2023年2月25日、上海市住房和城乡建设管理委員会など五つの部門は、「本市の不動産政策のさらなる最適化と調整に関する通知」（以下「通知」）を共同で発表し、七つの施策を打ち出した。これにより、住宅購入制限政策の緩和、住宅公積金ローン政策の最適化、個人住宅に関する税制の改善を進める。「通知」発表から1ヶ月経ち、上海の不動産市場には積極的な変化が見られる。不動産データプラットフォームの氷山指数の推計によると、3月24日現在、3月以降の上海の中古住宅取引量は前年同月比で4％増加した。中指研究院のデータによると、3月第2週（3月9日～15日）の上海の新築商品住宅の取引面積は22万平方メートルで、前週比62％増となり、2026年以来の週次最高値を記録した。「中古住宅は今回の政策調整に対してより直接的に反応し、市場は早期に一定の修復を見せている。需要の主導は明らかに新たな需要層によるものだ」と中指研究院指数研究部の曹晶晶総経理は『証券日報』の記者に語った。総価格の観点から見ると、低価格帯の物件の取引が増加し、価格調整後のコストパフォーマンスが際立っている。政策の好影響が解放されるにつれ、見合わせていた需要層の購買意欲が高まり、低価格物件の取引増加を促している。注目すべきは、上海の中古住宅の新規掲載数が減少し、市場の在庫圧力が緩和されつつある点だ。中指研究院の統計によると、主要仲介業者の掲載数を基にすると、3月前半の二週間で上海の中古住宅の新規掲載数は前年同期比でそれぞれ27％、48％減少した。同時に、在庫掲載物件数も減少傾向にあり、2月末の主要仲介業者の総掲載数は昨年10月のピークから30.7％減少し、過去3年で最低水準にまで下落した。曹晶晶は、「上海の最近の新規掲載と在庫掲載の両方が減少していることは、一部の所有者の市場予想が改善していることを反映しており、短期的な供給と需要の矛盾緩和に寄与し、市場の安定化に有利な条件を作り出している」と述べた。「通知」では、非上海戸籍の住民が外環内の住宅を購入する際に必要な社会保険や個人所得税の納付期間を短縮し、「条件を満たす非上海戸籍の住民は外環内で1戸の追加購入が可能」と明示し、購入のハードルを引き下げている。また、「通知」は住宅公積金の最高融資額を引き上げ、ローンの認定基準を最適化し、多子世帯の住宅購入支援範囲を拡大、住民の住宅取得コストを削減した。政策支援の下、新築市場も回復の兆しを見せている。「2月25日に上海が新政策を発表して以降、一部の優良物件への訪問者数が増加し、取引量も回復しつつある」と曹晶晶は述べた。供給ペースの影響で、新築市場の回復は中古市場より遅れているが、政策の推進により積極的な兆候が現れている。さらに、3月には不動産企業の販売開始ペースが明らかに加速し、改善型プロジェクトが市場の支えとなる見込みだ。「3月の週末は毎週残業し、平日も多くの顧客が訪れている。先週木曜日だけで4組の顧客が再訪した」と上海松江区の新築物件の販売員は記者に語った。新政策の効果と3月の販売繁忙期が重なり、物件の訪問数と取引量は増加している。曹晶晶は、「現在の市場の雰囲気が持続すれば、上海は3月から4月の『小春』の好調期に高い活発さを維持できる可能性がある」と見ている。ただし、市場の安定は段階的なプロセスであり、その後の継続性は住民の所得予想や房価予想の修復など、マクロ経済の基本的な要素の改善に依存している。今後の政策が市場の熱気をどう支えるべきかについて、広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、「現在、需要の循環と改善のサイクルには障害があり、主に中古住宅の取引期間が長く、最終的な売価が大きく割引されるため、売却と買い替えのサイクルが長くコストも高い。政府のストックと市場の力を活用し、中古住宅の交換を促進すべきだ」と述べた。
上海の不動産新政施行から1か月：新築住宅と中古住宅市場に積極的な変化が見られる
2023年2月25日、上海市住房和城乡建设管理委員会など五つの部門は、「本市の不動産政策のさらなる最適化と調整に関する通知」（以下「通知」）を共同で発表し、七つの施策を打ち出した。これにより、住宅購入制限政策の緩和、住宅公積金ローン政策の最適化、個人住宅に関する税制の改善を進める。
「通知」発表から1ヶ月経ち、上海の不動産市場には積極的な変化が見られる。不動産データプラットフォームの氷山指数の推計によると、3月24日現在、3月以降の上海の中古住宅取引量は前年同月比で4％増加した。中指研究院のデータによると、3月第2週（3月9日～15日）の上海の新築商品住宅の取引面積は22万平方メートルで、前週比62％増となり、2026年以来の週次最高値を記録した。
「中古住宅は今回の政策調整に対してより直接的に反応し、市場は早期に一定の修復を見せている。需要の主導は明らかに新たな需要層によるものだ」と中指研究院指数研究部の曹晶晶総経理は『証券日報』の記者に語った。総価格の観点から見ると、低価格帯の物件の取引が増加し、価格調整後のコストパフォーマンスが際立っている。政策の好影響が解放されるにつれ、見合わせていた需要層の購買意欲が高まり、低価格物件の取引増加を促している。
注目すべきは、上海の中古住宅の新規掲載数が減少し、市場の在庫圧力が緩和されつつある点だ。
中指研究院の統計によると、主要仲介業者の掲載数を基にすると、3月前半の二週間で上海の中古住宅の新規掲載数は前年同期比でそれぞれ27％、48％減少した。同時に、在庫掲載物件数も減少傾向にあり、2月末の主要仲介業者の総掲載数は昨年10月のピークから30.7％減少し、過去3年で最低水準にまで下落した。
曹晶晶は、「上海の最近の新規掲載と在庫掲載の両方が減少していることは、一部の所有者の市場予想が改善していることを反映しており、短期的な供給と需要の矛盾緩和に寄与し、市場の安定化に有利な条件を作り出している」と述べた。
「通知」では、非上海戸籍の住民が外環内の住宅を購入する際に必要な社会保険や個人所得税の納付期間を短縮し、「条件を満たす非上海戸籍の住民は外環内で1戸の追加購入が可能」と明示し、購入のハードルを引き下げている。
また、「通知」は住宅公積金の最高融資額を引き上げ、ローンの認定基準を最適化し、多子世帯の住宅購入支援範囲を拡大、住民の住宅取得コストを削減した。
政策支援の下、新築市場も回復の兆しを見せている。「2月25日に上海が新政策を発表して以降、一部の優良物件への訪問者数が増加し、取引量も回復しつつある」と曹晶晶は述べた。供給ペースの影響で、新築市場の回復は中古市場より遅れているが、政策の推進により積極的な兆候が現れている。さらに、3月には不動産企業の販売開始ペースが明らかに加速し、改善型プロジェクトが市場の支えとなる見込みだ。
「3月の週末は毎週残業し、平日も多くの顧客が訪れている。先週木曜日だけで4組の顧客が再訪した」と上海松江区の新築物件の販売員は記者に語った。新政策の効果と3月の販売繁忙期が重なり、物件の訪問数と取引量は増加している。
曹晶晶は、「現在の市場の雰囲気が持続すれば、上海は3月から4月の『小春』の好調期に高い活発さを維持できる可能性がある」と見ている。ただし、市場の安定は段階的なプロセスであり、その後の継続性は住民の所得予想や房価予想の修復など、マクロ経済の基本的な要素の改善に依存している。
今後の政策が市場の熱気をどう支えるべきかについて、広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、「現在、需要の循環と改善のサイクルには障害があり、主に中古住宅の取引期間が長く、最終的な売価が大きく割引されるため、売却と買い替えのサイクルが長くコストも高い。政府のストックと市場の力を活用し、中古住宅の交換を促進すべきだ」と述べた。