広深の不動産市場に「小さな春」が到来？中古住宅の成約件数が新築を大きく上回り、一部の「掘り出し物件」の成約期間が1週間以内に短縮

三月は伝統的に不動産市場の繁忙期であり、「金三銀四」の評価は年間市場の動向に直結しています。

2026年の春、広州と深圳は春節休暇後の取引低迷期を脱し、見学者数と成約数が同時に回復し、市場の暖かさが次第に広がっています。

《每日経済ニュース》の記者（以下「毎経記者」）は一部の物件や仲介店舗、複数の調査機関を訪問し、今回の広深「小陽春」現象が実質的に到来したことを確認しました。同時に、市場の論理も大きく変化しています。人気のある小区の「笋盘」（価格が周辺の同タイプ物件より明らかに安く、コストパフォーマンスの高い物件）は徐々に消えつつあり、掲載物件の売主との値引き交渉の余地も狭まっています。

特に、広州と深圳は二手住宅のリードを独占し、この「小陽春」回復の主力となっています。一方、新築市場は全体として深刻な二極化を示しています。2026年に入り、深圳の新築供給量は前年と比べて減少しています。広州のコアエリアの高級住宅は好調で、需要の多くは値引きによる販売促進に頼っています。言い換えれば、一・二手市場の構図が逆転し、供給側の構造が再編されていることが、この「小陽春」の最も顕著な特徴です。

深圳宝安新区新安地区の販売中の物件の写真 出典：毎経記者 陳榮浩撮影

二手住宅が「小陽春」の旗を掲げる

今回の広深の「小陽春」では、二手住宅が主導権を握り、市場の基本的な論理も書き換えられています。

データと現場の感触の両面から、二手住宅が回復の主導役を担っています。

深圳の二手住宅は先行して市場を牽引し、今回の回復の中心的エンジンとなっています。樂有家の調査によると、春節後の二手住宅の契約数は前月比132％増となり、2024年3月末以来の最高値を記録しました。2026年2月時点で、深圳の二手住宅の平均成約価格は6.2万元/平方メートルに回復しています。

出典：深圳樂有家研究中心

贝壳研究院のデータも直感的に示しています。3月2日～8日、深圳の二手住宅の契約数は前週比118％増となり、3月8日の1日あたりの成約量は過去一年で最高を記録し、2週間連続で増加しています。

さらに、市場の感情も同時に改善しています。深圳贝壳研究院が発表した最新の調査データによると、今年2月の提携店舗の二手住宅の掲載物件数は前年同期比3.3％減少し、非合理的な売却が明らかに減少しています。市場は徐々に「期待の強化→供給の最適化→価格の安定」へと良性の循環に入っています。

出典：贝壳研究院

「今、優良な学区物件や低総額で高い賃料収益を得られる物件の回復が最も顕著です。例えば、私たちの地区の荔園本部学区の物件、園岭花園の83平方メートルの3LDKは、荔園本部と紅岭中学に通じているため、節後の問い合わせや成約数が増えています」と、3月14日午後、深圳福田区の園岭地区のベテラン仲介者劉安颖は毎経記者に語りました。

劉安颖は、現在の二手住宅市場では「笋盘」の成約スピードが短縮されており、場合によっては一週間も経たずに売買が成立していると述べています。「福田の翰岭院の例では、約108平方メートルの大きな3LDKの売主の掲示価格は一般的に820万元以上で、単価は約7.74万元/平方メートルです。一部の売主は急いで売りたがっており、掲示価格の755万元であれば、ほぼ一週間以内に成約可能です」と劉は言います。

深圳羅湖翠竹地区の一部二手住宅の掲示状況 出典：毎経記者 陳榮浩撮影

実際、同様の現象は深圳羅湖でも見られます。二手住宅の取引が増加したことで、掲示物件の売主の心理も安定し、売却を急がなくなり、値引きの余地も狭まっています。

去年末に訪れた羅湖翠竹苑の47.84平方メートルの2LDKの例では、以前の掲示価格は245万元でしたが、不動産仲介者は最低でも230万元まで下げられると予測していました。しかし、今年3月には、仲介者はこの物件の最低売却価格は237万元だと伝えています。

同様に、広州の二手住宅市場も力強く反発しています。

贝壳プラットフォームのデータによると、3月8日、広州の二手住宅の1日の成約は247戸で、前日比25.4％増加しました。先週（3月2日～8日）の累計成約は849戸で、前週比118.8％増となっています。春節後の需要が一気に解放され、仲介店舗の案内数も持続的に増加しています。広州市不動産仲介協会の3月のマネージャー指数は、前月比43.5ポイント増の71.78となり、業界は「小陽春」に対して楽観的な見方を示しています。

广东省住房政策研究中心の李宇嘉氏は、広州と深圳はともに「二手住宅の方が新築より良い」という核心的特徴を示しており、二手住宅の新規掲載数は前年同期比で減少し、市場の感情も好転し続けていると指摘しています。これにより、「古い物件を売って新しい物件を買う」交換需要が促進され、市場の循環も円滑になっています。

深圳贝壳研究院の肖小平院長も同様の見解を示し、今回の回復は一時的な政策の反動ではなく、政策の最適化、信頼回復、居住需要の集中放出の三重の要因が共振した結果であり、二手住宅の供給が持続し、新築も同時に上昇していることから、「小陽春」の基盤はより堅固になっていると述べています。

新築市場の構造的動向

二手住宅の全面的な活況とは異なり、広州と深圳の新築市場は一斉に上昇しているわけではなく、典型的な「構造性の動き」を示しています。

例えば、広州では高級住宅市場が連続して取引記録を更新し、周辺の新築市場の見学者数も増加しています。2月には、天河の馬場地の土地が236.04億元で高値で落札され、プレミアム率は26.60％、居住用の地価は約8.55万元/平方メートルに達し、広州の地価の新記録となりました。

3月2日には、珠江新城の保利玥玺湾の670平方メートルの最上階のメゾネットが1.87億元で落札され、単価は約28万元/平方メートルとなり、地元の一等級高級住宅の単価記録を更新しました。3月9日には、星河湾半島の第5号棟のトップクラスのメゾネット4戸が一日で取引され、総額は7.187億元に達し、コアエリアの高級住宅の熱気はかつてないものとなっています。

一方、豪華物件の連続記録更新に対し、広州の新築の需要はより明確に「値下げして販売促進」という動きに出ています。

広州の不動産仲介者の羅家敏は、「今の広州の多くの新築需要物件は、割引や特価販売を利用して買い手を引きつけている。値引きをしないと売れにくい」と述べています。

「例えば、黄埔の星河湾半山の未完成物件の価格は1.9万元/平方メートルに引き下げられ、未完成、簡装、豪装の三つのプランも提供しています。荔湾の新世界・天馥も期間限定の割引を8.6折に設定し、3.8万元/平方メートルまで下げています」と羅は言います。市場は非常に現実的で、定価や特価物件を出さず、割引を実現しなければ、多くの見学者がいても成約は難しいと指摘しています。

広州中原研究開発部のデータによると、2026年2月末時点で、広州の狭義の在庫は1416.4万平方メートルで、1月より1.3万平方メートル減少しています。2月の主要エリアの新規供給は全体的に減少し、新築市場は在庫の消化を中心に動いており、在庫量は微減し、4か月連続で縮小しています。

一方、深圳の新築市場は2026年以降、供給ペースの鈍化が顕著になっています。メイリアン・プロパティの統計によると、今年に入り、深圳では9つの住宅プロジェクトが事前販売許可を取得しており、昨年同期の12件を大きく下回っています。

新築の供給ペースが遅いため、大規模な一斉入市が難しく、結果として新築の取引量は二手住宅に比べて明らかに少なくなり、市場はコアエリアの量は増え、価格は安定、需要の多いエリアでは価格を下げて販売量を増やす構造的な回復局面にあります。

中原地产のデータによると、3月12日までに深圳の商業用住宅の累計成約は964戸、二手住宅の譲渡は1703戸となっています。

深圳の一部プロジェクトは3月に熱販売のポスターを集中掲示

深圳全体の新築の成約は二手住宅に比べて弱いものの、3月に入り、多くのプロジェクトが次々と熱販売のポスターを掲示しています。例として、龍華区の鸿荣源観城は3月7日～8日の2日間で41戸を販売し、遠洋城・城铭家园は先週39戸を契約し、中建鹏宸云筑は1週間で32戸を販売しています。

「2025年に一斉に入札される優良地块が徐々に市場に出てきており、一部の不動産企業が販売促進を強化していることから、3月の市場需要は徐々に解放される見込みです。コア都市の‘小陽春’の動きは依然として期待できる」と中指研究院は分析しています。