ワンダプラザを引き継ぎ、碧桂園商管は軽資産拡張を進め、楊氏家族は経営回復の兆しを示しているのか？

AIに問う·杨惠妍率いる碧桂园、商管の拡大はなぜ回復の兆しと見なされるのか？

本文出典：時代財経 著者：陳泽旋

碧桂园本社ビル　出典：图虫创意

最大規模の「ベテラン召喚」計画を開始したと報じられた後、碧桂园はまた一つの万达広場を獲得した。

最近、万达商管が佛山市南海区の桂城万达広場から撤退し、プロジェクトは碧桂园商管が運営を引き継ぎ、今年10月までに改装を完了する予定だとの情報が流れた。関係者は時代財経に対し、碧桂园商管は今年2月に佛山桂城プロジェクト（旧桂城万达広場）を落札し、契約を締結したことを確認した。

公開資料によると、その商場の総建築面積は約11.6万平方メートルで、地上五階、地下一階に計画されている。開業からすでに10年以上経ち、何度も所有者が変わっている。2022年に万达商管は天河城からこのプロジェクトを引き継ぎ、翌年9月に再オープンした。今回の引き継ぎにあたり、碧桂园商管は軽資産モデルで関与する。

関係者は、今回の引き継ぎは「所有者投入＋専門運営アウトプット」の協力メカニズムを採用すると述べている。すなわち、所有者側が数千万元を投じてプロジェクトのアップグレードを行い、碧桂园商管は体系的な改造案を提供し、実施を担当し、その後のテナント誘致や運営、ブランド展開も全面的に責任を持つ。

2021年下半期以降、不動産業界は深刻な調整期に入り、過去3年間、碧桂园も引き続き入居保証と債務再編に重点を置き、複数の事業セクターの外部拡大は慎重になっている。今回の佛山桂城プロジェクトの引き継ぎは、市場からは碧桂园の経営状態が徐々に回復し、再び拡大能力を持ち始めた重要な兆候と見なされている。

碧桂园商管は軽資産拡大を継続

不動産開発プロジェクトが業界の深刻な調整によりほぼ停滞する中、キャッシュカウの特性を持つ運営型商業プロジェクトは、「付帯施設」から「舵取り役」へと変化しつつある。

時代財経の取材によると、碧桂园商管は近年、発展の歩みを止めていない。特に2025年には、市場化の進展において多くの実質的な進展を遂げ、蘇州、鎮江、深圳など複数の都市で新たな契約プロジェクトを次々に獲得している。2025年11月には、成都極地海洋公園の商業管理プロジェクトと契約を締結し、商業街区、商墅、公共空間などの範囲で協力を進めている。

2024年以降、碧桂园商管は新たに管理する商業プロジェクトの面積を23.1万平方メートル拡大し、長期賃貸アパートメントブランド「碧家公寓」の物件数は2,400超に達し、管理規模は約3万戸に近づいている。時代財経の整理によると、現在、碧桂园商管のプロジェクトは上海、広州、深圳、武漢、杭州、東莞、佛山、蘇州など多くの都市をカバーし、資産管理面積は300万平方メートル超に達し、ショッピングセンター、特色商業街区、長期賃貸アパートメント、商貿産業園、オフィスビルなど多様な業態を含む。

2023年後半、碧桂园は債務問題に巻き込まれ、多くの重要な進展が昨年集中して実現した。延期された財務報告の補完、株式の再上場、国内外の債務再編案のほぼ完了（昨年12月）、そして「入居保証」作業も最終段階に入った。

社内では、2026年を「入居保証」の最終年と位置付けており、同時に碧桂园が「入居保証」から正常運営へと移行する最も重要な年とされている。

最近、市場では、碧桂园が大規模に退職者を召喚し、経営回復段階の進行ペースや新規プロジェクト開発のニーズに合わせる意向があるとの噂も流れている。

人員拡充は通常、業績回復の兆しと見なされることが多く、この情報は一時、市場の熱い議論を呼び、碧桂园が債務問題を脱し、業界が徐々に修復されつつある象徴的な出来事と解釈された。以前の規模縮小の影響で、碧桂园の従業員数は継続的に減少していた。公告によると、2018年末の正社員数は約13.14万人に達し、2025年6月末には1.79万人に縮小している。

しかし、碧桂园は時代財経に対し、「大規模な退職者召喚」の噂は事実無根であり、内部で発表された「退職者再雇用管理規定」は既存制度の通常の改訂・更新に過ぎず、新たな政策の制定ではないと回答した。

ランキングはTOP15に回復したものの、碧桂园は依然として慎重な姿勢を維持している。

正常経営への回帰を目指す碧桂园は、今後の方針も示している。

2月2日に開催された年度業務会議で、碧桂园の董事会主席杨惠妍は、スケジュールを提示し、2026年中に大部分の入居を完了させ、資金と負債の修復により多くの時間を割き、正常運営を回復させると述べた。正常運営の目安は営業キャッシュフローがプラスに転じることであり、最終的な目標は会社全体のキャッシュフローと利益がともにプラスになることだ。

碧桂园の未監査の運営データによると、2025年通年の契約売上高は330.1億元で、前年同期比約30.0％減少した。対応する契約面積は約402.4万平方メートルで、前年同期比約18.2％減少。2026年以降、その売上減少幅は顕著に縮小し、前2ヶ月での契約売上高は44.4億元、前年同期比2.6％減少、契約面積は約57万平方メートルで前年同期比1.7％減少となった。

碧桂园の市場順位も回復傾向にある。クーリュイによると、2025年の年間操業売上高は382.7億元で、全国第18位。今年の最初の2ヶ月間は50.9億元で、全国第15位に上昇している。

また、碧桂园の商管部門も積極的な変化を迎えている。関係者によると、碧桂园商管は地方政府やプラットフォーム企業との連携を強化し、プロジェクトの実現と運営を推進している。今後もプロジェクト獲得やブランド提携、資本提携の面でさらなる拡大が見込まれるが、従来の慎重かつ堅実な戦略は継続される見込みだ。地域展開については、華南、華東、華中、西南などのコアエリアを基盤とし、粤港澳大湾区や長江デルタなどの重点市場での深耕を進める。

実際、不動産業界は「増量開発」から「ストック運営」へと転換しており、華潤置地、ロンフー、ニューシティホールディングスなど早期に商業不動産に進出した企業は、運営型事業をすでに利益の主要源と位置付けている。一方、メイデイ不動産や中交不動産などは、重資産の開発事業からの撤退を選び、物业サービスや資産管理運営に注力している。

また、国内の商業不動産分野には、豊富な管理運営実績を持つ香港資本の企業も多く存在し、この競争はますます激化している。後発の碧桂园商管は、より多くの成功事例を積み重ねて実力を証明していく必要がある。