AI・エコシステムの協力は市場構造をどのように再形成するのか？**財聯社3月19日付（記者：王玉玲）**「今年は間違いなく機関間REITsの爆発的成長の元年となるでしょう。当社はこの事業を非常に重視しており、昨年は資源投入にも一定の偏りを持たせました。」上海の中堅証券会社資産運用関連事業責任者は記者に語った。財聯社の統計によると、Windデータから、機関間REITs事業は昨年末から加速し、今年も引き続き急速に拡大している。今年に入り、すでに10件の機関間REITsの成功発行があり、昨年第一四半期の1件と比べて著しいスピードアップを示している。機関間REITsの管理者の中で、証券会社の資産運用が圧倒的な主力を占めている。2026年以降、国金資管、太保資産がそれぞれ3件を発行し、中信証券、国泰海通資管、東吴証券、招商証券資管が各1件を発行している。この事業の競争も非常に激しく、各資産運用会社は戦略的に高い重視をし、資源投入を積極的に申請している。業界関係者は、今後は単一の機関間の競争ではなく、「投資銀行＋資産運用＋運営＋資金」のエコシステム全体の協調競争になると見ている。**機関間REITsの発展加速、今年すでに10件成功発行**昨年末から、機関間REITsの事業は明らかに加速している。Windのデータによると、2025年通年で、市場全体で29件の機関間REITsが発行され、合計金額は537.5億元に上る。そのうち13件は昨年12月に集中している。2026年に入り、わずか3ヶ月足らずで、すでに10件の機関間REITsが成功裏に発行され、総額は121.68億元に達している。昨年同期と比較すると、3月までに1件の成功発行にとどまっていた。2025年、政策により資産範囲の拡大、審査の迅速化、純粋な権益の明確化が進められ、商業オフィスや都市再開発などの資産の参入により供給が増加した。同時に、低金利環境下で保険や資産運用などの機関は安定したキャッシュフロー資産への需要が旺盛となり、供給と需要の双方が共振した。公募REITsのモデルケースも追い風となり、機関間REITsの拡大を促進している。現在、機関間REITsの管理者は主に証券会社の資産運用、ファンド子会社、保険資産運用の三類に分かれる。その中で、証券会社の資産運用は投資銀行の経験と販売・マーケットメイキング能力を背景に、圧倒的な主導権を握っている。2025年のデータを見ると、中信証券は7件を発行し、中信建投証券は4件、国泰海通資管と中金公司は各3件、国金資管、華泰証券資管、興証資管、人保資産は各2件、平安証券、太保資産、泰康資管、富国資産は各1件を発行している。2026年以降、国金資管と太保資産がそれぞれ3件を発行し、中信証券、国泰海通資管、東吴証券、招商証券資管が各1件を発行している。その中で、「国金資管-世紀泓源データセンター所有型不動産資産担保特別計画」の発行額は46.54億元に達している。**三つの機関の配置ニーズが顕著に**機関間REITsは、業界内では一般的に「保有型不動産資産担保特別計画」（保有型不動産ABS）と呼ばれる。これは、ショッピングセンター、オフィスビル、ホテル、産業園、エネルギー施設などの保有型不動産から生じるキャッシュフローを支えに、証券取引所を通じて適格機関投資家に向けて発行・取引される資産証券化商品である。公募REITsと比較すると、発行のハードルや資産の成熟度、審査プロセスが比較的柔軟であり、非標準融資と公募REITsをつなぐ重要な役割を果たしている。これにより、多層的なREITs市場の充実に寄与している。公募REITsは、法的に社会一般の投資者に対して資金を募集し、証券取引所に上場して取引される標準化された金融商品である。一方、機関間REITsは資産担保証券の本質を持ち、「私募＋権益」をコア属性とし、主に機関間市場で適格機関投資家に向けて発行される。機関間REITsは、Pre-REITsと公募REITsの橋渡し役として、条件を満たさない資産の「孵化器」となり、条件が整えば公募市場へ移行できる。では、どの機関が機関間REITsを買っているのか？資金面から見ると、現在最も配置ニーズが高いのは保険資金、銀行の資産運用、私募ファンドの三つである。保険資金は負債の長期化と長期安定リターン追求のため、最もコアな配置資金である。銀行の資産運用は純資産価値の変動に対応し、「固收＋」戦略を通じてREITsの配当収益を活用し、リターンを増強しようとしている。私募ファンドは、資産の弾力性や取引機会を重視し、積極的に参加している。これら三つの資金の嗜好の違いは明確だ。> 保険資金は長期保有を志向し、安定したキャッシュフローと持続的な配当を重視し、保租房や産業園などの成熟資産を優先的に選好、安全性と期間のマッチングを重視。> 銀行の資産運用は中短期の期間を中心に、利回りに敏感で、「固收＋」戦略を採用し、REITsの配当収益を活用してポートフォリオのリターンを高める。> 私募ファンドは戦略がより柔軟で、一次申購だけでなく二次市場での取引も行い、成長性や上場・増資の見込みのある資産を好み、より高い総合収益を追求している。これら三つの資金は互いに補完し合い、機関間REITs市場の急速な拡大を支えている。**今後の競争構造は「トップ集中・特色分化」へ**記者の取材によると、機関間REITsの機会に直面し、各証券会社の資産運用部門や子会社は非常に重視し、積極的に申請準備を進めている。国金資管の関係者は、「機関間REITs事業は『実体経済の資産活性化と多層的REITsエコシステム構築の重要戦略事業』と位置付けている」と語る。事業展開については、2025年には人員配置を2024年より増やし、業界内外の専門人材を採用して専門性を高めている。技術とリスク管理への投資も強化し、資産運用監視システムの開発に注力。ビッグデータを用いて底層資産の客流、売上、エネルギー消費などの指標を監視し、投資家により透明な情報開示を行うとともに、資産評価のデータ支援も行っている。同責任者は、今後の業界の競争は「頭部集中と特色分化」の傾向を示すと見ている。大手証券会社の資産運用やトップクラスのファンド子会社は、ブランド力や資金チャネル、総合サービス能力を背景に、大規模かつ標準化されたプロジェクトで主導権を握る可能性が高い。一方、中小規模の機関は、特定の細分分野（例：新エネルギー、データセンター、冷蔵物流など）で深い業界認知と資源の壁を築き、「小さくても美しい」専門路線を歩む必要がある。今後の競争は単なる「チャネル料率」から「資産運用能力」へとシフトし、底層資産のNOI（純運営収入）をいかに細かく運用して向上させるかが重要となる。これにより、資金側からの評価も高まり、市場での評価も向上するだろう。要約すれば、今後は単一の機関の競争ではなく、「投資銀行＋資産運用＋運営＋資金」のエコシステム全体の協調競争になる。**2026年、政策は「常態化・全品類・全サイクル」へ**2026年、機関間REITs事業において政策面でどのような変化が予想されるか。上述の関係者は、「政策は『試行段階』から『常態化・全品類・全サイクル』の制度的枠組みへと進む」と述べ、具体的には次の三つの側面で進展が見込まれる。一つは資産範囲の拡大。五か年計画期間中に、交通・市政などの従来のインフラだけでなく、商業不動産（消費インフラ）、新基建（データセンター、5G基地局）、新エネルギー（風、太陽、蓄電）、保障性賃貸住宅も常態化した発行範囲に含める見込みだ。特に商業不動産REITsの推進は、中国のREITs市場がより広範な資産運用分野へと拡大する象徴となる。二つは審査メカニズムの最適化。常態化発行の推進に伴い、申請・推薦・審査のプロセスはより透明かつ標準化され、効率化される見込み。規制当局が設置したプロジェクト予備リスト制度は、「申請即受理、成熟即発行」のモデルを採用し、発行サイクルの短縮と制度的取引コストの低減に寄与する。三つは付随政策の連携。税制、土地、国資管理などの政策もさらに連携し、REITs発行時の土地変性や税制中立原則の実施などについて、より詳細な指針が示される見込みだ。これにより、市場の実務上の課題解決が期待される。彼は、2026年の市場規模は引き続き成長傾向を維持し、年間発行規模は高水準に達すると予測している。市場の関心は「発行スピード」から「資産の質」へと移り、資産運用能力とキャッシュフローの安定性が価格決定の重要な論理となるだろう。政策提言として、上海の大手証券会社資産運用関係者は、「機関間REITsの標準化と流動性向上には、次の三つの側面から推進すべき」と述べている。一つは製品標準のさらなる統一。評価方法、情報開示、収益分配、譲渡メカニズムにおいて、より明確で一貫したルールを形成し、機関間の認識差を減らし、取引摩擦を低減させる。二つは二次市場の取引メカニズムの改善。見積もり、譲渡、決済の流れを最適化し、マーケットメイカー制度を模索し、価格付けの効率と取引の便利さを向上させ、機関の投資意欲と退出の円滑化を促進する。三つは情報開示と評価の信頼性強化。底層資産の運用データ、キャッシュフロー、評価根拠をより透明かつ追跡可能にし、機関の予想を安定させ、市場全体の信頼性を高める。総じて、標準化が基盤であり、流動性が鍵となる。ルールの統一、価格の透明性、取引の円滑さを追求すれば、機関間REITsは長期資金の持続的配置を可能にする標準化資産となるだろう。（財聯社記者 王玉玲）
機関間REITsの爆発的な始まり！証券会社の資産運用戦略の投入、未来はエコシステムの協調と競争
AI・エコシステムの協力は市場構造をどのように再形成するのか？
財聯社3月19日付（記者：王玉玲）「今年は間違いなく機関間REITsの爆発的成長の元年となるでしょう。当社はこの事業を非常に重視しており、昨年は資源投入にも一定の偏りを持たせました。」上海の中堅証券会社資産運用関連事業責任者は記者に語った。
財聯社の統計によると、Windデータから、機関間REITs事業は昨年末から加速し、今年も引き続き急速に拡大している。今年に入り、すでに10件の機関間REITsの成功発行があり、昨年第一四半期の1件と比べて著しいスピードアップを示している。
機関間REITsの管理者の中で、証券会社の資産運用が圧倒的な主力を占めている。2026年以降、国金資管、太保資産がそれぞれ3件を発行し、中信証券、国泰海通資管、東吴証券、招商証券資管が各1件を発行している。
この事業の競争も非常に激しく、各資産運用会社は戦略的に高い重視をし、資源投入を積極的に申請している。業界関係者は、今後は単一の機関間の競争ではなく、「投資銀行＋資産運用＋運営＋資金」のエコシステム全体の協調競争になると見ている。
機関間REITsの発展加速、今年すでに10件成功発行
昨年末から、機関間REITsの事業は明らかに加速している。
Windのデータによると、2025年通年で、市場全体で29件の機関間REITsが発行され、合計金額は537.5億元に上る。そのうち13件は昨年12月に集中している。2026年に入り、わずか3ヶ月足らずで、すでに10件の機関間REITsが成功裏に発行され、総額は121.68億元に達している。昨年同期と比較すると、3月までに1件の成功発行にとどまっていた。
2025年、政策により資産範囲の拡大、審査の迅速化、純粋な権益の明確化が進められ、商業オフィスや都市再開発などの資産の参入により供給が増加した。同時に、低金利環境下で保険や資産運用などの機関は安定したキャッシュフロー資産への需要が旺盛となり、供給と需要の双方が共振した。公募REITsのモデルケースも追い風となり、機関間REITsの拡大を促進している。
現在、機関間REITsの管理者は主に証券会社の資産運用、ファンド子会社、保険資産運用の三類に分かれる。その中で、証券会社の資産運用は投資銀行の経験と販売・マーケットメイキング能力を背景に、圧倒的な主導権を握っている。
2025年のデータを見ると、中信証券は7件を発行し、中信建投証券は4件、国泰海通資管と中金公司は各3件、国金資管、華泰証券資管、興証資管、人保資産は各2件、平安証券、太保資産、泰康資管、富国資産は各1件を発行している。
2026年以降、国金資管と太保資産がそれぞれ3件を発行し、中信証券、国泰海通資管、東吴証券、招商証券資管が各1件を発行している。その中で、「国金資管-世紀泓源データセンター所有型不動産資産担保特別計画」の発行額は46.54億元に達している。
三つの機関の配置ニーズが顕著に
機関間REITsは、業界内では一般的に「保有型不動産資産担保特別計画」（保有型不動産ABS）と呼ばれる。これは、ショッピングセンター、オフィスビル、ホテル、産業園、エネルギー施設などの保有型不動産から生じるキャッシュフローを支えに、証券取引所を通じて適格機関投資家に向けて発行・取引される資産証券化商品である。
公募REITsと比較すると、発行のハードルや資産の成熟度、審査プロセスが比較的柔軟であり、非標準融資と公募REITsをつなぐ重要な役割を果たしている。これにより、多層的なREITs市場の充実に寄与している。
公募REITsは、法的に社会一般の投資者に対して資金を募集し、証券取引所に上場して取引される標準化された金融商品である。一方、機関間REITsは資産担保証券の本質を持ち、「私募＋権益」をコア属性とし、主に機関間市場で適格機関投資家に向けて発行される。機関間REITsは、Pre-REITsと公募REITsの橋渡し役として、条件を満たさない資産の「孵化器」となり、条件が整えば公募市場へ移行できる。
では、どの機関が機関間REITsを買っているのか？資金面から見ると、現在最も配置ニーズが高いのは保険資金、銀行の資産運用、私募ファンドの三つである。保険資金は負債の長期化と長期安定リターン追求のため、最もコアな配置資金である。銀行の資産運用は純資産価値の変動に対応し、「固收＋」戦略を通じてREITsの配当収益を活用し、リターンを増強しようとしている。私募ファンドは、資産の弾力性や取引機会を重視し、積極的に参加している。
これら三つの資金の嗜好の違いは明確だ。
これら三つの資金は互いに補完し合い、機関間REITs市場の急速な拡大を支えている。
今後の競争構造は「トップ集中・特色分化」へ
記者の取材によると、機関間REITsの機会に直面し、各証券会社の資産運用部門や子会社は非常に重視し、積極的に申請準備を進めている。
国金資管の関係者は、「機関間REITs事業は『実体経済の資産活性化と多層的REITsエコシステム構築の重要戦略事業』と位置付けている」と語る。事業展開については、2025年には人員配置を2024年より増やし、業界内外の専門人材を採用して専門性を高めている。技術とリスク管理への投資も強化し、資産運用監視システムの開発に注力。ビッグデータを用いて底層資産の客流、売上、エネルギー消費などの指標を監視し、投資家により透明な情報開示を行うとともに、資産評価のデータ支援も行っている。
同責任者は、今後の業界の競争は「頭部集中と特色分化」の傾向を示すと見ている。大手証券会社の資産運用やトップクラスのファンド子会社は、ブランド力や資金チャネル、総合サービス能力を背景に、大規模かつ標準化されたプロジェクトで主導権を握る可能性が高い。一方、中小規模の機関は、特定の細分分野（例：新エネルギー、データセンター、冷蔵物流など）で深い業界認知と資源の壁を築き、「小さくても美しい」専門路線を歩む必要がある。
今後の競争は単なる「チャネル料率」から「資産運用能力」へとシフトし、底層資産のNOI（純運営収入）をいかに細かく運用して向上させるかが重要となる。これにより、資金側からの評価も高まり、市場での評価も向上するだろう。要約すれば、今後は単一の機関の競争ではなく、「投資銀行＋資産運用＋運営＋資金」のエコシステム全体の協調競争になる。
2026年、政策は「常態化・全品類・全サイクル」へ
2026年、機関間REITs事業において政策面でどのような変化が予想されるか。
上述の関係者は、「政策は『試行段階』から『常態化・全品類・全サイクル』の制度的枠組みへと進む」と述べ、具体的には次の三つの側面で進展が見込まれる。
一つは資産範囲の拡大。五か年計画期間中に、交通・市政などの従来のインフラだけでなく、商業不動産（消費インフラ）、新基建（データセンター、5G基地局）、新エネルギー（風、太陽、蓄電）、保障性賃貸住宅も常態化した発行範囲に含める見込みだ。特に商業不動産REITsの推進は、中国のREITs市場がより広範な資産運用分野へと拡大する象徴となる。
二つは審査メカニズムの最適化。常態化発行の推進に伴い、申請・推薦・審査のプロセスはより透明かつ標準化され、効率化される見込み。規制当局が設置したプロジェクト予備リスト制度は、「申請即受理、成熟即発行」のモデルを採用し、発行サイクルの短縮と制度的取引コストの低減に寄与する。
三つは付随政策の連携。税制、土地、国資管理などの政策もさらに連携し、REITs発行時の土地変性や税制中立原則の実施などについて、より詳細な指針が示される見込みだ。これにより、市場の実務上の課題解決が期待される。
彼は、2026年の市場規模は引き続き成長傾向を維持し、年間発行規模は高水準に達すると予測している。市場の関心は「発行スピード」から「資産の質」へと移り、資産運用能力とキャッシュフローの安定性が価格決定の重要な論理となるだろう。
政策提言として、上海の大手証券会社資産運用関係者は、「機関間REITsの標準化と流動性向上には、次の三つの側面から推進すべき」と述べている。
一つは製品標準のさらなる統一。評価方法、情報開示、収益分配、譲渡メカニズムにおいて、より明確で一貫したルールを形成し、機関間の認識差を減らし、取引摩擦を低減させる。
二つは二次市場の取引メカニズムの改善。見積もり、譲渡、決済の流れを最適化し、マーケットメイカー制度を模索し、価格付けの効率と取引の便利さを向上させ、機関の投資意欲と退出の円滑化を促進する。
三つは情報開示と評価の信頼性強化。底層資産の運用データ、キャッシュフロー、評価根拠をより透明かつ追跡可能にし、機関の予想を安定させ、市場全体の信頼性を高める。
総じて、標準化が基盤であり、流動性が鍵となる。ルールの統一、価格の透明性、取引の円滑さを追求すれば、機関間REITsは長期資金の持続的配置を可能にする標準化資産となるだろう。
（財聯社記者 王玉玲）