北京の第一四半期の土地入札は終了し、総落札額は2607億元に達した。3月20日、昌平区中関村科技園東区第4期CP00-1201-0013などの地块が売却され、銘嘉不動産が底値の16.88億元で落札し、坪単価は約2.58万元/平方メートルとなった。それ以前の3月17日から18日にかけて、順義仁和鎮の順義新城第5街区05-02-21-1地块は北京仁和日升房地产有限公司によって底値の3.48億元で取得され、坪単価は約1.54万元/平方メートルだった。もう一つの順義区M15号線河東駅A地块の土地一級開発项目SY00-3101-0037は北京住総京順房地产によって5.71億元の底値で落札され、坪単価は約1.4万元/平方メートルだった。中指研究院土地市場研究責任者の張凱は、「今月は底値で連続して3つの地块が売却され、すべて国資が支えたものであり、これは現在の市場の感情と地域競争の実態を反映している」と述べた。優良な低密度土地は資金と信頼の二重の制約の下、依然として国有企業の支援に頼っている。さらに、地块が市場に出た後、激しい競争の中でどう差別化し突破するかも、後期の操縦能力を試す重要なポイントとなっている。**昌平の地块は競合に囲まれる**昌平中関村科技園東区第4期などの地块は、区属国企による「支援」によって取引された。これは、0013、0015、0039の3つの住宅用地と0016の幼稚園用地からなる地块である。そのうち、CP00-1201-0013、0015、0039の地块は二類居住用地であり、用地規模はそれぞれ約0.99ヘクタール、1.98ヘクタール、3.51ヘクタール、地上建築規模はそれぞれ約1ヘクタール、2ヘクタール、3.54ヘクタール、容積率は1.01、最高高さは18メートル（局所的に24メートル）、緑地率は30％である。0039地块は最大かつ最も正方形に近い土地であり、残る二つは不規則な四辺形で、後続の建物配置に影響を与える。関連文書によると、0013地块と0015地块の地下空間の連通を奨励している。1201-0016の地块は幼稚園用地で、用地規模は約0.48ヘクタール、容積率は0.8、地上建築規模は約3840平方メートル、最高高さは16メートル、緑地率は30％、12クラスの幼稚園を計画している。位置的には、地块は北六環外の昌平南邵エリアにあり、地下鉄昌平線南邵駅から約2.5キロメートルの距離に位置し、駅周辺には路劲世界城昌平五中などの商業・教育資源が集まっている。西側は白浮泉湿地公園に隣接し、エコ資源が豊富で、「エコ優越、交通便利」の改善エリアの特徴を示している。業界関係者によると、容積率がわずか1.01、最高高さが18メートルの規制条件の下、この地块には純粋な「別荘級」遺伝子が付与されており、今後の製品は主に重ね拼（タワー型連棟）や合院（コートハウス）などの低密度改善型が中心になると予想される。総合的に見て、地块の素質は良いものの、周辺は競合他社の「囲い込み」状態にある。地块のすぐ隣には、すでに成熟した低密度コミュニティの融創長滩壱号があり、重ね拼の別荘や山を望む洋房を中心に、地域内で早くから顧客層の認知を獲得している。現在の中古住宅価格は約4.2万元/平方メートルだ。北側約2キロメートルには、販売中の大規模プロジェクトが3つあり、2023年に市場に出た建発観堂府の坪単価は2.6万元/平方メートルで、1800余りの住宅がすでに成約し、約1400戸が取引済みである。主に新規需要と改善需要をターゲットとしている。同じ年に市場に出た梧桐山語も1200戸の大規模プロジェクトで、現在ネット契約は半数を超えている。最近では、昨年11月に開盤したロンフ恩祥凌雲頌があり、開盤から半年も経たずにネット契約は50戸未満だ。さらに、1駅先の地下鉄15号線俸伯駅近くには、梧桐星宸、住総清樾府、北京建工嘉境里などの新規プロジェクトの在庫も存在している。非公式な統計によると、販売中の6つの新規プロジェクトの在庫は約4000戸に達している。張凱は、「今回の土地入札には1社のみの応募と底値での落札しかなく、これは現在の市場が非コアエリアの低密度・長期プロジェクトに対して慎重な姿勢を示している証拠だ」と述べた。地块の坪単価は一定の優位性を持つものの、エリア内の競争は激しく、市場に出た後は建発・観堂府の既存物件の圧力、ロンフ・凌雲頌の製品力の挑戦、梧桐山語の価格競争に直面することになる。今後は「低総額の重ね拼」など差別化戦略によって突破を図る必要がある。業界関係者は、「地価はコントロールできるが、容積率が低すぎるため、高付加価値の別荘や洋房しか作れない。市場は新規需要と既存改良需要が混在しており、豪邸価格で売りつつ、早期の販売も確保しなければならない。この区属国企の開発と販売能力は大きな試練だ」と指摘している。**順義の2つの地块は合計9.19億元を獲得**順義の2つの低密度地块も、同じく国企による支援のもと取得された。順義新城第5街区の仁和日升は、3.48億元を投じて取得し、北京順義城関服装厂が100％出資している。この企業は順義区仁和鎮（地区事務所）に属し、基层の国有企業であり、土地開発、安置房建設、資産運営などの機能を担っている。今回取得した順義新城第5街区の土地面積は1.57ヘクタールで、計画建築面積は約2.26万平方メートル。低容積率の1.44と建築高さの60メートルを組み合わせ、低密度で改善性のある住宅商品を開発する見込みだ。これは、仁和エリアが近年「刚需（新規需要）」から「品質改善」へと転換しているトレンドと高い整合性を持つ。この地块は順義旧市街の中心範囲に位置し、周辺のエコと民生インフラはすでに成熟している。仁和公園と順義公園の二つの緑の肺景観、北京児童病院順義婦幼医院の医療保障、上品城市奥莱の商業支援により、適度な半径の居住生活圏を形成している。また、順義区M15号線河東駅A地块は住総が5.71億元で取得した。さらに、北京城建祥業公司が発表したポスターには北京城建と祥業公司的ロゴが同時に掲載されており、これは住総とその兄弟会社の北京城建が共同開発していることを示すシグナルと見なされている。製品面では、非常に最適化された特徴を示している。この地块の容積率はわずか1.3で、前述の地块や他の競合物件よりも低密度を実現しており、高得房率の洋房の計画に適している。また、坪単価は1.4万元/平方メートルとコストの安全マージンも確保されている。地块は地下鉄15号線俸伯駅から直線距離約400メートルに位置し、潮白河の河景資源と重ね合わせることで、「効率的な通勤＋エコのプレミアム」という二重の価値支援を実現している。現時点では周辺のインフラは「計画の実現待ち」の段階であり、都市の景観も未成熟だが、コスト面の優位性は開発業者により多くの品質磨きの余裕をもたらしている。今後の価格設定は、需要層に合わせつつ、改善需要も取り込める柔軟性を持つ。張凱は、「順義の各エリアの中で、仁和のポジショニングは非常に特色がある」と述べた。新国展／天竺エリアは高級改善を主軸とし、土地市場の熱気も高く、懋源など高級製品に長けた開発業者を引きつけることが多い。馬坡エリアも仁和と類似し、「温熱帯」に属するが、政務インフラや成熟した住区の雰囲気を重視している。一方、仁和はより低い参入ハードルと優れたエコ景観を武器に、コストパフォーマンス路線を打ち出している。これらのエリアは互いに補完し合う関係にあり、順義の旧市街、例えば東風商場エリアは土地供給が希少なため、その市場地位は依然として不可欠だ。北京規自委が発表した北京2026年度の建設用地供給計画によると、商業住宅用地の弾性指標は200-240ヘクタールであり、2025年の240-300ヘクタールからさらに縮小し、4年連続で供給量を減らしている。「市場の分化はさらに深まり、明らかにK字型の動きとなっている。コアエリアの競争は依然激しい一方、非コアの遠郊エリアは地価や容積率の引き下げを通じて、『価格安定』と『販売の安全性』に重心を戻している」と張凱は述べた。
国有企業が参入，北京の土地入札は一週間で260.7億元を獲得
北京の第一四半期の土地入札は終了し、総落札額は2607億元に達した。
3月20日、昌平区中関村科技園東区第4期CP00-1201-0013などの地块が売却され、銘嘉不動産が底値の16.88億元で落札し、坪単価は約2.58万元/平方メートルとなった。
それ以前の3月17日から18日にかけて、順義仁和鎮の順義新城第5街区05-02-21-1地块は北京仁和日升房地产有限公司によって底値の3.48億元で取得され、坪単価は約1.54万元/平方メートルだった。もう一つの順義区M15号線河東駅A地块の土地一級開発项目SY00-3101-0037は北京住総京順房地产によって5.71億元の底値で落札され、坪単価は約1.4万元/平方メートルだった。
中指研究院土地市場研究責任者の張凱は、「今月は底値で連続して3つの地块が売却され、すべて国資が支えたものであり、これは現在の市場の感情と地域競争の実態を反映している」と述べた。優良な低密度土地は資金と信頼の二重の制約の下、依然として国有企業の支援に頼っている。さらに、地块が市場に出た後、激しい競争の中でどう差別化し突破するかも、後期の操縦能力を試す重要なポイントとなっている。
昌平の地块は競合に囲まれる
昌平中関村科技園東区第4期などの地块は、区属国企による「支援」によって取引された。
これは、0013、0015、0039の3つの住宅用地と0016の幼稚園用地からなる地块である。
そのうち、CP00-1201-0013、0015、0039の地块は二類居住用地であり、用地規模はそれぞれ約0.99ヘクタール、1.98ヘクタール、3.51ヘクタール、地上建築規模はそれぞれ約1ヘクタール、2ヘクタール、3.54ヘクタール、容積率は1.01、最高高さは18メートル（局所的に24メートル）、緑地率は30％である。0039地块は最大かつ最も正方形に近い土地であり、残る二つは不規則な四辺形で、後続の建物配置に影響を与える。関連文書によると、0013地块と0015地块の地下空間の連通を奨励している。
1201-0016の地块は幼稚園用地で、用地規模は約0.48ヘクタール、容積率は0.8、地上建築規模は約3840平方メートル、最高高さは16メートル、緑地率は30％、12クラスの幼稚園を計画している。
位置的には、地块は北六環外の昌平南邵エリアにあり、地下鉄昌平線南邵駅から約2.5キロメートルの距離に位置し、駅周辺には路劲世界城昌平五中などの商業・教育資源が集まっている。西側は白浮泉湿地公園に隣接し、エコ資源が豊富で、「エコ優越、交通便利」の改善エリアの特徴を示している。
業界関係者によると、容積率がわずか1.01、最高高さが18メートルの規制条件の下、この地块には純粋な「別荘級」遺伝子が付与されており、今後の製品は主に重ね拼（タワー型連棟）や合院（コートハウス）などの低密度改善型が中心になると予想される。
総合的に見て、地块の素質は良いものの、周辺は競合他社の「囲い込み」状態にある。
地块のすぐ隣には、すでに成熟した低密度コミュニティの融創長滩壱号があり、重ね拼の別荘や山を望む洋房を中心に、地域内で早くから顧客層の認知を獲得している。現在の中古住宅価格は約4.2万元/平方メートルだ。
北側約2キロメートルには、販売中の大規模プロジェクトが3つあり、2023年に市場に出た建発観堂府の坪単価は2.6万元/平方メートルで、1800余りの住宅がすでに成約し、約1400戸が取引済みである。主に新規需要と改善需要をターゲットとしている。同じ年に市場に出た梧桐山語も1200戸の大規模プロジェクトで、現在ネット契約は半数を超えている。最近では、昨年11月に開盤したロンフ恩祥凌雲頌があり、開盤から半年も経たずにネット契約は50戸未満だ。
さらに、1駅先の地下鉄15号線俸伯駅近くには、梧桐星宸、住総清樾府、北京建工嘉境里などの新規プロジェクトの在庫も存在している。非公式な統計によると、販売中の6つの新規プロジェクトの在庫は約4000戸に達している。
張凱は、「今回の土地入札には1社のみの応募と底値での落札しかなく、これは現在の市場が非コアエリアの低密度・長期プロジェクトに対して慎重な姿勢を示している証拠だ」と述べた。地块の坪単価は一定の優位性を持つものの、エリア内の競争は激しく、市場に出た後は建発・観堂府の既存物件の圧力、ロンフ・凌雲頌の製品力の挑戦、梧桐山語の価格競争に直面することになる。今後は「低総額の重ね拼」など差別化戦略によって突破を図る必要がある。
業界関係者は、「地価はコントロールできるが、容積率が低すぎるため、高付加価値の別荘や洋房しか作れない。市場は新規需要と既存改良需要が混在しており、豪邸価格で売りつつ、早期の販売も確保しなければならない。この区属国企の開発と販売能力は大きな試練だ」と指摘している。
順義の2つの地块は合計9.19億元を獲得
順義の2つの低密度地块も、同じく国企による支援のもと取得された。
順義新城第5街区の仁和日升は、3.48億元を投じて取得し、北京順義城関服装厂が100％出資している。この企業は順義区仁和鎮（地区事務所）に属し、基层の国有企業であり、土地開発、安置房建設、資産運営などの機能を担っている。
今回取得した順義新城第5街区の土地面積は1.57ヘクタールで、計画建築面積は約2.26万平方メートル。低容積率の1.44と建築高さの60メートルを組み合わせ、低密度で改善性のある住宅商品を開発する見込みだ。これは、仁和エリアが近年「刚需（新規需要）」から「品質改善」へと転換しているトレンドと高い整合性を持つ。
この地块は順義旧市街の中心範囲に位置し、周辺のエコと民生インフラはすでに成熟している。仁和公園と順義公園の二つの緑の肺景観、北京児童病院順義婦幼医院の医療保障、上品城市奥莱の商業支援により、適度な半径の居住生活圏を形成している。
また、順義区M15号線河東駅A地块は住総が5.71億元で取得した。さらに、北京城建祥業公司が発表したポスターには北京城建と祥業公司的ロゴが同時に掲載されており、これは住総とその兄弟会社の北京城建が共同開発していることを示すシグナルと見なされている。
製品面では、非常に最適化された特徴を示している。この地块の容積率はわずか1.3で、前述の地块や他の競合物件よりも低密度を実現しており、高得房率の洋房の計画に適している。また、坪単価は1.4万元/平方メートルとコストの安全マージンも確保されている。地块は地下鉄15号線俸伯駅から直線距離約400メートルに位置し、潮白河の河景資源と重ね合わせることで、「効率的な通勤＋エコのプレミアム」という二重の価値支援を実現している。
現時点では周辺のインフラは「計画の実現待ち」の段階であり、都市の景観も未成熟だが、コスト面の優位性は開発業者により多くの品質磨きの余裕をもたらしている。今後の価格設定は、需要層に合わせつつ、改善需要も取り込める柔軟性を持つ。
張凱は、「順義の各エリアの中で、仁和のポジショニングは非常に特色がある」と述べた。新国展／天竺エリアは高級改善を主軸とし、土地市場の熱気も高く、懋源など高級製品に長けた開発業者を引きつけることが多い。馬坡エリアも仁和と類似し、「温熱帯」に属するが、政務インフラや成熟した住区の雰囲気を重視している。一方、仁和はより低い参入ハードルと優れたエコ景観を武器に、コストパフォーマンス路線を打ち出している。これらのエリアは互いに補完し合う関係にあり、順義の旧市街、例えば東風商場エリアは土地供給が希少なため、その市場地位は依然として不可欠だ。
北京規自委が発表した北京2026年度の建設用地供給計画によると、商業住宅用地の弾性指標は200-240ヘクタールであり、2025年の240-300ヘクタールからさらに縮小し、4年連続で供給量を減らしている。
「市場の分化はさらに深まり、明らかにK字型の動きとなっている。コアエリアの競争は依然激しい一方、非コアの遠郊エリアは地価や容積率の引き下げを通じて、『価格安定』と『販売の安全性』に重心を戻している」と張凱は述べた。