年報季が到来し、私たちはTOP10不動産企業の業績観察を開始しました。これらの企業の財務データを通じて、業界の真の姿を垣間見ようとしています。3月17日、招商蛇口は今季の決算発表の中で最初に2025年度の業績を公表しました。主なポイントは以下の五つです。* 契約売上高は前年同期比で10.6％減少し、業界順位は第4位に上昇 * 年間で43区画の土地取得を完了し、土储の権益地価は前年比62.1％増加、在庫の処理を加速 * 売上高と純利益はともに前年同期比で減少、減損計上と合弁企業の損失計上により純利益率は0.45％に低下 * 三大レッドラインは引き続きグリーンゾーンを維持し、資金調達コストはさらに低下 * 資産運用収入は76.3億元に達し、前年比2.2％増加。第二の成長曲線が形になりつつあり、2026年には第4のREITの発行を推進予定2025年、招商蛇口は累計で契約面積716.12万平方メートルを販売し、前年同期比23.5％減少。契約売上高は1960.09億元で、前年同期比10.6％減少しました。業界規模は順位を一つ上げて第4位となっています。逆風の中で順位を上げた要因は、コア都市への精密な配置と集中投資によるものです。招商蛇口は全国の30の重点都市のうち15都市で現地の売上トップ5に入り、そのうち上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通の10都市では、全口径の売上金額でトップ3に入っています。上海、北京、杭州、深圳、成都の5都市の売上合計は、全体の60％超を占めています。特に上海は、単一都市の全口径売上高が500億元超で、上海の不動産企業の中で最も高い金額を記録しています。2026年、招商蛇口の売却可能な資産総額は約3400億元と見込まれ、そのうち「6+10」コア都市の占める割合は81％、「強心30城」の占める割合は94％です。2026年の全口径売上高の目標は、2025年とほぼ同水準を維持します。業績発表会で、経営陣は2026年も「販売に基づく生産・投資の原則」を堅持し、規模拡大を無理に追求せず、質の高い販売と回収を重視した成長を目指すと述べました。2025年、招商蛇口は投資面での取り組みを強化しました。年間で43区画の土地取得を完了し、総容積建築面積は約440万平方メートル、総地価は約938億元、権益地価は約543億元で、いずれも前年比62.1％増です。投資の配置を見ると、「強心30城」への投資比率は100％に達し、コア10都市への投資比率はほぼ90％に達しています。引き続き、コア都市の優良地块への深耕戦略を堅持しています。招商蛇口はプロジェクトの協力関係も拡大しています。新たに取得した土储の総価値に対する権益比率は、2024年の68.9％から2025年は57.9％に低下し、協力パートナーは華潤、中鉄、中海などの中央国有企業が中心です。同時に、在庫の処理も積極的に進めており、期末の在庫帳簿残高は3623.24億元で、期初比で1.9％減少しています。そのうち、完成済みの開発商品は716.9億元の帳簿価値を持ち、前年同期比で17％減少しています。しかし、一部のプロジェクトでは在庫圧力が依然として高く、招商蛇口は一部の在庫に対して減損準備金を計上しています。特に重慶招商渝天府は複数期にわたる開発プロジェクトで、総投資額は40.64億元と見積もられ、最も早い一期は2021年に着工し、2025年までに8.79億元の追加減損を計上予定です。ほかにも、盐城雍华府や上海四平路の在庫減損準備が5億元超となっています。天津九方城市広場は2011年から建設中で、未だ竣工計画がなく、今後の在庫処理やさらなる減損圧力に注意が必要です。2025年の招商蛇口の営業収入は1547.27億元で、前年同期比13.5％減少。純利益は7.04億元で、前年同期比83.2％減少しました。純利益率は0.45％に低下し、前年より1.89ポイント下がっています。純利益の大幅な減少の主な原因は以下の三つです。1. 三費（管理費・営業費・財務費）の費用率が上昇し、2025年は前年比で1.02ポイント増の5.52％となった（売上高に対する比率）2. 44.1億元の減損損失を計上、その中で在庫の減損準備は32.69億元増加3. 合弁企業の収益が赤字に転じ、投資収益が23億元減少期末時点で、招商蛇口の貨幣資金は861.27億元で、前年同期比14.2％減少。総有息負債は2424億元で、前年比8.9％増加し、そのうち560億元は1年以内に到来します。三大レッドラインは引き続きグリーンゾーンを維持しています。資産負債率は64.17％（預収金を除く）、純負債率は72.46％、非制限現金短期負債比率は1.19です。2025年には公開市場からの新規調達額は179.4億元で、年間の総調達コストは2.44％となりました。期末の既存の融資の総合調達コストは2.74％に低下し、前年より25ベーシスポイント（0.25％）低下しています。招商蛇口は業績発表会で、今後の資金調達の重点は「コスト削減」「マッチングの最適化」「リスクコントロール」と述べました。特に「マッチングの最適化」には注目すべきであり、資産側の特性に合わせて資産と負債の構造的なマッチングを徹底します。開発事業と比較して、招商蛇口の資産運用と物业サービスは比較的安定しています。2025年には連結収入238.99億元を達成し、総売上高の15.4％を占め、前年同期比2.8ポイント増加しました。第二の成長曲線の兆しが見え始めています。そのうち、資産運用の全口径収入は76.3億元で、前年比2.2％増です。また、軽資産管理面積は約82.8万平方メートル増加し、管理アウトソーシングのプロジェクトは上海、杭州、成都、深圳などのコア都市に集中しています。中でも、商業施設は最大のセグメントで、期末時点で運営中のプロジェクトは54件、総運営面積は約340万平方メートル。建設中や準備中のプロジェクトは約185万平方メートルです。年間の商業運営収入は19.6億元で、3年以上の開業済みプロジェクトの稼働率は93％です。注目すべきは、招商蛇口の一部賃貸物件の運営圧力が顕在化している点です。商業施設の平均賃貸率は91.06％から87.5％に低下し、平均単価も99.53元/平方メートル/月に下落しています。また、招商蛇口はREITs（不動産投資信託）プラットフォームの退出ルート構築を急いでおり、すでに3つのREITsを保有しています。国内の蛇口産園REIT、招商レンタル住宅REIT、香港上場の招商局商業REITで、それぞれ産業園、公寓、商業ビルの業態に対応しています。招商蛇口は今後、三つのアップグレードを加速させると表明しました。一つは業態運営モデルのアップグレード、二つは保有リターンの向上を重視し、既存プロジェクトのアップデートとイノベーションを推進、三つは複数のREITsプラットフォームの優位性を最大限に活用することです。物业サービスについては、招商積余が192.73億元の売上を達成し、前年比12.23％増加。親会社の純利益は6.55億元で、22.12％減少しました。期末時点で管理物件は2473件、管理面積は3.77億平方メートルです。代建（委託建設）事業では、招商建管は年間80件の新規代建プロジェクトを獲得し、契約面積は1139万平方メートル、契約収入は8億元超に達しました。これまでに620以上の代建プロジェクトを請負い、規模は3500万平方メートルを超えています。2026年の展望として、招商蛇口は新規に市場投入されるプロジェクトの運営面積を約100万平方メートルと計画しています。今後は、運営能力の強化、多業態の協働、コスト管理の徹底により、優れた旗艦プロジェクトを創出し、資産価値の向上を目指します。また、2026年には第4の商業REITの発行も積極的に推進し、国内の消費インフラやコミュニティ商業プロジェクトの退出ルートを整備します。業績発表会で、招商蛇口の経営陣は慎重ながら楽観的な見通しを示しました。政策の底は明確になったものの、市場の底の確定にはまだ時間が必要であり、2026年は全体として下げ止まりから安定へと向かう可能性がある一方、都市間の格差は引き続き拡大する可能性も指摘しています。業界の回復が進むにつれ、今後の利益圧力も緩和されていく見込みです。2026年、招商蛇口が「基本的な盤面を維持」から「利益の回復」へと飛躍できるかどうかが、市場の最大の注目点となるでしょう。
Annual Report Observation | China Merchants Shekou: Sales Ranking Rises Against the Trend, Profit Under Pressure
年報季が到来し、私たちはTOP10不動産企業の業績観察を開始しました。これらの企業の財務データを通じて、業界の真の姿を垣間見ようとしています。
3月17日、招商蛇口は今季の決算発表の中で最初に2025年度の業績を公表しました。主なポイントは以下の五つです。
契約売上高は前年同期比で10.6％減少し、業界順位は第4位に上昇
年間で43区画の土地取得を完了し、土储の権益地価は前年比62.1％増加、在庫の処理を加速
売上高と純利益はともに前年同期比で減少、減損計上と合弁企業の損失計上により純利益率は0.45％に低下
三大レッドラインは引き続きグリーンゾーンを維持し、資金調達コストはさらに低下
資産運用収入は76.3億元に達し、前年比2.2％増加。第二の成長曲線が形になりつつあり、2026年には第4のREITの発行を推進予定
2025年、招商蛇口は累計で契約面積716.12万平方メートルを販売し、前年同期比23.5％減少。契約売上高は1960.09億元で、前年同期比10.6％減少しました。業界規模は順位を一つ上げて第4位となっています。
逆風の中で順位を上げた要因は、コア都市への精密な配置と集中投資によるものです。招商蛇口は全国の30の重点都市のうち15都市で現地の売上トップ5に入り、そのうち上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通の10都市では、全口径の売上金額でトップ3に入っています。
上海、北京、杭州、深圳、成都の5都市の売上合計は、全体の60％超を占めています。特に上海は、単一都市の全口径売上高が500億元超で、上海の不動産企業の中で最も高い金額を記録しています。
2026年、招商蛇口の売却可能な資産総額は約3400億元と見込まれ、そのうち「6+10」コア都市の占める割合は81％、「強心30城」の占める割合は94％です。2026年の全口径売上高の目標は、2025年とほぼ同水準を維持します。
業績発表会で、経営陣は2026年も「販売に基づく生産・投資の原則」を堅持し、規模拡大を無理に追求せず、質の高い販売と回収を重視した成長を目指すと述べました。
2025年、招商蛇口は投資面での取り組みを強化しました。
年間で43区画の土地取得を完了し、総容積建築面積は約440万平方メートル、総地価は約938億元、権益地価は約543億元で、いずれも前年比62.1％増です。
投資の配置を見ると、「強心30城」への投資比率は100％に達し、コア10都市への投資比率はほぼ90％に達しています。引き続き、コア都市の優良地块への深耕戦略を堅持しています。
招商蛇口はプロジェクトの協力関係も拡大しています。新たに取得した土储の総価値に対する権益比率は、2024年の68.9％から2025年は57.9％に低下し、協力パートナーは華潤、中鉄、中海などの中央国有企業が中心です。
同時に、在庫の処理も積極的に進めており、期末の在庫帳簿残高は3623.24億元で、期初比で1.9％減少しています。そのうち、完成済みの開発商品は716.9億元の帳簿価値を持ち、前年同期比で17％減少しています。
しかし、一部のプロジェクトでは在庫圧力が依然として高く、招商蛇口は一部の在庫に対して減損準備金を計上しています。特に重慶招商渝天府は複数期にわたる開発プロジェクトで、総投資額は40.64億元と見積もられ、最も早い一期は2021年に着工し、2025年までに8.79億元の追加減損を計上予定です。ほかにも、盐城雍华府や上海四平路の在庫減損準備が5億元超となっています。天津九方城市広場は2011年から建設中で、未だ竣工計画がなく、今後の在庫処理やさらなる減損圧力に注意が必要です。
2025年の招商蛇口の営業収入は1547.27億元で、前年同期比13.5％減少。純利益は7.04億元で、前年同期比83.2％減少しました。純利益率は0.45％に低下し、前年より1.89ポイント下がっています。
純利益の大幅な減少の主な原因は以下の三つです。
期末時点で、招商蛇口の貨幣資金は861.27億元で、前年同期比14.2％減少。総有息負債は2424億元で、前年比8.9％増加し、そのうち560億元は1年以内に到来します。
三大レッドラインは引き続きグリーンゾーンを維持しています。資産負債率は64.17％（預収金を除く）、純負債率は72.46％、非制限現金短期負債比率は1.19です。
2025年には公開市場からの新規調達額は179.4億元で、年間の総調達コストは2.44％となりました。期末の既存の融資の総合調達コストは2.74％に低下し、前年より25ベーシスポイント（0.25％）低下しています。
招商蛇口は業績発表会で、今後の資金調達の重点は「コスト削減」「マッチングの最適化」「リスクコントロール」と述べました。特に「マッチングの最適化」には注目すべきであり、資産側の特性に合わせて資産と負債の構造的なマッチングを徹底します。
開発事業と比較して、招商蛇口の資産運用と物业サービスは比較的安定しています。
2025年には連結収入238.99億元を達成し、総売上高の15.4％を占め、前年同期比2.8ポイント増加しました。第二の成長曲線の兆しが見え始めています。そのうち、資産運用の全口径収入は76.3億元で、前年比2.2％増です。
また、軽資産管理面積は約82.8万平方メートル増加し、管理アウトソーシングのプロジェクトは上海、杭州、成都、深圳などのコア都市に集中しています。中でも、商業施設は最大のセグメントで、期末時点で運営中のプロジェクトは54件、総運営面積は約340万平方メートル。建設中や準備中のプロジェクトは約185万平方メートルです。年間の商業運営収入は19.6億元で、3年以上の開業済みプロジェクトの稼働率は93％です。
注目すべきは、招商蛇口の一部賃貸物件の運営圧力が顕在化している点です。商業施設の平均賃貸率は91.06％から87.5％に低下し、平均単価も99.53元/平方メートル/月に下落しています。
また、招商蛇口はREITs（不動産投資信託）プラットフォームの退出ルート構築を急いでおり、すでに3つのREITsを保有しています。国内の蛇口産園REIT、招商レンタル住宅REIT、香港上場の招商局商業REITで、それぞれ産業園、公寓、商業ビルの業態に対応しています。
招商蛇口は今後、三つのアップグレードを加速させると表明しました。一つは業態運営モデルのアップグレード、二つは保有リターンの向上を重視し、既存プロジェクトのアップデートとイノベーションを推進、三つは複数のREITsプラットフォームの優位性を最大限に活用することです。
物业サービスについては、招商積余が192.73億元の売上を達成し、前年比12.23％増加。親会社の純利益は6.55億元で、22.12％減少しました。期末時点で管理物件は2473件、管理面積は3.77億平方メートルです。
代建（委託建設）事業では、招商建管は年間80件の新規代建プロジェクトを獲得し、契約面積は1139万平方メートル、契約収入は8億元超に達しました。これまでに620以上の代建プロジェクトを請負い、規模は3500万平方メートルを超えています。
2026年の展望として、招商蛇口は新規に市場投入されるプロジェクトの運営面積を約100万平方メートルと計画しています。今後は、運営能力の強化、多業態の協働、コスト管理の徹底により、優れた旗艦プロジェクトを創出し、資産価値の向上を目指します。また、2026年には第4の商業REITの発行も積極的に推進し、国内の消費インフラやコミュニティ商業プロジェクトの退出ルートを整備します。
業績発表会で、招商蛇口の経営陣は慎重ながら楽観的な見通しを示しました。政策の底は明確になったものの、市場の底の確定にはまだ時間が必要であり、2026年は全体として下げ止まりから安定へと向かう可能性がある一方、都市間の格差は引き続き拡大する可能性も指摘しています。業界の回復が進むにつれ、今後の利益圧力も緩和されていく見込みです。
2026年、招商蛇口が「基本的な盤面を維持」から「利益の回復」へと飛躍できるかどうかが、市場の最大の注目点となるでしょう。