2025年12月31日、証券監督管理委員会は正式に商業不動産公募REITsの試験運用を開始し、長らく沈黙していた商業不動産に新たな資本調達の道を開いた。3月16日、星河控股が申請した紅土イノベーション星河グループの商業不動産REITsが深交所に受理され、今年に入って15番目の商業不動産公募REITとして取引所の承認を得た。《每日経済新聞》の記者が整理したところ、2026年3月20日までに、試験運用開始からわずか80日で、上海・深セン取引所は申請案件を合計15件受理し、調達総額は460億元を超え、2025年の年間公募REITs発行総量（増資を含む）に迫っている。また、商業複合施設、小売商業、オフィスビル、ホテルの4つの業態が主要な資産層となり、不動産企業も従来の「端の試験水」から主導的な参加者へと変化している。記者が注目したところ、上記の15件のREITs申請案件の中で、不動産企業が原始的な権益者として申請したのは7件で、参加した不動産企業には保利発展、首開股份、新城控股などが含まれる。「商業不動産REITs試験運用の急速な拡大は、中国不動産市場が増量開発からストック運営時代へと移行する重要な象徴です」と、3月20日午後、上海易居不動産研究院の副院長、嚴跃進は毎経新聞の記者に分析を述べた。商業REITsの解禁により、不動産企業は本当にストック資産と資本市場の接続ポイントを見出した。460億元超の資金調達ラッシュ到来記者が注目したところ、この商業不動産REITs申請ブームには二つの顕著な変化がある。一つは、調達規模が公募REITsの単一試験分野で短期的な最高値を記録し、2025年の年間発行総量に迫っていること。もう一つは、申請されたREITsの基盤資産がコアエリアの優良物件に多く、全体の賃貸率や賃料徴収率が比較的高いことだ。商業不動産REITsの解禁は市場を爆発させ、申請スピードと調達規模の両面で業界記録を更新している。2026年1月末に最初の案件が申請開始されて以来、3月20日までに上海・深セン取引所は15件の商業不動産REITs申請を受理し、累計調達額は460億元を超えた。申請企業の多さや総計画調達額の高さに加え、申請されたREITsの基盤資産がコアエリアの優良物件に集中していることも、このブームの重要な特徴だ。具体的には、華安陸家嘴REITの基盤資産は上海浦東の晶耀前滩プロジェクト、保利発展が申請した華夏保利発展REITは、広州保利センターのオフィスビルと佛山保利水城ショッピングセンターを含む。首開股份は北京華僑村商店街、璞瑅商店街、宋家庄福茂の三つの商業資産を対象とし、新城控股は常州天寧吾悦、南通啓東吾悦広場を申請した。星河控股が最新に申請した紅土イノベーション星河REITの基盤資産は深圳龍崗の星河COCOParkショッピングセンターと駐車場だ。星河控股が申請した紅土イノベーション星河REITの例では、基盤資産は深圳龍崗の星河COCOParkショッピングセンターで、龍崗中心街と大運新城の交差点に位置する。募集説明書によると、2025年末時点でこのショッピングセンターの賃貸率は99.34%、徴収率は100%、調達規模は16.86億元と見込まれている。陸家嘴申請の華安陸家嘴REITの基盤資産は上海浦東の晶耀前滩プロジェクトで、T1オフィスビルと商業施設を含む。予想調達額は28.10億元。募集説明書によると、2025年末のオフィスの賃貸率は95.93%、商業施設は93%〜95%で、過去3年間の賃料徴収率は99.7%以上を維持している。さらに、このブームの申請には多様な主体も参加している。記者が注目したところ、今回の申請には地方国有企業の首農、首開などのほか、星河や新城などの民間不動産企業、さらには崇邦グループのような外資系運営者も含まれ、従来のインフラREITsが国資を主導していた市場構造を打破している。3月20日、瑞思不動産金融研究院の院長、朱元偉は毎経新聞の記者に分析を述べた。「資金側から見ると、公募REITsは次第に代替資産の配置の重要なチャネルとなりつつあり、資産荒れに直面する中で、REITsは新たな資産配置の道を提供している。商業不動産REITsはより多くの資産供給をもたらし、投資機関にとって配置の選択肢を広げている。複数の申請案件の戦略配分額の競争は非常に激しい。」不動産企業が公募REITsの主戦場に参入記者が不動産企業のREITs参入状況を整理したところ、2021年以来、招商蛇口、華潤置地、中国金茂、万科、大悦城など約10社の不動産企業がREITsに関与し、そのうち2つの製品は増資を完了している。2024年には、消費インフラのREITsがピークを迎え、年間7つの製品が上場したが、依然として消費業態に限定されており、業界全体の参加態勢は形成されていない。多くの不動産企業は依然として様子見の段階だ。しかし、2025年12月末に商業不動産REITsが解禁され、これが不動産企業の参加の転換点となった。保利発展、新城控股、首開股份、星河控股など7社の不動産企業がすでに7件の商業不動産REITsを申請し、申請総数の約半数を占めている。一部業界関係者の見解では、従来、不動産企業はREITs市場において周辺的な役割にとどまっていた。標準化された公開退出ルートが不足し、ストック資産の効率的な換金が難しかったためだ。しかし、商業不動産公募REITsの実現は、「株式譲渡と運営権保持」の新たな道を提供している。嚴跃進は記者に分析を述べた。「公募REITsの導入により、不動産企業はプロジェクトの株式譲渡や運営権の保持を通じて、商業プロジェクトに蓄積された資金を回収できるようになった。現在の運用モデルでは、商業広場を基盤資産として申請し、戦略的配分に参加する計画だ。この『コアシェア保持＋ストック活性化』のモデルは、将来の運営収益を確保しつつ、当期の資金回収も実現できる典型的な『軽重併用』の転換路線だ」と述べた。朱元偉は、「商業不動産の運営管理能力と開発能力は全く異なる組織能力であり、人材体系、インセンティブ制度、評価ロジックも異なる。REITsは扉を開いたが、継続できるかどうかは最終的に運営の内在力次第だ」と指摘した。易居研究院の見解によれば、今後、申請の主流資産となる可能性のある資産は三つのタイプに分かれる。一つは一線都市や二線都市のコアエリアにある甲級オフィスや高級ショッピングセンターなどの希少な資産。二つは産業・消費基盤の良い三・四線都市の優良ショッピングセンターやリノベーション可能なコミュニティ商業などの機会資産。三つはホテル、老人ホーム、特色ある街区などの特色業態資産で、運営要求が高いが、ブランドや客流の優位性を持つ場合、細分化された分野の黒馬となる可能性がある。
商業不動産REITsが「爆発的な時期」を迎え、不動産企業が主力となる
2025年12月31日、証券監督管理委員会は正式に商業不動産公募REITsの試験運用を開始し、長らく沈黙していた商業不動産に新たな資本調達の道を開いた。
3月16日、星河控股が申請した紅土イノベーション星河グループの商業不動産REITsが深交所に受理され、今年に入って15番目の商業不動産公募REITとして取引所の承認を得た。
《每日経済新聞》の記者が整理したところ、2026年3月20日までに、試験運用開始からわずか80日で、上海・深セン取引所は申請案件を合計15件受理し、調達総額は460億元を超え、2025年の年間公募REITs発行総量（増資を含む）に迫っている。
また、商業複合施設、小売商業、オフィスビル、ホテルの4つの業態が主要な資産層となり、不動産企業も従来の「端の試験水」から主導的な参加者へと変化している。
記者が注目したところ、上記の15件のREITs申請案件の中で、不動産企業が原始的な権益者として申請したのは7件で、参加した不動産企業には保利発展、首開股份、新城控股などが含まれる。
「商業不動産REITs試験運用の急速な拡大は、中国不動産市場が増量開発からストック運営時代へと移行する重要な象徴です」と、3月20日午後、上海易居不動産研究院の副院長、嚴跃進は毎経新聞の記者に分析を述べた。商業REITsの解禁により、不動産企業は本当にストック資産と資本市場の接続ポイントを見出した。
460億元超の資金調達ラッシュ到来
記者が注目したところ、この商業不動産REITs申請ブームには二つの顕著な変化がある。一つは、調達規模が公募REITsの単一試験分野で短期的な最高値を記録し、2025年の年間発行総量に迫っていること。もう一つは、申請されたREITsの基盤資産がコアエリアの優良物件に多く、全体の賃貸率や賃料徴収率が比較的高いことだ。
商業不動産REITsの解禁は市場を爆発させ、申請スピードと調達規模の両面で業界記録を更新している。2026年1月末に最初の案件が申請開始されて以来、3月20日までに上海・深セン取引所は15件の商業不動産REITs申請を受理し、累計調達額は460億元を超えた。
申請企業の多さや総計画調達額の高さに加え、申請されたREITsの基盤資産がコアエリアの優良物件に集中していることも、このブームの重要な特徴だ。
具体的には、華安陸家嘴REITの基盤資産は上海浦東の晶耀前滩プロジェクト、保利発展が申請した華夏保利発展REITは、広州保利センターのオフィスビルと佛山保利水城ショッピングセンターを含む。首開股份は北京華僑村商店街、璞瑅商店街、宋家庄福茂の三つの商業資産を対象とし、新城控股は常州天寧吾悦、南通啓東吾悦広場を申請した。星河控股が最新に申請した紅土イノベーション星河REITの基盤資産は深圳龍崗の星河COCOParkショッピングセンターと駐車場だ。
星河控股が申請した紅土イノベーション星河REITの例では、基盤資産は深圳龍崗の星河COCOParkショッピングセンターで、龍崗中心街と大運新城の交差点に位置する。募集説明書によると、2025年末時点でこのショッピングセンターの賃貸率は99.34%、徴収率は100%、調達規模は16.86億元と見込まれている。
陸家嘴申請の華安陸家嘴REITの基盤資産は上海浦東の晶耀前滩プロジェクトで、T1オフィスビルと商業施設を含む。予想調達額は28.10億元。募集説明書によると、2025年末のオフィスの賃貸率は95.93%、商業施設は93%〜95%で、過去3年間の賃料徴収率は99.7%以上を維持している。
さらに、このブームの申請には多様な主体も参加している。記者が注目したところ、今回の申請には地方国有企業の首農、首開などのほか、星河や新城などの民間不動産企業、さらには崇邦グループのような外資系運営者も含まれ、従来のインフラREITsが国資を主導していた市場構造を打破している。
3月20日、瑞思不動産金融研究院の院長、朱元偉は毎経新聞の記者に分析を述べた。「資金側から見ると、公募REITsは次第に代替資産の配置の重要なチャネルとなりつつあり、資産荒れに直面する中で、REITsは新たな資産配置の道を提供している。商業不動産REITsはより多くの資産供給をもたらし、投資機関にとって配置の選択肢を広げている。複数の申請案件の戦略配分額の競争は非常に激しい。」
不動産企業が公募REITsの主戦場に参入
記者が不動産企業のREITs参入状況を整理したところ、2021年以来、招商蛇口、華潤置地、中国金茂、万科、大悦城など約10社の不動産企業がREITsに関与し、そのうち2つの製品は増資を完了している。
2024年には、消費インフラのREITsがピークを迎え、年間7つの製品が上場したが、依然として消費業態に限定されており、業界全体の参加態勢は形成されていない。多くの不動産企業は依然として様子見の段階だ。
しかし、2025年12月末に商業不動産REITsが解禁され、これが不動産企業の参加の転換点となった。保利発展、新城控股、首開股份、星河控股など7社の不動産企業がすでに7件の商業不動産REITsを申請し、申請総数の約半数を占めている。
一部業界関係者の見解では、従来、不動産企業はREITs市場において周辺的な役割にとどまっていた。標準化された公開退出ルートが不足し、ストック資産の効率的な換金が難しかったためだ。しかし、商業不動産公募REITsの実現は、「株式譲渡と運営権保持」の新たな道を提供している。
嚴跃進は記者に分析を述べた。「公募REITsの導入により、不動産企業はプロジェクトの株式譲渡や運営権の保持を通じて、商業プロジェクトに蓄積された資金を回収できるようになった。現在の運用モデルでは、商業広場を基盤資産として申請し、戦略的配分に参加する計画だ。この『コアシェア保持＋ストック活性化』のモデルは、将来の運営収益を確保しつつ、当期の資金回収も実現できる典型的な『軽重併用』の転換路線だ」と述べた。
朱元偉は、「商業不動産の運営管理能力と開発能力は全く異なる組織能力であり、人材体系、インセンティブ制度、評価ロジックも異なる。REITsは扉を開いたが、継続できるかどうかは最終的に運営の内在力次第だ」と指摘した。
易居研究院の見解によれば、今後、申請の主流資産となる可能性のある資産は三つのタイプに分かれる。一つは一線都市や二線都市のコアエリアにある甲級オフィスや高級ショッピングセンターなどの希少な資産。二つは産業・消費基盤の良い三・四線都市の優良ショッピングセンターやリノベーション可能なコミュニティ商業などの機会資産。三つはホテル、老人ホーム、特色ある街区などの特色業態資産で、運営要求が高いが、ブランドや客流の優位性を持つ場合、細分化された分野の黒馬となる可能性がある。