不動産サービス業界の「戦国時代」において、万物云はいち早くリスク清算と事業最適化の業界先手を打った。3月20日、万物云は2025年通年業績を開示した後、深圳で年度業績説明会を開催し、万物云の董事長兼執行役員兼総経理朱保全がコア経営陣とともに出席した。業界のシステムリスクが継続的に拡大する中、7.4億元の関連会社の貸倒引当金減損を計上し、積極的に開発業者関連事業を縮小してリスクの清算を完了させた。同時に、コア循環型事業は前年比8.5％増を達成し、9％の年率配当利回りで市場に経営の安定性を示した。財務報告の数字は飾り気なく、感情も込められていない。万物云は変動する市場の中で、堅実な生存路線を模索している。**関連依存度の継続的低下**純利益の前年比減少は、この財務報告で最も市場の注目を集める明確なシグナルだが、業績の変動の主な原因は、主力事業の経営失速ではなく、不動産産業チェーンのリスク清算による非経営的な混乱にある。財務データによると、2025年の万物云の営業総収入は372.7億元で、前年比2.7％増にとどまった。親会社帰属純利益は6.94億元で、利益面は一時的な圧力に直面している。全体の業績は開発業者関連事業の影響を受け続けており、年間のコア純利益は約21.3億元で、前年比0.8％増。開発業者事業を除くと、コア純利益は前年比11.1％増となる。記者の観察によると、2025年の年間純利益は前年比で4.73億元減少し、そのうち関連方への売掛金に対する信用減損損失だけで7.42億元に達した。業績説明会では、経営陣が純利益の変動を定量的に分析した。開発業者の貸倒や資産償却によるマイナス影響に加え、既存の非開発業者事業や行政コストの削減がそれぞれ1.2億元、1.5億元のプラス寄与をもたらし、内生的な経営基盤は大きな悪化を示していない。朱保全は業績説明会で次のように述べた。「2025年は実質的に不動産の継続的な下落局面であり、回復の兆しは見られない。過去3年間にわたり、不動産開発に関連する物业企業は関連事業を縮小し続けており、その影響は財務諸表にも反映されている。」さらに彼は、業界の核心的な課題は過去3年の「竣工保証」から、現在の「空室解消」へと移行していると指摘した。空室問題が適切に解決されなければ、新たな社会リスクを生む可能性もあり、これが物业企業の収益圧迫の根本的な背景だ。減損引当金の処理について、万物云の財務責任者王緒斌は会議で明確に、「信用減損引当金の計上は慎重かつ十分に行われており、会計士の承認も得ている」と述べた。財務諸表の詳細を見ると、減損引当金の計上は単なる帳簿上の「洗浄」ではなく、リスクエクスポージャーの縮小と同期して進められている。2025年、万物云はキャッシュ回収、債権・債務の相殺、資産の相殺など多様な手法を用いて、年間で28.5億元の関連方売掛金を回収し、そのうち現金回収は18.9億元に達した。2026年1～2月にはさらに4.8億元を回収し、関連方リスクのクローズド・ループ管理の明確な道筋が形成されている。不動産関連事業の積極的な縮小と対照的なのは、万物云の事業構造の継続的な最適化だ。親会社への依存度は歴史的最低水準にまで低下している。財務報告によると、2025年、万物云の関連取引収入は22.39億元で、前年比11.97億元減少し、総収入に占める比率は2024年の9.5％から6.0％に大きく低下した。一方、非開発業者事業の収入は347.2億元で、8.4％増加し、市場化事業が経営の基盤となっている。「関連方事業の比率が継続的に低下しているのは、当社の積極的な管理の結果であり、この傾向は今後も続くと予測している」と王緒斌は業績説明会で述べた。「この過程は短期的に収入と粗利益の減少圧力をもたらすが、長期的には収益構造の最適化、経営の質の向上、事業の独立性強化への道だ。」また、2026年には、万物云は関連取引の管理をより厳格にし、回収ルートが不明確、空室率が20％超、回収周期が遅延している関連事業については慎重に対応し、リスクエクスポージャーを源泉からコントロールする方針を示した。減損引当金の計上による純利益の減少があっても、万物云の財務の安全性は堅固に保たれ、株主還元も弱まっていない。2025年末時点で、万物云の現金及び現金同等物は120.9億元で、そのうち現金及び現金同等物は110.85億元。年間の営業活動によるキャッシュフロー純額は16.9億元だった。取締役会は2025年の配当総額を17.31億元と提案し、市場全体でも高水準にある。「株主への還元意欲は常に持ち続けている」と朱保全は業績説明会で述べた。「市場の成長、特に霊石の成長に拡大の兆しが見えれば、将来の市場に資金を投入することも考える。一方、まだ拡大局面にない場合は、株式の買戻しや配当を継続する戦略を堅持する。」**激しい競争の中の基盤と新たな成長**「現在の物业市場の競争は、戦国時代にあると判断している」と朱保全は業績会見で述べ、業界の格局理解の核心背景となった。彼の見解では、現在、工商登録された物业企業は30万社を超え、今後は1万規模の企業から数十万規模の企業へと変化し、規模の大きい企業への集中傾向は変わらない。不動産開発の長期的な下落影響により、2025年の国内住宅竣工は前年比20.2％減、販売面積は9.2％減となった。大手物业企業が「大木の陰で涼む」時代は終わり、業界は完全にストック競争の「深水区」に入った。存量競争の激化、毛利率の圧迫、回収率の低下といった共通の課題の中で、万物云の経営耐性は、コア基盤の堅牢さ、地域戦略の実行、テクノロジーによる効率向上と新たな成長曲線の突破に支えられている。循環型事業は、万物云の経営の「舵取り役」として、2025年に非常に強い景気循環耐性を示した。財務報告によると、2025年、万物云の循環型事業の収入は334.02億元で、前年比8.5％増。総収入に占める割合は89.7％に上昇し、主要な収益柱となった。住宅物业サービスの収入は209.26億元で、8.9％増、総収入の56.1％を占める。商業・都市空間の物业及び施設管理サービスの収入は106.66億元で、7.0％増。両大基盤物业サービスは堅調に成長し、業界の増加余地が縮小する中でも規模拡大の土台を守った。回収率の低下が一般的な課題となる中、基盤事業の成長は容易ではない。克而瑞物管のデータによると、2025年の全国物业500強の平均回収率は71％に低下し、4年連続の低下となった。万物云は財務諸表で、住宅物业サービスの毛利率が2024年の12.4％から11.7％に低下したことを認め、その主な要因は、住民の支払い能力の低下、法的差押えや連絡不能な所有者の増加、開発業者の空室増加による回収率の圧迫だと説明した。万物云の執行役員兼最高運営責任者の何曙華は、業績会見でさらに、「住宅物业の収入の変動は、主に回収率の低下と新規プロジェクトの立ち上がり期の影響によるもので、『蝶城』戦略はこのコストの硬直性を良好にヘッジしている」と述べた。一方、万物云は既存市場の拡大を通じて規模の着実な拡大を実現し、2025年には既存市場で247の住宅プロジェクトを新規獲得し、年間契約収入は前年比21.1％増加した。特に、「弾性価格設定」モデルを用いて51のプロジェクトを獲得し、地域の中小物业企業との競争に打ち勝った。業界のプロジェクト損失問題に直面し、万物云は明確な経営ラインを設定している。2025年には天津で初めて関連企業が開発したプロジェクトから撤退し、従来の関連プロジェクトの内部引き継ぎの線を破り、市場原則に基づきプロジェクトを選定し、資産の質を最適化した。住宅事業を景気循環を乗り越える支えとなるのは、「蝶城」戦略の継続的深化だ。2025年末までに、万物云は690の蝶城の基盤構築を完了し、管理中のプロジェクトの50％超をカバーしている。街区レベルの集約運営、スタッフの再利用と複合雇用モデルにより、300の蝶城の効率化改造を実現し、構造的な効率向上が回収率の変動や人件費上昇の圧力を相殺している。高濃度の蝶城基盤の上に、同社の事業は基礎物业サービスから資産の全ライフサイクルサービスへと拡大し、2025年には住宅修繕事業の収入は5.56億元で、前年比67.1％増。自営のリフォーム事業の新規契約金額は5.30億元で、26.6％増。中古住宅取引は武漢の自主管理小区で市場占有率35.7％に達し、蝶城モデルの商業的展開性を証明している。商業企業サービス部門は、激しい市場競争の中でコア優位性を維持している。2025年、万物梁行は高い更新率90.85％を実現し、契約更新額は48.38億元に達した。また、万物云は新世代情報技術分野での高成長路線を正確に捉え、約92％のシェアを突破。中山大学付属第七病院などの公共建築プロジェクトを次々と獲得し、顧客構造の最適化を進め、非関連方事業の比率を高めることで、景気循環に対する耐性をさらに強化している。テクノロジーによる効率向上と新規事業の突破は、万物云の2025年財務報告の最も長期的価値のあるハイライトであり、業界の下振れ圧力をヘッジする核心的手段だ。財務報告によると、2025年、同社は自社開発のGCプラットフォームを深く活用し、年間725億のトークンを消費、1400以上のAIエージェントを展開し、9名のAI社員を正式に正社員化した。AIによる中枢運営の再構築は、管理コストを前年比1.97億元（10.1％）削減し、管理費用率も0.7ポイント低下させた。人工コストの硬直性が高まる中、管理費の逆行縮小を実現している。「AIがこの業界に本当に変革をもたらすのは、まず中枢の部分だ」と朱保全は業績会見で述べた。「労働集約型企業にとって、規模が拡大するにつれ、財務、法務、リスク管理、人事などの中枢部門は、直接顧客にサービスを提供しないため非効率な人材の集積地となっている。大規模モデルの導入により、現場の中枢スタッフの能力を飛躍的に向上させ、承認プロセスも大幅に短縮し、中枢の前線監督コストも大きく削減できる。」内部効率化だけでなく、テクノロジーの力は新たな収益増加源にも変わりつつある。不動産AI「霊石」システムを活用し、エネルギー管理、省エネ改修、光・蓄電・微電網などのコア能力を構築。2025年、新たに52のエネルギー管理プロジェクトを契約し、連結収入は6780万元に達した。深圳の滨海云中心などのプロジェクトでは、20％超のエネルギー消費削減を実現している。
不動産企業戦国時代：万物クラウドの「守り」と「攻め」
不動産サービス業界の「戦国時代」において、万物云はいち早くリスク清算と事業最適化の業界先手を打った。
3月20日、万物云は2025年通年業績を開示した後、深圳で年度業績説明会を開催し、万物云の董事長兼執行役員兼総経理朱保全がコア経営陣とともに出席した。業界のシステムリスクが継続的に拡大する中、7.4億元の関連会社の貸倒引当金減損を計上し、積極的に開発業者関連事業を縮小してリスクの清算を完了させた。同時に、コア循環型事業は前年比8.5％増を達成し、9％の年率配当利回りで市場に経営の安定性を示した。
財務報告の数字は飾り気なく、感情も込められていない。万物云は変動する市場の中で、堅実な生存路線を模索している。
関連依存度の継続的低下
純利益の前年比減少は、この財務報告で最も市場の注目を集める明確なシグナルだが、業績の変動の主な原因は、主力事業の経営失速ではなく、不動産産業チェーンのリスク清算による非経営的な混乱にある。
財務データによると、2025年の万物云の営業総収入は372.7億元で、前年比2.7％増にとどまった。親会社帰属純利益は6.94億元で、利益面は一時的な圧力に直面している。全体の業績は開発業者関連事業の影響を受け続けており、年間のコア純利益は約21.3億元で、前年比0.8％増。開発業者事業を除くと、コア純利益は前年比11.1％増となる。
記者の観察によると、2025年の年間純利益は前年比で4.73億元減少し、そのうち関連方への売掛金に対する信用減損損失だけで7.42億元に達した。
業績説明会では、経営陣が純利益の変動を定量的に分析した。開発業者の貸倒や資産償却によるマイナス影響に加え、既存の非開発業者事業や行政コストの削減がそれぞれ1.2億元、1.5億元のプラス寄与をもたらし、内生的な経営基盤は大きな悪化を示していない。
朱保全は業績説明会で次のように述べた。「2025年は実質的に不動産の継続的な下落局面であり、回復の兆しは見られない。過去3年間にわたり、不動産開発に関連する物业企業は関連事業を縮小し続けており、その影響は財務諸表にも反映されている。」
さらに彼は、業界の核心的な課題は過去3年の「竣工保証」から、現在の「空室解消」へと移行していると指摘した。空室問題が適切に解決されなければ、新たな社会リスクを生む可能性もあり、これが物业企業の収益圧迫の根本的な背景だ。
減損引当金の処理について、万物云の財務責任者王緒斌は会議で明確に、「信用減損引当金の計上は慎重かつ十分に行われており、会計士の承認も得ている」と述べた。
財務諸表の詳細を見ると、減損引当金の計上は単なる帳簿上の「洗浄」ではなく、リスクエクスポージャーの縮小と同期して進められている。
2025年、万物云はキャッシュ回収、債権・債務の相殺、資産の相殺など多様な手法を用いて、年間で28.5億元の関連方売掛金を回収し、そのうち現金回収は18.9億元に達した。2026年1～2月にはさらに4.8億元を回収し、関連方リスクのクローズド・ループ管理の明確な道筋が形成されている。
不動産関連事業の積極的な縮小と対照的なのは、万物云の事業構造の継続的な最適化だ。親会社への依存度は歴史的最低水準にまで低下している。
財務報告によると、2025年、万物云の関連取引収入は22.39億元で、前年比11.97億元減少し、総収入に占める比率は2024年の9.5％から6.0％に大きく低下した。一方、非開発業者事業の収入は347.2億元で、8.4％増加し、市場化事業が経営の基盤となっている。
「関連方事業の比率が継続的に低下しているのは、当社の積極的な管理の結果であり、この傾向は今後も続くと予測している」と王緒斌は業績説明会で述べた。「この過程は短期的に収入と粗利益の減少圧力をもたらすが、長期的には収益構造の最適化、経営の質の向上、事業の独立性強化への道だ。」
また、2026年には、万物云は関連取引の管理をより厳格にし、回収ルートが不明確、空室率が20％超、回収周期が遅延している関連事業については慎重に対応し、リスクエクスポージャーを源泉からコントロールする方針を示した。
減損引当金の計上による純利益の減少があっても、万物云の財務の安全性は堅固に保たれ、株主還元も弱まっていない。
2025年末時点で、万物云の現金及び現金同等物は120.9億元で、そのうち現金及び現金同等物は110.85億元。年間の営業活動によるキャッシュフロー純額は16.9億元だった。取締役会は2025年の配当総額を17.31億元と提案し、市場全体でも高水準にある。
「株主への還元意欲は常に持ち続けている」と朱保全は業績説明会で述べた。「市場の成長、特に霊石の成長に拡大の兆しが見えれば、将来の市場に資金を投入することも考える。一方、まだ拡大局面にない場合は、株式の買戻しや配当を継続する戦略を堅持する。」
激しい競争の中の基盤と新たな成長
「現在の物业市場の競争は、戦国時代にあると判断している」と朱保全は業績会見で述べ、業界の格局理解の核心背景となった。
彼の見解では、現在、工商登録された物业企業は30万社を超え、今後は1万規模の企業から数十万規模の企業へと変化し、規模の大きい企業への集中傾向は変わらない。
不動産開発の長期的な下落影響により、2025年の国内住宅竣工は前年比20.2％減、販売面積は9.2％減となった。大手物业企業が「大木の陰で涼む」時代は終わり、業界は完全にストック競争の「深水区」に入った。
存量競争の激化、毛利率の圧迫、回収率の低下といった共通の課題の中で、万物云の経営耐性は、コア基盤の堅牢さ、地域戦略の実行、テクノロジーによる効率向上と新たな成長曲線の突破に支えられている。
循環型事業は、万物云の経営の「舵取り役」として、2025年に非常に強い景気循環耐性を示した。
財務報告によると、2025年、万物云の循環型事業の収入は334.02億元で、前年比8.5％増。総収入に占める割合は89.7％に上昇し、主要な収益柱となった。
住宅物业サービスの収入は209.26億元で、8.9％増、総収入の56.1％を占める。商業・都市空間の物业及び施設管理サービスの収入は106.66億元で、7.0％増。両大基盤物业サービスは堅調に成長し、業界の増加余地が縮小する中でも規模拡大の土台を守った。
回収率の低下が一般的な課題となる中、基盤事業の成長は容易ではない。克而瑞物管のデータによると、2025年の全国物业500強の平均回収率は71％に低下し、4年連続の低下となった。
万物云は財務諸表で、住宅物业サービスの毛利率が2024年の12.4％から11.7％に低下したことを認め、その主な要因は、住民の支払い能力の低下、法的差押えや連絡不能な所有者の増加、開発業者の空室増加による回収率の圧迫だと説明した。
万物云の執行役員兼最高運営責任者の何曙華は、業績会見でさらに、「住宅物业の収入の変動は、主に回収率の低下と新規プロジェクトの立ち上がり期の影響によるもので、『蝶城』戦略はこのコストの硬直性を良好にヘッジしている」と述べた。
一方、万物云は既存市場の拡大を通じて規模の着実な拡大を実現し、2025年には既存市場で247の住宅プロジェクトを新規獲得し、年間契約収入は前年比21.1％増加した。特に、「弾性価格設定」モデルを用いて51のプロジェクトを獲得し、地域の中小物业企業との競争に打ち勝った。
業界のプロジェクト損失問題に直面し、万物云は明確な経営ラインを設定している。2025年には天津で初めて関連企業が開発したプロジェクトから撤退し、従来の関連プロジェクトの内部引き継ぎの線を破り、市場原則に基づきプロジェクトを選定し、資産の質を最適化した。
住宅事業を景気循環を乗り越える支えとなるのは、「蝶城」戦略の継続的深化だ。2025年末までに、万物云は690の蝶城の基盤構築を完了し、管理中のプロジェクトの50％超をカバーしている。街区レベルの集約運営、スタッフの再利用と複合雇用モデルにより、300の蝶城の効率化改造を実現し、構造的な効率向上が回収率の変動や人件費上昇の圧力を相殺している。
高濃度の蝶城基盤の上に、同社の事業は基礎物业サービスから資産の全ライフサイクルサービスへと拡大し、2025年には住宅修繕事業の収入は5.56億元で、前年比67.1％増。自営のリフォーム事業の新規契約金額は5.30億元で、26.6％増。中古住宅取引は武漢の自主管理小区で市場占有率35.7％に達し、蝶城モデルの商業的展開性を証明している。
商業企業サービス部門は、激しい市場競争の中でコア優位性を維持している。2025年、万物梁行は高い更新率90.85％を実現し、契約更新額は48.38億元に達した。
また、万物云は新世代情報技術分野での高成長路線を正確に捉え、約92％のシェアを突破。中山大学付属第七病院などの公共建築プロジェクトを次々と獲得し、顧客構造の最適化を進め、非関連方事業の比率を高めることで、景気循環に対する耐性をさらに強化している。
テクノロジーによる効率向上と新規事業の突破は、万物云の2025年財務報告の最も長期的価値のあるハイライトであり、業界の下振れ圧力をヘッジする核心的手段だ。
財務報告によると、2025年、同社は自社開発のGCプラットフォームを深く活用し、年間725億のトークンを消費、1400以上のAIエージェントを展開し、9名のAI社員を正式に正社員化した。AIによる中枢運営の再構築は、管理コストを前年比1.97億元（10.1％）削減し、管理費用率も0.7ポイント低下させた。人工コストの硬直性が高まる中、管理費の逆行縮小を実現している。
「AIがこの業界に本当に変革をもたらすのは、まず中枢の部分だ」と朱保全は業績会見で述べた。「労働集約型企業にとって、規模が拡大するにつれ、財務、法務、リスク管理、人事などの中枢部門は、直接顧客にサービスを提供しないため非効率な人材の集積地となっている。大規模モデルの導入により、現場の中枢スタッフの能力を飛躍的に向上させ、承認プロセスも大幅に短縮し、中枢の前線監督コストも大きく削減できる。」
内部効率化だけでなく、テクノロジーの力は新たな収益増加源にも変わりつつある。不動産AI「霊石」システムを活用し、エネルギー管理、省エネ改修、光・蓄電・微電網などのコア能力を構築。2025年、新たに52のエネルギー管理プロジェクトを契約し、連結収入は6780万元に達した。深圳の滨海云中心などのプロジェクトでは、20％超のエネルギー消費削減を実現している。