透視年報｜招商蛇口の業績失速、親会社に帰属する純利益が7割減、朱文凯はどう打開するのか？

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2025年9月に招商蛇口の会長に就任した朱文凯は、初の年度報告書を迎えたが、その財務報告は芳しくなく、新任経営陣にとって大きな試練となっている。

2025年、招商蛇口の売上高は前年同期比13.53％減の1547.28億元となり、親会社純利益と非経常損益を除く純利益の前年同期比減少率はそれぞれ74.65％と93.10％だった。

開発事業の縮小、粗利益率の圧迫、資産減損による利益の喪失といった課題の中、朱文凯は8300億元（総資産規模）の巨大な船をどのように迷雲から導き出すのか。

親会社純利益「膝折れ」、資産減損計上で利益を飲み込む

招商蛇口の2025年の年次報告によると、年間売上高は約1547.28億元で、前年同期比13.53％減少した。市場の注目は、親会社純利益がわずか10.24億元にとどまり、前年同期比74.65％急落した点にある。非経常損益を除く純利益は1.69億元にとどまり、前年同期比93.10％の大幅減少となった。

主要な財務データと指標。図/招商蛇口公告スクリーンショット

このような業績は、従来の市場予測を下回るものであった。業界の深刻な調整期において、利益の大幅な減少は、企業の収益能力、資産の質、経営管理の多重な課題を示唆している。招商蛇口の親会社純利益の減少率は70％超に達し、その背後には複数の要因が重なっている。

利益指標の前年同期比減少について、招商蛇口は事前予告で次のように説明している：不動産開発プロジェクトの集中引き渡し規模の縮小により、売上高が前年同期比で減少した。連結子会社の投資収益や株式売却益も減少した。一部の不動産開発プロジェクトには減損の兆候が見られ、市場状況に応じて慎重に減損準備を計上した。

招商蛇口の中核事業である開発事業は、2025年に営業収入1308.29億元を達成し、前年同期比16.33％減少した。これは全体の売上高を上回る縮小であり、業績の主な引き下げ要因となっている。開発事業の縮小は、販売の低迷に直接起因している。2025年の契約販売面積は716.12万平方メートルで、前年同期比23.48％減少した。

売上縮小とともに、粗利益率は低水準で推移し、利益の圧迫をさらに強めている。2025年の招商蛇口の粗利益率は13.76％で、そのうち開発事業の粗利益率は15.33％だった。

しかし、利益を飲み込む最大の要因は資産減損の計上である。招商蛇口の公告によると、2025年に計上した資産減損準備は合計約42.7億元にのぼり、これにより純利益は29.18億元減少した。

具体的には、在庫評価損の計上が最も大きく、約32.69億元を占めており、総計の70％超を占める。その他、信用損失準備約7.55億元、商誉減損準備約2.22億元なども含まれる。大量の在庫評価損の計上は、過去に高値で取得した土地のプロジェクトに起因しており、業界の上昇期における積極的な投資のリスクを露呈している。

今回の資産減損準備の状況（単位：万元）。図/招商蛇口公告スクリーンショット

3年間で90億超の在庫評価損、かつての高値土地が業績負担に

実際、業界の上昇局面で高値で取得した「地王」プロジェクトは、多くの企業にとって負担となっている。プロジェクト側から見ると、招商蛇口の減損は高値土地取得のリスクの残存を示している。

代表的なケースは重慶招商渝天府プロジェクトで、2025年に新たに8.79億元の在庫評価損を計上した。この土地は2021年4月に32.5億元で取得され、プレミアム率はほぼ130％、取引の坪単価は約1.05万元だった。当時の「人気物件」も、市場の下落局面では値下げを余儀なくされた。

もう一つの典型例は広州招商湾区1872プロジェクトで、2021年に110回の入札を経て41.31億元で落札、プレミアム率は約36％だった。このプロジェクトでは7664万元の在庫評価損を計上している。

また、厦門湾湖臻境プロジェクトも2025年に4.33億元の在庫評価損を計上した。こちらは2023年5月の厦門の最初の土地取得入札で、63.7億元で落札、坪単価は5万元超と高値で、プレミアム率は12.15％だった。

これらはいずれも招商蛇口がかつて重点的に展開したプロジェクトである。長期的に見ると、2023年から2025年までの3年間で、招商蛇口が計上した在庫評価損はそれぞれ22.76億元、35.75億元、32.69億元となり、合計で90億元超に達している。つまり、過去3年間、同社は毎年在庫評価損を計上し続けており、歴史的な負担が業績を長期にわたり圧迫している。

注目すべきは、2025年9月に招商蛇口の経営陣交代が行われ、朱文凯が総経理から会長に昇格し、聂黎明が総経理に就任したことである。

この集中した評価損計上の影響について、聂黎明は2025年の業績説明会で、「これらの会計処理は短期的には会社の財務諸表の利益に影響を与えるが、長期的には資産の質を向上させ、将来の軽装備に備えるためのもの」と述べている。

減損と積極的な土地取得を同時に進め、転換期は依然攻防中

しかし、減損計上を進める一方で、招商蛇口の2025年の土地取得ペースは緩めておらず、高値取得も散見される。年次報告によると、2025年に取得した土地は合計43区画、総地価は938億元であり、2024年の486億元と比べてほぼ倍増している。

特に、2025年3月には、約27億元で成都高新区の土地を取得し、プレミアム率は70％超、坪単価は3.17万元を記録し、成都の坪単価最高記録を更新した。同年7月には深圳で前海の宅地を21.55億元で取得し、プレミアム率は86％超、坪単価は8.42万元を超え、深圳の坪単価最高記録を更新した。

業績発表会で、聂黎明は、「過去2、3年に投資した優良プロジェクトは徐々に収益化し、業績の圧迫を緩和する」と強調した。

業界全体の投資縮小と多くの不動産企業が慎重に土地取得を進める中、招商蛇口は逆風にもかかわらず投資を拡大し、土地ストックの構造最適化を通じて将来の優良プロジェクトを確保しようとしている。投資の配分を見ると、2025年に新たに取得した土地のうち、主要10都市の投資比率はほぼ90％、一線都市の比率は63％となっている。ただし、一部の土地で高値取得や地域最高値の更新を行ったことにより、市場は今後の収益性に懸念を抱いている。高値土地の再評価リスクが、業績に重くのしかかる懸念材料となっている。

2026年の販売計画について、経営陣は、「現状の投資ペースを踏まえ、売上高はほぼ昨年と同水準、もしくはそれに近い水準を維持する見込みだが、販売に基づく生産や投資の原則を堅持し、規模拡大を追求せず、質と回収を重視した販売成長を目指す」と述べている。

朱文凯は、「招商蛇口は長年の開発を経て、単なるデベロッパーではなく、開発、運営、サービスの業界全体をカバーする総合力を持つ企業へと進化している。開発事業、資産運用、物业サービスの三つの事業を軸に、業界のライフサイクル全体をカバーする統合モデルを構築している。これらは孤立したものではなく、空間創造からコンテンツ運営、生活サービスまでの完全な閉環を形成している。高品質な空間＋コンテンツ＋サービスを提供できる総合力は、一朝一夕に身につくものではなく、単一の道では模倣できない」と語った。

この表明は、招商蛇口の転換方向を明確に示している。業界が高成長期を終え、開発事業のピークを迎える中、総合運営サービス企業への転換は、多くの大手不動産企業の共通の選択肢となっている。しかし、現状の経営構造を見ると、招商蛇口の転換はまだ初期段階にあり、資産運用や物业サービスなどの事業は収益への寄与を徐々に高めているものの、開発事業の変動を完全に相殺できるほどではなく、短期的には依然として開発事業への依存から抜け出せていない。

現在、朱文凯は就任から半年以上が経過し、8300億の巨大な船を安定させ、利益表を修復することが最重要課題であり、大きな試練でもある。一時的な財務の「デトックス」は始まりに過ぎず、コア都市への投資をいかにして実際の利益に変換し、開発事業以外の第二の柱を育てるかが、彼の今後の最大の課題となるだろう。

新京報贝壳财经記者 袁秀丽

編集 杨娟娟

校正 吴兴发