、成都、深圳などのコア都市に位置しています。商業分野では、報告期末時点で、管理範囲内の集中型商業の運営中のプロジェクトは54件、運営面積は約340万平方メートル、建設中のプロジェクトは約185万平方メートルです。年間の集中型商業の運営収入は19.6億元で、開業から3年以上のプロジェクトの期末時点の賃貸率は93％となっています。最近、核心都市で次々と限購・限貸政策の最適化が進められる中、これらの政策が市場の信頼感を高める効果について、聶黎明は、2021年から現在までにこの業界は4年以上にわたる深度調整を経験してきたと述べました。しかし、最近では国家や地方政府が次々と限購・限貸の緩和策を打ち出し、市場の安定と価格の安定を図っていると指摘し、これが現状、より多くの信頼を市場にもたらし、信頼感の向上に役立っていると述べました。また、今年2月25日に上海が発表した新政策を例に挙げ、春節後にコアエリアの来訪量と契約量が一時的に回復したことを示しました。春節期間中や3月の取引も非常に良好であり、昨日の3月半ばには販売も回復の兆しを見せていると述べました。しかし、同時に、現在の市場は依然として底固めと修復の段階にあることを認識し、招商蛇口は慎重ながら楽観的な姿勢を持っていると強調しました。短期的には信頼感を高めることに注力し、中長期的には徐々に底打ちと修復の過程にあるとしています。政策の底は明確になったものの、市場の底の確定にはまだ時間が必要だと述べました。一連の政策から、二つの非常に明確なシグナルが見て取れます。第一に、国家は都市ごとの施策と精密な調整を通じて、房価と市場の安定に対する決意を堅持していることです。また、今回の政策は一律の緩和ではなく、都市や地域ごとの具体的な状況に応じた差別化調整を行い、政策間の連携や一歩一歩の実施を重視しています。合理的な住宅需要を支援しつつ、リスクの底を守り、市場メカニズムを活用しながらも大きな変動を防ぐことを目指しています。これが一つのシグナルです。第二のシグナルは、国家が不動産業の高品質な発展を推進する新たなモデルを打ち出していることです。トップレベルの設計から制度の実施まで、不動産市場の安定は経済の安定に直結し、不動産リスクの防止はシステムリスクの防止にもつながります。これは、住民の合理的な住宅消費を支援するだけでなく、業界の長期的な健全な発展を制度的に支えるものです。澎湃新聞記者 李曉青
招商蛇口の昨年の純利益は約10.23億元であり、「市場はまだ底打ち修復期にある」
2023年3月17日、招商蛇口（001979.SZ）董事長朱文凱は、2025年度の業績説明会で、同社は従来のデベロッパーから「デベロッパー＋オペレーター＋サービス提供者」へと本格的に転換していく必要があると述べました。
招商蛇口の2025年の年次報告書によると、2025年の営業収入は約1547.27億元で、前年同期比で13.53％減少しました。上場会社の株主に帰属する純利益は約10.23億元で、前年同期比で74.65％減少しました。非経常利益を除く株主帰属純利益は約1.69億元で、前年同期比で93.1％減少しました。営業活動によるキャッシュフローの純額は約96.93億元で、前年同期比で69.67％減少しました。
業績変動について、招商蛇口の財務最高責任者（CFO）である余志良は、業績は業界サイクルと市場環境の変化を十分に反映しており、主に慎重な資産減損の計上、決済規模の周期的な縮小、連結子会社や合弁企業への投資収益および株式売却益の減少によるものだと述べました。
招商蛇口は、業界の動向に積極的に対応し、キャッシュフロー管理体制を正確に最適化し、資金の安全性を堅守し、「販売に基づく投資・販売に基づく生産」戦略を堅持し続け、資金の効率的な運用を絶えず向上させています。年間を通じて営業活動によるキャッシュフローの純額は96.93億元に達し、期末の貨幣資金残高は861.27億元となっています。
報告期間末時点で、前受金を除いた資産負債率は64.17％、純負債比率は72.46％、現金短期負債比率は1.19です。同社は、不動産融資の新モデルの要件を積極的に実施し、シンプルで効率的かつ安全な融資原則を堅持し、年内に120億元の既存永続債を完全に清算し、運営用不動産ローンを141億元実行しました。2025年には、公開市場からの新規資金調達額は179.4億元となり、金利は同期業界内最低水準に位置しています。年末の総資金コストは2.74％で、年初比で25BP低下しました。
開発事業については、2025年において、同社は累計で契約販売面積716.12万平方メートル、契約販売金額1960.09億元を達成しました。上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通の10都市で全口径の販売金額が上位3位に入り、全国の重点30都市のうち、現地のTOP5に入る都市は合計15都市にのぼります。土地取得については、2025年において、合計43区画の土地を取得し、総容積建築面積は約440万平方メートル、総地価は約938億元となり、支払う地価は約543億元です。報告期間中、同社の「コア10都市」への投資比率は約90％に近づき、そのうち一線都市への投資は全投資額の63％を占め、前年よりさらに増加しました。上海で5区画、深圳・北京・成都・杭州で各3区画、西安で2区画の優良土地を取得しました。
今後の招商蛇口の投資について、同社副総経理の伍斌は、明確な比率を設定するのは難しいとし、2026年も引き続き重点地域・重点都市において販売に基づく投資と厳選した投資原則を維持し、資源の効果的な投入を確保すると述べました。新規取得の土地プロジェクトは、回転速度と収益の実現により焦点を当て、三道紅線（規制ライン）を満たすだけでなく、規模と利益のバランスも取る必要があるとしています。
同社の董事総経理である聶黎明は、現行のプロジェクト配列に基づき、2026年の総販売可能価値は3400億元に達すると予測しています。業態比率を見ると、住宅が83％を占め、都市のレベルでは、「6+10」コア都市が81％、「強心30都市」が94％を占めています。供給ペースについては、主に上半期に集中し、下半期には今年新たに取得した土地の供給が追加される見込みです。
請負建設業務については、招商建管は年間で80の新規請負プロジェクト（コンサルティング含む）を追加し、契約面積は1139万平方メートル、契約収入は80億元超となりました。過去の累計請負件数は620以上で、規模は3500万平方メートルを突破しています。
報告期間中、同社が管理範囲内で保有する物件の総収入は76.3億元で、前年同期比で2.2％増加しました。新たに市場に投入されたプロジェクトは29件、総建築面積は177万平方メートルで、コア都市の主要業態に集中しています。その中には、アパートメント12件、商業施設8件、産業園3件があります。軽資産管理の新規面積は約82.8万平方メートルで、上海、杭州、成都、深圳などのコア都市に位置しています。
商業分野では、報告期末時点で、管理範囲内の集中型商業の運営中のプロジェクトは54件、運営面積は約340万平方メートル、建設中のプロジェクトは約185万平方メートルです。年間の集中型商業の運営収入は19.6億元で、開業から3年以上のプロジェクトの期末時点の賃貸率は93％となっています。
最近、核心都市で次々と限購・限貸政策の最適化が進められる中、これらの政策が市場の信頼感を高める効果について、聶黎明は、2021年から現在までにこの業界は4年以上にわたる深度調整を経験してきたと述べました。しかし、最近では国家や地方政府が次々と限購・限貸の緩和策を打ち出し、市場の安定と価格の安定を図っていると指摘し、これが現状、より多くの信頼を市場にもたらし、信頼感の向上に役立っていると述べました。
また、今年2月25日に上海が発表した新政策を例に挙げ、春節後にコアエリアの来訪量と契約量が一時的に回復したことを示しました。春節期間中や3月の取引も非常に良好であり、昨日の3月半ばには販売も回復の兆しを見せていると述べました。
しかし、同時に、現在の市場は依然として底固めと修復の段階にあることを認識し、招商蛇口は慎重ながら楽観的な姿勢を持っていると強調しました。短期的には信頼感を高めることに注力し、中長期的には徐々に底打ちと修復の過程にあるとしています。政策の底は明確になったものの、市場の底の確定にはまだ時間が必要だと述べました。
一連の政策から、二つの非常に明確なシグナルが見て取れます。第一に、国家は都市ごとの施策と精密な調整を通じて、房価と市場の安定に対する決意を堅持していることです。また、今回の政策は一律の緩和ではなく、都市や地域ごとの具体的な状況に応じた差別化調整を行い、政策間の連携や一歩一歩の実施を重視しています。合理的な住宅需要を支援しつつ、リスクの底を守り、市場メカニズムを活用しながらも大きな変動を防ぐことを目指しています。これが一つのシグナルです。
第二のシグナルは、国家が不動産業の高品質な発展を推進する新たなモデルを打ち出していることです。トップレベルの設計から制度の実施まで、不動産市場の安定は経済の安定に直結し、不動産リスクの防止はシステムリスクの防止にもつながります。これは、住民の合理的な住宅消費を支援するだけでなく、業界の長期的な健全な発展を制度的に支えるものです。
澎湃新聞記者 李曉青