AIへの質問・在庫削減投資ファンドはどのように持続可能な資本循環を実現するのか？本紙記者 董紅艷 北京報道現在、中国経済は周期の転換と構造転換の重要な節目にあり、不動産市場は高速拡大からストック主導へと移行している。資産の有効活用と新たな不動産発展モデルの構築は、経済分野の重要な課題である。3月17日、2026年北京大学光華管理学院の二会後の経済情勢と政策分析会において、複数の権威ある学者が経済動向と不動産調整について見解を述べた。彼らは、我が国の経済は長期的要因に駆動される新たなサイクルを迎えており、長年続いた価格下落圧力に転機が訪れる可能性があると指摘した。短期的な不動産のサイクルも徐々に底を打ちつつある。不動産のストック活用に関しては、在庫削減の理解を単なる物件処理から制度的・持続可能な長期的措置へと転換すべきだと提言している。その中で、北京大学光華管理学院教授・副院長の張峥は、効果的な在庫削減は中長期的視点に立ち、模倣可能で持続可能な制度メカニズムを構築し、資産・民生・金融の三次元から成果を評価すべきだと提案した。そして、専門的な在庫削減投資ファンドの設立、多層的REITs市場の整備、長期資金の最適化政策の推進などのルートを通じて、不動産を「販売」から「サービス提供」へと転換し、開発・販売から保有・運営・資産管理へとモデルのアップグレードを図る。**新たな局面における新思路**現在の経済情勢について、多くの学者が比較的楽観的な見解を示している。その中で、北京大学光華管理学院副教授・北京大学経済政策研究所副所長の色彩は、中国経済は長期的要因に駆動される新たなサイクルを迎えていると指摘した。過去数年の過剰生産能力と価格下落圧力は、国際情勢や技術革新の影響を受けて新たな変化をもたらしている。外需の拡大とコストの推進により、中国の三年以上続いた価格下落サイクルは転換点に近づいている。北京大学光華管理学院の経済学教授・北京大学経済政策研究所所長の陳玉宇は、不動産の深度調整に伴い、今回の短期経済サイクルは徐々に底を打ちつつあると述べた。不動産分野では、ストックの活用が近年の市場の焦点となっている。張峥は、華夏时报の記者に対し、調査によると、ストックの活用効果は必ずしも理想的ではないと述べた。短期的には、関連政策は主にシグナルの役割を果たし、期待を変えることに留まる。近年、張峥は不動産ストックの活用に関する研究と関心を持ち続けている。彼の現在の見解は「未来志向」により重きを置いている。「関連政策は、国家レベルで未来の新興住宅消費サービス企業を育成する重要な手段だ」と強調し、在庫削減は短期的な効果だけを見るべきではなく、「新たな不動産サイクルや新モデルの出発点」として中長期的な背景のもとで考えるべきだと述べた。市場化されたファンドやREITsなどの金融ツールを通じて、専門的な運営主体を育成し、「売る」から「サービスを売る」への転換を実現すべきだ。二会後の「不動産市場の安定化」に向けた政策指針について、張峥は、これは短期的な期待管理とリスク対応を含むとともに、中長期的な構造的再配置を指すと指摘した。ストック主導の段階では、不動産のマクロ経済・都市発展への貢献は、「開発—販売—拡大」から「保有—運営—サービス—資産管理」へと変化していく。張峥は、「効果的な在庫削減」は単に在庫物件の処分数を目標とするのではなく、模倣可能で持続可能、かつ監査可能な制度とメカニズムの整備を意味すると述べた。その目的は、非効率な不動産資産を持続的に運用可能な資産に転換し、サービス供給の構造を改善し、都市機能と住民福祉を向上させ、金融面では資本の循環退出と再投資の仕組みを形成することである。これらの見解に基づき、張峥は現在の在庫削減対象、制約条件、評価軸について深く分析した。彼は、在庫の処理対象は単なる住宅在庫にとどまらず、空室率の高い商業・類住宅資産や、キャッシュフローが不安定な資産も含むと指摘した。制約条件としては、第一に地方政府と関係主体の資金と専門能力の二重の制約、第二に資産の運用周期が長くキャッシュフローの上昇が遅いため、資金の期限とコスト構造の適合が必要なこと、第三に、社会資本の参入には予測可能な収益・リスク構造と明確な退出ルートが必要であり、そうでなければ「資金が入らない、資産が管理できない、退出できない」という連鎖的な制約が生じる。したがって、「効果的な在庫削減」の評価は、「三次元指標」から展開すべきだとした。第一に、資産面でキャッシュフローの安定と価値向上（空室率、賃料水準、運営コスト、改修効率）が達成されているか。第二に、サービスと民生面で検証可能な供給改善（賃貸住宅、老後・コミュニティサービスの供給、雇用・消費の促進）が実現しているか。第三に、金融・財政面で循環可能な資本メカニズム（長期資金の参加度、退出効率、レバレッジとリスクの隔離、財政の耐性）が形成されているか、である。**多次元的なストック活用の推進**具体的には、張峥は多方面の提言を示した。地方に在庫削減投資ファンドの設立を支援すべきだとし、制度的な枠組みとして、ファンド化・専門化を通じて買収と運営を組織し、「資金調達・投資・管理・退出」の閉ループを形成すべきだと提案した。地方においては、「母基金＋子基金」の二層構造を採用し、母基金には地方財政資金・国有企業・政策性金融機関などが参加し、戦略的資産選定と段階的誘導を担う。子基金は、資産タイプや運用モデルに応じて設立し、投資・運営能力を持つ専門機関（GP/管理人）を管理者とし、資産の選定、デューデリジェンス、買収価格設定、改修、賃貸管理、業態最適化、退出計画を担当させる。管理者の評価は、資金調達・投資能力だけでなく、長期運営のパフォーマンス、空室・賃料管理、コスト管理、コンプライアンス・情報開示能力に重きを置く。基金メカニズムの実現には、政策面から「取引・保有コストの低減」「運用周期とのマッチング」「資金調達のしやすさ」の三つの側面で支援を行う必要がある。第一に、税費・取引コストの削減により資産の変換と活用コストを抑制し、運営・改修の摩擦を最小化。第二に、超長期資金と安定した金利環境を整備し、長期融資や適度な利子補助を提供して、10〜15年の運用周期に資金をマッチさせる。リスク管理は、階層化構造やキャッシュフロー監督、資産評価・監査を通じて確保する。第三に、用途と対象の拡大を図る。住居確保と公共サービスを基本としつつ、市場化された賃貸や高齢者向け、コミュニティ商業など多様なシナリオに展開し、対象も住宅だけでなく、立地や改修・運用潜力のある商業不動産（例：商改住）へと拡大し、活用効率とサービス供給の総合的な効果を高める。在庫削減の持続可能性は、社会資本の安定した退出期待と資本循環の形成に大きく依存する。したがって、張峥は多層的REITs市場の整備も提言し、不動産ファンド・機関間REITs・公募REITsの段階的展開を進め、資産の全ライフサイクルをカバーすべきだとした。制度面では、資産の適合基準、キャッシュフローと分配ルール、情報開示・監査基準、レバレッジとリスク管理の整備も必要である。また、国際比較やマクロ分析において、中国の住宅サービス関連指標は低いと指摘されている。その主な理由は、住民の自有住宅の仮想賃料の計算基準が保守的であり、住宅サービス業の付加価値や消費指標が過小評価されているためだ。ストック段階の不動産は、運営とサービス供給に重点を置く必要があり、統計・データの出所や比較可能性の改善を継続し、より一貫した政策評価の枠組みを支えるべきだ。最後に、張峥は、不動産の新たな発展モデルにおいて、企業の競争力は土地取得や高回転能力から、運営能力と資本循環能力へとシフトするとまとめた。具体的には、「販売型」から「サービス型」へ、すなわち賃貸・物业・コミュニティ商業・高齢者サービスなどを通じて安定したキャッシュフローとサービス供給を実現すること。次に、「建設組織」から「運営組織」へ、賃料管理・改修・業態最適化・デジタル運営・顧客管理を重視すること。そして、「負債拡大」から「資産・REITs循環」へ、より持続可能な資産負債構造を構築し、退出と再投資を可能にすること。企業は、運営型資産に適したガバナンスと内部統制体制を整備し、キャッシュフロー管理・情報開示・評価・監査・リスク管理、長期資金との連携能力を持つ必要がある。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
張峥：不動産開発モデルに変化があり、「効果的な在庫削減」は既存の住宅の処分量目標に単純化すべきではない
AIへの質問・在庫削減投資ファンドはどのように持続可能な資本循環を実現するのか？
本紙記者 董紅艷 北京報道
現在、中国経済は周期の転換と構造転換の重要な節目にあり、不動産市場は高速拡大からストック主導へと移行している。資産の有効活用と新たな不動産発展モデルの構築は、経済分野の重要な課題である。
3月17日、2026年北京大学光華管理学院の二会後の経済情勢と政策分析会において、複数の権威ある学者が経済動向と不動産調整について見解を述べた。彼らは、我が国の経済は長期的要因に駆動される新たなサイクルを迎えており、長年続いた価格下落圧力に転機が訪れる可能性があると指摘した。短期的な不動産のサイクルも徐々に底を打ちつつある。不動産のストック活用に関しては、在庫削減の理解を単なる物件処理から制度的・持続可能な長期的措置へと転換すべきだと提言している。
その中で、北京大学光華管理学院教授・副院長の張峥は、効果的な在庫削減は中長期的視点に立ち、模倣可能で持続可能な制度メカニズムを構築し、資産・民生・金融の三次元から成果を評価すべきだと提案した。そして、専門的な在庫削減投資ファンドの設立、多層的REITs市場の整備、長期資金の最適化政策の推進などのルートを通じて、不動産を「販売」から「サービス提供」へと転換し、開発・販売から保有・運営・資産管理へとモデルのアップグレードを図る。
新たな局面における新思路
現在の経済情勢について、多くの学者が比較的楽観的な見解を示している。その中で、北京大学光華管理学院副教授・北京大学経済政策研究所副所長の色彩は、中国経済は長期的要因に駆動される新たなサイクルを迎えていると指摘した。過去数年の過剰生産能力と価格下落圧力は、国際情勢や技術革新の影響を受けて新たな変化をもたらしている。外需の拡大とコストの推進により、中国の三年以上続いた価格下落サイクルは転換点に近づいている。
北京大学光華管理学院の経済学教授・北京大学経済政策研究所所長の陳玉宇は、不動産の深度調整に伴い、今回の短期経済サイクルは徐々に底を打ちつつあると述べた。
不動産分野では、ストックの活用が近年の市場の焦点となっている。張峥は、華夏时报の記者に対し、調査によると、ストックの活用効果は必ずしも理想的ではないと述べた。短期的には、関連政策は主にシグナルの役割を果たし、期待を変えることに留まる。
近年、張峥は不動産ストックの活用に関する研究と関心を持ち続けている。彼の現在の見解は「未来志向」により重きを置いている。「関連政策は、国家レベルで未来の新興住宅消費サービス企業を育成する重要な手段だ」と強調し、在庫削減は短期的な効果だけを見るべきではなく、「新たな不動産サイクルや新モデルの出発点」として中長期的な背景のもとで考えるべきだと述べた。市場化されたファンドやREITsなどの金融ツールを通じて、専門的な運営主体を育成し、「売る」から「サービスを売る」への転換を実現すべきだ。
二会後の「不動産市場の安定化」に向けた政策指針について、張峥は、これは短期的な期待管理とリスク対応を含むとともに、中長期的な構造的再配置を指すと指摘した。ストック主導の段階では、不動産のマクロ経済・都市発展への貢献は、「開発—販売—拡大」から「保有—運営—サービス—資産管理」へと変化していく。
張峥は、「効果的な在庫削減」は単に在庫物件の処分数を目標とするのではなく、模倣可能で持続可能、かつ監査可能な制度とメカニズムの整備を意味すると述べた。その目的は、非効率な不動産資産を持続的に運用可能な資産に転換し、サービス供給の構造を改善し、都市機能と住民福祉を向上させ、金融面では資本の循環退出と再投資の仕組みを形成することである。
これらの見解に基づき、張峥は現在の在庫削減対象、制約条件、評価軸について深く分析した。彼は、在庫の処理対象は単なる住宅在庫にとどまらず、空室率の高い商業・類住宅資産や、キャッシュフローが不安定な資産も含むと指摘した。制約条件としては、第一に地方政府と関係主体の資金と専門能力の二重の制約、第二に資産の運用周期が長くキャッシュフローの上昇が遅いため、資金の期限とコスト構造の適合が必要なこと、第三に、社会資本の参入には予測可能な収益・リスク構造と明確な退出ルートが必要であり、そうでなければ「資金が入らない、資産が管理できない、退出できない」という連鎖的な制約が生じる。
したがって、「効果的な在庫削減」の評価は、「三次元指標」から展開すべきだとした。第一に、資産面でキャッシュフローの安定と価値向上（空室率、賃料水準、運営コスト、改修効率）が達成されているか。第二に、サービスと民生面で検証可能な供給改善（賃貸住宅、老後・コミュニティサービスの供給、雇用・消費の促進）が実現しているか。第三に、金融・財政面で循環可能な資本メカニズム（長期資金の参加度、退出効率、レバレッジとリスクの隔離、財政の耐性）が形成されているか、である。
多次元的なストック活用の推進
具体的には、張峥は多方面の提言を示した。地方に在庫削減投資ファンドの設立を支援すべきだとし、制度的な枠組みとして、ファンド化・専門化を通じて買収と運営を組織し、「資金調達・投資・管理・退出」の閉ループを形成すべきだと提案した。地方においては、「母基金＋子基金」の二層構造を採用し、母基金には地方財政資金・国有企業・政策性金融機関などが参加し、戦略的資産選定と段階的誘導を担う。
子基金は、資産タイプや運用モデルに応じて設立し、投資・運営能力を持つ専門機関（GP/管理人）を管理者とし、資産の選定、デューデリジェンス、買収価格設定、改修、賃貸管理、業態最適化、退出計画を担当させる。管理者の評価は、資金調達・投資能力だけでなく、長期運営のパフォーマンス、空室・賃料管理、コスト管理、コンプライアンス・情報開示能力に重きを置く。
基金メカニズムの実現には、政策面から「取引・保有コストの低減」「運用周期とのマッチング」「資金調達のしやすさ」の三つの側面で支援を行う必要がある。第一に、税費・取引コストの削減により資産の変換と活用コストを抑制し、運営・改修の摩擦を最小化。第二に、超長期資金と安定した金利環境を整備し、長期融資や適度な利子補助を提供して、10〜15年の運用周期に資金をマッチさせる。リスク管理は、階層化構造やキャッシュフロー監督、資産評価・監査を通じて確保する。
第三に、用途と対象の拡大を図る。住居確保と公共サービスを基本としつつ、市場化された賃貸や高齢者向け、コミュニティ商業など多様なシナリオに展開し、対象も住宅だけでなく、立地や改修・運用潜力のある商業不動産（例：商改住）へと拡大し、活用効率とサービス供給の総合的な効果を高める。
在庫削減の持続可能性は、社会資本の安定した退出期待と資本循環の形成に大きく依存する。したがって、張峥は多層的REITs市場の整備も提言し、不動産ファンド・機関間REITs・公募REITsの段階的展開を進め、資産の全ライフサイクルをカバーすべきだとした。制度面では、資産の適合基準、キャッシュフローと分配ルール、情報開示・監査基準、レバレッジとリスク管理の整備も必要である。
また、国際比較やマクロ分析において、中国の住宅サービス関連指標は低いと指摘されている。その主な理由は、住民の自有住宅の仮想賃料の計算基準が保守的であり、住宅サービス業の付加価値や消費指標が過小評価されているためだ。ストック段階の不動産は、運営とサービス供給に重点を置く必要があり、統計・データの出所や比較可能性の改善を継続し、より一貫した政策評価の枠組みを支えるべきだ。
最後に、張峥は、不動産の新たな発展モデルにおいて、企業の競争力は土地取得や高回転能力から、運営能力と資本循環能力へとシフトするとまとめた。具体的には、「販売型」から「サービス型」へ、すなわち賃貸・物业・コミュニティ商業・高齢者サービスなどを通じて安定したキャッシュフローとサービス供給を実現すること。次に、「建設組織」から「運営組織」へ、賃料管理・改修・業態最適化・デジタル運営・顧客管理を重視すること。そして、「負債拡大」から「資産・REITs循環」へ、より持続可能な資産負債構造を構築し、退出と再投資を可能にすること。企業は、運営型資産に適したガバナンスと内部統制体制を整備し、キャッシュフロー管理・情報開示・評価・監査・リスク管理、長期資金との連携能力を持つ必要がある。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁